南山控股：公司债券2016年跟踪评级报告.PDF

公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2 大资产规模，提升盈利能力。 关注 1资产重组完成后，公司主营业务变更为房地产开发， 需要关注房地产行业景气度变化和竞争程度对公司经营的影响。 2公司在建项目未来投资规模较大，仍有较大规模的外部资金需求。 3受下游需求减弱的影响，公司集成房屋业务面临激烈竞争，营业收入大幅下降，盈利状况依旧不佳。 分析师 唐玉丽 电话：010-85172818 邮箱： 张方舟 电话：010-85172818 邮箱： 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层（100022） Http：/ 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 4 一、主体概况 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或“南山控股” ）前身系深圳市雅致轻钢房屋系统有限公司，后更名为“雅致集成房屋股份有限公司” （以下简称“雅致股份” ） ，雅致股份于 2009 年 12 月在深圳证券交易所中小企业板上市挂牌交易（证券代码：002314.SZ） 。2014 年 5 月 21 日， 公司 2013 年度股东大会审议通过 关于变更公司名称暨修订公司章程的议案 ，同意更改公司中文名称由“雅致集成房屋股份有限公司”变更为“雅致集成房屋（集团）股份有限公司” 。 2013 年 11 月 15 日， 雅致股份公告称拟向中国南山开发 （集团） 股份有限公司 （以下简称 “南山开发” ）和上海南山房地产开发有限公司（以下简称“上海南山” ）发行股份作为支付方式，购买南山开发所持有的公司深圳市南山房地产开发有限公司 （以下简称 “南山地产 （分立后） ” ） 100%的股权，以及上海新南山房地产开发有限公司（以下简称“上海新南山” ）80%的股权和南通南山房地产开发有限公司（以下简称“南通南山” ）100%的股权，并拟向不超过 10 名其他特定投资者发行股份募集配套资金，配套资金不超过本次交易总额的 25%。 2015 年 4 月，雅致股份实际向指定投资者非公开发行普通股 113,975.50 万股股权取得上述公司相应股权。 2015 年 4 月 21 日， 雅致股份收到中国证券监督管理委员会正式核准文件， 并与 2015年 5 月完成重大资产重组标的资产的过户。2015 年 6 月，公司发行股份购买资产事项完成后，房地产开发业务新增成为公司主营业务之一。 2015 年 9 月 22 日，根据公司 2015 年第一次临时股东大会审议通过关于变更公司名称及简称的议案及关于修订的议案 ，公司名称由“雅致集成房屋（集团）股份有限公司”变更为“深圳市新南山控股（集团）股份有限公司” ；公司英文名称由“YAHGEE MODULAR HOUSE（GROUP） CO.,LTD”变更为“Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.,Ltd” ；证券简称由“雅致股份”变更为“南山控股” ；公司证券代码维持不变。 公司重大资产重组完成后，注册资本为 187,753.03 万元，控股股东由“赤晓企业有限公司”变更为“中国南山开发（集团）股份有限公司” （赤晓企业有限公司为南山开发全资子公司） ，现控股股东南山开发直接持有公司 50.03%的股权，公司的实际控制人为南山开发。如下图所示。 图 1 截至 2016 年 3 月底公司股权结构图 资料来源：公司年报 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 5 公司进行重大资产重组后，经营范围变更为：兴办实业（具体项目另行申报）；在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营；房屋租赁，物业管理；活动房屋、金属结构件、建筑材料、设备的生产（分公司经营）、销售、租赁及相关服务，国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）；经营进出口业务；港口运输；保税场库经营；普通货运。 截至 2016 年 3 月底， 公司下设综合管理部、 财务部、 审计部和证券事务部共 4 个职能部门 （详见附件 1）；公司下属 38 家控股子公司，1 家参股公司；截至 2015 年底，公司在职员工 3,595 人。 