南山控股：公司债券2017年跟踪评级报告.PDF

公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2 4担保方南山开发盈利规模保持平稳增长，整体财务实力较强，仍具有很强的偿债能力， 其担保对本次债券的信用水平仍具有积极影响。 关注 1房地产行业受宏观政策调控影响大，调控政策趋严， 未来房地产市场运行存在一定不确定性。 2受行业景气度下降影响，公司船舶舾装业务营业收入下降， 同时受集成房屋业务调整影响，公司集成房屋业务收入有所下滑。 3公司全部债务增长较快，整体债务负担有所增加。 分析师 叶维武 电话：010-85172818 邮箱： 孙林林 电话：010-85172818 邮箱： 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层（100022） Http：/ 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 4 一、主体概况 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或“南山控股” ）前身系深圳市雅致轻钢房屋系统有限公司，后更名为“雅致集成房屋股份有限公司” （以下简称“雅致股份” ） ，雅致股份于 2009 年 12 月在深圳证券交易所中小企业板上市挂牌交易（证券代码：002314.SZ；证券简称：雅致股份） 。2014 年 5 月 21 日，雅致股份变更为“雅致集成房屋（集团）股份有限公司”（以下简称为“雅致集团” ） 。 2015 年 4 月，雅致集团向指定投资者非公开发行普通股 113,975.50 万股，并通过同一控制下企业合并取得深圳市南山房地产开发有限公司（以下简称“南山地产” ）100%股权、上海新南山房地产开发有限公司（以下简称“上海新南山” ）80%股权及南通南山房地产开发有限公司（以下简称“南通南山” ）100%的股权，并于 2015 年 6 月完成重大资产重组标的资产过户，至此，房地产开发业务新增成为公司主营业务之一， 总股本增至 187,753.03 万股， 控股股东变更为南山开发；2015 年 9 月 22 日，公司名称变更为现名，证券简称变更为“南山控股” ，证券代码维持不变。 截至 2017 年 3 月底， 公司注册资本为 187,753.03 万元，控股股东及实际控制人均为南山开发（持股 50.03%） ，如下图所示。 图 1 截至 2017 年 3 月底公司股权结构图 资料来源：公司年报 截至 2017 年 3 月底，公司组织结构图较上年底未发生变化；公司下属 38 家控股子公司，1家参股公司；截至 2016 年底，公司在职员工 3,438 人。 截至 2016 年底，公司合并资产总额 147.16 亿元，负债合计 82.25 亿元，所有者权益（含少数股东权益）64.91 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 56.37 亿元。2016 年，公司实现合并营业收入 49.86 亿元，净利润（含少数股东损益）6.01 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 5.27亿元；经营活动产生的现金流量净额 9.77 亿元，现金及现金等价物净增加额为 10.60 亿元。 截至 2017 年 3 月底，公司合并资产总额 149.88 亿元，负债合计 85.77 亿元，所有者权益（含少数股东权益）64.11 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 55.62 亿元。2017 年 13 月，公司实现合并营业收入 3.21 亿元，净利润（含少数股东损益）-0.81 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润-0.75 亿元；经营活动产生的现金流量净额-4.80 亿元，现金及现金等价物净增加额为-6.59亿元。 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 5 公司注册地址：深圳市南山区高新区南区科技南十二路 007 号九洲电器大厦五楼 A 室；法定代表人：田俊彦。 二、债券发行及募集资金使用情况 经中国证监会证监许可2012120 号文核准， 雅致股份于 2012 年 4 月 10 日以公开方式发行公司债券 8 亿元。本次债券分为 5 年期和 7 年期两个品种。