华业资本：公司债券2016年跟踪评级报告.PDF

公司债券跟踪评级报告 北京华业资本控股股份有限公司 2 2公司将医疗行业作为其下一步发展重点，针对该板块，公司尚未积累丰富的经验，因此为公司跨行业经营及管理带来一定的挑战。 3由收购活动产生的商誉规模较大，未来需关注收购后的盈利情况。 4 公司对外担保金额较高，且被担保方近两年呈现亏损状态，公司存在一定的或有风险。 分析师 冯 磊 电话：010-85172818 邮箱： 王进取 电话：010-85172818 邮箱： 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层（100022） Http：/ 公司债券跟踪评级报告 北京华业资本控股股份有限公司 4 一、主体概况 北京华业资本控股股份有限公司（以下称“公司”或“华业资本”）于 1998 年 10 月 9 日正式成立，原名内蒙古华业地产股份有限公司，曾用名北京华业地产股份有限公司，2015 年更名为北京华业资本控股股份有限公司。 公司是由内蒙古仕奇集团有限责任公司 （以下简称 “仕奇集团” ）作为主要发起人，联合呼和浩特市第一针织厂、呼和浩特市纺织建筑安装公司、内蒙古塞北星啤酒有限责任公司、包头市信托投资公司共同发起设立的，初始注册资本为人民币 1 亿元。 2000 年 5 月，经中国证券监督管理委员会“证监发行字200058 号文”批准，公司向社会公开发行人民币普通股 7,500 万股，股票代码为“600240”，股票简称“华业资本”。公司于 2000年 6 月 12 日在内蒙古自治区工商行政管理局变更注册登记，变更后公司注册资本为 1.75 亿元。 2002 年 12 月，仕奇集团与华业发展（深圳）有限公司（以下简称“华业发展”）签署了股权转让协议，仕奇集团将其持有的公司国有法人股 5,075 万股转让给华业发展。此次股权转让完成后，华业发展成为公司第一大股东。经过历次变更后，截至 2016 年 3 月底，公司注册资本为14.24 亿元，总股本为 14.24 亿股，华业发展持有 23.44%的股权，为公司第一大股东。公司最终实际控制人为自然人周文焕（周文焕先生持有澳大利亚国籍）。 图1 截至2016年3月底公司股权结构图 资料来源：公司提供 2015 年 6 月 11 日，经北京市工商行政管理局核准，公司完成名称、经营范围变更。公司目前经营范围为：房地产开发（不含土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营）；投资管理、项目投资；企业管理；酒店管理；健康咨询服务（须经审批的诊疗活动除外）；计算机技术培训；技术开发；技术转让。 截至 2016 年 3 月底，公司下设营销策划部、综合开发部、项目管理部、合同预算部、招标采购部、设计部、矿业管理部、人力行政部、财务管理部、审计部、董事会办公室、资金管理中心等 12 个部门（详见附件 1）；下设北京君合百年房地产开发有限公司、深圳市华盛业投资有限公司等一级子公司共 34 家。截至 2015 年底，公司拥有在册员工 292 人。 截至 2015 年底，公司合并资产总额 202.63 亿元，负债合计 156.73 亿元，所有者权益（含少数股东权益）45.90 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 45.88 亿元。2015 年，公司实现营业收入 46.81 亿元，净利润（含少数股东损益）8.79 亿元，归属于母公司净利润 8.83 亿元；经营活动产生的现金流量净额 34.27 亿元，现金及现金等价物净增加额 5.94 亿元。 公司债券跟踪评级报告 北京华业资本控股股份有限公司 5 截至 2016 年 3 月底， 公司合并资产总额 162.25 亿元， 负债合计 114.44 亿元， 所有者权益 （含少数股东权益）47.81 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 47.77 亿元。2016 年 13 月，公司实现营业收入 25.67 亿元，净利润（含少数股东损益）1.89 亿元，归属于母公司净利润 1.89 亿元；经营活动产生的现金流量净额-3.56 亿元，现金及现金等价物净增加额-16.35 亿元。 公司注册地址：北京市朝阳区东四环中路 39 号 A 座 16 层；法定代表人：徐红。 二、债券发行及募集资金使用情况 经中国证监会证监许可20151739 号文核准， 公司获准向社会公开发行面值不超过 15 亿元的公司债券。