截至 2015 年底，公司合并资产总额 113.85 亿元，负债合计 54.12 亿元，所有者权益（含少数股东权益）59.73 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 58.19 亿元。2015 年，公司实现合并营业收入 48.83 亿元，净利润（含少数股东损益）2.26 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 2.22亿元；经营活动产生的现金流量净额 20.62 亿元，现金及现金等价物净增加额为 13.66 亿元。 截至 2016 年 3 月底，公司合并资产总额 112.06 亿元，负债合计 49.09 亿元，所有者权益（含少数股东权益）62.96 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 61.09 亿元。2016 年 13 月，公司实现合并营业收入 20.94 亿元，净利润（含少数股东损益）3.23 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润2.90亿元； 经营活动产生的现金流量净额13.61亿元， 现金及现金等价物净增加额为14.89亿元。 公司注册地址：深圳市南山区高新区南区科技南十二路 007 号九洲电器大厦五楼室；法定代表人：田俊彦。 二、债券发行及募集资金使用情况 经中国证监会证监许可2012120 号文核准， 公司于 2012 年 4 月 10 日以公开方式发行公司债券 8 亿元。本次债券分为 5 年期和 7 年期两个品种。品种一为 5 年期，发行规模为 3 亿元，附第3 年末发行人上调利率选择权和投资者回售选择权，票面利率 6.5%；品种二为 7 年期，发行规模为 5 亿元，附第 5 年末发行人上调利率选择权和投资者回售选择权，票面利率 6.7%。2012 年 5月 15 日，本次债券在深证证券交易所挂牌上市，其中 5 年期品种证券简称“12 雅致 01” ，证券代码“112075” ；7 年期品种证券简称“12 雅致 02” ，证券代码“112076” 。 表 1 公司债券发行情况（单位：亿元、年、%） 债券名称债券名称 债券简称债券简称 债券代码债券代码 发行日发行日 规模规模 期限期限 发行利率发行利率 雅致集成房屋股份有限公司 2012 年公司债券 12 雅致 01 112075.SZ 2012年4月10日 3 3+2 6.5 12 雅致 02 112076.SZ 5 5+2 6.7 资料来源：公司年报 截至 2012 年 12 月 31 日，公司已将公司债募集资金 7.87 亿元按募集要求用于归还银行贷款及补充流动资金。 跟踪期内，公司已于 2016 年 4 月 6 日支付了本次公司债券自 2015 年 4 月 10 日至 2016 年 4月 9 日期间的利息。 本次债券由南山开发提供全额不可撤销的连带责任保证担保。 跟踪期内， 公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更。 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 6 三、行业分析 公司重大资产重组实施完成后，主营业务变更为房地产开发，属于房地产行业；原集成房屋生产业务在营业收入中仍有一定占比。 1房地产行业 2015 年，全国房地产开发投资 95,978.84 亿元，较上年名义增长 1.0%，增速较上年同期下滑9.5 个百分点，为近五年来的最低点。其中，住宅投资 64,595.24 亿元，同比增长 0.38%；办公楼投资 6,210.00 亿元，同比增长 10.1%；商业营业用房投资 14,607.00 亿元，同比增长 1.82%。 图 2 20122015 年全国房地产开发投资情况（单位：千亿元、%） 资料来源：wind 资讯 从土地供应量来看，土地作为房地产的主要成本来源，主要受到地方政府供地意愿、开发商购地能力和意愿以及房地产宏观调控政策的影响，其中，房地产宏观调控政策对土地市场的影响力度最大。2015年，土地市场整体下行，土地供应量和土地成交量分别为5.79亿平方米和4.68亿平方米，分别较上年下降11.74%和18.04%；2015年土地平均溢价率为16.81%，较上年增加5.06个百分点。在去库存压力下，房企拿地速度有明显放缓趋势，土地供求量均出现较大下滑，但土地溢价率出现上涨。 