品种一为 5 年期，发行规模为 3 亿元，附第 3 年末发行人上调利率选择权和投资者回售选择权，票面利率 6.5%；品种二为 7 年期，发行规模为 5 亿元，附第 5 年末发行人上调利率选择权和投资者回售选择权，票面利率 6.7%。2012年 5 月 15 日，本次债券在深证证券交易所挂牌上市，其中 5 年期品种证券简称“12 雅致 01” ，证券代码“112075.SZ” ， “12 雅致 01”于 2017 年 4 月 10 日期满 5 年，公司已于 2017 年 4 月 10 日兑付其 2016 年 4 月 10 日至 2017 年 4 月 9 日期间的利息及本金；7 年期品种证券简称“12 雅致02” ，证券代码“112076.SZ” ，截至 2017 年 3 月 13 日，公司债券“12 雅致 02”回售数量为 3,500张，回售金额为 373,450.00 元（含利息） ，在中国结算深圳分公司剩余托管量为 4,996,500 张。 截至本报告出具日， “12 雅致 02”的募集资金（5 亿元）在扣除发行费用后的余额已全部用于归还银行贷款及补充流动资金。公司已于 2017 年 4 月 10 日支付 2016 年 4 月 10 日至 2017 年 4月 9 日期间利息 3,347.66 万元。 本次债券由南山开发提供全额不可撤销的连带责任保证担保，本次债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更。 三、行业分析 1房地产行业 受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施，2016 年全国房地产开发投资 10,2581.00 亿元，名义同比增长 6.88%。 其中， 住宅投资 68,704.00 亿元， 增长 6.36%， 全国办公楼开发投资额为 6,533.00亿元，同比增长 5.20%；商业营业用房开发投资额为 15,838.00 亿元，同比增长 8.43%。 图 2 20142016 年全国房地产市场发展情况（单位：亿元、%） 资料来源：wind 资讯 从土地供应量来看，2016 年，土地供求总量小幅下降，整体分化趋势不改，重点城市成交热度攀升带动地价及溢价率上扬。2016 年，除二线城市推出土地面积及成交土地面积分别出现 1%和 0.2%的微跌外，一、三线城市均有较大幅度下降；一线城市土地出让金下降 16%，二、三线城 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 6 市土地出让金则分别上升 68%和 9%。另外，各线城市楼面均价和土地溢价率均有不同程度上升；从楼市均价来看，一线城市楼市均价上升 9%到 9,965 元/平方米，二线城市楼市均价上升 74%到2,696 元/平方米，三线城市楼市均价上升 19%到 887 元/平方米；从土地溢价率来看，一线城市土地溢价率上升 18 个百分点到 45%，二线城市土地溢价率上升 34 个百分点到 51%，三线城市土地溢价率上升 18 个百分点到 26%。 一线市场的高房价使较多房企转战二线重点城市拿地， 二线城市涨幅较大，地王频出。 表 1 20142016 年全国 300 个城市土地交易情况 项项 目目 2014 年年 2015 年年 2016 年年 推出面积（万平方米） 135,659 113,235 103,212 同比 -24% -18% -9% 成交面积（万平方米） 104,032 85,671 85,885 同比 -28% -21% -3% 出让金（亿元） 23,412 21,793 29,047 同比 -25% -10% 31% 楼面均价（元/平方米） 1,234 1,384 1,904 同比 5% 14% 40% 土地平均溢价率 10% 16% 43% 同比 下降 6 个百分点 上升 6 个百分点 上升 27 个百分点 资料来源：CREIS 中指数据，联合评级整理 资金来源方面，受益于宽松的信贷政策，2016 年前三季度房地产销售市场火爆，房企资金进一步得到缓解。进入 10 月份，上海证券交易所对房地产企业发债进行分类管理，部分划分为“风险类”房地产企业发债资金来源受到限制。2016 年，房地产开发企业到位资金 144,214.00 亿元，同比增长 15.18%。其中，国内贷款 21,512.00 亿元，同比增长 6.42%；利用外资 140.00 亿元，同比下降 52.79%；自筹资金 49,133.00 亿元，同比增长 0.19%；其他资金 73,428.00 亿元，同比增长31.93%。