房地产估价-课件.ppt

房地产估价房地产估价学习要求学习要求:1.了解房地产估价的定义及估价的必要性了解房地产估价的定义及估价的必要性;2.掌握房地产估价原则的内涵掌握房地产估价原则的内涵;3.熟悉房地产的估价程序熟悉房地产的估价程序;4.了解房地产估价师执业资格制度。了解房地产估价师执业资格制度。能力目标能力目标:1.根据估价原则的内涵对对象进行估价根据估价原则的内涵对对象进行估价;2.编制房地产估价进度计划编制房地产估价进度计划;3.估价实地查勘的内容和注意事项。估价实地查勘的内容和注意事项。第一讲第一讲 房地产估价概述房地产估价概述 和估价原则和估价原则房地产估价定义专业估价人员估价目的估价原则估价程序估价方法影响房地产价格的因素估价时点客观合理价格或价值的估算和判定房地产估价的必要性一、房地产估价 例例2-1 2-1 甲方甲方(开发公司开发公司)于于19931993年年 7 7月委托乙方月委托乙方(建筑公司建筑公司)建设两幢建设两幢(分别称为分别称为A A座和座和B B座座)8)8层共层共5000m5000m平方米的商品房平方米的商品房,至至19931993年年1212月月止甲方共支付乙方工程款止甲方共支付乙方工程款15001500万元万元,此时此时A A座建至四层座建至四层,B,B座座建至五层建至五层,工程到此停工工程到此停工,甲、乙双方此后为工程款发生纠纷甲、乙双方此后为工程款发生纠纷,甲方认为工程款实际发生甲方认为工程款实际发生14001400万元万元,乙方尚应返还乙方尚应返还100100万元万元;乙方则认为工程款实际发生乙方则认为工程款实际发生15801580万元万元,甲方尚应再付甲方尚应再付8080万元。万元。双方争执不下双方争执不下,至至19951995年年7 7月甲方向法院起诉月甲方向法院起诉,法院委托法院委托 估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款 进行评估。进行评估。1.确定评估结论的依据应该是确定评估结论的依据应该是:A.以以1500万元作为评估价值万元作为评估价值B.以以(1400+1580)2=1490万元作为评估价值万元作为评估价值C.以以1993年年7月至月至12月的预算定额、材差等资料为依据月的预算定额、材差等资料为依据,按两幢商品房到按两幢商品房到停工之停工之 日止实际发生的工程量计算评估价值日止实际发生的工程量计算评估价值D.以以1995年年7月的预算定额、材差等资料为依据月的预算定额、材差等资料为依据,按两幢商品房到停工之按两幢商品房到停工之日止实日止实 际发生的工程量计算评估价值际发生的工程量计算评估价值2.如果该开发公司拥有全部合法开发手续如果该开发公司拥有全部合法开发手续,欲将整体项目转让欲将整体项目转让,估价时点估价时点应确定应确定 为为:A.1993年年12月月 B.1995年年7月月C.项目转让期项目转让期 D.项目建成期项目建成期3.该商品房预计该商品房预计1998年年5月建成月建成,要估测建成时的售价要估测建成时的售价,估价对象的状况和估价对象的状况和房地房地 产市场情况应该如何选择产市场情况应该如何选择:A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价对象状况及房地产市场情况均为1995年年7月的状态月的状态B.估价对象状况及房地产市场情况均为估价对象状况及房地产市场情况均为1998年年5月的状态月的状态C.估价对象状况为估价对象状况为1998年年5月、房地产市场情况为月、房地产市场情况为1995年年7月的状态月的状态D.估价对象状况为估价对象状况为1995年年7月、房地产市场情况为月、房地产市场情况为1998年年5月的状态月的状态第一问第一问:估价时点是估价时点是1993年年12月工程停工之日月工程停工之日,而不是而不是1995年年7月甲方向月甲方向法院起诉之日法院起诉之日;第二问第二问:用假设开发法确定项目在转让时点的价格用假设开发法确定项目在转让时点的价格;第三问第三问:是确定估价对象在是确定估价对象在1998年年5月建成时的售价月建成时的售价,故估价对象状况及故估价对象状况及房地产市场情况均为房地产市场情况均为1998年年5月的状态来确定其届时的价格。