表 2 100 大中城市土地供应及成交情况（单位：亿平方米） 项目项目 2012 年年 2013 年年 2014 年年 2015 年年 供应土地占地面积 8.57 8.68 6.56 5.79 成交土地占地面积 7.31 7.75 5.71 4.68 成交土地占比 85.30% 89.29% 87.65% 80.83% 土地平均溢价率 7.02% 17.92% 11.75% 16.81% 资料来源：wind 资讯 资金来源方面，2015 年，政府持续实行适度宽松的货币政策，央行多次降准降息，A 股再融资活跃延续，房企银行间市场中期票据发行开闸，证监会推出的公司债发行与交易管理办法 ，大大降低发行债券门槛，房地产企业资金来源有所拓宽。房企融资呈现出大规模、低成本、多渠道、外转内等特点，资金压力获得一定缓解。 从商品房市场供求情况看，2015 年，房地产企业主动把握政策改善机遇，全国商品房销售面 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 7 积和销售金额增速由负转正，销售额增长主要由价格增长带动，整体销售仍以去库存为主。2015年，商品房销售面积 12.85 亿平方米，同比增长 6.5%，增速比 11 月份回落 0.9 个百分点；商品房销售额 87,281 亿元，同比增长 14.4%，增速回落 1.2 个百分点。 图 3 20122015 年全国商品房销售面积及销售额同比增速（单位：%） 数据来源：wind 资讯 从商品房销售价格看，2015 年以来，房地产行业受到多重宽松政策调整影响，重点城市商品住宅成交面积明显回升，市场呈现回暖迹象。2015 年 12 月，百城住宅平均价格为 10,980.00 元/平方米，同比增长 4.15%，增速较上年同期增加 6.84 个百分点；环比增长 0.74%。2015 年以来一线城市房价基本保持持续增长态势，且增幅相对较大；二线城市房价自 2014 年 4 月份以来连续12 个月下跌，2015 年 5 月份开始有所好转，1112 月份回暖趋势较为明显；三线城市房价自 2014年至 2015 年 7 月连续下跌，8 月份开始虽有所回升，但回升趋势并不明显。 房地产政策方面，2015 年，中央定调稳定住房消费，密集出台金融信贷政策，改善房地产市场运行环境。3 月，两会召开，确定 2015 年政府工作主要任务之一是稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，支持居民自住和改善型需求，促进房地产市场平稳健康的发展。在信贷支持上，央行则五次降息降准。相应，地方政府除放松限购限贷、调整公积金外，也在财政补贴、税费减免等方面加大支持力度。2016 年，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知 ，通知明确规定了最新房产契税政策，自2016 年 2 月 22 日起执行。 2016 年 2 月 2 日，央行联合银监会发文下调不限购城市购房首付比例。 行业关注方面，目前商品房待售面积依然较高，企业开工意愿仍然较低，根据国家统计局数据，2015 年末，全国商品房待售面积 71,853 万平方米，比 11 月末增加 2,217 万平方米，总体待售面积仍然保持在较高水平，全国商品房待售面积同比增速已连续 7 个月增加。房屋新开工面积同比增速自 2014 年 2 月起始终保持负增长； 近些年随着房地产市场的发展以及房地产调控的持续推进，国内房地产市场出现了明显分化，目前一线和重点二线城市库存相对较低，而大多数三四线城市库存非常不乐观；目前，房地产企业的利润已经到了一个饱和程度，由于地产项目的土地成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续，如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。 整体而言，近期来看，房地产调控政策转向，资金压力获得缓解，多重政策利好刺激住房需求持续释放，楼市逐步回暖趋势已基本确定。同时，房地产业告别了高速增长态势，开发投资增速逐步放缓，土地供求量均出现下滑，不同城市房地产市场价格持续分化，预计未来房地产行业 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 8 将会持续分化，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中小房地产企业也会获得比较大的生存空间。 2集成房屋行业 公司主营业务包括集成房屋的销售和租赁业务，公司主要产品用于建筑企业施工过程中，与建筑行业和房地产行业联系紧密。 2015 年，我国在复杂的国内外经济环境下深化经济转型，整体经济保持平稳增长，但是产能过剩问题尚未完全改善，企业经营普遍困难，对投资增长形成一定阻力。