房地产实战沙盘推演指南.doc

前言前言本实战沙盘旨在通过对房地产公司经营实战的模拟，帮助你职业经理人，在两天的时间内学到管理的知识精髓，了解到公司的经营成果是如何通过运营与管理来实现，帮助你知道自身的工作如何体现在公司的经营成果中，从而有针对性的改进你的工作。通过本课程的学习，能够加强你对经营计划、开发计划、资金计划、成本计划、公司战 略等工作的理解，加强沟通，实现公司整体利益的最大化。推演过程推演过程第一篇 初涉商海关注经营计划第二篇 牛刀小试现金为王第三篇 狭路相逢利润至上第四篇 风云再起提升运营效率第五篇 巅峰对决胜者为王第 2 页 共 20 页沙盘推演战略规划平台：公司发展战略规划表沙盘推演战略规划平台：公司发展战略规划表内容内容年份年份财务规划财务规划 （财务指标（财务指标 和市场占有）和市场占有）市场与客户规划市场与客户规划 （目标客户研发）（目标客户研发）内部管理规划内部管理规划 （流程研发）（流程研发）综合能力规划综合能力规划 （综合能力水（综合能力水 平提升）平提升）第 3 页 共 20 页沙盘推演战略规划平台：成本测算表沙盘推演战略规划平台：成本测算表（金额单位：万元，除可售单位成本数据结果四舍五入保留 100 万元整数，以下均相同）年度 成本项目第一年度 计算成本第二年度 计算成本第三年度 计算成本第四年度 计算成本土地成本前期成本建安成本社区管网园林环境配套设施工程成本小计开发间接费合计第 4 页 共 20 页沙盘推演战略规划平台：销售收入及销售回款计算表沙盘推演战略规划平台：销售收入及销售回款计算表（金额单位：万元，数据结果四舍五入保留 100 万元整数，以下均相同）第一年第二年第三年第四年年项目1 季度2 季度3 季度4 季度1 季度2 季度3 季度4 季度1 季度2 季度3 季度4 季度1 季度2 季度3 季度4 季度销售 面积销售 单价销售 收入回款 比例实际 回款第 5 页 共 20 页沙盘推演战略规划平台：资金需求计划沙盘推演战略规划平台：资金需求计划第一年度第一年度 资金需求计划（金额单位：万元，数据结果四舍五入保留资金需求计划（金额单位：万元，数据结果四舍五入保留 100 万元整万元整 数）数）第 6 页 共 20 页类别项目1 季度2 季度3 季度4 季度合计期初现金余额注入资本银行借款销售回款现 金 流 入 小计购入固定资产偿还借款分配利润支付地价支付前期成本支付工程款支付开发间接费支付管理费用支付销售费用支付利息支付营业税支付所得税其他支付现 金 支 付小计期末现金余额第二年度第二年度 资金需求计划（金额单位：万元，数据结果四舍五入保留资金需求计划（金额单位：万元，数据结果四舍五入保留 100 万元整数）万元整数）类别项目1 季度2 季度3 季度4 季度合计期初现金余额注入资本银行借款销售回款现 金 流 入小计购入固定资产偿还借款分配利润支付低价支付前期成本支付工程款支付开发间接费支付管理费用支付销售费用支付利息支付营业税支付所得税其他支付现 金 支 付小计期末现金余额第 7 页 共 20 页第三年度第三年度 资金需求计划（金额单位：万元，数据结果四舍五入保留资金需求计划（金额单位：万元，数据结果四舍五入保留 100 万元整数）万元整数）类别项目1 季度2 季度3 季度4 季度合计期初现金余额注入资本银行借款销售回款现 金 流 入小计购入固定资产偿还借款分配利润支付低价支付前期成本支付工程款支付开发间接费支付管理费用支付销售费用支付利息支付营业税支付所得税其他支付现 金 支 付小计期末现金余额第 8 页 共 20 页第四年度第四年度 资金需求计划（金额单位：万元，数据结果四舍五入保留资金需求计划（金额单位：万元，数据结果四舍五入保留 100 万元整数）万元整数）类别项目1 季度2 季度3 季度4 季度合计期初现金余额注入资本银行借款销售回款现 金 流 入小计购入固定资产偿还借款分配利润支付低价支付前期成本支付工程款支付开发间接费支付管理费用支付销售费用支付利息支付营业税支付所得税其他支付现 金 支 付小计第 9 页 共 20 页沙盘推演战略规划平台：沙盘推演战略规划平台：沙盘模拟经营步骤核对表沙盘模拟经营步骤核对表公司名称：公司名称： 年度 经营步骤第一年度第二年度第三年度第四年度第五年度年初：年初：1、收回应收账款2、分配利润3、购买土地4、新增临时借款5、支付地价款季度：季度：1、偿还临时借款利息2、新增临时借款3、支付地价款4、土地投入开发5、更新进行中项目开发进度6、收回销售回款7、支付销售费用8、支付前期费用9、支付工程款10、支付开发间接费11、支付管理费12、项目竣工验收年末：年末：1、提取折旧2、中长期借款还本付息3、计算、确认应收账款4、编制利润表，审核确认未分 配利润，审核确认应交所得税5、缴纳营业税期末现金余额6、缴纳企业所得税7、编制资产负债表注：没操作完成一个步骤后打“”第 10 页 共 20 