金地集团：公司债券2016年跟踪评级报告.PDF

公司债券跟踪评级报告 金地（集团）股份有限公司 1 金地（集团）股份有限公司 公司债券 2016 年跟踪评级报告 主体长期信用等级 跟踪评级结果：AAA 评级展望：稳定 上次评级结果：AAA 评级展望：稳定 债项信用等级 债券简称债券简称 债项债项 规模规模 债项债项 期限期限 上次评上次评 级结果级结果 本次评本次评级级结果结果 上次评上次评 级时间级时间 15金地01 30 亿元 5+2年 AAA AAA 2015 年 7月 8 日 16金地01 13 亿元 3+3年 AAA AAA 2016 年 3月 16 日 16金地02 17 亿元 5+3年 AAA AAA 2016 年 3月 16 日 跟踪评级时间：2016 年 6 月 16 日 主要财务数据： 项项 目目 2014 年年 2015 年年 16 年年 3 月月 资产总额（亿元） 1,246.67 1,393.46 1,455.16 所有者权益（亿元） 405.19 476.16 485.85 长期债务（亿元） 259.81 237.04 251.38 全部债务（亿元） 414.07 392.85 408.55 营业收入（亿元） 456.36 327.62 67.19 净利润（亿元） 49.64 48.43 6.46 EBITDA（亿元） 81.14 74.85 - 经营性净现金流（亿元） -9.51 83.94 -4.99 营业利润率（%） 20.06 19.56 17.85 净资产收益率（%） 12.64 10.99 1.34 资产负债率（%） 67.50 65.83 66.61 全部债务资本化比率（%） 50.54 45.21 45.68 流动比率（倍） 1.94 1.80 1.77 EBITDA 全部债务比（倍） 0.20 0.19 - EBITDA 利息倍数（倍） 2.87 2.55 - EBITDA/待偿本金合计（倍） 1.35 1.25 - 注：1、本报告部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的；2、2016 年一季度财务数据未经审计，相关财务指标未年化；3、数据单位除特别说明外均为人民币；4、长期应付款计入长期债务；5、EBITDA/待偿本金合计=EBITDA/本报告所跟踪债项合计待偿本金。 评级观点 2015 年，受项目结算面积下降的影响，金地（集团）股份有限公司 （以下简称 “公司”或“金地集团” ）营业收入下降较快，但受非并表的合作开发项目的影响， 投资收益规模较大，总体看，公司利润水平基本保持稳定。作为国内大型房地产上市公司， 公司仍保持着很强的竞争实力，土地储备质量好，在建项目规模较大，仍具有极强的抗风险能力。虽然房地产行业竞争较为激烈、个别项目去化存在瓶颈、 在建项目资金需求较大等因素仍可能对公司经营产生一定不利影响， 但不会显著影响公司的信用水平。 未来随着公司存量房地产项目实现销售以及商业地产业务进一步拓展， 公司整体经营状况将保持良好。 综上，联合评级维持公司“AAA”的主体长期信用等级，评级展望维持“稳定” ；同时维持“15 金地 01” 、 “16 金地 01”和“16 金地 02”的债项信用等级为“AAA” 。 优势 1跟踪期内，公司在房地产行业内资产规模仍然较大，产品品质处于同行业领先水平；物业管理及品牌价值全国排名前列。 2公司 2015 年新增土地储备 33 块，现有储备质量较好且较为充足，主要分布在一、二线城市和强三线城市， 可为公司未来业务收入持续增长提供有力支撑。 3跟踪期内，公司仍然保持了房地产开发、自持物业出租、物业管理和房地产基金等相关业务多元化协同发展的格局， 可以有效分散经营风险。 4跟踪期内，公司盈利水平高，资产质量较好，债务负担适中，对负债的把控能力较强。 公司债券跟踪评级报告 金地（集团）股份有限公司 2 关注 1跟踪期内，房地产行业受宏观政策调控影响大， 未来房地产市场运行存在一定不确定性。 2公司在建房地产项目以及在建自持物业项目未来三年均需要投入较大规模的资金，对公司资金流形成一定压力；同时，存在个别项目的去化压力。 3跟踪期内，公司提供担保的企业深圳市金地大百汇房地产开发有限公司资产负债率极高，公司存在或有负债风险。 分析师 冯 磊 电话：010-85172818 邮箱： 支亚梅 电话：010-85172818 邮箱： 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层（100022） Http：/ 公司债券跟踪评级报告 金地（集团）股份有限公司 3 信用评级报告声明 除因本次跟踪评级事项联合信用评级有限公司（联合评级）与评级对象构成委托关系外，联合评级、评级人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。 