2015 年，中国城镇固定资产投资同比增长 10%，创 2000 年来新低。国家统计局数据显示，全年全国固定资产投资（不含农户）551,590 亿元，比上年名义增长 10%（扣除价格因素，实际增长 12%） ，增速比 111 月份回落 0.2 个百分点。从环比速度看，12 月份固定资产投资（不含农户）增长 0.68%。第一产业投资 15,561 亿元， 比上年增长 31.8%； 第二产业投资 224,090 亿元， 增长 8%， ； 第三产业投资 311,939亿元，增长 10.6%。受投资增速回落、下游需求不足和行业竞争激烈的影响，集成房屋行业发展受到一定影响。 集成房屋行业的主要客户为建筑工程企业，与建筑工程行业企业众多、流动性高、现金流情况欠佳相对应，集成房屋行业整体呈现“小、散、乱”的格局。由于初始资金、技术要求不高，进入该行业的企业数量多，竞争激烈。许多中小型企业不断以低价进行恶性竞争，加剧了行业的粗放发展；虽然上游原材料价格出现下降，但行业整体利润空间仍受到压缩。 从 2016 年的前景看，房地产调控政策转向，资金压力获得缓解，多重政策利好刺激住房需求持续释放，房地产市场逐步回暖趋势已基本确定。2016 年固定资产投资增速将继续探底，预计回落到 10%左右，并将延续“一高两低”的基本格局，即基础设施投资高增速，制造业和房地产开发投资低增速。预计建筑行业将保持总体平稳发展态势。 整体来看，我国集成房屋行业发展正处于成长期，面临着行业竞争激烈、受经济周期影响较大，未来随着中国经济转型持续推进，集成房屋行业增速和盈利能力持续低迷状态短期内无较大改观。 四、管理分析 1人员素质 2015 年，由于发生重大资产重组，公司管理层、董事会和监事会均发生重大变动，具体情况如下表所示。 表 3 公司高管、董事和监事变更情况 姓姓 名名 担任职务担任职务 类型类型 日日 期期 原原 因因 张东胜 原董事、总经理 离任 2015/4/14 因个人原因申请辞去公司董事、总经理职务。 李震 原副总经理 解聘 2015/7/13 因个人原因申请辞去公司副总经理职务。 王泽明 原副董事长 离任 2015/8/27 因工作原因辞去公司董事、副董事长及董事会下设 各专门委员会委员等一切职务。 袁照云 原董事、副总经理兼财务总监 离任 2015/8/27 因个人原因辞去公司董事、副总经理兼财务总监职 务。 刘安沛 原监事 离任 2015/12/22 因个人原因辞去公司监事、内部审计负责人职务。 石岗 原监事 离任 2015/12/22 因工作原因辞去公司职工代表监事职务。 胡永涛 原监事会主席现监事 任免 2015/12/22 因工作原因辞去公司监事会主席职务，辞职后，胡 永涛先生继续担任公司监事。 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 9 罗云松 原副总经理 解聘 2015/12/3 因工作原因辞去公司副总经理职务。 刘定明 原副总经理兼董事会秘书 解聘 2016/2/26 因工作原因辞去公司副总经理兼董事会秘书职务。 资料来源：公司年报 截至 2016 年 3 月底， 变更后公司高管共 4 人。 公司新任公司高层人员大多在行业内从事经营和管理工作多年，具有丰富的管理经验和行业经验。 公司董事长田俊彦先生，1961 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士学历。曾任华中科技大学工商管理学院讲师、副教授、中国南山集团研究发展部总经理、华南建材（深圳）有限公司总经理、深圳市赤湾东方物流有限公司董事长、深圳赤湾石油基地股份有限公司董事、成都赤晓科技有限公司董事长、赤晓企业有限公司董事长。自 2011 年 4 月 21 日起，任公司董事长，并任南山开发总经理、深圳市南山房地产开发有限公司董事长、深圳赤湾石油基地股份有限公司董事长、弘湾资本管理有限公司董事长、中开财务有限公司董事长。 公司总经理陈雷先生，1961 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任中国南山开发（集团）股份有限公司房地产部经理助理，广州新康房地产公司副总经理，深圳市南山房地产开发有限公司副总经理、常务副总经理。自 2015 年 9 月 22 日起，任公司董事、总经理，并任深圳市南山房地产开发有限公司总经理、上海南山房地产开发有限公司董事长。 公司财务总监马志宏女士，1976 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任普华永道会计师事务所经理、安永华明会计师事务所高级经理、深圳赤湾港航股份有限公司财务部经理。