在其他资金中，定金及预收款 41,952 亿元，增长 29.0%；个人按揭贷款 24,403 亿元，增长 46.5%。 从商品房市场供求情况看，进入 2016 年， 房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程， 商品房销售全年高位运行。 2016 年， 全国商品房销售面积 157,349 万平方米， 同比增长 22.5%。其中， 住宅销售面积增长 22.4%， 办公楼销售面积增长 31.4%， 商业营业用房销售面积增长 16.8%。从供应来看，2016 年，全国房屋竣工面积 106,128 万平方米，同比增长 6.1%。其中，住宅竣工面积 77,185 万平方米，同比增长 4.6%。 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 7 图 3 20142016 年全国商品房销售面积和销售额增速情况（单位：%） 数据来源：wind 资讯 从商品房销售价格看，进入 2016 年，百城价格指数延续上年增长态势，一、二线城市进入快速上涨通道，同时三线城市价格进入增长通道。截至 2016 年底，百城价格指数为 13,035 元/平方米，较年初增长 18.22%。 房地产政策方面，进入 2016 年，政府出台两项利好政策，包括降低非限购城市首付比例，最低可至 20%；同时调整契税税率，降低购房成本等。2016 年 6 月，国务院正式发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 ， 明确指出要支持住房租赁消费，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。这项政策不仅可以增强土地政策的适用性和灵活性，还可实现对商业存量用房的再利用，助力商业地产去库存。 为了应对房价快速上涨防止房地产市场泡沫化，2016 年“十一假期” ，全国一线及重点二线合计 21 个城市（包括：北京、广州、深圳、上海一线城市以及南京、苏州、武汉、天津、东莞等二线城市）陆续推出房地产调控政策，从限购、限贷和限价三个方面进行调控。一线城市中广州提高了首套房最低首付比率至 30%，同时提高已有一套住房且相应购房款未结清购买二套房首付比率不低于 70%，北京与上海对新房销售价格实施限制。重点二线城市均对购房进行了限制，同时部分城市上调了购房首付比率。11 月中旬，武汉、杭州、深圳、南京等地的楼市已推起第二轮调控的波澜，这一轮的调控，整体上都是在国庆调控政策的基础上，从公积金、社保和个税缴存年限、贷款比例等方面，进行了加码。11 月 28 日，上海、天津限购政策再升级，而上海楼市政策加码“认房又认贷” ，力度比北京、深圳更严厉。 2016 年国庆期间密集调控之后，房地产市场并未回归平稳健康发展轨道，房价上涨压力并未减弱，2017 年 3 月以来一、二线城市以及一线周边的热点三线城市密集出台新一轮调控政策，本次调控以预防性动机为主，从限购、限贷等政策工具降低房地产泡沫。 行业关注方面， （1）发债规模激增，行业资产负债率较高，需防范潜在风险：房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。由于近年来政府对房地产企业融资渠道的控制，导致房地产企业融资成本高企；2016 年，房地产行业总体发债规模为 9,663.05 亿元，较 2015 年增长 46.38%，房企融资环境明显改善，房企公司债发行量持续提升，此轮发债规模的激增导致整体房地产行业资产负债率处于较高水平，需关注并防范后续风险。 （2）房地产调控政策再度趋严：进入 2016 年，我国房地产调控政策再度趋严， 全国 20 余个城市陆续出台从限购、 限价和限贷三个方面对房地产行业进行调控。 2017 年 3 月后续政策继续出台， 房地产行业再度面临进入行业紧缩期的可能。 （3）市场格局持续分化：近年来随着房地产市场的发展以及房地产调控的持续推进，国内房地产市场 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 8 出现了明显分化。从不同级别城市来看，目前一线和重点二线城市库存相对较低，除去少量地理位置特殊的三四线城市（环京、环沪、环深）外，部分三四线城市库存去化非常不乐观，去库存已成为目前房地产市场调控的重要任务之一。 总体看，目前我国房地产行业因城施策，分类调控。2016 年 9 月份开始的限贷限购政策重在减缓一二线城市房价上涨幅度，打压投资投机性行为，是对全面去库存政策的局部纠偏。