业主大会议事规则及注意事项(合同协议范本).pdf

1/10 业主大会议事规则 业主大会议事规则 （_年_月_日第一届业主代表大会第一次会议通过）为了规范业主大会的活动维护业主的合法权益，根据物业管理条例、物业管理条例、建设部业主大会章程制定本规则。第一章 总则 第一条 名称：_小区业主代表大会（以下称业主代表大会）。地址：_。第二条 业主代表大会是在本物业管理区域内就物业管理事项代表和维护全体业主合法权益的自治组织。第三条 业主大会的宗旨是代表和维护全体业主的物业管理合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、2/10 文明的工作和居住环境。第四条 业主大会接受物业管理主管部门和当地政府和监督和指导，遵守法律、法规和规章的规定，不损害国家利益、社会公共利益和业主、使用人的合法权益。第二章 业主代表 第一条 业主代表需公益事业、愿意为业主服务，有选举权和被选举权，非业主也可担任业主代表。第二条 物业管理区域划分成多层业主代表区，每一栋楼一个单元选举一名业主代表，参加业主代表大会。别墅区按区选，各业主代表参加业主代表大会。业主代表区的划分办法，应根据户数多少，首次由业主委员会筹委会决定，以后由业主代表大会决定。第三条 每一业主代表区半数以上的业主参加投票有效，获票数最多的候选人当选。3/10 第四条 业主代表区半数业主联名可以罢免业主代表，并应同时按照本议事规则选举新的业主代表。第五条 业主代表因特殊原因不能履行代表职责，应按照本议事规则选举新的业主代表。第六条 新的业主代表任期为本届代表任期剩余部分。第三章 业主代表大会 考虑到经济与效益和人口多，本物业管理区域内不成立业主大会，由业主代表大会代替。第一条 业主代表组成业主代表大会，每届业主代表任期三年。4/10 第二条 业主代表大会由业主委员会负责召集，每年下半年至少召开一次，业主委员会应负责在会议召开前十五日将业主代表大会的时间、内容、地点等内容公布。经百分这二十以上的业主代表提议，业主委员会应当在接到该项提议之日起二十天内组织召开业主代表大会临时会议。第三条 业主代表大会行使以下权利：业主代表大会可以将第二条部分权利授予业主代表大会行使，但下列事项除外：1制定、修改业主公约、业主委员会章程和业主大会议事规则；2选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；3选聘、解聘物业管理企业；4决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；5制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6法律、法规或者业主代表大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。第四条 业主代表大会作出的决定，必须经与企业主所持投票权二分之一以上通过。业主代表大会作出、制定和修改业主公约、业主代表大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域 5/10 内全体业主所持投票权三分之二以上通过。第五条 业主代表大会决定不得违反法律、法规、规章、规范性文件的规定，不得违反业主公约，并应当在二十日之内向全体业主和使用人公布。第六条 业主代表大会所作出的决议、决定，对全体业主具有约束力。业主代表大会不得作出与物业管理事项无关的决议、决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主代表大会对物业管理重大事项作出的有效决定，使少数业主利益受到损失的，其他业主给予相应补偿。第四章 业主委员会 第一条 业主代表大会设立业主委员作为执行机构，其成立以物业管理部门备案为准。6/10 第二条 业主委员会应当由热心公益事业、事业心强、具有一定组织能力的业主代表担任。第三条 业主代表大会的业主委员由十三名委员组成，设主任一名，副主任四名。业主委员会的日常事务由其主任负责。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会对业主代表大会负责并报告工作，受业主代表大会监督。第四条 业主代表大会投票产生业主委员会委员，得票最多的候选人当选。第五条 业主委员会履行下列职责：1如今业主代表大会会议，报告物业管理的实施情况；2代表业主与业主代表大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4监督业主公约的实施；5业主代表大会赋予的其他职责。7/10 第六条 业主委员会的权利和职责包括：1参加业主委员会组织的有关活动；2参与业主委员会有关事项的决策；3具有对业主委员会的建议和批评权；4遵守业主代表大会议事规则；5执行业主委员会的决议，完成业主委员会交办的工作；6参加业主委员会组织的会议、活动；7向业主委员会的工作提供有关资料和建议。第七条 业主委员会任期届满 3 个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。第五章 投票权与候选人的提出 第一条 参加业主代表选举的投票权按一户一票的原则确定，参加业主代表大会 8/10 的投票权按一人一票的原则确定。第二条 同一业主代表区的业主也可以联名推选业主代表候选人，业主委员会和业主委员会筹委会可以推选业主代表候选人。第三条 业主可以联名推选业主委员会委员候选人。第四条 业主、业主代表可以委托他人参加投票，但应当事先签署委托书。同一人不得同时接受五个以上的委托。第五条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关与社区相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。第六章 其他事项 9/10 签订合同有哪些注意事项 一、核实确认对方当事人的主体资格 1、合同对方为自然人：核实并复印、保存其身份证件(勿以名片代之)，确认其真实身份及行为能力。2、合同对方为法人：到当地工商部门查询其工商注册资料并实地考察其公司情况，确定其真实性；核实订约人是否经其所在公司授权委托，查验其授权委托书、介绍信、合同书；签订合同必须加盖对方单位公章、合同专用章。3、合同对方为“其他组织”：对方当事人为个人合伙或个人独资企业，核对营业执照登记事项与其介绍情况是否一致；由合伙人及独资企业经办人签字盖公章。法人筹备处：确认经办人身份及股东身份，加盖法人筹备处和股东公章。4、合同对方除加盖公章、私章外，要亲笔签名。二、合同形式：1、必须以书面形式签订合同；2、采用口头、信件、数据电文形式订立合同的，必须签订确认书并盖章签字；3、倒签合同要标明合同背景。三、合同的必备条款要具体、明确：1、当事人名称须真实、一致；2、合同标的、数量、质量、价款、包装方式要具体、明确；3、注意验收方法、程序和时间；4、履行方式须具体：交货方式、结算方式；5、履行期限须确定某一时间点或时间段；6、尽量明确本司所在地为合同履行地；7、违约责任要量化为违约金或确定违约赔偿金的计算方法；10/10 8、解决争议办法为协商、诉讼，约定由本司所在地法院管辖或广州仲裁委员会仲裁。四、订约前的合同义务：1、尽协助、通知义务；2、订约时获取的对方商业秘密，不得泄露和使用。五、对公司开出的授权委托书、介绍信、盖章的合同书等授权性文件要跟踪管理，出具时应标明合同对方名称及授权范围、有效期限，业务结束要及时收回。业务人员离职要及时收回上述文件，无法收回的及时以书面形式通知相关单位并做证据保全。发现业务人员在委托授权终止后仍以本司名义签订合同的，及时确定是否追认；不予追认的要以书面形式通知对方并进行证据保全。必要时要求警方介入，追究其刑事责任。六、遇有重大误解、显失公平、受欺诈、胁迫、乘人之危订立的合同，及时收集保全证据，在除斥期间内行使撤销权(即一年)。七、合同签订后，合同原件须交公司统一保管。八、合同内容不得损害社会公共利益、不得恶意串通损害国家、集体、第三人的利益，不得含有造成对方人身伤害或因故意及重大过失造成对方财产损失的免责条款。