自 2015 年 8 月 27 日起，任公司财务总监，并任深圳南山房地产开发有限公司财务总监。 公司副总经理兼董事会秘书沈启盟先生，1982 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任深圳航空有限责任公司风险内控室经理，南山开发财务部助理总经理、副总经理。自2016 年 2 月 26 日起，任公司副总经理兼董事会秘书。 整体看，资产重组虽造成公司经营团队发生较大变动，但公司现任高级管理人员拥有较长行业从业经历和丰富的经营管理经验，整体素质较高，有利于公司未来的发展。 2管理制度 公司的管理体制、管理制度、组织结构职责分工未发生重大变化。 五、经营分析 1经营概况 由于公司2015年实施重大资产重组，公司业务较2014年变化较大，基于同一控制下的企业合并会计准则， 公司对20132014年财务数据进行了追溯调整， 合并日期确定为2015年4月30日。 2015年6月，公司发行股份购买资产事项完成后，房地产开发业务新增成为公司主营业务之一，以下经营分析采用调整后含合并标的的备考数据。 2015年，公司总收入规模较上年变化不大；房地产业务板块销售虽增长明显，但集成房屋产品和塔机租赁业务的市场需求下滑，盈利状况继续下行导致公司总收入规模增长不大。2015年公司实现合并营业收入48.83亿元，同比小幅增长3.54%；利润总额4.08亿元，同比增长353.11%，增长幅度较大系投资收益增长所致；净利润2.26亿元，由亏转盈，较2014年增长2.87亿元。 从业务板块来看，受房地产市场回暖和公司结转收入规模增长的影响，2015年，公司房地产业务实现营业收入36.13亿元，同比增长21.21%；其中，商品房销售实现营业收入35.53亿元，同比 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 10 增长21.11%，物业管理实现营业收入0.60亿元，同比增长27.55%。受整体经济放缓、下游建筑业低迷和竞争激烈的影响，2015年，公司集成房屋业务实现营业收入5.46亿元，同比下降43.23%，降幅较2014年的32.41%进一步放大。2015年，公司船舶舱室配套业务实现营业收入5.65亿元，同比小幅增长。公司塔机租赁业务受经济下滑、开工项目减少及塔机资产处置等影响，2015年实现营业收入1.44亿元，同比下降32.66%，降幅较大。公司其他业务包括托管业务、活动板房租赁及拆装业务，2015年公司将活动板房租赁及拆装业务由主营业务调整至其他业务，导致当年公司其他业务实现营业收入0.15亿元，同比增长542.98%。从业务构成来看，2015年公司房地产业务、集成房屋业务、船舶舱室配套业务、塔机租赁业务和其他业务营业收入占总营业收入比分别为73.99%、11.19%、11.57%、2.95%和0.30%，房地产业务为公司主营业务。 从毛利率情况来看，2015年，公司房地产业务毛利率为30.28%，同比下降2.58个百分点，主要系商品房销售毛利率下降所致；集成房屋业务毛利率为-3.69%，较上年变化不大，持续为负，主要系行业竞争加剧产品价格走低所致；受宏观环境低迷及船舶行业竞争的影响，船舶舱室配套业务毛利率为16.91%，同比下降2.69个百分点；塔机租赁业务毛利率为15.86%，同比上升6.43个百分点，主要系公司精简人员、提高出租率以及加强成本管理所致；其他业务毛利率为63.18%，同比下降22.16个百分点，但收入占比不高，对公司盈利影响不大。综合来看，受房地产价格回暖影响，2015年公司综合毛利率为24.61%，同比上升2.01个百分点。具体数据如下表所示。 表 4 公司 20142015 年主营业务收入及利润率情况（单位：亿元，%，个百分点） 业务板块业务板块 2014 年年 2015 年年 同比变化同比变化 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 1）房地产业务 29.81 63.21 32.86 36.13 73.99 30.28 21.21 10.78 -2.58 商品房销售 29.34 98.42 33.08 35.53 98.34 30.43 21.11 -0.08 -2.65 物业管理 0.47 1.58 19.36 0.60 1.66 21.56 27.55 0.08 2.19 2）集成房屋业务 9.63 20.41 -4.69 5.46 11.19 -3.69 -43.23 -9.22 1.00 