自 2017年 3 月开始，新一轮限购、限贷政策出台且力度有所加强。 2集成房屋行业 公司主营业务包括集成房屋的销售和租赁业务，公司主要产品用于建筑企业施工过程中，与建筑行业和房地产行业联系紧密。 2016 年，我国在复杂的国内外经济环境下深化经济转型，整体经济保持平稳增长，但是产能过剩问题尚未完全改善，企业经营普遍困难，对投资增长形成一定阻力。2016 年，全国城镇完成固定资产投资 596,501 亿元，比上年增长 8.1%。其中，地方项目完成 571,337 亿元，比上年增长8.3%，增速下滑 1.9 个百分点，降幅收窄 2.8 个百分点。国家统计局数据显示，2016 年，全国固定资产投资（不含农户）596,501 亿元，比上年名义增长 8.1%（扣除价格因素实际增长 8.8%） ，较2015年10%的增速略有降低。 8.1%的增速创1999年以来的新低。 分产业看， 第一产业投资18,838亿元，比上年增长 21.1%，增速比 111 月份回落 0.8 个百分点；第二产业投资 231,826 亿元，增长 3.5%，增速提高 0.2 个百分点；第三产业投资 345,837 亿元，增长 10.9%，增速回落 0.4 个百分点。受投资增速回落、下游需求不足和行业竞争激烈的影响，集成房屋行业发展受到一定影响。 集成房屋行业的主要客户为建筑工程企业，与建筑工程行业企业众多、流动性高、现金流情况欠佳相对应，集成房屋行业整体呈现“小、散、乱”的格局。由于初始资金、技术要求不高，进入该行业的企业数量多，竞争激烈。许多中小型企业不断以低价进行恶性竞争，加剧了行业的粗放发展；虽然上游原材料价格出现下降，但行业整体利润空间仍受到压缩。 从 2016 年看来，房地产调控政策转向，资金压力获得缓解，多重政策利好刺激住房需求持续释放，房地产市场逐步回暖趋势已确定，预计建筑行业将保持总体平稳发展态势。 整体来看，我国集成房屋行业发展正处于成长期，面临着行业竞争激烈、受经济周期影响较大，未来随着中国经济转型持续推进，集成房屋行业增速和盈利能力持续低迷状态短期内无较大改观。 四、管理分析 因业务发展需要，公司于 2016 年 02 月 26 日任命沈启盟为副总经理兼董事会秘书；于 2016年 06 月 17 日任命朱涛为副总经理，公司其他董事、监事和高级管理人员无变动，高管团队整体稳定，相关管理制度延续以往模式。 公司副总经理兼董事会秘书沈启盟先生，1982 年出生，本科学历；历任深圳航空有限责任公司风险内控室经理，南山开发财务部助理总经理、副总经理；现任深圳市绿建实业发展有限公司监事、公司副总经理兼董事会秘书。 公司副总经理朱涛先生，1966 年出生，硕士研究生学历，中级工程师；曾任深圳市南山开发实业有限公司工程建筑总监，长沙南山房地产开发有限公司副总经理、总经理，深圳市南山置业有限公司副总经理，深圳市南山房地产开发有限公司（以下简称“南山地产” ）副总经理；现任南山地产董事兼总经理、公司副总经理。 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 9 五、经营分析 1经营概况 公司于 2015 年 6 月通过发行股份购买资产事项完成后， 房地产开发业务新增成为公司主营业务之一。 2016 年，房地产业务板块销售虽增长明显，但集成房屋业务、船舶舱室配套业务和塔机租赁业务的市场需求下滑导致公司总收入规模增幅较小。2016 年，公司实现合并营业收入 49.85 亿元，同比小幅增长 2.12%；净利润 6.01 亿元，同比增长 169.89%，主要系 2016 年结转项目的土地成本下降，同时结转的项目均价较高，这两个因素导致了毛利率上升。 从业务板块来看，受房地产市场回暖和公司结转收入规模增长的影响，2016 年，公司房地产业务实现营业收入 39.17 亿元，同比增长 8.41%；其中，商品房销售实现营业收入 38.42 亿元，同比增长 8.16%，物业管理实现营业收入 0.74 亿元，同比增长 23.33%。受整体经济放缓、下游建筑业低迷及公司集成房屋业务结构调整影响，2016 年，公司集成房屋业务实现营业收入 5.27 亿元，同比下降 3.48%。2016 年，公司船舶舱室配套业务实现营业收入 4.00 亿元，同比下降 29.20%，主要系受经济环境影响全球海工及商船市场低迷影响，公司订单大幅度回落所致。公司塔机租赁业务受经济下滑、开工项目减少及塔机资产处置等影响，2016 年实现营业收入 1.18 亿元，同比下降 18.06%。公司其他业务包括托管业务、活动板房租赁及拆装业务，2016 年公司其他业务实现营业收入 0.23 亿元，同比增长 53.33%，整体收入规模较小。