联合评级与评级人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的跟踪评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 本跟踪评级报告的评级结论是联合评级依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。 本跟踪评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议等。 本跟踪评级报告中引用的评级对象相关资料主要由评级对象提供，联合评级对所依据的文件资料内容的真实性、准确性、完整性进行了必要的核查和验证，但联合评级的核查和验证不能替代评级对象及其它机构对其提供的资料所应承担的相应法律责任。 本跟踪评级报告自出具之日起至本次（期）债券到期兑付日有效；本次（期）债券存续期间，联合评级将持续开展跟踪评级，根据跟踪评级的结论，在存续期内评级对象的信用等级有可能发生变化。 分析师： 联合信用评级有限公司 公司债券跟踪评级报告 金地（集团）股份有限公司 4 一、主体概况 金地（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或“金地集团” ）是经深圳市企业制度改革领导小组办公室以深企改办199602 号文批准，由深圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资管理公司、美国 UT 斯达康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有限公司和金地实业开发总公司工会委员会（后更名为“金地（集团）股份有限公司工会委员会” ）5 家单位作为发起人，在原金地实业开发总公司（以下简称“金地实业” ）的基础上，通过对金地实业进行改组，以发起设立方式于1996 年 2 月 8 日设立的股份有限公司。2001 年 1 月 15 日，经中国证券监督管理委员会证监发行字20012 号文核准，公司向社会首次公开发行人民币普通股 9,000 万股（A 股） 。2001 年 4 月 12日，经上海证券交易所上证上字200139 号上市通知书同意，公司发行之股票在上海证券交易所上市（股票简称：金地集团，代码：600383.SH） 。后历经多次股权变更以及股权激励计划，截至 2016 年 3 月底，公司股本为人民币 45.01 亿元，公司无控股股东及实际控制人，富德生命人寿保险股份有限公司（以下简称“富德生命人寿” ）持有公司 29.93%的股本，为公司第一大股东，具体情况如下图所示。 图 1 截至 2016 年 3 月末公司股权结构图 资料来源：公司提供 跟踪期内，公司经营范围较年初未发生变化。公司经营范围：从事房地产开发经营业务；兴办各类实体（具体项目需另报） ；经营进出口业务；信息咨询（不含限制项目） 。 跟踪期内，公司管理组织结构未发生改变，公司下设战略管理部、资本运营部、投资与运营管理部、产品管理部、工程管理部、成本管理部、财务管理部、人力资源部、管理学院、行政与信息管理部、审计监察部、股权投资部 12 个职能部门（详见附件 1） 。截至 2015 年末，公司房地产系统共有员工 3,594 人。 截至 2015 年末，公司资产总额 1,393.46 亿元，负债合计 917.30 亿元，所有者权益（含少数股东权益）476.16 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 335.99 亿元；2015 年公司实现营业总收入 327.62 亿元，净利润（含少数股东损益）48.43 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润合计 32.00 亿元。2015 年公司经营活动现金流量净额为 83.94 亿元，现金及现金等价物增加额-18.65亿元。 