3）船舶舱室配套业务 5.56 11.80 19.60 5.65 11.57 16.91 1.55 -0.23 -2.69 4）塔机租赁业务 2.14 4.53 9.43 1.44 2.95 15.86 -32.66 -1.59 6.43 5）其他业务 0.02 0.05 85.35 0.15 0.30 63.18 542.98 0.25 -22.16 合合 计计 47.16 100 22.60 48.83 100 24.61 3.54 - 2.01 资料来源：公司年报 整体看，公司2015年顺利完成资产重组，以房地产业务为主营业务，收入规模平稳增长；集成房屋业务收入持续下降，且毛利率持续为负；船舶舱室配套业务相对稳定。公司综合毛利率小幅提升，整体经营状况较好。 2房地产业务 公司房地产业务包含房地产开发、销售和物业管理。公司主营普通住宅产品，定位于刚需和首改客户群体，产品类型包括中高端的大户型洋房产品，以及中低端的小户型住宅产品。公司已开发和未开发房地产项目主要分布在珠江三角洲和长江三角洲等核心城市。公司着力产品系列化和标准化的研发，进行快速复制，以高周转实现规模扩张。 土储土储情况情况 公司建立了严格的项目风险控制体系，保持着稳健的土地储备获取方针，以确保自身具备足够的能力和资源应对各类经营风险以及外部市场的变化。 公司土地获取的方式以公开招拍挂为主。 从实际土储情况来看，截至2016年3月底，公司土储项目数量6个，主要分布在湖南省长沙市， 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 11 江苏省南通市和苏州市，以及安徽省合肥市，主要为二线城市，平均楼面地价较低；土储占地面积合计112.77万平方米， 规划建筑面积174.17万平方米， 其中， 期末尚未开发的建筑面积合计102.56万平方米。公司土储规模适中，能满足公司未来两至三年的开发需求。 从土储获取节奏来看，2014年为公司住宅型土储获取的高峰期，新增两处土储项目，均位于苏州市， 占地面积合计24.87万平方米， 规划建筑面积合计63.66万平方米， 目前均已开工建设； 2015年，公司土储获取速度有所减缓，仅新增合肥市商业性土储项目一处，占地面积6.32万平方米，规划建筑面积6.38万平方米，尚未动工建设。具体数据如下表所示。 表 5 截至 2016 年 3 月底公司土地储备情况（单位：万平方米、元/平方米） 序序号号 项目名称项目名称 所在地所在地 获取时间获取时间 物业类型物业类型 占地面积占地面积 规划建面规划建面 楼面地价楼面地价 尚未开发的建尚未开发的建筑面积筑面积 1 苏迪亚诺 长沙市 2004/11/1 住宅 33.47 33.00 331.00 2.32 2 白鹤天池 长沙市 2006 住宅 39.03 44.10 528.00 44.10 3 南通尚品名邸 南通市 2012/9/1 住宅 9.08 27.03 1,858.00 13.37 4 南山水语金城（柠府） 苏州市 2014/4/1 住宅 7.51 14.91 4,260.00 7.03 5 南山维拉 苏州市 2014/4/1 住宅 17.36 48.75 2,838.00 31.89 6 合肥美食公园-徽乡食镇 合肥市 2015/10/1 商业 6.32 6.38 1,337.00 3.85 合合 计计 - - - 112.77 174.17 - 102.56 资料来源：公司提供 整体看，公司土地储备主要位于二线城市，土储获取速度减慢，但土储总规模基本能满足公司未来两至三年的开发需求。 项目项目开发开发 从近期的开发数据来看，2014年公司当期新开工项目1个，新开工面积15.32万平方米；当期竣工项目3个，竣工面积26.61万平方米；期末在建项目4个，在建面积53.08万平方米。2015年当期新开工项目2个，新开工面积24.74万平方米；当期竣工项目4个，竣工面积52.81万平方米；期末在建项目2个，期末在建面积24.72万平方米。随着竣工面积的扩大，2015年公司加快了新项目的开发节奏，期末在建面积较2014年有所下降。具体数据如下表。 表 6 近期公司房地产业务开发情况（单位：个、万平方米） 项目项目 2014 年年 2015 年年 2016 年年 13 月月 当期新开工项目数 1 2 1 当期新开工面积 15.32 24.74 0.71 当期竣工项目数 3 4 0 当期竣工面积 26.61 52.81 0 期末在建项目数 4 2 3 期末在建面积 53.08 25.01 25.72 资料来源：公司提供 从公司的在建/待售项目来看，截至2016年3月底，公司在建/待售项目共计9个，总建筑面积为225.05万平方米， 已竣工面积116.33万平方米， 已售面积110.72万平方米， 待售面积73.28万平方米。