第六章房地产交易管理制度与政策.pdf

第六章 房地产交易管理制度与政策 【本章历年考试情况】本章分值是本门课目中分值最大的一章，非常重要 年份 单选 多选 判断 综合分析 合计 2009 年 3 题 1.5 分 2 题 4 分 2 题 1 分 5 题 10 分 12 题 16.5 分 2008 年 6 题 3 分 2 题 4 分 3 题 1.5 分 11 题 8.5 分 【本章主要内容】第一节 房地产交易管理概述 第二节 房地产转让管理 第三节 商品房销售管理 第四节 房屋租赁管理 第五节 房地产抵押管理 第一节 房地产交易管理概述 1.房地产交易管理的概念和原则 概念 是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容 形式（三种）房地产转让（商品房销售是转让的一种）房地产抵押 房屋租赁 原则 自愿 公平 诚实信用 2.房地产交易的基本制度（三大交易基本制度）2.1 房地产价格申报制度 为何要申报 关系到国家的税费 何种情况需要申报 转让申报成交价格时 房地产抵押权人依法处分抵押房地产时 房地产经纪人在代办有关交易手续时 如成交价格明显低于正常成交价格的处理 成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据 并不要求交易双方更改合同价格，但交易双方应按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳有关税费后，方为其办理交易手续 如交易双方对管理部门认定的评估价格有异议的处理 一般由交易双方与管理部门共同认定的房地产评估机构进行重新评估 对重新评估仍有异议的，可向法院起诉 2.2 房地产价格评估制度 依据基准地价、标定地价和房屋的重置价格进行评估 2.3 房地产价格评估人员资格认证制度 房地产估价师执业资格证书个人具有执业资格，通过考试取得 房地产估价师注册证书受骋于某家评估公司，通过注册取得 3.房地产交易管理机构及其职责 房地产交易管理机构 国务院建设行政主管部门 省级建设厅 市县房地产管理部门及其授权的房地产交易管理所 房地产交易管理机构的职责 （1）制定法规执行国家有关房地产交易管理的法规、并制定具体实施办法 （2）监督交易秩序整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益 （3）办理手续办理房地产交易鉴证等手续 （4）协助征收税款协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款 （5）提供信息为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务 （6）发布信息为政府宏观决策和正确引导市场发展服务 第二节 房地产转让管理 【本节主要内容】1.房地产转让概述 2.房地产转让条件 3.房地产转让的程序 4.房地产转让合同 5.以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让 6.以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让 7.已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定 1.房地产转让概述 概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 合法的转让方式（只要权属发生变更，即视为转让）买卖 赠与 房地产作价入股 一方提供土地使用权，另一方提供资金（合作开发）企业被收购、兼并或合并 以房地产抵债的 其它 实质 房地产权属发生转移 房屋所有权和所占用范围内的土地使用权同时转让 房地产转让的分类 根据转让的对象 地面上有建筑物的房地产转让 地面上无建筑物的房地产转让土地使用权转让 根据土地使用权的获得方式 以出让方式取得土地使用权的房地产转让 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 根据转让的方式 有偿转让买卖、作价入股等 无偿转让房地产赠与、继承等 【2009 年真题】下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。A.房地产抵债 B.房地产作价入股 C.房地产买卖 D.房地产继承 提示：参见教材 P111 正确答案D 【2008 年真题】房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（）提示：参见教材 P111 正确答案错 答案解析赠予即是一种单务的转让行为。2.房地产转让条件 转让的一般条件 以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，应完成开发投资总额的 25%以上 属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件 按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 不得转让的情形 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的 依法收回土地使用权的 共有房地产，未经其他共有人书面同意的 权属有争议的房地产 未依法登记领取权属证书的房地产 法律和行政法规规定禁止转让的其他情况 3.房地产转让的程序（六步曲）程序 转让当事人签订书面转让合同 当事人在转让合同签订后 90 日内到房地产所在地的房地产管理部门申报成交价格 管理部门做出是否受理的答复 房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估 当事人按照规定缴纳有关税费 房地产管理部门办理权属登记手续，核发权属证书 相关规定 房地产转让，先办理房地产交易手续（有交税的环节）再办理房地产的变更登记（变更房屋所有权证书）再凭变更后的房屋所有权证书向土管部门申请变更土地使用权登记 4.房地产转让合同 双方当事人的姓名或者名称、住所 房地产权属证书的名称和编号 房地产坐落位置、面积、四至界限 土地宗地号、土地使用权取得方式及年限 房地产的用途或使用性质 成交价格及支付方式 房地产交付使用的时间 违约责任 双方约定的其它事项 5.以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让 原出让合同载明的权利义务随转让而转移给新的受让人 可多次转让，但出让合同约定的总的使用年限不变，新的受让人所拥有的土地使用年限，是原出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限 转让之后受让人改变原土地用途的，必须取得原土地出让方（国土部门）和市、县政府规划主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金 6.