页沙盘推演财务管理平台：利润表沙盘推演财务管理平台：利润表（金额单位：万元，数据结果四舍五入保留 100 万元整数）项目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 主营业务收入主营业务收入 减：主营业务成本 主营业务税金及附加 主营业务利润主营业务利润 减：期间费用管理费用 营业费用 财务费用 营业利润营业利润 减：营业外支出 利润总额利润总额 减：所得税 净利润净利润 一、资产负债表项目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年货币资金货币资金 应收账款应收账款 存货 流动资产小计流动资产小计 固定资产固定资产 长期投资长期投资 无形资产 资产合计资产合计 银行借款 预收账款 应交税金 负债小计 实收资本（股本） 相 等相 等未分配利润 所有者权益小计 负债及所有者权益合计 第 11 页 共 20 页 沙沙盘盘推演通用推演通用规则规则 一、银行贷款规则1、沙盘模拟中资金不足部分可通过银行年度借款的方式解决；2、银行正常借款期限分一年和两年两种，借款年利率均为 10%，年初借款，年末还本付息，不得提前还款或展期还款；如上一年末资产负债率超过 65%，则下年度借款的年利率上调至 20%（上年度获得的未到期正常借款不受此影响）；3、正常借款总额不得高于年初净资产（若年初得到股东增资，则为增资后净资产）的 3 倍；4、正常借款至少为 2000 万元和 2000 万元的整数倍；5 各公司之间不得相互拆借资金。二、资金支付时限规则（时间节点规则见五表）1、拿地当季支付地价；2、开工支付前期费用；3、从开工到竣工平均支付工程成本（按开竣工时间，算头算尾，最后一期倒计)，工程成本 包括建安成本、管网成本、园林环境、配套设施成本四项；4、从项目开工到竣工每季度按项目支付开发间接费（项目管理费用），每季度每项目 100 万元；5、实现销售时，按当期销售面积支付销售费用，最后一期倒计；销售费用须在销售回款前支付；6、除固定资产折旧外，每季度支付公司管理费用 100 万元。三、项目成本费用规则1、主体建安成本（以总建筑面积计算，己考虑配套成本因素的影响）产品类型标准化产品常规产品创新产品多层产品2000 元/平米2400 元/平米2800 元/平米高层产品2400 元/平米2800 元/平米3200 元/平米2、社区管网成本 100 元/平米（总建筑面积）. 1、园林环境成本：软景观按绿化面积 100 元/平米，硬景观按施工面积 150 元/平米 （占地面 积=建筑覆盖面积+硬景观面积第 12 页 共 20 页2、配套设施：2000 元/平米（非经营公建面积）3、前期成本：标准化产品 10 元/平米，常规产品 30 元/平米，创新产品 50 元/平米C 按总建筑面积4、开发间接费（不含利息)：100 万/季（从项目启动至竣工的经营期间，算头尾）5、利息费用按实际发生计算，全部列 A 当期财务费用6、销售费用 50 元/平米（销售面积）7、管理费用 100 万/季四、税收规则1、为方便操作，模拟企业仅缴纳营业税和企业所得税；2、营业税率为销售额的 5%,在产品结算当季缴纳并入账；3、所得税率为利润总额的 33%，年末缴纳；本年亏损可在以后五个年度所得税前进行抵扣。五、各类产品时间节点（时间均自项目启动开始计算）：项目节点标准化产品常规产品创新产品启动第 1 季度第 1 季度第 1 季度开工第 1 季度第 2 季度第 2 季度开盘第 2 季度第 3 季度第 3 季度高层竣工第 3 季度第 4 季度第 4 季度启动第 1 季度第 1 季度第 1 季度开工第 1 季度第 1 季度第 1 季度开盘第 1 季度第 2 季度第 2 季度多层竣工第 2 季度第 3 季度第 4 季度以上为自项目启动开始计算的时间节点，而不是拿地开始计算的时间节点。为规避市场风险，各公司在获取土地后可以推迟启动，推迟启动项目后，开工、开盘、竣工及计算节点相应后延。项目启动时间最多可推迟 1 年。六、其他1、每小组在拿到土地后按要求确定产品开发策略；土地在获取后开盘前可退地，罚金为土地价格的 10%，所退土地不再进入市场；各公司之间不得转让土地。2、销售收入实现的确认以竣工时间为准，若编制报表时项目还没有竣工，则不结转收入，预售的房款作为“预收账款”挂账反映。第 13 页 共 20 页3、固定资产属企业经营管琿所用，按直线法分 5 年折旧，无残值，折旧计入当期管理费用。4、各公司可进行多项目经营。5、模拟经营期间五年，从第一年度开始至第五年度结束。其中第四年度将加入市场定价机制(当年开盘超过 60%的产品类别降价 10%，低于 20%的产品类别涨价10%，此处不分高层和多层)。.6、数据计算中，除销售单价外均按四舍 五入保留 100 万元整数。7、游戏结束评定最有价值公司奖（三家)，并据此分配奖金，评定依据为 5 年累计净利润。 