截至 2016 年 3 月末，公司资产总额 1,455.16 亿元，负债合计 969.31 亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计 485.85 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 338.97 亿元；2016 年 13月公司实现营业总收入 67.19 亿元，净利润（含少数股东损益）6.46 亿元，其中归属于母公司所金地集团 安邦人寿保险股份有限公司 安邦财产保险股份有限公司 深圳市福田投资发展公司 富德生命人寿保险股份有限公司 其他股东 29.93% 14.60% 7.82% 41.76% 5.89% 公司债券跟踪评级报告 金地（集团）股份有限公司 5 有者的净利润合计 3.35 亿元。2016 年 13 月公司经营活动现金流量净额为-4.99 亿元，现金及现金等价物增加额 31.48 亿元。 公司注册地址：深圳市福田区福强路金地商业大楼；法定代表人：凌克。 二、债券发行及募集资金使用情况 经中国证券监督管理委员会（证监许可20151977 号文）核准，公司获准向社会公开发行面值不超过 60 亿元的公司债券。2015 年 10 月公司完成了 2015 年公司债券（第一期）30 亿元的发行，简称“15 金地 01” ，截至 2016 年 3 月底， “15 金地 01”中 24.97 亿元已用于偿还银行借款，剩余部分尚未完全使用。2016 年 3 月公司完成了 2016 年公司债券（第一期）30 亿元的发行，其中：品种一债券“16 金地 01”规模为人民币 13 亿元，最终票面利率为 3.00%；品种二债券“16金地 02”规模为人民币 17 亿元，最终票面利率为 3.50%。截至 2016 年 3 月底， “16 金地 01”和“16 金地 02”尚未使用。 2015 年公司债券（第一期）于 2015 年 10 月 15 日正式起息，付息日为存续期内每年的 10 月15 日；2016 年公司债券（第一期）于 2016 年 3 月 22 日正式起息，付息日为存续期内每年的 3月 22 日。跟踪期内，由于尚未到付息日，公司均未支付到期利息。 表 1 公司债券发行相关情况 项目项目 名称名称 证券代码证券代码 上市日期上市日期 起息日起息日 到期日到期日 金额金额 （亿元）（亿元） 期限期限 （年）（年） 发行利率发行利率 （%) 2015 年公司债券（第一期） 15 金地 01 122488.SH 2015-11-19 2015-10-15 2022-10-15 30 7（5+2） 4.18 2016 年公司债券（第一期） 16 金地 01 136325.SH 2016-04-20 2016-03-22 2022-03-22 13 6（3+3） 3.00 16 金地 02 136326.SH 2016-04-20 2016-03-22 2024-03-22 17 8（5+3） 3.50 资料来源：Wind 资讯 三、运营环境 1行业概况 2015年， 我国房地产行业增速进一步放缓。 受经济增速放缓和行业宏观调控政策的影响， 2015年全国房地产开发投资95,035.61亿元，同比增长1.00%，增速较上年同期下滑9.50个百分点，为近五年来的最低点。其中，住宅投资增速最为缓慢，但住宅投资占比60%以上，仍居各类房产之首；办公楼投资表现相对较好，增速一直保持在两位数以上； 商业营业用房2015年增速下滑最为明显。2015年一线城市投资增速仍保持高位，三线城市出现回稳迹象。 （1）土地供给 2015年土地市场供需走低，均价上涨，不同城市分化加剧。2015年全国100个大中城市成交土地面积4.68亿平方米，比上年下降18.04%。从各类用地的供求结构来看，2015年工业用地供求量仍具各类之首，占比均超50%，商办类用地和其他用地基本持平，住宅类用地继续下滑约3个百分点。土地价格方面，由于2014年以来政府陆续出台“930”新政等政策刺激房地产市场需求，提高市场活力，但在整体去库存的背景下，土地供应缩减，导致2015年土地溢价率大幅上涨，2015年土地溢价率达29.97%，为市场高点。其中工业用地平均溢价率0.74%，较上年下降0.82%；住宅类用地平均溢价率21.59%， 较上年上升8.35个百分点； 商办类用地平均溢价率5.93%， 较上年下降3.74个百分点。 公司债券跟踪评级报告 金地（集团）股份有限公司 6 2015年，一线城市由上半年控制供地节奏至年末优质地块集中放量，市场再次呈现“U”型走势，宅地价格上涨明显，京沪表现突出；二线城市以分化为主，热点区域高价地频现，整体均价及溢价率同比上涨；三四线城市受楼市库存压力影响，土地市场仍显低迷。 （2）开发资金来源 土地成本是影响房地产开发企业利润的重要因素，近年受宏观调控和市场供需影响，土地价格有所波动，整体增速呈下降趋势。