2015 年 8 月，公司完成了“北京华业资本控股股份有限公司 2015 年公司债券”发行（证券简称“15 华业债”，证券代码为“122424”），发行规模 15 亿元，发行利率为 5.80%，期限为 5 年，并附第 3 年末公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权。“15 华业债”于 2015年 9 月 8 日在上海证券交易所挂牌交易，起息日为 2015 年 8 月 6 日。 截至 2016 年 3 月底， 本次公司债券募集资金已全部按募集说明书约定（偿还银行贷款和补充公司流动资金）使用完毕。跟踪期内，由于尚未到第一个付息日，公司还未支付利息。 三、行业分析 公司目前主营业务以房地产开发销售为主，在公司营业收入中占比在 95%以上；同时，公司开始涉足医疗行业。因此，本报告行业分析围绕房地产行业和医疗行业展开。 1 房地产行业 （1）行业概况 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 从房地产行业发展趋势来看， 2015年， 全国房地产开发投资95,979亿元， 比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%）。其中，住宅投资64,595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。2015年，房地产开发企业房屋施工面积735,693万平方米， 比上年增长1.3%， 其中， 住宅施工面积511,570万平方米， 下降0.7%。 房屋新开工面积154,454万平方米， 下降14.0%， 降幅收窄0.7个百分点。 其中， 住宅新开工面积106,651万平方米， 下降14.6%。房屋竣工面积100,039万平方米，下降6.9%，降幅扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积73,777万平方米，下降8.8%。2015年，房地产开发企业土地购置面积22,811万平方米，比上年下降31.7%；土地成交价款7,622亿元，下降23.9%，降幅收窄2.1个百分点。 2016 年 13 月份，全国房地产开发投资 17,677 亿元，同比名义增长 6.2%（扣除价格因素实际增长 9.1%）。其中，住宅投资 11,670 亿元，增长 4.6%，提高 2.8 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 66.0%。13 月份，房地产开发企业房屋施工面积 617,975 万平方米，同比增长 5.8%。其中，住宅施工面积 424,041 万平方米，增长 4.0%。房屋新开工面积 28,281 万平方米，增长 19.2%，增速提高 5.5 个百分点。其中，住宅新开工面积 19,271 万平方米，增长 14.8%。房屋竣工面积 20,001 万平方米，增长 17.7%，增速回落 11.2 个百分点。其中，住宅竣工面积 14,509 公司债券跟踪评级报告 北京华业资本控股股份有限公司 6 万平方米，增长 17.1%。 图 2 20152016 年 3 月全国房地产开发投资增速（单位：%） 资料来源：国家统计局，联合评级整理。 总体看，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大，自 2014年起房地产业告别了高速增长态势，开发投资增速逐步放缓。2015 年2016 年 3 月，中国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体上步入复苏通道，但新开工量、开发投资额等指标仍旧低迷。 （2）市场供需 土地供应状况土地供应状况 土地作为房地产主要的成本来源，会受到地方政府供地意愿和开发商购地能力和意愿影响。土地市场受到房地产宏观调控政策影响巨大。中央政府通过信贷、融资审批等手段限制房地产企业融资能力，加之需求端的限购等政策，导致部分房地产企业的现金回笼情况随着行业起伏出现明显变化，直接影响土地市场需求。 2015年，全国300个城市共推出土地31,686宗，同比减少14%；土地面积113,235万平方米，同比减少18%；出让金总额为21,793亿元，同比减少10%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）9,332宗，同比减少18%；土地面积37,295万平方米，同比减少24%；出让金总额15,776亿元，同比减少4%。 