以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让 两种处理方式 由受让方办理出让手续，变划拨用地为出让用地，受让方缴纳出让金 不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金 可以不办理出让手续的情况 转让后的土地仍然符合划拨用地条件 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 其它 私有住宅转让后仍用于居住的 出售公有住宅的 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其它条件的 根据城市规划土地使用权不宜出让的 县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形 收益金的上缴 由房地产管理部门在办理交易手续时收取土地收益金上缴国家 转让后的房地产再转让，需要办理出让手续的，补交出让金时应当扣除已缴纳的土地收益 7.已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定 已购公房和经济适用住房可以上市，但这两类房屋的用地大部分是划拨的 国家在营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益等方面给予优惠 第三节 商品房销售管理 【本节主要内容】1.商品房预售的概念 2.商品房预售的条件 3.商品房预售许可 4.商品房预售合同登记备案 5.商品房现售 6.商品房销售代理 7.商品房销售中禁止的行为 8.商品房买卖合同 1.商品房预售的概念 概念 指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为 管理法规 城市房地产管理法商品房预售实行预售许可，取得商品房预售许可证 原建设部城市商品房预售管理办法商品房预售管理的细化规定 2.商品房预售的条件（四条件）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 办理了预售登记，取得商品房预售许可证 3.商品房预售许可 预售许可 由开发企业向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证 申请预售许可证提交的资料 商品房预售许可申请表 开发企业的营业执照和资质证书 土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证 投资开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明 工程施工合同及施工进度说明 商品房预售方案 4.商品房预售合同登记备案 开发商应当与承购人签订书面预售合同 预售人应在签约之日起 30 日内持合同到县级以上政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售房再转让 【2009 年真题】综合分析题 下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为（）。A.商品房预售合同未经备案，合同无效 B.在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式 C.李某可以将预购的未竣工的商品房再转让 D.商品房预售后，甲公司应当在签约之日起 30 日内办理商品房预售合同登记备案 提示：参见教材 P116 正确答案BD 答案解析A 要求备案，但备案不是生效的条件。C 是严格禁止的。【2008 年真题】商品房预售合同登记备案应由（）办理。A.房地产开发商 B.房地产销售代理机构 C.商品房预购人 D.房地产开发商和商品房预购人共同 提示：参见教材 P116 正确答案A 答案解析应由预售人即开发商去备案。【2006 年真题】商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。（）提示：参见教材 P116 正确答案对 5.商品房现售的条件 开发企业具有营业执照和资质证书 取得土地使用权证书或使用土地的批准文件 持有建设工程规划许可证和施工许可证 已通过竣工验收（与预售的最重要区别）拆迁安置已经落实 供水、供电、供热等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期 物业管理方案已经落实 6.商品房销售代理 概念 是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介机构代为销售的一种经营方式 特点 必须签订委托合同 房地产中介机构可以收取佣金，但不得收取佣金以外的其它费用 中介机构的销售人员应具有相应的资格条件 【2009 年真题】11.房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。（）提示：参见教材 P117 正确答案对 7.商品房销售中禁止的行为 开发企业不得在未解除买卖合同前，将已售商品房再次销售给他人（一楼多卖）开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房 不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何预定款性质的费用 商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案 8.商品房买卖合同 8.1 商品房买卖合同的主要内容 当事人名称和姓名、住所 商品房基本情况 商品房的销售方式 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 交付使用条件及日期 装饰、装修标准承诺 供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 公共配套建筑的产权归属 面积差异的处理方式 办理产权登记有关事宜 解决争议的办法 违约责任 双方约定的其他事项 8.2 商品房合同的计价方式 计价方式 按套（单元）计价（如别墅按栋卖）按套内建筑面积或按建筑面积计价 产权登记方式 按建筑面积进行登记 【重点】商品房建筑面积（两部分组成）8.3 误差的处理方式 衡量误差的指标面积误差比 误差的处理 合同有约定的从其约定 合同未作约定的按原则处理 【重点难点】误差的处理原则 面积误差比小于等于 3%的，据实结算房价款（多退少补）面积误差比大于 3%时 买受人有权退房。退房的开发企业应当在买受人提出退房日期 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息 买受人不退房的 产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3%之内的房价款由买受人补足 超出 3%部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人 产权登记面积小于合同约定面积的 面积误差比绝对值在 3%以内的部分房价款由开发企业返还买受人 绝对值超过 3%的房价款由开发企业双倍返还买受人 【2008 年真题】某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积 110，售价 4 000元/，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为 100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（）元。