从业务构成来看，2016 年公司房地产业务、集成房屋业务、船舶舱室配套业务、塔机租赁业务和其他业务营业收入占总营业收入比分别为 78.56%、10.57%、8.03%、2.37%和 0.47%，其中房地产业务板块和其他业务板块占比分别上升 4.57 个百分点和 0.17 个百分点；集成房屋业务、船舶舱室配套业务和塔机租赁业务占比分别较2015 年下降 0.62 个百分点、3.54 个百分点和 0.58 个百分点。 从毛利率情况来看， 2016 年， 公司房地产业务毛利率为 43.64%， 较上年上升 13.36 个百分点，主要系商品房销售毛利率提升所致； 集成房屋业务毛利率为 16.65%， 较上年上升 20.35 个百分点，主要系集成房屋新品的毛利率较高所致；船舶舱室配套业务毛利率为 24.54%，较上年上升 7.63个百分点；塔机租赁业务毛利率为 8.91%，较上年下降 6.95 个百分点，主要系市场环境经济下滑，塔机租赁市场低迷所致；其他业务毛利率为 23.64%，较上年下降 39.54 个百分点，但收入占比不高，对公司盈利影响不大。综合来看，受房地产行业景气度较高影响，2016 年公司综合毛利率为38.36%，较上年上升 13.75 个百分点。具体数据如下表所示。 表 2 20152016 年公司主营业务收入及利润率情况（单位：亿元、%） 业务业务板块板块 2015 年年 2016 年年 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 1）房地产业务 36.13 73.99 30.28 39.17 78.56 43.64 商品房销售 35.52 72.76 30.43 38.42 77.07 44.25 物业管理 0.60 1.23 21.56 0.74 1.49 12.53 2）集成房屋业务 5.46 11.19 -3.70 5.27 10.57 16.65 3）船舶舱室配套业务 5.65 11.57 16.91 4.00 8.03 24.54 4）塔机租赁业务 1.44 2.95 15.86 1.18 2.37 8.91 5）其他业务 0.15 0.30 63.18 0.23 0.47 23.64 合计合计 48.82 100.00 24.61 49.85 100.00 38.36 资料来源：公司年报 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 10 2017 年 13 月，公司实现营业收入 3.21 亿元，较上年同期减少 84.50%；实现净利润-0.81 亿元，由上年同期的盈利转为亏损。 总体看，2016 年公司房地产业务收入平稳增长，但集成房屋业务、船舶舱室配套业务和塔机租赁业务收入持续下降；受益于房地产业务毛利率的提高，公司综合毛利率大幅提升，整体经营状况较好。 2房地产业务 公司房地产业务包含房地产开发、销售和物业管理。公司主营普通住宅产品，定位于刚需和首改客户群体，产品类型包括中高端的大户型洋房产品，以及中低端的小户型住宅产品。公司已开发和未开发房地产项目主要分布在珠江三角洲和长江三角洲等核心城市。公司着力产品系列化和标准化的研发，进行快速复制，以高周转实现规模扩张。 （1）土储情况 公司建立了严格的项目风险控制体系，保持着稳健的土地储备获取方针，以确保自身具备足够的能力和资源应对各类经营风险以及外部市场的变化。 公司土地获取的方式以公开招拍挂为主。 从实际土储情况来看，截至 2017 年 3 月底，公司土储项目共 5 个，较 2015 年底减少 1 个土储项目；公司土储项目主要分布在湖南省长沙市，江苏省南通市和苏州市，以及安徽省合肥市，主要为二线城市，平均楼面地价较低；但受苏州市房地产市场回暖影响，公司新投资的新程项目的楼面地价增幅较大。公司土储占地面积合计 81.30 万平方米，较 2015 年底减少 31.47 万平方米；规划建筑面积 142.74 万平方米，较 2015 年底减少 31.43 万平方米。其中，截至 2017 年 3 月底尚未开发的土储建筑面积合计 90.97 万平方米。公司土储规模适中，能满足公司未来两至三年的开发需求。 从新增土储项目来看，2016 年，公司新增苏州市住宅性土储项目一处，占地面积 9.51 万平方米，规划建筑面积 19.01 万平方米，截至 2017 年 3 月底尚未动工建设。具体数据如下表所示。 