2015年，全国300个城市土地平均溢价率16%，较去年同期上升6个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率21%，较去年同期上升9个百分点。土地市场整体上行，成交量及出让金均高于去年同期。 总体看，跟踪期内，全国范围内土地出让减少，土地平均溢价率较 2014 年有所上升，尤其是住宅用地平均溢价率。 开发资金来源状况开发资金来源状况 2015 年，我国经济增速放缓，存在一定下行压力，但政府持续实行适度宽松的货币政策，央行多次降准降息，A 股再融资活跃延续，房企银行间市场中期票据发行开闸，证监会推出的公司债发行与交易管理办法将发行主体由上市公司扩展到所有制法人，大大降低发行债券门槛，且在港交所上市的内地房企也得以通过境内子公司发行公司债，房地产企业资金来源有所拓宽。2015 年， 房地产开发企业到位资金 125,203 亿元， 比上年增长 2.6%。 其中， 国内贷款 20,214 亿元，下降 4.8%；利用外资 297 亿元，下降 53.6%；自筹资金 49,038 亿元，下降 2.7%；其他资金 55,655亿元，增长 12.0%。在其他资金中，定金及预收款 32,520 亿元，增长 7.5%；个人按揭贷款 16,662 公司债券跟踪评级报告 北京华业资本控股股份有限公司 7 亿元，增长 21.9%。 图 3 2015 年房地产行业资金来源构成 数据来源：Wind 资讯 总体看，对房地产业偏紧的信贷支持，使房地产业的资金较为紧张；但 2015 年以来，房企融资呈现出大规模、低成本、多渠道、外转内等特点，资金压力获得一定缓解。 市场市场供求供求情况情况 从供给方面看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。全年房屋竣工面积 100,039 万平方米， 下降 6.9%。 其中， 住宅竣工面积 73,777 万平方米， 下降 8.8%。2015 年，随着政策继续向好，全国商品房销售面积和销售金额降幅快速收窄直至好于去年同期表现，主要得益于中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。2015 年，我国商品房销售面积 128,495万平方米，比上年增长 6.5%，其中住宅销售面积增长 6.9%。 总体看，2015 年以来在政府调控政策转向，多重政策利好刺激住房需求持续释放下，楼市逐步回暖趋势已基本确定，但未来行业的发展走向仍需继续关注。 销售价格情况销售价格情况 2015 年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境。同时，地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，积极支持改善性需求。在多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。重点城市商品住宅成交面积小幅回升，市场呈现回暖迹象。2015 年度百城住宅价格平均为 10,697 元/平方米，较上年下跌 1.12%，但自 2015 年 5 月开始，住宅均价开始稳步上升，2016 年一季度百城住宅价格平均为 11,140 元/平方米，同比增长 5.68%，市场回暖趋势明显。 总体看，2015 年随着利好政策逐步落地实施，需求进一步释放，推动房价上涨。随着中央工作会议关于去库存、稳楼市的相关部署在各地逐步落地实施，市场供求关系将得到有力调节，库存压力有望进一步缓解。 （3）行业政策 从房地产行业政策来看，2015年2016年一季度，房地产调控进一步升级。2015年以来主要的房地产调控政策如下表所示： 公司债券跟踪评级报告 北京华业资本控股股份有限公司 8 表 1 20152016 年 3 月底主要房地产调控政策 时间时间 调控政策调控政策 2015 年 3 月 国务院不动产登记暂行条例 2015 年 3 月 央行、住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例 2015 年 3 月 财政部、国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限 2015 年 7 月 国家税务局总局发布 关于简化个人无偿赠与与不动产土地使用权免征营业税手续的公告 2015 年 8 月 国土资源部发布 关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知 ，明确各地要按照 2015 年下半年信息平台上线试运行。