此外还将评定安居工程奖（累计开发面积)、最佳公司治理奖（团队配合和协作）。第 14 页 共 20 页经营模拟（第一年）项目及市场信息模拟经营背景：各公司进入一城市，通过土地市场拍到一地块，该项目占地 10 万平米，各公司进行经营，并在第一年度初给予每个公司注册资金 8000 万元。成立时各公司须购置固定资产 1000 万 元。项目情况：1、项目占地面积 10 万平米，容积率 1.0,多层常规产品，建筑覆盖率 20%，小区绿化率 为 40%；可售比 90%,非经营公建为建筑面积的 10%，其余均为可售住宅。2、开工、开盘及结算要求：土地取得日期为第一年度 1 月 1 日，按集团加速项目考虑，项目于第一年度 2 季度开工，第一年度 3 季度开盘，第一年度 4 季度竣工结算。3、项目地价：拍卖价 8000 万元人民币，一次性支付。4、项目成本费用：主体建安成本 2400 元/平米（总建筑面积）社区管网成本 100 元/平米（总建筑面积）园林环境成本：软景观按绿化面积 100 元/平米，硬景观按施工面积 150 元/平米（占地面积=建筑覆盖面积+绿化面积+硬景观面积）配套设施:2000 元/平米（非经营公建面积）前期成本：30 元/平米（按总建筑面积）开发间接费（不含利息）：100 万/季（开工至竣工结算）利息费用按实际发生计算，全部列入当期财务费用 销售费用 50 元/平米（销售面积）管理费用 100 万/季5、销售和回款：项目销售均价 5000 元/平米；开盘即售磬，当季收到销售回款 50%，下一季度收到 50%。第 15 页 共 20 页经营模拟（第二年度）土地及市场信息 本年竞拍规则：本年竞拍规则： 本年土地以竞价形式竞拍，各公司可自由报价，每次报价至少超出当前价格 500 万元，报价最高者获得土地；未获得土地的公司 可在本年其他季度参加拍卖。 土地信息土地信息： 根据市土地储备中心公开资料，本年可推出土地 6 块，占地面积 54 万平米，基本情况下（土地推出时间及顺序不定）：地块编号单位地块 1地块 2地块 3地块 4地块 5地块 6土地类型编码201DB201DS201DX201GB201GS201GX交地时间第二年度 1 季度第二年度 1 季度第二年度 1 季度第二年度 1 季度第二年度 1 季度第二年度 1 季度产品类别多层标准化多层常规多层创新高层标准化高层常规高层创新土地面积平米100,000100,000100,00080,00080,00080,000容积率%1.201.201.202.002.002.00起拍价万元20,00020,00020,00020,00020,00020,000建筑覆盖率20%20%20%15%15%15%小区绿化率40%40%40%40%40%40%非经营公建比10%10%10%10%10%10%销售均价元/平米700075008000750080008500销售及回款节奏开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%第 16 页 共 20 页经营模拟（第三年度）土地及市场信息 本年竞拍规则：本年竞拍规则： 各公司可自由竞拍，报价最高者获得土地。 土地信息：土地信息： 根据市土地储备中心公开资料，本年可推出土地 12 块，占地面积 134 万平米，基本情况下：地块编号单位地块 1地块 2地块 3地块 4地块 5地块 6土地类型编码301D*302D*303G *304G*305G*306G*交地时间第三年度 1 季度第三年度 1 季度第三年度 1 季度第三年度 1 季度第三年度 2 季度第三年度 2 季度产品类别多层（DBDSDX）多层（DBDSDX）高层（GBGSGX）高层（GBGSGX）多层（DBDSDX）多层（DBDSDX）土地面积平米120,000200,000120,00050,00080,000250,000容积率1. 01.22.25.02.01.2起拍价万元10,00025,00012,00020,00015,00020,000建筑覆盖率30%20%15%30%40%30%小区绿化率40%40%40%30%30%30%非经营公建比10%10%10%15%10%10%销售均价元/平米6600（标准化产品）7200（常规产品）7800（创新产品）6700（标准化产品）7300（常规产品）7800（创新产品）6800（标准化产品）7000（常规产品）7500（创新产品）7200（标准化产品）7800（常规产品）8300（创新产品）6600（标准化产品）7200（常规产品）7800（创新产品）6200（标准化产品）6800（常规产品）7400（创新产品）销售及回款节奏开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%第 17 页 共 20 页地块编号单位地块 7地块 8地块 9地块 10地块 11地块 