月的状态来确定其届时的价格。保持现状前提。保持现状前提。认为保持现状、认为保持现状、继续使用最为有利时继续使用最为有利时,应以保持现状应以保持现状 第二讲第二讲 房地产估价程序房地产估价程序 及房地产估价师执业资格制度及房地产估价师执业资格制度(二二)1、考试科目、考试科目:房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理 房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析2、执业资格考试报名条件、执业资格考试报名条件:取得房地产估价相关学科大专学历取得房地产估价相关学科大专学历,具有具有6年年以上相以上相 关专业工作经历关专业工作经历,其中从事房地产估价实务满四年其中从事房地产估价实务满四年;提供下列证明材料提供下列证明材料:(1)房地产估价师执业资格考试报名申请表房地产估价师执业资格考试报名申请表;(2)学历证明学历证明 (3)实践经历证明实践经历证明例例1:某公司委托一家房地产估价公司对其一宗房地产项目进行估价某公司委托一家房地产估价公司对其一宗房地产项目进行估价,估价估价结果是结果是8300万元万元,如果按照国家收费标准计算如果按照国家收费标准计算,该公司应该交多少评估费该公司应该交多少评估费用用?解解:应交的评估费为应交的评估费为:1005+9002.5+10001.5+30000.8+30000.4+3000.2=7.91(万元万元)上述的房地产价格评估收费为国家制定的最高限标准。对经济特区的收费标准可上述的房地产价格评估收费为国家制定的最高限标准。对经济特区的收费标准可适当定高一些适当定高一些,但最高不能超过上述标准的但最高不能超过上述标准的30%。1.1.估价时点、估价时点、估价时点、估价时点、估价作业期、估价作业期、估价作业期、估价作业期、实地查勘期、实地查勘期、实地查勘期、实地查勘期、估价报告出具日期、估价报告出具日期、估价报告出具日期、估价报告出具日期、估价报告应用有效期估价报告应用有效期估价报告应用有效期估价报告应用有效期和估价责任期之间和估价责任期之间和估价责任期之间和估价责任期之间有何异同有何异同有何异同有何异同?2.2.某宗房地产的某宗房地产的某宗房地产的某宗房地产的3.3.评估价格为评估价格为评估价格为评估价格为32003200万元万元万元万元,4.4.根据估价收费标准根据估价收费标准根据估价收费标准根据估价收费标准,5.5.应该交多少评估费用应该交多少评估费用应该交多少评估费用应该交多少评估费用?思考题:.作业题第二章 作业题.doc练习题:.题库练习题第二章练习题.doc商业 shngy commerce;trade;business 以货币为媒介进行交换从而实现商品的流通的经济活动。商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。首先影响制造业然后影响商业的原材料短缺。二十年目睹之怪现状第五五回：“见了继之，谈起到广东的事，原来也是经营商业的事情。”黄金货币商业，是一种有组织的提供顾客所需的品与服务行为。大多数的商业行为是通过以成本以上的价格卖出商品或服务来赢利，如微软、索尼、IBM、联想、通用都是盈利性的商业组织典型的代表。然而某些商业行为只是为了提供运营商业所需的基本资金，一般称这种商业行为为非赢利性的，如各种基金会，以及红十字会等。一般认为，商业源于原始社会以物易物的交换行为，它的本质是交换，而且是基于人们对价值的认识的等价交换。编辑本段释义商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。商业保险 商业保险又称金融保险，是相对于社会保险而言的。商业保险组织根据保险合同约定，向投保人收取保险费，建立保险基金，对于合同约定的发生造成的财产损失承担赔偿责任；或当被保险人死亡、伤残、疾病或者 众业达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的一种合同行为。