房地产税法正式列入人大常委会立法规划 2015 年 8 月 中央六部委联合公布 住建部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知 2015 年 9 月 央行、银监会下文，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于 25% 2015 年 9 月 住建部发布关于完善公共租赁住房租金补贴政策的通知 2015 年 10 月 公积金异地贷款业务全面推行 2016 年 2 月 央行、银监会发布通知，对不“限购”城市下调居民购买首套房和二套房的最低首付比例 2016 年 2 月 国家财政部、 国家税务总局和住房城乡建设部三部门发布 关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知 资料来源：联合评级搜集整理 2015年，中央定调稳定住房消费，密集出台金融信贷政策，改善房地产市场运行环境。3月，两会召开，确定2015年政府工作主要任务之一是稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，支持居民自住和改善型需求，促进房地产市场平稳健康的发展。在信贷支持上，央行则五次降息降准。经此调整，一年期基准贷款利率下降至4.35%，均已处于历史低位。相应，地方政府除放松限购限贷、调整公积金外，也在财政补贴、税费减免等方面加大支持力度。 2016年2月，央行、银监会发布通知，对不“限购”城市下调居民购买首套房和二套房的最低首付比例。其中，首次购买普通住房的商业性贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且购房贷款未结清的，为改善居住条件再次贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。 2016年2月，国家财政部、国家税务总局和住房城乡建设部三部门发布关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知，（1）对个人购买家庭唯一住房，面积为90平米以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平米以上的，减按1.5%的税率征收契税；（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平米以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平米以上的，减按2%的税率征收契税；（3）个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。其中以上第二、三条政策不在北京、上海、广州和深圳实施。 总体看，为促进房地产行业的平稳健康发展，2014年起，中央及地方相继出台了多重利好政策，使得房地产业政策环境有所好转，房地产市场也开始逐步回暖。从2015年出台的主要房地产调控政策看，预计房地产业政策环境向好发展这一趋势仍将得以延续。 （4）行业关注 商品房待售面积依然较高，企业开工意愿仍然较低商品房待售面积依然较高，企业开工意愿仍然较低 2015年总体待售面积仍然保持在较高水平，全国商品房待售面积同比增速持续增加。受这两 公司债券跟踪评级报告 北京华业资本控股股份有限公司 9 年销售放缓影响，房地产商的开工意愿仍然不高。房屋新开工面积同比增速始终保持负增长。 市场格局持续分化市场格局持续分化 近些年随着房地产市场的发展以及房地产调控的持续推进， 国内房地产市场出现了明显分化。由于此前全国各地市场快速发展，在调控政策从严的作用下，三四线城市房地产市场增长趋势有所放缓；而一二线城市虽然也受到一定影响，但市场整体发展要明显好于三四线城市。从不同级别城市来看，目前一线和重点二线城市库存相对较低，而大多数三四线城市库存非常不乐观。今年以来，已有重庆、福建等地提出促进房地产企业健康发展、加快去库存等相关措施。 房企发债规模激增，需防范潜在风险房企发债规模激增，需防范潜在风险 2015年，国内货币政策持续宽松，再融资政策进一步松绑，房企融资环境明显改善。2015年百亿房企公司债发行量持续提升， 特别是6月交易所对公司债开始放量以来， 公司债呈爆发式增长。良好的融资环境为房企带来充足资金的同时，也隐藏着一定的偿债风险。 中小房企面临被整合风险中小房企面临被整合风险 高库存状态下的中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批待收购机会，为百亿房企提供了收购项目加速扩张的助力：万科、恒大、碧桂园、融创、远洋等实力突出的百亿房企，相继在上海、深圳、成都、东莞等热点城市以收购方式扩充资源，进一步优化总体布局。 （5）行业发展 在过去几年的房地产调控中，限购等行政手段在短期内起到了积极作用，但是仍然缺少有效的长期调控手段。从长远来看，由于中国经济转型的需要，中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行业健康发展的动力同时存在，这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展。 2015 年，大规模保险资金进入房地产行业，推动资本和实业跨界融合，地产金融化迎来发展良机。这种“资本+地产”加速联姻、深度合作为轻资产、多元化转型创造条件。近年，房企通过银行贷款、信托等传统方式融资占比有所下降，股权类、权益类信托融资逐渐增加。地产金融化发展，一方面为房企主动利用多元资本、加强资本合作创造条件，如碧桂园、远洋、金地等企业在险资入主后，逐渐强化与其在财务、金融、养老、营销、轻资产运营等层面合作，积极探索新的增长基因。另一方面，房企加速地产金融化尝试，获得财务投资回报的同时，也可实现其自身业务多元化向投融资方向转变。 总体看，未来房地产行业将会继续稳健发展，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中小房地产企业也会获得比较大的生存空间。 2 医疗行业 中国医疗市场规模巨大，在人口老龄化、城镇化、财富增长以及基本医疗保障制度等因素的驱动下近几年迅速扩容。考虑到人口和消费的巨大基数，不难看到我国医疗服务市场在将来还有很大的上升空间，如果该占比能在 2020 年达到卫计委在“健康中国 2020” 战略研究报告中所提出的 6.5%7%的目标，我国卫生消费市场将达到 6.26.7 万亿元规模。 从需求方来看，人口的老龄化、城镇水平的提高、生活方式的改变、财富的增长以及全民医保制度的推进都正在驱动医疗服务市场的扩大。我国人口规模大且老龄化的速度有所加快。根据统计年鉴数据， 我国老龄人口占总人口的比率逐年提高， 从 2004 年的 7.6%上升到 2015 年 15.5%。老年人发病率高，疾病医治疗程长且常伴有并发病，同时老年人也多患有慢性疾病需要长期护理和用药，因此是医疗服务的高消费群。人口的老龄化势必伴随着更高的对于医疗服务的需求。 公司债券跟踪评级报告 北京华业资本控股股份有限公司 10 近几年，医疗改革政策频出，对医疗市场格局将会产生深远影响。比较重要的政策有医保控费、药品价格改革、分级诊疗、公立医院综合改革、鼓励社会办医等等，综合看来，系列改革方案目的在于破除以药养医，解决看病难和看病贵，实施医疗、医保和医药三者联动。这些政策的落地，对医疗行业格局影响巨大。 医疗行业整体在未来 5 年仍然具备高增长属性，但在医改政策的影响下，格局将有所分化，传统的医药生产与分销企业的投资价值弱化，医疗服务（体外诊断、精准医疗、康复医疗）、民营医院、医疗器械、互联网医疗则具备较强的投资价值，这将是我国未来 5 年的成长股投资主线。 总体看，中国医疗市场规模巨大，需求水平较高，未来发展前景较为广阔。 四、管理分析 2015年10月30日，公司2015年第四次临时股东大会批准尹艳女士、孙涛先生、刘荣华先生为公司董事，王涛先生为公司独立董事，任期至第六届董事会届满之日止。 截至2015年底，公司董事会成员9人，其中董事长1人，独立董事3人；监事会成员3人，其中监事会主席1人，职工监事1人。 公司新任董事尹艳女士，1957年出生，大学本科学历。历任重庆恒韵医药有限公司（以下简称“重庆恒韵”）总经理、重庆景嘉医疗器械有限公司总经理，现任子公司重庆捷尔医疗设备有限公司（以下简称“捷尔医疗”）执行总裁。2015年10月起兼任公司董事。 公司新任董事孙涛先生，1973年出生，大学本科学历。曾任中国银行建国路支行副行长，现任中经国际新技术有限公司1董事。2015年10月起任公司董事。 公司新任董事刘荣华先生，1972年出生，大学本科学历。曾任重庆万友会计师事务所经理，现任子公司捷尔医疗总经理。2015年10月起兼任公司董事。 公司新任独立董事，王涛先生，1973年出生，硕士学历，北京市鼎尚律师事务所创始合伙人，现任主任律师。2015年10月起任公司独立董事。 总体看，2015年公司董事会人员有所变动，但未影响管理层整体架构和核心技术人员的稳定性，公司管理制度连续，管理运作规范，相关董事及监事人数符合证监会的监管要求。 五、经营分析 1经营概况 公司目前主要从事房地产开发与经营及自有物业出租。