A.40 000 B.53 600 C.66 800 D.80 000 提示：参见教材 P119 正确答案C 答案解析 【2007 年真题】商品房买卖合同约定面积为 150 平米，价格为 40.00 元每平米，交付使用时，产权登记面积为 155 平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为（）万元。A.60.0 B.61.0 C.61.8 D.62.0 提示：参见教材 P119 正确答案C 答案解析 【2006 年真题】下列关于商品房销售的表述中，正确的是（）A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过 3%B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证 C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积 D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款 提示：参见教材 P119 正确答案C 答案解析B 记价有多种方式，但登记发证按建筑面积计。D 对面积误差无约定，按一般原则执行。8.4 中途变更规划、设计 发生合法的变更时，开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人 买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。如未作答复，视同接受变更以及由此引起的房价款的变更 开发企业未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房，并由开发企业承担违约责任 8.5 保修责任 是指开发企业对购买人承担的保修责任 保修期从交付之日起计算 【辨析】两种保修责任 施工合同的中保修责任 是施工单位向建设单位（开发商）承担责任的保修期 从工程竣工验收合格之日起计算 购买合同中的保修责任 是开发企业向购买人承担责任的保修期 从商品房交付之日起计算 【2006 年真题】房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（）之日起计算。A.工程竣工 B.物业验收合格 C.购房人实际入住 D.开发企业向购房人交付房屋 提示：参见教材 P119 正确答案D 答案解析注意商品房的保修期与建筑施工保修期的区别。第四节 房屋租赁管理 【本节主要内容】1.屋租赁的概念及分类 2.房屋租赁的政策 3.房屋租赁的条件 4.房屋租赁合同 5.房屋租赁登记备案 6.房屋租金 7.房屋转租 1.房屋租赁的概念及分类 概念 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为 分类 按房屋所有权的性质分类 公有房屋的租赁 私有房屋的租赁 按房屋的使用用途 住宅用房的租赁 非住宅用房的租赁 办公用房租赁 生产经营用房的租赁 2.房屋租赁的政策 双方持有的证明 出租人的证明 公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证和城市政府规定的其他证明 私有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证 承租人必须持有身份证明 承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同 共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权 租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权的，原租赁协议继续履行（买卖不破租赁）【2007 年真题】房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。（）提示：参见教材 P120 正确答案错 答案解析租赁期间可以转让房屋所有权，但原租赁协议继续履行。【2006 年真题】承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（）。A.应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效 B.可以收回房屋出租给其他人 C.可以要求增加租金 D.应当继续履行原租赁合同 提示：参见教材 P120 正确答案D 3.房屋租赁的条件 不得出租的情形 未依法取得房屋所有权证的 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的 共有房屋未取得共有人同意的 权属有争议的 属于违章建筑的 不符合安全标准的 抵押未经抵押权人同意的 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的 4.房屋租赁合同 4.1 租赁合同的一般内容 当事人姓名或者名称及住所 房屋的坐落、面积、装修及设施状况 租赁用途 租赁期限 租金及交付方式 房屋修缮责任 转租的约定 变更和解除合同的条件 违约责任 当事人约定的其他条款 4.2 租赁合同必备条款说明（四项）租赁期限 租赁期限不得超过 20 年，超过 20 年的部分无效 租赁期满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20 年 租赁用途 应按合同约定的用途使用，确需变动的，应当征得出租人同意，并重新签订租赁合同 承租人与第三人互换房屋时，应事先征得出租人同意，原租赁合同终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同 租金及交付方式 房屋的修缮责任 出租住宅用房，自然损坏一般由出租人负责修复 经营用房，修缮责任由双方当事人约定 房屋修缮人确实无力修缮的，可与另一方合修，费用可以折抵租金或由出租人分期偿还 4.3 租赁合同的终止 自然终止 租赁合同到期，续租的应提前三个月提出 符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的 因不可抗力致使合同不能继续履行的 人为终止 无效合同的终止 租赁双方的原因终止 将承租的房屋擅自转租的 将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的 将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的 无正当理由、拖欠房租 6 个月以上的 公有住宅用房无正当理由闲置 6 个月以上的 承租人利用承租的房屋从事非法活动的 故意损坏房屋的 其它 5.房屋租赁登记备案 概念 租赁双方当事人签订的书面租赁合同，必须向房产管理部门登记备案 时间 租赁合同签订后 30 日内 申请应提交的文件 书面租赁合同 房屋所有权证书 当事人合法身份证件 其他 备案审查的主要内容 合同主体是否合格 租赁客体是否允许出租 合同的内容是否齐全、完备 租赁行为是否符合国家及房屋所在地政府规定的租赁政策 是否按有关部门规定缴纳了税费 6.