目前房地产企业资金来源总额及结构较为稳定，预收资金和自筹资金仍为房地产投资的主要资金来源。 开发资金来源方面，进入2015年，国内融资环境全面宽松，央行多次降准降息，A股再融资活跃延续，房企银行间市场中期票据发行开闸，证监会推出的公司债发行与交易管理办法将发行主体由上市公司扩展到所有公司法人，大大降低发行债券门槛，且在港交所上市的内地房企也得以通过境内子公司发行公司债，房地产企业资金来源有所拓宽。2015年，房地产开发企业到位资金125,203亿元，同比增长2.6%，增速较上年增加2.7个百分点。其中，国内贷款20,214亿元，下降4.8%；利用外资297亿元，下降53.6%；自筹资金49,038亿元，下降2.7%；其他资金55,655亿元，增长12.0%。在其他资金中，定金及预收款32,520亿元，增长7.5%；个人按揭贷款16,662亿元，增长21.9%。 （3）商品房市场供需 在国家调结构、稳增长的政策背景下，房地产销售面积出现回升，销售价格回升趋势明显；各类城市房价分化加速，一线城市呈量价齐升局面。 从商品房市场供求情况看，2015年，商品房销售面积12.85亿平方米，同比增长6.50%，增速较上年提高14.10个百分点。其中，办公楼销售面积增速最快，达16.20%，增速较上年提高29.20个百分点，增幅较大。分城市来看，一线城市2015年商品房销售面积增幅最大，同比增长15.30%，二三线城市增速均在10.00%以下。 从销售价格来看，2015年5月份以来百城住宅均价开始逐步提高，12月，住宅平均价格为10,980.00元/平方米，同比增速为4.15%，增速较上年同期增加6.84个百分点。2015年以来一线城市房价整体保持增长态势， 且增幅相对较大； 二线城市房价自2014年4月份以来连续12个月下跌， 2015年5月份开始有所好转， 1112月份回暖趋势较为明显；三线城市房价自2014年至2015年7月连续下跌，8月份开始虽有所回升，但回升趋势并不明显。 （4）行业竞争 房地产行业集中度不断提高，拥有资金、品牌、资源优势的大型房地产企业在竞争中占据优势。2015年，房地产行业集中度进一步提升。房地产行业前10名企业和前20名企业销售额占比分别为17.05%和23.06%，分别较上年上升0.13和0.27个百分点；前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别达到11.41%和14.75%，分别较上年提升0.90和1.01个百分点。 2. 行业政策 2015年，中央明确稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善房地产市场运行环境。2015年3月， 两会召开， 确定2015年政府工作主要任务之一是稳定住房消费； 坚持分类指导， 因地施策，支持居民自住和改善型需求，促进房地产市场平稳健康的发展。在信贷支持上，2015年以来，央行多次降息降准，调整后，5年以上商业贷款利率降至4.9%，公积金贷款利率降至3.25%，均已处于历史最低位；除此之外，政府4次下调首套房及二套房个贷首付比例，同时在放松限购限贷、调整公积金、财政补贴、税费减免等方面加大支持力度，以刺激楼市需求特别是改善型需求得到释 公司债券跟踪评级报告 金地（集团）股份有限公司 7 放。2015年11月，中央财经领导小组第十一次会议提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，是十八大以来习近平首次对于房地产去库存的表态，预计楼市的政策态度将会更加宽松。 2016年2月，政府即出台两项利好政策，包括降低非限购城市首付比例，最低可至20%；同时调整契税税率，降低购房成本等。 总体看，在我国房地产市场去库存的背景下，中央及地方相继出台了多重利好政策，使得房地产业政策环境有所好转， 但行业在可预见的未来仍将受政策的影响体现出比较明显的行业波动。 3. 行业关注 （1）商品房待售面积依然较高，企业开工意愿仍然较低 根据国家统计局数据，2015年末，全国商品房待售面积71,853万平方米，比11月末增加2,217万平方米，总体待售面积仍然保持在较高水平，全国商品房待售面积同比增速已连续7个月增加。房地产行业仍将面临较强的去库存压力。 （2）行业资产负债率较高，需防范潜在风险 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。由于近年来对房地产企业融资渠道的控制，导致房地产企业融资成本高企。截至2015年底，房地产行业总体资产负债率为76.40%，较2014年的74.58%提高了1.82个百分点，房地产板块整体债务率较高。 （3）市场格局持续分化 国内房地产市场出现明显分化。三四线城市房地产市场增长趋势有所放缓；而一二线城市房地产市场受益于政策利好明显回升，甚至部分城市出现房地产市场火爆的情形。同时，大中小型企业的营运状况分化也将日趋明显，中小型房企可能面临更大的市场竞争压力和整合风险。 （4）房企利润率下降 由于全国整体供需情况的变化，房地产行业利润率呈下降趋势。房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。 4. 行业发展 （1）地产金融化，资本化尝试催生大地产格局，地产金融属性加速释放 2015 年，大规模保险资金进入房地产行业，推动资本和实业跨界融合。这种“资本+地产”加速联姻，深度合作为轻资产、多元化转型创造条件。近年，房企通过银行贷款、信托等传统方式融资占比有所下降，股权类、权益类信托融资逐渐增加。地产行业的金融化趋势日渐明显。 （2）转变盈利模式，提升经营收益 由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施，高周转的经营方式逐渐成为主流。此外，城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式，这必将对房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战。 （3）合作开发成为主流模式 房地产行业投资收益在利润中的占比普遍提升。从收益构成看，2015年房地产上市公司投资收益总额308亿，同比增长23.19%，显示了行业合作开发及多元经营的趋势，未来项目增值将更多以资本利得的方式变现。 总体看，现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业集中度不断提高。同时，长期来看，人口结构等因素将扮演更重要的角色，去库存已成为行业共识，可以预见房地产行业实质性调整刚刚开始，市场的分化将进一步加大。未来几年，预期龙头企业逐渐建立起更大 公司债券跟踪评级报告 金地（集团）股份有限公司 8 的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。 四、管理分析 2015 年 6 月 2 日，郝一斌担任公司副总裁。其他董事、监事和高级管理人员未发生变化。目前公司高管及核心技术人员稳定，主要管理制度连续，管理运作正常。 五、经营分析 1经营概况 2015 年，受项目结算面积减少的影响，公司营业收入规模大幅下降 28.21%至 327.62 亿元；受非并表的合作开发项目增加的影响，确认的投资收益大幅增长 1,630.08%至 14.08 亿元。受上述因素的综合影响，公司 2015 年实现净利润 48.43 亿元，较上年减少 2.43%。 从各具体业务板块看，2015 年房地产开发板块仍是公司收入占比最大的业务（占 93.44%） ，实现营业收入 305.30 亿元，较上年大幅下降 30.36%，主要系项目结算面积减少所致；物业出租板块实现营业收入 6.24 亿元， 较上年增长 15.99%， 主要系 2015 年西安金地中心正式投入运营所致；物业管理板块实现营业收入 12.07 亿元， 较上年大幅 28.00%， 主要系公司自 2015 年下半年开始通过收购物管公司及住宅、商业单项目承接等方式使得管理面积扩大了四分之一所致；其他业务实现业务收入 3.11 亿元，基本保持稳定，主要是由子公司稳盛（天津）投资管理有限公司（以下简称“稳盛投资” ）运营，主要从事房地产基金业务，但收入规模较小，对营业收入的影响不大。 从毛利率水平情况看，公司各业务板块毛利率基本保持稳定，其中房地产开发板块毛利率为27.79%，较上年下降 0.74 个百分点；物业出租板块毛利率为 98.60%，较上年下降 0.96 个百分点；物业管理板块毛利率为 2.90%，较上年下降 0.10 个百分点；其他板块毛利率为 53.72%，较上年大幅上升 15.28 个百分点，主要系基金规模增加所致，但占比较小，影响有限。受到上述因素的共同影响，公司综合毛利率为 28.65%，较上年下降 0.28 个百分点，基本保持稳定，具体情况如下表所示。 