表 3 截至 2017 年 3 月底公司土地储备情况（单位：万平方米、元/平方米） 序序号号 项目名称项目名称 所在地所在地 获取时间获取时间 物业类型物业类型 占地面积占地面积 规划建面规划建面 楼面地价楼面地价 尚未开发的尚未开发的建筑面积建筑面积 1 南山维拉 苏州 2014 年 4 月 住宅 17.36 48.75 3,344.00 31.89 2 新程项目 苏州 2016 年 4 月 住宅 9.51 19.01 14,486.00 19.01 3 南山国际 南通 2012 年 9 月 住宅、街铺、办公 9.08 27.03 1,857.00 2.98 4 十里天池 长沙 2006 年 住宅、街铺 39.03 44.10 528.00 34.06 5 三食六巷 合肥 2015 年 9 月 商业 6.32 3.85 2,215.00 3.03 合计合计 - - - 81.30 142.74 - 90.97 资料来源：公司提供 整体看，公司土地储备主要位于二线城市，土储获取速度较慢，但土储总规模基本能满足公司未来两至三年的开发需求。 （2）项目开发 从开发数据来看，2016年公司当期新开工项目5个，新开工面积36.03万平方米；2016年竣工项目2个，竣工面积6.74万平方米；2016年末在建项目5个，在建面积54.30万平方米；2017年13月，公司尚未有新的房地产业务开发项目情况。具体数据如下表。 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 11 表 4 20152016 年公司房地产业务开发情况（单位：个、万平方米） 项目项目 2015 年年 2016 年年 当期新开工项目数 2 5 当期新开工面积 24.74 36.03 当期竣工项目数 4 2 当期竣工面积 52.81 6.74 期末在建项目数 2 5 期末在建面积 25.01 54.30 资料来源：公司提供 从公司的在建/待售项目来看，截至 2017 年 3 月底，公司在建项目 5 个，其中已完工的待售项目 1 个，总建筑面积为 173.04 万平方米，已竣工面积 49.49 万平方米，已售面积 70.05 万平方米，待售面积 8.27 万平方米。公司房地产在建项目大部分还处于在建阶段，住宅类商品房库存主要集中在南通市、苏州市和长沙市。具体数据如下表所示。 表 5 截至 2017 年 3 月底公司在建/待售情况（单位：万平方米） 序号序号 项目名称项目名称 总建面积总建面积 开工时间开工时间 工程进度工程进度 已竣工面已竣工面积积 已售面积已售面积 待售面积待售面积 1 苏迪亚诺 32.11 2007 年 8 月 在建 29.79 31.60 0.00 2 柠府 15.01 2015年10月 在建 0.00 6.75 1.64 3 南山国际 27.03 2014年12月 在建 13.66 13.63 1.11 4 南山维拉 48.75 2015 年 4 月 在建 0.00 14.15 3.10 5 十里天池 44.10 2016年12月 在建 0.00 0.00 1.33 6 山语海 （一期） 6.04 2014 年 2 月 已完工 6.04 3.92 1.09 合计合计 173.04 - - 49.49 70.05 8.27 资料来源：公司提供 注：山语海（一期）已完工，由于还有待售面积，因此列至此表中。 从公司各项目的投资情况来看，截至2016年底，公司各房地产项目预计总投资116.03亿元，实际已投资61.24亿元，未来尚需投资54.79亿元，存在一定的资金支出压力。 表 6 截至 2016 年底公司在建/待售情况（单位：亿元） 序序号号 项目名称项目名称 所在所在地地 预计总投资预计总投资 实际已投资实际已投资 1 柠府 苏州高新区 15.69 9.57 2 南山维拉 苏州吴中区 43.31 21.91 3 苏迪亚诺 长沙望城区 14.70 13.06 4 南山国际 南通港闸区 21.33 12.21 5 十里天池 长沙岳麓区 21.00 4.49 合合 计计 116.03 61.24 资料来源：公司提供 注：截至2017年3月底的投资情况尚未统计。 整体看，2016 年，公司新开工面积有所增长，但竣工面积大幅下降，期末在建面积相应大幅增长，公司各项目未来投资规模较大，存在一定资金支出压力。 （3）销售情况 公司房地产项目主要集中于长三角地区，以苏州、南通和长沙为主。公司仍采取代理销售与自销相结合的联合销售模式，代销代理公司主要聘请了解当地市场的区域代理商。 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 12 从公司近期销售情况来看，受各地房地产市场回暖的影响，2016 年公司协议销售面积和协议销售金额分别较上年明显增长；2016 年实现协议销售面积 39.32 万平方米，同比增长 30.72%；实现协议销售金额 67.50 亿元，同比增长 109.17%。