房屋租金 理论 成本租金：由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成 商品租金：由成本租金再加上保险费、地租和利润一共八项组成 市场租金：在商品租金的基础上，根据供求关系形成 具体 未售公房租金：由政府制定，带有福利性 其他经营和私有房屋租金：由租赁双方协商议定 以营利为目的划拨方式取得土地的房屋租金：应将租金中所含土地收益上缴国家 7.房屋转租 经出租人同意，承租人可以转租房屋，从中获利 房屋转租应订立转租合同，也应备案 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期 转租人是转租合同的出租人，是原租赁合同的承租人 第五节 房地产抵押管理 【本节主要内容】1.房地产抵押的概念 2.房地产作为抵押物的条件 3.房地产抵押的一般规定 4.房地产抵押合同 5.房地产抵押估价 6.房地产抵押登记 7.住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记 8.最高额抵押权 9.房地产抵押的效力 10.房地产抵押权的实现 1.房地产抵押的概念 概念 房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿 两个合同：债权人和债务人的债权债务合同；抵押人和抵押权人的抵押合同。特点 不转移占有 抵押人可以是债务人本人，也可以是第三人 抵押权人和债权人是同一人 类型（两大类）预购商品房贷款抵押（按揭抵押）在建工程抵押（开发贷）2.房地产作为抵押物的条件 2.1 城市房地产管理法规定的抵押条件 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押的 无论土地使用权是出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可作为统一体同时设定抵押 以单纯的土地使用权抵押的 土地必须以出让方式取得 2.2 物权法规定可以抵押和不得抵押的财产 可以抵押的财产（与房地产有关的项目）建筑物和其他土地附着物 建设用地使用权 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 正在建造的建筑物 不得抵押的财产（与房地产有关的项目）土地所有权 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的设施 所有权、使用权不明或者有争议的财产 依法被查封、扣押、监管的财产 其它 2.3 城市房地产抵押管理办法规定的不得抵押的房地产 权属有争议的房地产 用地教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产 依法不得抵押的其他房地产 【2008 年真题】下列房地产中，不得抵押的有（）。A.集体所有的土地使用权 B.村办企业厂房 C.列入城市房屋拆迁范围的房屋 D.宅基地 E.已经设定抵押权的房地产 提示：参见教材 P126 正确答案AD 【2006 年真题】下列房地产中，不得设定抵押的有（）。A.共有房屋 B.未解决权属争议的房屋 C.己出租的房屋 D.被执法机关查封的房屋 E.经济适用住房 提示：参见教材 P126 正确答案BD 3.房地产抵押的一般规定 可合并抵押，也可分割抵押，还可以再抵押 房随地走，地随房走。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押 享受国家优惠政策购买的房地产抵押，其抵押额以权利人可以处分和收益的份额为限 抵押国有企业事业单位房地产，应符合国有资产管理有关规定 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工大会通过，并报上级主管机关备案 中外合资企业、合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过 以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押，必须经董理事会或股东大会通过 有经营期限的企业抵押房地产，所担保债务的履行期限不得超过企业的经营期限 以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限 以共有房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证 订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响（抵押不破租赁）企业事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同 订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人投保，保险费由抵押人负责，保险单应移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体，可以其社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押 抵押权设立后抵押房屋的出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权 如抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任 如抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押，则由承租人自行承担损失 【2007 年真题】以预售商品房抵押的.该开发项目必须取得商品房预售许可证。（）提示：参见教材 P127 正确答案 4.房地产抵押合同 概念 是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议 是债权债务合同的从合同，如债权债务合同无效，则抵押合同无效 抵押合同的一般内容（11 条）抵押合同的相关规定 如有保险，则需在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人 在债务履行届满前，双方不得约定债务人不履行到期债务时抵押房地产归债权人所有 5.房地产抵押估价 商业银行发放房地产抵押贷款时，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估价值 如委托评估，一般由商业银行委托，也可以约定由任一方委托 房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款 法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，主要包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额 房地产抵押报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年，市场价格变化较大时，可缩短 【2009 年真题】12.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。