表 2 20142015 年公司营业收入构成及毛利率情况（单位：亿元、%） 项目项目 2014 年年 2015 年年 变化情况变化情况 收入收入 占比占比 毛利毛利率率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入（%） 占比 （百占比 （百分点）分点） 毛利率（百毛利率（百分点）分点） 房地产开发 438.37 96.09 28.53 305.30 93.44 27.79 -30.36 -2.65 -0.74 物业出租 5.38 1.18 99.56 6.24 1.91 98.60 15.99 0.73 -0.96 物业管理 9.43 2.07 3.00 12.07 3.69 2.90 28.00 1.62 -0.10 其他 3.06 0.67 38.44 3.11 0.95 53.72 1.63 0.28 15.28 合计合计 456.23 100.00 28.93 326.72 100.00 28.65 -28.39 0.00 -0.28 资料来源：公司年报，联合评级整理 2016 年 13 月， 公司实现营业收入 67.19 亿元、 净利润 6.46 亿元， 分别较上年同期增长 83.74%和 462.09%，公司营业收入与净利润增长态势良好。 总体看，公司各主要业务板块收入除房地产开发板块由于项目结算面积减少而有所下降外，其他板块收入规模均有所上升；各主要业务板块毛利率水平基本保持稳定。 公司债券跟踪评级报告 金地（集团）股份有限公司 9 2房地产开发 （1）土地储备 报告中所涉及到的土地储备的口径均包括尚未开工面积、在建尚未达到预售条件的面积和已预售尚未结转的面积。 由于近年来一线城市拿地成本较高，合作开发成为主流模式。公司根据市场情况、行业政策以及自身发展战略获取土地，2015 年，公司抓住政策调控、同业公司谨慎拿地的机会，获取了较多土地，公司全年投资 296.82 亿元，同比增长 93.53%；获取土地 33 宗，同比增长 73.68%；获取土地储备面积 201.21 万平方米，同比增长 57.37%；规划计容建筑面积 457.83 万平方米，同比增长 65.25%。 从土地储备的分布来看，公司集中关注一、二线城市的土地采购机会，主要集中于一线城市及强二线城市。2015 年，公司新增土地储备中一线城市的总投资额占比 39%，二线城市（主要分布在天津、大连、青岛、长沙、苏州、杭州等沿海地区）的总投资额占比 51%，三线城市的总投资额占比仅 10%，而且三线城市土地大部分位于东莞临近深圳片区。 从土地获取单价看，公司获取土地的楼面均价从 2014 年的 5,535.77 元/平方米增长至 2015 年的 6,483.26 元/平方米，具体情况如下表所示。 表3 公司近年获取土地情况 项项 目目 2014 年年 2015 年年 同比变化（同比变化（%） 2016 年年 13 月月 项目数量（个） 19 33 73.68 5 土地储备面积（万平方米） 127.86 201.21 57.37 36.50 土地均价（元/平方米） 11,966.33 14,751.61 23.28 15,725.33 规划计容建筑面积（万平方米） 277.04 457.83 65.26 104.46 楼面均价（元/平方米） 5,535.77 6,483.26 17.12 5,492.50 新增权益土地储备（万平方米） 88.71 75.34 -15.07 15.71 资料来源：公司提供 注：1、公司的土地储备口径包括尚未开工面积、在建尚未达到预售条件的面积和已预售尚未结转的面积。 2、包括公司合作开发项目。 截至 2015 年末，公司总土地储备建筑面积约 2,500 万平方米，拥有权益土地储备建筑面积约1,600 万平方米（此处土地储备口径包括：尚未开工的面积、已开工但尚未达到预售条件的面积以及已预售但尚未结转的面积） ，主要分布在二线城市，占比达到 61.94%。若仅从每年确认结转收入的面积来看，公司土地储备尚可，具体情况如下表所示。 表 4 截至 2015 年末公司土地储备情况（单位：个、万平方米） 城市类型城市类型 一线城市一线城市 二线城市二线城市 三线城市三线城市 总计总计 项目数量 17 60 18 95 土地储备面积 579.7 1,532.9 362.1 2,474.7 土地储备面积占比 23.43% 61.94% 14.63% 100% 资料来源：公司提供 注：1、土地储备面积为未结转面积（项目口径），其中二线城市包括：天津、烟台、南京、杭州、宁波、武汉、长沙、西安、沈阳、郑州、无锡、昆明、苏州、青岛；三线城市包括：佛山、东莞、珠海、绍兴、常州、扬州、金华。 2、包括公司合作开发项目。 2016 年 13 月，公司新获取土地储备 5 个，新增土地储备面积 36.50 万平方米，土地均价为15,725.33 元/平方米。 总体看，公司土地储备规模较大，可满足未来三年的开发需求；同时，公司土地储备以一、 公司债券跟踪评级报告 金地（集团）股份有限公司 10 二线城市为主，质量较好。 （2）原材料采购 跟踪期内，公司原材料采购的模式、方法以及主要的流程未发生变化。 土建、装修和园林采购土建、装修和园林采购 公司采取招标的方式、采取最低价格中标原则来决定当次合作供应商。2015 年，公司前五大建筑承包商获取的发包量合计 34.06 亿元、占公司总发包量的 31%。虽然供应商集中度较高，但由于该等供应商均为公司合作多年的战略合作伙伴，且公司同类业务尚有多家供应商供货，因此发生供应商合作关系变化而影响公司正常经营的风险不大。 表 5 2015 年度公司前五大建筑承包商情况（单位：亿元、%） 建筑承包商名称建筑承包商名称 金额金额 占当期同类采购比重占当期同类采购比重 中建三局第一建设工程有限责任公司 11.16 10 汕头市建安实业(集团)有限公司 6.69 6 中天建设集团有限公司 5.83 5 中厦建设集团有限公司 5.25 5 江苏省盐阜建设集团有限公司 5.13 5 合计合计 34.06 31 资料来源：公司提供 注：1、占比数据公司不能提供至小数点后两位。 2、包括公司合作开发项目。 材料采购材料采购 20142015 年，公司向前五大原材料供应商采购的金额分别为 30,731.71 万元和 25,018.00 万元，占采购总额的比例分别为 11.88%和 10.48%，变化不大。此外，由于公司采购体量较大，其订单在供应商的生产体系中占有重要位置，因此能够获得相对优惠的价格，有效地降低了采购成本。 总体看，跟踪期内，公司对供应商的筛选、管理和评价与上年相比基本保持稳定，供应商合作关系稳定，采购成本具有一定优势。 （3）项目建设开发情况 跟踪期内，公司在组织管理模式、对工程进度的把控、质量把控等方面未发生变化。 从公司房地产开发建设情况看，受房地产行业下行的影响，20142015 年，公司新开工面积分别为 460 万平方米和 405 万平方米；同时，受工程规划进度不同的影响，20142015 年公司竣工面积分别为 534 万平方米和 472 万平方米。 截至 2016 年 3 月末，公司期末在建面积为 628 万平方米，具体情况如下表所示。 表 6 公司近年房地产开发情况（单位：个、万平方米） 项项 目目 2014年年 2015年年 同比增长（同比增长（%） 2016年年13月月 新开工面积 460 405 -11.96 100 竣工面积 534 472 -11.61 50 期末在建面积 645 578 -10.39 628 期末在建项目数 75 70 -6.67 - 资料来源：公司提供 注：1、此处面积统计口径为可售面积。 2、包括公司合作开发项目。 从公司在建工程情况来看，截至 2016 年 3 月末，公司主要在建项目（包括非并表的合作开发 公司债券跟踪评级报告 金地（集团）股份有限公司 11 项目）预计总投资 2,073.24 亿元，已完成投资 1,325.63 亿元，尚需完成投资 747.62 亿元。若从权益占比的角度来看，公司主要在建项目预计权益总投资 1,280.51 亿元，已完成权益投资 854.47 亿元，尚需完成权益投资 426.03 亿元，具体情况详见附表 2。 总体看，跟踪期内，公司在建项目较多，在建面积较大，能够保证公司未来销售的需要，但对开发资金的需求规模较大。 （4）房产销售情况 跟踪期内，公司在销售模式、销售计划的制定、销售手段等方面基本保持不变。 跟踪期内，公司近年在保证新开盘项目去化率的同时，平均开盘周期缩短至近 10 个月。2015年，公司实现协议销售面积 446 万平方米，较 2014 年增加 14.65%；实现协议销售金额 617 亿元，较 2014 年增长 25.92%；同时，由于房地产价格整体上涨，2015 年公司协议销售均价达到 1.38 万元/平方米，较 2014 年上升 9.52%。2015 年，公司结转收入 305 亿元，较 2014 年下降 30.37%，主要系大量前期非并表的合作开发项目确认投资收益所致，具体如下表所示。 表 7 公司房地产销售情况 项项 目目 2014年年 2015年年 同比增长 （同比增长 （%） 2016年年13月月 协议销售面积（万平方米） 389 446 14.65 138 协议销售金额（亿元） 490 617 25.92 204 协议销售均价（万元/平方米） 1.26 1.38 9.52 1.48 结转收入面积（万平方米） 347 266 -23.34 61 结转收入（亿元） 438 305 -30.37 62 资料来源：公司提供 从公司在建项目的销售情况来看，公司主要在建项目总可售面积为 2,172.70 万平方米，已销售 1,067.65 万平方米，待售面积 1,105.05 万平方米（其中已拿到预售许可证的待售面积为 250.90万平方米，未拿到预售许可证的待售面积为 854.15 万平方米） 。