从协议销售均价来看，2016 年协议销售均价为17,142.72 元/平方米，同比增长 59.79%，主要系 2016 年南通、长沙、苏州区域房价增幅较大，且2016 年下半年单价较高的深圳赤湾马尾田项目入市，拉高了公司整体的销售均价所致。从收入结转情况来看，公司 2016 年结转面积为 26.40 万平方米，同比减少 22.78%；受结转均价提高影响，2016 年结转收入较上年有所增长。 表 7 20152016 年公司房地产业务的销售情况 项目项目 2015 年年 2016 年年 期末达预售项目（个） 3 5 当期协议销售面积 （万平方米） 30.08 39.32 当期协议销售金额（亿元） 32.27 67.50 协议销售均价（元/平方米） 10,728.06 17,142.72 当期结转面积（万平方米） 34.19 26.40 当期结转收入（亿元） 35.52 38.42 当期结转均价（元/平方米） 10,389.25 14,554.79 资料来源：公司提供 从 2016 年的销售进度来看， 受益于良好地区域布局， 2016 年公司各项目共实现销售面积 39.32万平方米，同比增长 30.72%；从销售均价来看，上海、苏州和深圳地区项目的销售均价较高，长沙地区项目次之。主要项目的销售情况如下： 表 8 2016 年公司各项目的销售进度（单位：%、万平方米、元/平方米） 项目名称项目名称 所在地所在地 业态业态 权益比例权益比例 销售面积销售面积 销售均价销售均价 苏迪亚诺 长沙 住宅、街铺 100.00 2.51 5,364.18 柠檬城（含柠府） 苏州 住宅 100.00 10.92 14,546.63 檀郡 苏州 住宅、街铺 100.00 0.11 19,923.99 雍江汇 长沙 住宅、街铺 100.00 6.72 8,961.19 南山国际 南通 住宅、街铺、办公 100.00 3.90 7,582.06 南山雨果 上海 住宅 80.00 3.06 35,140.82 南山维拉 苏州 住宅 100.00 8.41 12,370.57 山语海 深圳 住宅 50.98 3.69 53,317.20 合计合计 - - - 39.32 - 资料来源：公司提供 整体看，公司项目所在区域房地产市场景气度较高，2016 年公司房地产业务协议销售面积、协议销售金额和协议销售均价均有所增长；全国一线和重点二线城市库存相对较低，公司房地产业务的去库存率为 78.54%，去化压力相对较小。 3集成房屋业务 公司作为全国最大的集成房屋运营商，生产规模较大；拥有活动房、打包箱、模方空间、易安居、雅居、特种集装箱、配套产品等七大系列产品，广泛应用于建筑工地、政府安置、能源矿山营地、市政临时用房、大型赛事及各类商业活动临时用房等领域。 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 13 2016 年公司集成房屋业务实现营业收入 5.27 亿元，同比减少 3.48%，主要系集成房屋业务结构调整所致；其中，集成房屋业务板块中仍以销售业务为主，占比达到 80.00%以上，较上年变动不大。 从毛利率情况来看，2016 年集成房屋业务中的销售业务毛利率较上年上升 22.32 个百分点，增长较多，主要系受新品销售业务增加影响；其他业务毛利率较上年上升 11.55 个百分点。 表 9 20152016 年公司集成房屋业务的收入及毛利率情况（单位：亿元、%） 项目项目 2015 年年 2016 年年 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 销售业务 4.46 81.65 -5.64 4.49 85.25 16.68 其他业务 1.00 18.35 4.93 0.78 14.75 16.48 合计合计 5.46 100.00 -3.70 5.27 100.00 16.65 资料来源：公司年报 注：其他业务主要包括拆装业务和租赁业务 2017 年 13 月， 公司集成房屋业务实现营业收入 1.20 亿元， 其中销售业务和其他业务分别实现收入 1.08 亿元和 0.12 亿元，占比分别为 90.00%和 10.00%。 公司集成房屋生产模式为以销定产，基地分布在我国华南、华东、华中、西南、西北、东北等主要区域，并且在全国主要城市周边初步完成了三级营运网络的战略布局。