（）提示：参见教材 P129 正确答案错 答案解析还应减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。【2009 年真题】房地产抵押估价报告应用有效期从（）起计，不得起过一年。A.估价时点 B.估价委托日 C.估价报告出具日 D.估价开始作业日 提示：参见教材 P129 正确答案C 【2009 年真题】在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（）。A.拖欠的建筑工程材料费 B.拖欠的建筑工人工资 C.抵押担保债权 D.出租房屋租金 提示：参见教材 P129 正确答案D 答案解析主要包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额。【2009 年真题】在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责有（）。A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性 B.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况 C.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照 D.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片 提示：参见教材 P129 正确答案B 【2007 年真题】房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。（）提示：参见教材 P129 正确答案 6.房地产抵押登记 规定 抵押权自登记时设立，而非抵押合同签订时 当事人应在抵押合同签订后 30 日内办理登记 抵押登记部门 房地合一房地产管理部门 地上无定着物的出让土地使用权抵押土地管理部门 办理抵押登记所需的文件 抵押当事人的身份证明或法人资格证明 抵押登记申请书 抵押合同 权属证明 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料 可以证明抵押房地产价值的资料 抵押当事人认定的抵押价值书面协议 房地产估价机构出具的估价报告 登记机关认为必要的其他文件 登记机关审查的主要内容 抵押物是否符合准许抵押的条件 抵押物是否已经抵押 抵押人提供的房地产权利证明文件与权属档案记录内容是否相符 【2006 年真题】设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房屋所有权证应由（）收执。A.抵押人 B.抵押权人 C.房屋权属登记机关 D.公证机关 提示：参见教材 P130 正确答案A 答案解析抵押人继续持有所有权证书，上面标记已设定了他项权利，而抵押权人持有他项权利证书。7.住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记 规定 抵押权不得与债权分离而单独转让或作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让 证券化时，必须办理抵押权变更登记，批量办理时，只对抵押权人做变更，其他登记事项不作变更 批量办理个人住房抵押权变更登记的情况 金融机构与依法设立的信托投资公司或中国银行业监督管理委员会批准的其他机构按照有关规定，以个人住房抵押贷款证券化为目的设立信托时，需要将金融机构发放或持有的个人住房抵押贷款债权及相应的住房抵押权批量转让给受托机构的 前述特定目的的信托存续期间，金融机构根据合同的约定进行债权回购，或受托机构发生更换 申请批量办理个人住房抵押权变更登记应提供的资料 抵押权变更登记申请表 规定了个人住房贷款抵押权转让事项的合同或相关协议 经批准的个人住房抵押贷款证券化方案 拟转让的个人住房抵押权清单 个人住房抵押权转让人和受让人的营业执照 时间 一次受理 200 起以下的，5 个工作日内完成 一次受理 200 起以上的，不超过 15 个工作日 8.最高额抵押权 概念 是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保，最高债权额是确定的，但实际发生额不确定，是为担保将来债权的履行双方协议确定的担保的最高数额。最高额抵押权设立前已经存在的债权的处理 当事人同意的，可以转入最高额抵押担保的债权范围 部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，有约定的除外 抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其它抵押权人产生不利影响 有下列情况之一，抵押权人的债权确定 约定的债权确定期间届满 没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权 新的债权不可能发生 抵押财产被查封、扣押 债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销 其它 【2009 年真题】综合分析题 最高额抵押权确定的情形有（）。A.最高额抵押权已转让 B.新的债权不可能发生 C.抵押财产被查封 D.约定债权确定期限届满 提示：参见教材 P131、132 正确答案BCD 【2008 年真题】甲银行以 1 亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3 000 万元和 5 000 万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（）亿元。A.0.3 B.0.5 C.0.8 D.1.0 提示：参见教材 P131 正确答案C 【2008 年真题】最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可转入最高额抵押担保的债权范围（）提示：参见教材 P131 正确答案对 【2007 年真题】某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来 3 年连续获得总额1.2 亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有（）。A.该抵押属一般房地产抵押 B.该抵押是最高额抵押 C.若银行实际发放了 1.5 亿元贷款，其优先受偿价款为 1.5 亿元 D.若银行实际发放了 1.5 亿元贷款，其优先受偿价款力 1.2 亿元 E.该抵押可以不经登记即产生合同效力 提示：参见教材 P131 正确答案BD 答案解析最高额抵押权也需要登记，但不需要每发生一次都登记。9.房地产抵押的效力 抵押物的权属 抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但其所有权受到限制 抵押物的转让 抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款提前清偿债务或者提存，转让价款超过债权数额部门归抵押人所有，不足由债务人清偿 抵押物价值减少时的处理 如抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为 抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押房地产价值，或者提供与减少的价值相当的担保，否则抵押权人有权要求债务人提前清偿债务 10.