根据公司整体经营发展计划，公司未来将在保证公司现有房地产开发业务稳定发展的基础上， 积极实施多元化发展战略，形成房地产、医疗健康、金融和矿业投资四大业务板块，并结合国家政策导向及市场发展状况，明确将医疗健康产业作为公司未来重点投资方向。2015 年公司主要业务收入仍来源于房地产业务，其他业务目前仍处于投资发展期。2015 年房地产市场整体回暖，受此影响，公司实现营业收入 46.81 亿元，同比增长 70.17%，主要系公司深圳和北京地区商品房销售大量结转确认收入所致；营业成本为29.28 亿元，较年初增长 84.04%，主要系房地产项目开发综合成本大幅增长所致。2015 年，公司实现净利润 8.79 亿元，较上年增加 114.23%，主要系投资收益大幅增长所致；其中归属于母公司的净利润 8.83 亿元。 1 中经国际新技术有限公司为华业资本关联方。 公司债券跟踪评级报告 北京华业资本控股股份有限公司 11 从营业收入构成来看，商品房销售是公司的核心业务，2015年公司实现商品房销售收入44.51亿元，占营业收入的比重为95.09%；较上年相比，占比有所下降，但仍是公司最主要收入来源。公司其他业务还包括房地产租赁、医疗器械、耗材及设备销售、医疗中心收益权等。2015年，房地产租赁业务收入0.34亿元，较上年增长7.55%，主要系新增租赁东方玫瑰项目所致，该板块收入占比为0.72%。自2015年起，公司开始将医疗投资列入其未来重要发展方向，该业务板块已为公司带来部分收益；2015年公司医疗器械、耗材及设备销售以及医疗中心收益权分别实现0.90亿元和0.89亿元的收入，占总营业收入的比重分别为1.93%和1.91%，为公司提供很好的收入补充。公司其他业务板块包括金融板块及矿业板块等，由于这些板块收入占比较小，因此对公司目前经营影响较小。 毛利率方面，2015 年公司整体毛利率较上年下降 4.71 个百分点至 37.46%，主要系占比较大的商品房销售板块营业成本增长较快所致。从产品类别看，商品房销售毛利率为 36.41%，较上年下降 5.18 个百分点，主要系 2015 年公司项目开发综合成本增长较快所致；房地产租赁毛利率为94.30%，较上年上升 0.39 个百分点；新增医疗投资板块毛利率较高，其中医疗器械、耗材及设备销售毛利率为 39.99%，医疗中心收益权收入毛利率为 55.43%；公司其他业务板块毛利率很高，但由于其占比较小，对公司综合毛利率影响较小。 表2 公司20142015年主营业务收入及毛利率情况（单位：万元，%） 项目项目 2014 年年 2015 年年 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 商品房销售 271,946.68 98.86 41.59 445,132.35 95.09 36.41 房地产租赁 3,142.03 1.14 93.91 3,379.39 0.72 94.30 医疗器械、耗材及设备销售收入 - - - 9,016.21 1.93 39.99 医疗中心收益权收入 - - - 8,941.83 1.91 55.43 其他 6.53 0.00 - 1,666.81 0.36 93.88 合计合计 275,095.23 100.00 42.18 468,136.58 100.00 37.46 资料来源：公司年报及公司提供 总体看，公司未来将实施多元化发展战略，形成房地产、医疗健康、金融和矿业投资四大业务板块；2015 年公司主营业务依旧突出，商品房销售收入增长较快；公司新增医疗板块，毛利率较高且有效补充了收入来源，未来将成为重点发展方向。 2业务运营 公司业务运营包括房地产开发及出租、医疗投资等板块。 （1）房地产开发及销售 土地储备土地储备 公司土地储备的取得方式全部为协议转让方式。 由于近年来一、 二线城市土地价格上升较快，公司综合考虑自身实力、土地成本和项目定位，为保证项目利润，对购置土地持谨慎态度。截至2015 年底，公司无土地储备。公司尚有一块待一级开发整理的土地，即东小马土地一级开发，位于北京市通州区梨园镇，面积为 421,939.00 平方米。公司全资子公司北京高盛华房地产开发有限公司受北京市通州区梨园镇人民政府委托，负责对该地块进行一级土地开发整理，整理后交还予政府，预计整理完毕时间为 2016 年 12 月。 公司债券跟踪评级报告 北京华业资本控股股份有限公司 12 总体上看，公司土地储备不足，可能无法满足公司未来开发需要。 项目开发项目开发 公司开发的房地产全部为独立开发，项目建设开发过程，主要涉及主体建安工程、项目可行性研究、勘察设计、造价、监理、铝合金、外墙涂料、园林绿化、智能化等工程的招标以及门窗、电梯、空调、配电等设备以及精装修材料的采购等。