从公司集成房屋产能方面看，2016 年公司集成房屋设计产能为 190 万平方米，较 2015 年底未发生变化；从集成房屋实际产量方面看，2016 年实际产量 88 万平方米，同比增长 17.33%，主要系新品订单量增加所致；公司产能利用率由 2015 年的 40%上升至 46%。 原料采购方面，2016 年，新品销售业务的增加导致原材料采购量的大幅提升。其中，彩钢卷的采购量由上年的 3,916 万吨上升至 5,112.64 万吨，采购量上升幅度 30.56%；带钢采购量从上年的 3,963 万吨上升至 4,414.69 万吨，上升幅度 11.40%；型钢采购量从上年的 3,460 万吨上升到9,845.67 万吨，上升幅度 184.56%。采购价格方面，除型钢采购均价有所提升外，彩钢卷和带钢采购均价基本保持稳定。 表 10 20152016 年公司集成房屋业务的原料采购情况（单位：万吨、元/吨） 原料原料 项目项目 2015 年年 2016 年年 彩钢卷 采购量 3,916 5,112.64 采购均价 4,585 4,586.08 带钢 采购量 3,963 4,414.69 采购均价 2,620 2,560.95 型钢 采购量 3,460 9,845.67 采购均价 2,750 3,713.24 资料来源：公司提供及公司年报 销售方面，2016 年，公司集成房屋业务实现总销售收入 5.27 亿元，同比减少 3.48%，实现总销售面积 79 万平方米，同比下降 8%；总平均销售均价 667 元/平方米，同比增长 7.5%。2016 年，由于市场需求，公司大力促进新品销售而减少旧品和租赁业务，其中，公司集成房屋实现新品销售收入 3.62 亿元，同比增长 20.27%；实现新品销售面积 75.20 万平方米，同比减少 3.70%；新品的平均销售价格为 481.14 元/平方米，同比上涨 24.91%，主要系价格较高的新品箱式房占比提升所致。从租赁业务来看，2016 年租赁业务实现销售收入 0.49 亿元，同比下降 22.82%，主要系公 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 14 司逐渐减少租赁业务所致；租赁业务销售均价为 112.77 元/平方米，同比下降 18.79%，主要系公司大力促进新品销售减少旧品和租赁业务，租赁业务单价也相应下调。具体数据如下表所示。 表 11 20152016 年公司新品集成房屋销售及租赁业务情况 项目项目 2015 年年 2016 年年 新品销售收入（万元） 30,079.33 36,181.77 新品销售面积（万平方米） 78.09 75.20 新品平均销售价格（元/平方米） 385.19 481.14 租赁业务销售收入（万元） 6,385.23 4,928.40 租赁业务销售均价（元/平方米/年） 138.86 112.77 资料来源：公司提供 整体看，2016 年，公司调整集成房屋业务结构，其中的旧品和租赁业务逐渐替换为毛利率较高的新品，受此影响，集成房屋总营业收入有所下降，但毛利率上升；受新品销售业务增加影响，原材料采购量有所提升，实际产量与产能利用率均有所提升，但产能利用率仍较低。 4船舶舾装业务 公司船舶舾装业务主要包括船用配套复合岩棉板、舱室防火门、船用卫生单元以及船舶整体舱室等的生产和销售。公司全资子公司华南建材（深圳）有限公司（以下简称“华南建材” ）已经成为中国最重要的船舶耐火舱室提供商和国内船舶舱室制造厂商中取得船级社认证最多、最全的厂商之一，并和全球 30 多个国家的几百家船舶制造企业建立了长期合作关系。 从产能来看，2016 年，各类产品中除卫生单元产能保持稳定以外，复合板和防火门的产能均有所下降（分别减少 31.43%和 12.73%） ，主要系全球新船订单同比下降近 70%，产量相应减少，同时公司也缩减员工人数由 2015 年 840 人下降到 733 人。 从实际产量来看， 受下游船企需求下降的影响，除卫生单元产品产量稳定外，其余产品产量均呈下降态势。2016 年公司复合板产品实现产量 134.09 万平方米，同比减少 34.96%；防火门产品实现产量 7.75 万扇，同比减少 24.76%；卫生单位产品实现产量 1.43 万套，较上年变化不大。从产能利用率来看，各类产品的产能利用率均处于较高水平，但 2016 年复合板、防火门和卫生单元的产能利用率较上年均有所降低，分别下降5.06 百分点、12.99 个百分点和 1.63 个百分点，主要系订单数量大幅回落，产量降幅大于产能降幅。具体数据如下表。 表 12 20152016 年公司船舶舱室业务生产情况 产品类别产品类别 科目科目 2015 年年 2016