房地产开发全过程流程图.doc

房地产开发全过程流程图房地产开发全过程流程图项目开发整体操作流程（一）投资决策开发部 拓展部市场策划部设计管理部成本管理部财条部销售部 工程部 运营部 物业部 总经理通过对市场和政策的分析，明确重点投资区域意向性选址、土地买卖谈判、初步勘察、城市规划意向初步市场调研 提供竞争楼盘及周边配套分析等项目建议书项目初步判断深入市场调研、项目定位分析等项目技术指标分析成本测算财务分析、资金筹措方案概念设计方案可行性研究报告投资决策招投标文件的限制意向地块的获取项目开发整体操作流程（二）规划设计开发部 拓展部市场策划部设计管理部成本管理部财条部销售部 工程部 运营部 物定渐 总经理意向地块的获取签署土地出让合同项目开发建议书设计单位招投标成本预算首期土地款的支付营销推广策划土地勘测单位招投标项目责任书、项目考核指标的编制建设用地规划许可证参加方案讨论，意见反馈总体规划设计方案规划局审核报批初步设计阶段日期、消防、园林、卫生、规划、交警、电信等部门前期征询建委召开初步设计评审会取得扩初 批 文报建成立招评标小组施工图设计阶段施工图会审环保、环卫、交警、卫生防疫人防、防震等部门审施工图通过项目开发整体操作流程（三）建设实施开发部 拓展部市场策划部设计管理部成本管理部财条部销售部 工程部 运营部 物定渐 总经理施工图充备监理单位、总包单位招投标施工图充备监理单位、总包单位招投标取得土地证支付完全部土地款建筑工程规划许可证质监、安监站报监建筑工程施工许可证建设施工开始确定推广销售策略办理抵押贷款营造销售环境分包单位招投标项目开发整体操作流程（四）竣工交付开发部 拓展部市场策划部设计管理部成本管理部财条部销售部 工程部 运营部 物定渐 总经理营造销售环境完成物业招标销售许可证正式开盘完成物业管理方案 办理撤抵押等工作推广及销售活动工程完工总结市政管线工程规划许可证配套工程规划及投招标建设工程竣工规划验收工程结算办理竣工验收备案交付使用许可证接管物业竣工资料办理入住手续房屋户权证项目投资及规划建议组织设计单位招标评审方案及选定设计单位编制项目规划设计任务委托书经会审后将总本规划方案送交 规划管理部门审核设计单位出竞标方案设计单位作总体规划方案指示设计单位按政府部门 及建设单位意见进行调整调整完善总体规划方案再 报批政府规划管理部门政府规划部门审核颁布发批文规划单位及其他管理部门 出具审批意见设计单位作调整后再提呈 最佳总体规划方案总体规划设计方案审核工作流程建设单位选址意见书管理过程建设单位向规划局送审建设规划设计方案设计院进行项目规划设计方案住宅、环保、消防、卫生、绿化、交通等管理部门审核意见修改规划设计方案规划管理部门审核建设项目规划设计方案建设单位向规划管理部门申请建设用地规划许可证规划设计方案批准管理部门核发建设用地规划许可证建设单位凭建设用地规划许可证向土地管理部门申请建设用地批准书申领建设用地规划许可证及建设用地批准书工作流程建设单位征询有关政府管理部门对规划方案意见规划管理部门核发总体规划方案批文组织勘察单位招标评审会递交勘察报告于设计院组织审查初步设计方案图纸组织初步设计方案专家审批会初步设计方案审核意见政府管理部门出具审批意见勘察及初步设计工作流程勘察单位出具勘察报告设计院按报告作设计图设计院按报告作设计图设计院按意见调整初步设计评定最佳初步设计方案，满足政府及建设单位要求组织园林景观单位竞标方案评审会结合规划、设计、营销、预算等观点考虑方案选定最佳景观设计方案深化委托景观设计作深化设计会审景观设计单位出具设计方案景观设计单位作深化景化设计评估景观施工图纸设计预算及发出修改指示接受景观设计施工图及招标景观设计单位根据意见完善施工图园林景观规划工作流程景观设计单位进行施工图设计及修改建设单位提出已批准的建设项目规划方案委托有资质的环境影响评价单位筛选重点环境评价项目确定各单项环境影响评价的工作等级标准环境影响预测地 块 状 态 调 查环 境 现 状 调 整建设项目环境影响调查分析编制环境影响评价报告书提出环境保护建议和针对性措施及结论专家评审意见提交环境影响评价报告书是否环境影响评价报告书工作流程国家、地方有关法规、情况一 情况二需改变土地使用性质或征用划拨土地或属土地使用权出让的建设工程项目在原有基地上且不改变土地使用性质的建设工程项目建设单位向市测绘院晒印地形图建设单位申请核定设计范围和规划设计要求建设用地规划管理过程规划管理部门核定设计范围,提出规划设计要求建设单位送审设计方案设计院进行方案规划设计住宅、环保、消防、卫生等部门意见规划管理部门核定规划设计方案建设单位申请建设工程规划许可证规划管理部门核发建设工程规划许可证设计院进行施工图设计申领建设工程规划许可证工作流程建设单位成立招标小组成立评标决策小组招标登记编制招标文件投标单位资质预审发招标文件通知书组织现场踏勘及答疑会编制招标补充及修正文件接收标书文件资料开标确认有效标报价评估及询标决标及签发中标通知书签定承包合同招标办审核招标项目登记表审核招标文件投标单位领取标书核准招标补充文件投标单位递交标书招标办监督见证评标签证中标通知书审核合同招 标 准 备进 行 招 标评 标建设工程项目招标一般流程施工中标通知书及施工合同签订及登记建设单位项目施工招标管理过程监理中标通知书及监理合同登记质量安全监督申报表施工图纸审查通过证书建设单位申请建设工程施工许可证申办建设工程施工许可证工作流程建设工程管理部门核发建设工程施工许可证建设单位申请市政管线工程规划设计要求规划管理部门核定市政管线规划设计要求建设单位委托设计单位进行管线工程设计及送审方案规划管理部门审定市政管线工程设计方案建设单位申请市政管线建设工程规划许可证规划管理部门核发市政管线建设工程规划许可证建设单位向市政管线和交通部门申请管线施工和掘路许可手续向城市测绘部门晒印综合管线图征求有关专业管线管理部门意见申办市政管线工程规划许可证工作流程建设单位申请道路规划红线界桩若建设工程涉及道路规划红线按意见修改城市规划管理部门订立道路红线建设单位申请复验灰线城市规划管理部门复验灰线建设单位申请建设工程竣工规划验收城市规划管理部门进行规划验收按违法建设查处城市规划管理部门核发竣工规划验收合格证明建设工程竣工施工单位现场放样按意见修改按意见修改若违法申办建设工程竣工规划验收及房屋产权登记监督流程建设单位向房地管理部门申请房屋产权登记建设单位邀请物业公司提出物业管理建议选定及委托物业管理公司从物业管理角度参与项目设计评审配合销售宣传推广工作安排检查整改要求，明确移交手续接受移资料，协调维修整改时间安排物业管理班子正式入驻交付钥匙，办理入住管理手续协调小业主与建设和施工单位的连系物业委员会成立，新物业公司全面接管竣 工 前 期竣 工 移 交物业管理及移交工作流程竣 期 服 务项目工程依合同完工施工单位完工自检施工单位准备完工资料监理单位审核竣工申请监理单位现场检验建设单位正式验收建设单位申请（交付使用许可证）政府管理部门审核申请资 料 不 齐 备检验不合格不合格进行整改不合格限期整改核发交付使用许可证