采购结算方式一般为安装完成后支付 95%、余下部分作为质保金在两年内支付完毕。2015 年，公司向前五名供应商采购额占总采购额的比重合计为 46.38%，较上年变化不大，集中度偏高。 公司通常通过招投标方式选择建设方。招投标完成后，公司与建设方签订建造合同，再由专业建筑工程公司进行开发建设。公司按照工程进度支付工程款，一般在建筑物封顶验收时支付约50%60%的工程款，剩余款项在质保期内（通常为 2 年）支付。 项目的开工计划方面，根据公司提供的已开发完成项目统计，公司从获得土地到实现预售平均时间约为 6 个月；开发项目从开始建设到竣工的平均时间约为 24 个月。 公司开发的项目定位为普通住宅，客户群体以刚需人群为主。公司房地产开发业务均以项目公司作为运营实体。如下表所示，从 2015 年公司开发数据来看，公司新开工面积和竣工面积以及期末在建面积均较上年有所下降。2015 年，公司新开工面积为 2.69 万平方米，主要为华业玫瑰四季馨园（二期）项目新开工面积；竣工面积为 17.09 万平方米，其中华业玫瑰四季馨园（一期）完成竣工 16.93 万平米，通州东方玫瑰完成竣工 0.16 万平米；期末在建面积为 6.01 万平方米，较上年下降较多，主要系公司将发展重心逐渐向医疗投资板块转移所致。 表 3 20142015 年公司主要开发数据 项目项目 2014 年年 2015 年年 新开工面积（万平方米） 15.61 2.69 竣工面积（万平方米） 17.73 17.09 期末在建面积（万平方米） 20.41 6.01 数据来源：公司提供 从公司项目开发的具体情况来看，截至 2015 年底，公司在建项目 2 个，即通州东方玫瑰和华业玫瑰四季馨园（二期），分别位于在北京和深圳；公司在建/在售项目的预计总投资为 113.17亿元，截至 2015 年底已累计投资 86.47 亿元，预计仍需投资额 26.70 亿元，未来开发仍有一定的资金需求。在建项目总建筑面积为 109.44 万平方米，截至 2015 年底，通州东方玫瑰竣工面积累计为 68.51 万平方米，具体数据如下表所示。 表4 截至2015年底公司在建及新开工项目情况（单位：亿元、万平方米） 地区地区 项目名称项目名称 预计总投资预计总投资 已已完成投资完成投资 总建筑面积总建筑面积 累计累计竣工竣工 北京 通州东方玫瑰 109.65 83.90 101.50 68.51 深圳 华业玫瑰四季馨园（二期） 3.52 2.57 7.94 0.00 合计合计 113.17 86.47 109.44 68.51 资料来源：公司提供 从具体项目来看，华业玫瑰四季馨园一期已于2015年内基本竣工； 在建项目及新开工项目中，通州东方玫瑰预计总投资109.65亿元， 截至2015年底， 已完成投资83.90亿元； 累计竣工面积为68.51万平方米，工程完成进度超过60%。2015年，通州东方玫瑰项目A区1栋单体楼已完成竣工备案手续的办理；A3、A12楼已完成主体结构封顶；项目C区C1-C7、C10、CCK也已施工完成，准备竣 公司债券跟踪评级报告 北京华业资本控股股份有限公司 13 工验收； C8、 C9楼已完成主体结构封顶， 通州东方玫瑰项目工程进展顺利。 华业玫瑰四季馨园 （二期）预计投资3.52亿元，已完成投资2.57亿元；截至2015年底，主体尚未开工，桩基基础已完工，目前正在进行第二次底板混凝土浇筑。 总体看，公司结合自身资金状况和市场环境，对项目建设和销售进度进行调节，2015 年新开工面积有所减少。公司两个在建项目未来仍需进一步资金投入。 项目销售项目销售 公司仍采取联合委托代理销售、委托代理销售的模式；其中，北京与大连地区项目采用自有团队与外聘销售团队联合销售模式，长春与深圳地区项目采用委托代理方式销售。 从公司近期的销售情况来看，2015 年实现销售面积 16.84 万平方米，较 2014 年下降 13.06%，主要系 2014 年华业玫瑰四季馨园（一期）销售情况火爆，当年销售面积较大，2014 年销售面积基数较大所致。 从销售均价上看， 受 2015 年房地产市场回暖的影响， 公司项目销售均价上升， 2015年公司签约销售均价为 2.50 万元/平方米， 因此虽然本年实现销售面积有所下降， 公司签约销售金额较上年增长 3.34%至 42.08 亿元。从收入的结转情况来看，2015 年公司项目结转较多，结转收入面积为 22.70 万平方米，较上年增长 31.14%；结转收入较上年相比大幅增长 63.64%至 44.51 亿元。具体数据如下表所示。 