房地产抵押权的实现 10.1 抵押权的实现 双方有协议的 可以按协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖地产的价款优先受偿 协议损害其它人利益的，可在一年内行使撤销权 双方未达成协议的 抵押权人可以请求法院拍卖、变卖房地产 【2008 年真题】物权法规定房地产抵押权实现的方式有（）。A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿 B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼 C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产 D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人 E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产 提示：参见教材 P133 正确答案ACE 答案解析D 不得约定将抵押物转移给抵押权人。10.2 同一房地产设定两个以上的抵押权时，清偿顺序如下 抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿 顺序相同时，按照债权比例清偿 已登记的先于未登记的受偿 均未登记的，按照债权比例清偿 【2007 年真题】某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记.贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（）。A.甲银行优先受偿 B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序 C.乙银行优先受偿 D.按两家银行的债权比例受偿 提示：参见教材 P133 正确答案A 答案解析抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿。10.3 对抵押物拍卖 拍卖保留价由人民法院确定 有评估的，参照评估价确定 无评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见 第一次拍卖时的保留价，不得低于评估价格或市价的 80%，再次拍卖时，每次降低的数额不得超过前次保留价的 20%抵押物变现后的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿 【2008 年真题】在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为 100 万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在（）万元之间。A.60-100 B.64-80 C.64-100 D.80-100 提示：参见教材 P133 正确答案C 答案解析第一次拍卖时的保留价，不得低于评估价格或市价的80%，再次拍卖时，每次降低的数额不得超过前次保留价的 20%。只确定了下限，不得低于某一价，没有确定上限。保留价的上限就是市场价或是评估价。【2007 年真题】人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（）确定。A.房地产估价机构 B.人民法院 C.抵押权人 D.人民法院和房地产估价机构共同 提示：参见教材 P133 正确答案B 10.4 其它 以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押权时的处理 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿 抵押合同签订后地上新增房屋的处理 新增房屋不属于抵押财产，但可以与抵押物同时处理，对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿 土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围的建设用地使用权抵押的规定 实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途 抵押物灭失的处理 抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所犁赔偿金，应作为抵押财产 抵押权实现的时限 应在主债权诉讼时效期内行使抵押权 宽限期 法院对抵押被执行人及其所抚养的家属居住的房屋，在裁定后应给予六个月的宽限期 强制执行 六个月宽限期满后，方可以强制执行 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，法院不应强制迁出 强制迁出后被执行人居住问题的解决 可以由申请执行人为为被执行人及其所抚养的家属提供临时住房 其房屋品质、地段等可以不同地被执行人的原住房，面积按人均廉租住房面积标准确定 提供临时住房应当收取租金 租金标准双方协商 协商不成的由法院参照当地同类房屋租金标准确定，也可参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定 已经产生的租金，可以从房屋拍卖价中优先扣除 【2009 年真题】综合分析题 （二）2005 年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积 35 亩，出让价 185 万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从 2005 年 2 月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006 年 3 月 12 日，经评估，在建工程的市场价值为 8 000 万元，其中在建工程拖欠工程款 2 000 万元。2009年 8 月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为 6 800 万元。5.该项目 2006 年 3 月 12 日估价时点的房地产抵押价值为（）万元。A.0 B.6 000 C.6 475 D.8 000 提示：参见教材 P133 正确答案B 答案解析房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。800020006000（万元）6.人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由（）参照评估确定。A.人民法院 B.估价机构 C.拍卖师 D.开发商 提示：参见教材 P133 正确答案A 7.首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于（）万元。A.4 352 B.4 800 C.5 12