公司部分项目可能存在销售瓶颈，形象进度很高但尚未取得预售证的面积较大，能否及时取得预售许可存在一定不确定性。具体情况详见附件 2。 总体看，跟踪期内公司销售较为稳健，销售均价逐年增长；同时，联合评级也注意到部分在建项目存在证照不齐全的风险和开发风险。 3其他业务 （1）物业出租业务 截至 2015 年末，公司共持有的出租房地产建筑面积 42.45 万平方米，其中可出租面积 33.67万平方米。公司 2015 年实现物业出租收入 6.24 亿元，较上年增长 15.99%，主要系西安金地中心2015 年正式投入运营所致；出租率较上年略有上升，主要系金地工业区出租率上升所致；每平米租金较上年稳步上升，主要系公司对于各个租户合约基本每两年上调一次租金所致。 从公司在建的自持物业情况来看，公司在建自持物业主要包括杭州金渡北路项目、南京市河西项目和江苏淮安项目，自持面积预计为 13.49 万平方米，预计总投资 35.08 亿元。截至 2015 年末，已完成投资 9.37 亿元，尚需投资 25.71 亿元。 （2）物业管理业务 物业管理方面， 2015 年， 公司组建了市场拓展团队， 自下半年开始通过收购物管公司及住宅、商业单项目承接的方式使得管理面积扩大了四分之一，合作方包括但不限于中海油、联想等大型 公司债券跟踪评级报告 金地（集团）股份有限公司 12 企业，全年新承接项目 38 个，分布在 18 个城市。截至 2015 年末，金地物业的外拓项目管理面积已提升至总管理面积的 30%，总管理面积突破 5,000 万平方米，覆盖 36 座城市。 （3）房地产私募基金管理业务 房地产私募基金管理业务由公司旗下稳盛投资负责具体经营。 稳盛投资在 2015 年完成 8 个项目投资，新增人民币基金投资规模 56 亿元。公司分别与平安银行、江苏银行和恒丰银行建立战略合作关系。 总体看，2015 年，公司其他业务规模不大但都较上年有所增长，尤其是物业管理方面取得了较大突破；同时，在建的自持物业有一定的融资需求。 4重大事项 根据 2015 年 7 月 10 日公司召开的第七届董事会第二十七次会议审议通过的关于调整股票期权计划激励对象名单、期权数量及行权价格的议案和关于股票期权行权相关事项的议案 ，董事会确认将公司股票期权激励计划的激励对象由 138 名调整为 135 名，相应的股票期权授予数量调整至 10,768.75 万股，生效的股票期权数量为 4,307.5 万份，本次可行权的股票期权数量为2,312.01 万份，行权价格调整为 7.29 元。最终，本次行权人数达 48 人，行权数量 814.64 万股。 根据大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的大华验字2015000636 号验资报告 ，截至2015 年 7 月 14 日止，公司实际行权对象为 48 名，行权股票期权数量为 8,146,400 股，累计增加股本 8,146,400.00 元，公司已收到行权对象缴纳的新增行权款项合计人民币 59,387,256.00 元，全部为货币资金，其中：新增股本 8,146,400.00 元，资本公积 51,240,856.00 元。 总体看，跟踪期内公司股权收购有助于拓展宁波市的房地产开发业务；股权激励计划的实施有助于公司的长远发展。 5经营关注 （1）未来开发资金需求规模较大 公司土地储备规模较大，在建房地产项目以及在建自持物业项目未来三年均需要投入较大规模的资金，对公司资金流形成一定压力。 （2）部分项目去化风险 公司部分房地产项目存在去化风险，存在部分项目可能因为开发期限较早，因户型不适应而有所滞销的现象。 6未来发展 公司未来经营导向是通过快周转带动销售规模和利润总额双增长。 以此经营导向下， 通过 “高效”投资、缩短开发周期、提高成本控制能力及强化资源去化率等，确保公司战略目标实现。 投资方面，公司将加强宏观大势判断能力，开展创新投资和智慧投资。顺应当前市场细分化趋势，一方面公司将重点关注市场容量大、饱和度相对低、未来发展有潜力的区域和城市，另一方面，在市场相对较弱的区域和城市选择板块结构性和产品结构性的机会。公司将在总体谨慎的原则下，寻找城市分化的结构性机会以及在土地供应放大后产生的阶段性投资窗口期之间寻找合适的项目。 运营管控方面，公司将进一步做好经营工作、提升经营质量，在日益精细化