公司房地产在建项目大部分已竣工， 商品库存规模较大， 住宅类商品房库存主要集中在南通市 （南通尚品名邸二期）和苏州市（南山维拉、南山水语金城柠府） 。具体数据如下表所示。 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 12 表 7 截至 2016 年 3 月底公司在建/待售情况（单位：万平方米、%） 序号序号 项目名称项目名称 总建面总建面积积 开工时间开工时间 工程进度工程进度 已竣工面积已竣工面积 已售面积已售面积 待售面积待售面积 1 合肥美食公园-徽乡食镇 4.14 2016 10 - - - 2 南通尚品名邸（一期） 17.37 2012 100 17.37 10.44 3.15 3 南通尚品名邸（二期） 18.52 未开工 0 - - 13.27 4 长沙苏迪亚诺 32.13 2006 93 32.42 28.92 2.34 5 长沙雍江汇 21.00 2012 100 21.00 17.40 3.60 6 南山维拉 61.41 2015 27 - 13.11 34.64 7 南山水语金城（柠檬城） 27.04 2013 100 21.80 21.70 - 8 南山水语金城（柠府） 19.70 2014 45 - 3.47 11.44 9 上海南山雨果 23.74 2012 100 23.74 15.68 4.84 合合 计计 225.05 - - 116.33 110.72 73.28 资料来源：公司提供 从公司各项目的投资情况来看，截至2015年底，公司各房地产项目预计总投资204.35亿元，实际已投资124.14亿元，未来尚需投资80.21亿元，存在一定的外部资金需求。 表 8 截至 2015 年底公司在建/待售情况（单位：亿元） 序序号号 项目名称项目名称 所在所在地地 预计总投资预计总投资 实际已投资实际已投资 1 南山雨果 上海青浦区 28.39 24.01 2 南山水语金城（柠檬城） 苏州高新区 33.36 22.23 3 南山维拉 苏州吴中区 42.95 17.51 4 南山檀郡 苏州相城区 16.48 16.25 4 南山苏迪亚诺 长沙望城区 13.60 12.36 5 南山雍江汇 长沙岳麓区 17.06 15.18 6 南山国际社区尚品名邸（一、二期） 南通港闸区 22.98 11.73 7 白鹤天地 长沙岳麓区 26.23 3.98 8 美食公园-徽乡食镇 合肥庐江县汤池镇 3.30 0.89 合合 计计 204.35 124.14 资料来源：公司提供 整体看，受2015年公司新开工项目规模和竣工面积增大的影响，公司有一定房地产商品库存，主要集中在南通市和苏州市。公司各项目未来投资规模较大，存在一定的外部资金需求。 销售销售情况情况 公司房地产项目主要集中于长三角地区，以上海、苏州、南通和长沙为主。公司采取直销代销相结合的销售模式，代销代理公司主要聘请了解当地市场的区域代理商为主。 从公司近期销售情况来看，受各地房地产市场回暖的影响，公司协议销售面积较上年明显增长，2015年实现协议销售面积30.08万平方米，同比增长33.69%；实现协议销售金额32.27亿元，同比增长12.56%。从协议销售均价来看，由于公司项目主要分布在二线城市，公司销售策略采取以价换量的形式以加速去库存速度，2015年协议销售均价为10,728.06元/平方米，同比下降15.81%。从收入结转情况来看，公司2015年结转收入面积和结转收入金额均呈明显上升趋势。 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 13 表 9 近期公司房地产业务的销售情况（单位：个、万平方米、亿元、元/平方米） 项项 目目 2014 年年 2015 年年 2016 年年 13 月月 期末达预售项目 4 3 3 当期协议销售面积 22.50 30.08 12.30 当期协议销售金额 28.67 32.27 15.60 协议销售均价 12,742.22 10,728.06 12,682.93 当期结转收入面积 19.28 34.19 15.21 当期结转收入 29.34 35.52 18.12 资料来源：公司提供 从2015年的销售进度来看，受益于良好地区域布局，2015年公司各项目共实现销售面积30.08万平方米，结转面积34.19万平方米。其中，位于上海青浦区的南山-雨果项目和位于长沙岳麓区的南山-雍江汇项目销售进度较慢。