12土地类型编码307D*308D*309G *310G*311G*312G*交地时间第三年度 1 季度第三年度 1 季度第三年度 2 季度第三年度 1 季度第三年度 1 季度第三年度 1 季度产品类别高层（GBGSGX）高层（GBGSGX）多层（DBDSDX）高层（GBGSGX）多层（DBDSDX）高层（GBGSGX）土地面积平米160,00080,00060,000100,00080,00040,000容积率1.24.01.01.61.52.0起拍价万元25,00032,0005,00012,00012,0006,000建筑覆盖率20%20%20%20%20%20%小区绿化率40%30%40%40%40%40%非经营公建比15%10%10%10%10%10%销售均价元/平米6200（标准化产品）6800（常规产品）7400（创新产品）7000（标准化产品）7500（常规产品）8000（创新产品）6900（标准化产品）7500（常规产品）8200（创新产品）6800（标准化产品）7400（常规产品）8000（创新产品）6800（标准化产品）7300（常规产品）7800（创新产品）7000（标准化产品）7500（常规产品）8000（创新产品）销售及回款节奏开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%第 18 页 共 20 页经营模拟（第四年度）土地及市场信息 本年竞拍规则： 本年土地以竞价形式竞拍，各公司可自由报价，每次报价至少超出当前价格 500 万元，报价最高者获得土地；未获得土地的公司可在本年其他季度参加拍卖。 土地信息： 根据市土地储备中心公开资料，本年可推出土地 12 块，占地面积 144 万平米，基本情况下（土地推出时间及顺序不定）：地块编号单位地块 1地块 2地块 3地块 4地块 5地块 6土地类型编码401D*402D*403G *404G*405G*406G*交地时间第四年度 1 季度第四年度 1 季度第四年度 2 季度第四年度 1 季度第四年度 1 季度第四年度 1 季度产品类别多层（DBDSDX）高层（GBGSGX）多层（DBDSDX）高层（GBGSGX）多层（DBDSDX）高层（GBGSGX）土地面积平米300,000100,000100,00080,000120,000100,000容积率1.24.00.62.51.52.0起拍价万元22,00028,00022,00018,00018,00020,000建筑覆盖率20%20%20%20%30%20%小区绿化率40%40%50%40%30%40%非经营公建比10%10%10%10%10%10%销售均价元/平米6800（标准化产品）7500（常规产品）8000（创新产品）7500（标准化产品）8000（常规产品）8500（创新产品）10500（标准化产品）10300（常规产品）12500（创新产品）7800（标准化产品）8200（常规产品）8800（创新产品）7300（标准化产品）7800（常规产品）8500（创新产品）7600（标准化产品）8100（常规产品）8600（创新产品）销售及回款节奏开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%第 19 页 共 20 页地块编号单位地块 7地块 8地块 9地块 10地块 11地块 12土地类型编码407D*408 G *409 D *410G*411D*412G*交地时间第四年度 1 季度第四年度 1 季度第四年度 1 季度第四年度 1 季度第四年度 2 季度第四年度 2 季度产品类别多层（DBDSDX）高层（GBGSGX）多层（DBDSDX）高层（GBGSGX）多层（DBDSDX）高层（GBGSGX）土地面积平米160,000100,000120,00060,000100,000100,000容积率1.53.01.05.00.52.0起拍价万元30,00020,00012,00030,00030,00012,000建筑覆盖率30%20%20%30%20%20%小区绿化率30%40%40%30%50%40%非经营公建比10%10%10%10%10%10%销售均价元/平米7600（标准化产品）8100（常规产品）8700（创新产品）7300（标准化产品）7900（常规产品）8500（创新产品）7400（标准化产品）8000（常规产品）8600（创新产品）7700（标准化产品）8300（常规产品）8900（创新产品）14800（标准化产品）14600（常规产品）15400（创新产品）7100（标准化产品）7700（常规产品）8200（创新产品）销售及回款节奏开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%开盘当季销售 50%下季度销售 50%销售当季回款 100%第 20 页 共 20 页