其具有如下特征：1、商业保险的经营主体是商业保险公司。2、商业保险所反映的保险关系是通过保险合同体现的。3、商业保险的对象可以是人和物（包括有形的和无形的），具体标的有人的生命和身体、财产以及与财产有关的利益、责任、信用等。4、商业保险的经营要以盈利为目的，而且要获取最大限度的利润，以保障被保险人享受最大程度的经济保障。社会保险 社会保险是指国家通过立法强制实行的，由劳动者、企业（雇主）或社区、以及国家三方共同筹资，建立保险基金，对劳动者因年老、工伤、疾病、生育、残废、失业、死亡等原因丧失劳动能力或暂时失去工作时，给予劳动者本人或供养直系亲属物质帮助的一种社会保障制度。它具有保障劳动者基本生活、维护社会安定和促进经济发展的作用。其具有如下特征：1、保障性：指保障劳动者的基本生活。2、普遍性：社会保险覆盖所有社会劳动者。3、互助性：利用参加保险者的合力，帮助某个遇到风险的人，互相互济，满足急需。4、强制性：由国家立法限定，强制用人单位和职工参加。5、福利性：社会保险是一种政府行为，不以盈利为目的。商业保险与社会保险的区别：1、性质不同：社会保险具有保障性，不以盈利为目的；商业保险具有经营性，以追求经济效益为目的。2、建立基础不同：社会保险建立在劳动关系基础上，只要形成了劳动关系，用人单位就必须为职工办理社会保险；商业保险自愿投保，以合同契约形式确立双方权利义务关系。3、管理体制不同：社会保险由政府职能部门管理；商业保险由企业性质的保险公司经营管理。4、对象不同：参加社会保险的对象是劳动者，其范围由法律规定，受资格条件的限制；商业保险的对象是自然人，投保人一般不受限制，只要自愿投保并愿意履行合同条款即可。5、保障范围不同：社会保险解决绝大多数劳动者的生活保障；商业保险只解决一部分投保人的问题。6、资金来源不同：社会保险的资金由国家、企业、个人三方面分担；商业保险的资金只有投保人保费的单一来源。7、待遇计发不同：社会保险的待遇给付原则是保障劳动者基本生活，保险待遇一般采取按月支付形式，并随社会平均工资增长每年调整；商业保险则按“多头多保，少投少保，不投不保”的原则确定理赔标准。8、时间性不同：社会保险是国家稳定的、连续性的制度；商业保险是一次性、短期的企业行为。9、法律基础不同：社会保险由劳动法及其配套编辑本段现代意义的现代意义的“策划策划”现代意义的“策划”可以理解为借助一定的信息素材，为达到特定的目的、目标而进行设计、策划，以为具体的可操作性行为提供创意、思路、方法与对策。策划就是一种策略、筹划、谋划或者计划、打算、它是为个人、企业、组织机构为了达到一定的目的，充分调查市场环境、以及相关联的环境的基础之上，遵循一定的方法或者规则对未来即将发生的事情，进行系统、周密、科学地预测并制定科学的可行性的策划方案，同时在发展中不断地调整以适应环境的变化，从而制定切合实际情况的科学的方案就叫做策划。综上所述策划有以下几个主要的特点：第一、策划的本质一种思维智慧的结晶。第二、策划具有目的性，不论什么策划方案，都是有一定的目的，不然策划就没意义了。第三、策划具有前瞻性、预测性，策划是人们在一定思考以及调查的基础之上进行的科学的预测、因此具有一定的前瞻性。第四、策划具有一定的不确定性、风险性。策划既然是一种预测或者筹划就一定具有不确定性或者风险。第五、策划具有一定的科学性。策划是人们在调查的基础之上、进行总结、科学的预测，策划不是一种突然的想法、或者突发奇想的方法、它是建立在科学的基础之上进行的预测、筹划。第六、策划具有科学的创意，策划是人们思维智慧的结晶，策划是一种思维的革新、具有创意的策划，才是真正的策划，策划的灵魂就是创意。第七、策划具有可操作性，这是策划方案的前提，如果一个策划连最基本的可操作性就没有，那么这个策划方案，再有创意、再好也是一个失败的策划方案。发展观念：从用户和市场需求入手，逐步认识、掌握及运用行业发展规律，推行“知本运营(人力资源)战略”、“资本运营战略”、“资讯运营战略”及“创新+速度”战略，高速成长，非线性发展。