从销售均价来看，上海和苏州地区项目的销售均价较高，长沙地区项目次之。主要项目的销售情况如下： 表 10 2015 年公司各项目的销售进度（单位：%、万平方米） 项目名称项目名称 所在地所在地 业态业态 权益比例权益比例 销售面积销售面积 销售均价销售均价 结算面积结算面积 南山-雨果 上海青浦区 住宅 80 3.32 27,702.00 3.80 南山-柠檬城 苏州高新区 住宅 100 9.29 9,547.00 11.32 南山-维拉 苏州吴中区 住宅 100 5.74 9,784.00 - 南山-檀郡 苏州相城区 住宅、街铺 100 1.26 12,753.00 1.79 南山-苏迪亚诺 长沙望城区 住宅、街铺 100 0.41 7,676.00 0.39 南山-雍江汇 长沙岳麓区 住宅、街铺 100 5.13 8,375.00 7.44 南山国际社区 南通港闸区 住宅、街铺、办公 100 4.93 6,660.00 9.45 合计合计 - 30.08 - 34.19 资料来源：公司提供 整体看，公司项目所在地房地产市场有所好转，2015年公司房地产销售加速去库存，协议销售面积和协议销售金额均有所增长，但协议销售均价下降明显。 3集成房屋业务 公司作为全国最大的集成房屋运营商，生产规模较大；拥有活动房、打包箱、模方空间、易安居、雅居、特种集装箱、配套产品等七大系列产品，广泛应用于建筑工地、政府安置、能源矿山营地、市政临时用房、大型赛事及各类商业活动临时用房等领域。 2015年公司集成房屋业务板块中，仍以销售业务、租赁业务和租赁资产出售业务为主，占比分别为55.05%、11.69%和26.60%。其中销售业务实现收入3.01亿元，同比下降40.92%，降幅明显，主要系外部经济下行、市场竞争激烈所致；受到旧品单价、在租率下降的影响，公司集成房屋租赁业务实现收入0.64亿元，同比大幅下降60.87%；租赁资产出售业务实现收入1.45亿元，同比下降31.55%，主要系前期旧资产处置导致租赁资产规模减少，且租赁价格下降所致。从毛利率情况来看，除集成房屋销售收入毛利率同比下降7.92个百分点以外， 公司租赁业务毛利率上升9.57个百分点，租赁资产出售业务毛利率上升12.51个百分点，拆装业务毛利率上升17.13个百分点，其他业务毛利率下降25.02个百分点，公司成本控制效果显著。 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 14 表 11 近期公司集成房屋业务的收入情况（单位：万元、%） 项目项目 2014 年年 2015 年年 同比变化同比变化 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 销售业务 50,913.74 52.89 9.68 30,079.33 55.05 1.76 -40.92 2.15 -7.92 租赁业务 16,317.68 16.95 -27.50 6,385.23 11.69 -17.93 -60.87 -5.27 9.57 租赁资产出售 21,235.28 22.06 -33.44 14,536.38 26.60 -20.93 -31.55 4.54 12.51 拆装业务 6,867.37 7.13 27.88 3,643.55 6.67 45.00 -46.94 -0.47 17.13 其他业务 920.71 0.96 25.02 - - - -100.00 -0.96 -25.02 合计合计 96,254.78 100.00 -4.69 54,644.49 100.00 -3.69 -43.23 0.00 1.00 资料来源：公司年报 2016年13月，公司集成房屋业务实现营业收入1.20亿元，其中销售业务、租赁业务、租赁资产出售业务、拆装业务和其他业务分别实现收入0.92亿元、0.11亿元、0.07亿元、0.08亿元和0.01亿元，占比分别为77.31%、9.56%、5.67%、6.55%和0.91%。 原料采购方面，由于公司产量随下游需求下滑，公司主要原材料彩钢卷、带钢和型钢的采购量均出现进一步下降。其中，彩钢卷的采购量由上年的5,314吨下降至4,585吨，采购量下降幅度26.31%；带钢采购量从上年的8,880吨下降至3,963吨，下降幅度55.37%，是采购量下降最大的品种；型钢采购量从上年的6,519吨下降到3,460吨，下降幅度46.92%。采购价格方面，由于2015年钢铁行业景气度持续低迷，公司彩钢卷、带钢和型钢的采购价格均呈现了20%左右的降幅。原料采购价格的下降也带动公司集成房屋业务板块的营业成本较上年大幅下降。 表 12 近期公司集成房屋业务