表5 20142015年公司商品房销售情况 项目项目 2014 年年 2015 年年 签约销售面积（万平方米） 19.37 16.84 签约销售金额（亿元） 40.72 42.08 签约销售均价 （万元/平方米） 2.20 2.50 结转收入面积（万平方米） 17.31 22.70 结转收入（亿元） 27.20 44.51 资料来源：公司提供 从公司目前在售的项目和库存来看， 截至2015年底， 公司在售项目5个， 分别为通州东方玫瑰、华业玫瑰四季馨园（一期）、华业玫瑰谷（二期）、华业玫瑰东方（二期）和华业玫瑰四季馨园（二期），项目所在地区包括北京、深圳、长春和大连。在售项目的总可售面积合计122.31万平方米，对应的总建筑面积为164.20万平方米；截至2015年底，累计已预售面积为103.64万平方米，已签约销售金额161.50亿元；待售面积合计18.67万平方米，其中已取得预售证的面积合计8.34万平方米，尚未取得预售证的面积为10.33万平方米。具体数据如下表所示。 表 6 截至 2015 年底公司在售项目和库存情况（单位：万平方米、亿元） 项目名称项目名称 项目类型项目类型 所在所在 地区地区 总建筑总建筑 面积面积 总可售总可售 面积面积 已预售已预售 面积面积 待售面积待售面积 签约销售签约销售 金额金额 已取得预已取得预售证售证 尚未取得尚未取得待售证待售证 通州东方玫瑰 住宅、商业 北京 101.50 73.44 65.71 3.20 4.53 108.08 华业玫瑰四季馨园（一期） 住宅 深圳 16.96 11.39 11.30 0.09 0.00 14.20 华业玫瑰谷（二期） 住宅 长春 21.92 19.36 16.78 2.58 0.00 11.81 华业玫瑰东方（二期） 住宅 大连 15.88 12.32 9.85 2.47 0.00 27.41 华业玫瑰四季馨园（二期） 住宅 深圳 7.94 5.80 0.00 0.00 5.80 0.00 合计合计 - 164.20 122.31 103.64 8.34 10.33 161.50 资料来源：公司提供 公司债券跟踪评级报告 北京华业资本控股股份有限公司 14 2015 年受房地产市场回暖的影响，公司房地产项目销售情况良好，签约销售面积金额较上年有所下降，但签约销售金额增加；结转面积和收入同比均明显增长。 总体看，受益于房地产市场回暖，2015年公司房地产项目销售情况较好。但公司已无二级开发土地储备，且现有项目剩余可售规模不大，可能会对公司未来可持续性盈利带来一定的影响。 （2）自有物业出租 在房地产开发的过程中，对于部分地理位置优越、未来增值潜力巨大的商业物业，公司对其采用出租方式长期持有。 公司的出租物业主要集中在深圳和北京， 其中北京地区物业出租面积 3.37万平米，即华业国际中心和东方玫瑰项目，其中华业国际中心项目租赁期为 16 年；深圳地区物业出租面积 1.85 万平方米，两处物业租赁期均为 10 年。2015 年，北京、深圳地区物业出租收入分别为 0.23 亿元和 0.15 亿元，较上年相比均有增长。公司出租物业情况如下表所示： 表 7 截至 2015 年底公司出租物业情况（单位：平方米、万元） 地区地区 承租方承租方 出租物业出租物业 出租面积出租面积 租赁期租赁期 2014 年租年租金收入金收入 2015 年租年租金收入金收入 北京 北京家乐福商业有限公司 华业国际中心 16,920.00 2008.6-2024.6 1,587.48 1,630.35 散租项目 东方玫瑰2 16,820.12 - - 648.53 深圳 深圳市永胜投资发展有限公司太平洋桑拿中心 太平洋大厦 7,048.35 2014.7-2024.6 446.15 482.11 深圳市好百年家居连锁股份有限公司 彩虹新都裙楼 11,454.20 2009.12-2019.12 1,033.84 1,064.85 合计合计 - - 52,242.67 - 3,067.47 3,825.84 资料来源：公司提供 总体看，公司出租物业大多与大型承租方签订长期租赁合同，租赁期较长，收益稳定性较好；同时，2015 年公司新增东方玫瑰散租项目，进一步扩大了租金收入规模。 （3）医疗投资业务 2015 年公司完成重大资产购买，以现金方式收购捷尔医疗 100%股权，相关股权变更及工商备案工作已于 2015 年 6 月 18 日完成3。对捷尔医疗的收购标志着公司开始涉足医疗行业的投资，新增医疗服务业务和医药商业业务。 医疗服务业务方面，2015年捷尔医疗与重庆医科大学投资共建的重庆医科大学附属第三医院项目（以下简称“重医三院项目”）正在有序推进中，2015年内已完成整体工程建设进度的90%，人员招聘工作进展顺利。2015年重医三院已开业运营，门诊、急诊、住院部