经营策略：通过用户评判、以提高用户为主导来树立企业品牌；通过对外拓展，标准化运营模式，大幅度扩展、巩固设计市场份额；通过开放式、多方位的合作形式，建立、丰富工作室的人力资源队伍。工作风气：宽厚、专业、创新、高效。营销策划的方法 营销策划是对营销活动的设计与计划，而营销活动是企业的市场开拓活动，它贯穿于企业经营管理过程。因此，凡是涉及市场开拓的企业经营活动都是营销策划的内容。1点子方法 什么是点子？从现代营销角度来说，点子是指有丰富市场经验的营销策划人员经过深思熟虑，为营销方案的具体实施所想出的主意与方法。2创意方法 创意是指在市场调研前提下，以市场策略为依据，经过独特的心智训练后，有意识地运用新的方法组合旧的要素的过程。3谋略方法 谋略是关于某项事物、事情的决策和领导实施方案。编辑本段非策划的含义非策划的含义非策划是相对于策划提出的一个策划思想.著名策划人兰何水生认为，策划人不能把自己禁锢在策划里头寻死觅活，策划人的高境界应该是超脱，超脱于策划理论技能之外，利用其他专业行业的知识解决策划内部的问题及与其他策划的较量，好比说，策划是正派武功，非策划是邪门歪道，策划人首先是敢于突破创新的人，沾一点、学一点甚至全用邪门歪道解决策划问题首先使得你看问题的视角和解决问题的方法更宽广，此外你的非策划必然让对手琢磨不透更易取胜。编辑本段概念及延伸概念及延伸概述概述有人问什么是策划。做某件事的逻辑顺序就是策划，也称作创意策划。简单的策划，也可以说是想法、创意、点子。比如某人要喝水，先要打井，要先勘测哪块地方打下去会有好喝的水出来，要找好将要约好来打井的朋友，要找铲子，大家某时间地点集合一起去挖井，把这些做事的过程逻辑写下来以后就是一个策划。策划是书面语言（或图表）策划是书面语言（或图表）就是在这些书面语言（图表）中阐述出一个实现某件事情的理论逻辑过程，有人说，有好的想法，在心里就好，何必要写下来，到时把这个想法，用原话即时说出来给必要的人听就是了。用原话与书面的对比效果：原话需要你们双方亲身某个场合，嘴巴交流，需要占用双方的时间，表达思想需要各种技巧，你的想法在这些条件下，能否被对方记住，你离开了，这些思想交流的过程就消失了，这些都是原话的弊端，如果你真的想让对方看到你的思想，你就必须要写下来，把这些思想放在了纸上，既可以方便你根据所得的资料即时改善想法，也不用你每个必要的人面前都占用时间去卖力的表达一遍，写在纸上也可以方便传播你的想法，别人可以在任何方便的时候，看到你的想法，这时你的想法就是策划了。策划的分类策划的分类策划根据公司的职业需要有分成游戏策划，市场策划，营销策划，广告策划，产品策划，节目策划，电影策划，房地产策划等等。虽然策划的职业不同，需要了解或找寻的知识资料也不同，但是策划要做的事情的方式都是一样的，无论从事哪方面的专职策划只要能掌握的策划逻辑就好，都不需要深入去学习相关行业的专业技能，比如做网络游戏策划，我们只要知道程序可以这么做到就好，不用告诉程序员程序要怎么样去写，所以策划作为一个工作的门槛是很低的，你有思想有好的点子会写字或画图表达出来就可以成为策划。当然如果能全面的了解各方面的知识是最好了，特别是了解营销方面的知识会对策划的联想创意方面很有帮助。策划的启蒙策划的启蒙策划最初就来自于我们小时候的随着年龄而不停止的梦想，后来形成了很多想法，某个想法灵机闪现脱颖而出，它冲动着一时占据了你的思维，最后你把这个灵机闪现的想法写下它的实现的逻辑过程就是策划，所以好的策划一开始来自你的好的想法，常常好的想法来自你现实生活中的一些东西而形成产生的灵机想象，抓住灵机想象，不断调查得到资料，来务实的分析清楚即将去做某件事情的每一个细节过程得失，可能造成的问题与结果，在策划中根据其中各种问题的来提出解决方案，并分析其可行性。比如上面，策划中要分析清楚，要喝水是否就一定要打井呢，有没其他更好的方法，分析种种原因状况以后，再下定要做打井这件事情的决心，有了决心开始做事；打在哪里好？是否需要其他什么证照办理，是否需要与某些涉及到的人或者事物协调好才能打井？确定无误了，找朋友帮忙或者请工人来打井 所以让人看明白为什么要这么去做这件事情，就是策划要做的事情。本文档下载后可以修改编辑，欢迎下载收藏。