万科地产经营管理城市选择的策略ppt课件.ppt

在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确城市选择策略的思考城市选择策略的思考 集团企划部集团企划部集团企划部集团企划部2001200120012001年年年年4 4 4 4月月月月20202020日日日日在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确介绍提纲介绍提纲第一部分、对集团已进入第一部分、对集团已进入第一部分、对集团已进入第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析计划进入城市的现状分析计划进入城市的现状分析计划进入城市的现状分析 第二部分、对于非核心城市的发展策略第二部分、对于非核心城市的发展策略第二部分、对于非核心城市的发展策略第二部分、对于非核心城市的发展策略 第三部分、对于集团城市选择策略的建议第三部分、对于集团城市选择策略的建议第三部分、对于集团城市选择策略的建议第三部分、对于集团城市选择策略的建议 在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确第一部分第一部分、对集团已进入对集团已进入/计划进入城计划进入城市的现状分析市的现状分析1、对于全国市场周期的判断、对于全国市场周期的判断在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确全国人均全国人均全国人均全国人均GDPGDP增长趋势（增长趋势（增长趋势（增长趋势（8585年年年年-2000-2000年）年）年）年）9999年出现拐点，预示年出现拐点，预示年出现拐点，预示年出现拐点，预示经济进入新一轮快速经济进入新一轮快速经济进入新一轮快速经济进入新一轮快速增长期增长期增长期增长期全国房地产投资额增长趋势（全国房地产投资额增长趋势（全国房地产投资额增长趋势（全国房地产投资额增长趋势（9393年年年年-2000-2000年）年）年）年）9999年增速加快，成为年增速加快，成为年增速加快，成为年增速加快，成为国民经济的重要产业国民经济的重要产业国民经济的重要产业国民经济的重要产业单位：美元单位：美元单位：美元单位：美元单位：亿元单位：亿元单位：亿元单位：亿元在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确全国商品住宅销售量（全国商品住宅销售量（全国商品住宅销售量（全国商品住宅销售量（8686年年年年-2000-2000年）年）年）年）单位：万平方米单位：万平方米单位：万平方米单位：万平方米全国商品住宅均价走势力（全国商品住宅均价走势力（全国商品住宅均价走势力（全国商品住宅均价走势力（9191年年年年-2000-2000年）年）年）年）单位：元单位：元单位：元单位：元/平方米平方米平方米平方米9898年后出现了量升价年后出现了量升价年后出现了量升价年后出现了量升价升的走势，预示着中升的走势，预示着中升的走势，预示着中升的走势，预示着中国房地产市场新一轮国房地产市场新一轮国房地产市场新一轮国房地产市场新一轮行情的来临行情的来临行情的来临行情的来临在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确 从各项指标的趋势看，中国房地产市场迎来了新一轮从各项指标的趋势看，中国房地产市场迎来了新一轮从各项指标的趋势看，中国房地产市场迎来了新一轮从各项指标的趋势看，中国房地产市场迎来了新一轮的快速增长周期。的快速增长周期。的快速增长周期。的快速增长周期。全国的一些主要的大发展商均希望抓住时机，制定了全国的一些主要的大发展商均希望抓住时机，制定了全国的一些主要的大发展商均希望抓住时机，制定了全国的一些主要的大发展商均希望抓住时机，制定了全国性的扩张计划。全国性的扩张计划。全国性的扩张计划。全国性的扩张计划。万科在全国的优势地位在某些方面将面临挑战。万科在全国的优势地位在某些方面将面临挑战。万科在全国的优势地位在某些方面将面临挑战。万科在全国的优势地位在某些方面将面临挑战。万科现在面临的的关键问题是如何抓住机遇，确定合万科现在面临的的关键问题是如何抓住机遇，确定合万科现在面临的的关键问题是如何抓住机遇，确定合万科现在面临的的关键问题是如何抓住机遇，确定合适的业务扩张策略，以迅速确立万科在全国市场的领先适的业务扩张策略，以迅速确立万科在全国市场的领先适的业务扩张策略，以迅速确立万科在全国市场的领先适的业务扩张策略，以迅速确立万科在全国市场的领先地位。地位。地位。地位。小结：小结：小结：小结：在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确2、集团已进入集团已进入/计划进入城市的各项计划进入城市的各项经济指标的分析经济指标的分析 第一部分第一部分说明：在以下部分的比较中出现的定义释意：说明：在以下部分的比较中出现的定义释意：说明：在以下部分的比较中出现的定义释意：说明：在以下部分的比较中出现的定义释意：核心城市：核心城市：核心城市：核心城市：指深圳、上海、北京、广州；指深圳、上海、北京、广州；指深圳、上海、北京、广州；指深圳、上海、北京、广州；4 4城市在各项经城市在各项经城市在各项经城市在各项经济指标的排名均占据前济指标的排名均占据前济指标的排名均占据前济指标的排名均占据前4 4位位位位。6 6城市：城市：城市：城市：指集团已进入发展的深圳、上海、北京、天津、沈指集团已进入发展的深圳、上海、北京、天津、沈指集团已进入发展的深圳、上海、北京、天津、沈指集团已进入发展的深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都阳、成都阳、成都阳、成都6 6城市。城市。城市。城市。1111城市：城市：城市：城市：指集团已进入指集团已进入指集团已进入指集团已进入/计划进入的计划进入的计划进入的计划进入的1111个城市个城市个城市个城市。在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确市区人口指标比较市区人口指标比较在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确2000年国民生产总值（年国民生产总值（GDP)指标比较指标比较核心城市的经济增长对全国经济的拉核心城市的经济增长对全国经济的拉核心城市的经济增长对全国经济的拉核心城市的经济增长对全国经济的拉动作用较大；就集团的城市线组合来动作用较大；就集团的城市线组合来动作用较大；就集团的城市线组合来动作用较大；就集团的城市线组合来看，这些城市对全国经济发展的重要看，这些城市对全国经济发展的重要看，这些城市对全国经济发展的重要看，这些城市对全国经济发展的重要性已占到超过三分之一的比重。性已占到超过三分之一的比重。性已占到超过三分之一的比重。性已占到超过三分之一的比重。在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确99-2000年人均年人均GDP指标比较指标比较11.8%9.7%10.7%5.5%核心城市的人均核心城市的人均核心城市的人均核心城市的人均GDPGDP平均值比平均值比平均值比平均值比1111个城市的人均个城市的人均个城市的人均个城市的人均GDPGDP平均值高平均值高平均值高平均值高48%48%。20002000年全国各大城市的人均年全国各大城市的人均年全国各大城市的人均年全国各大城市的人均GDPGDP排名中，核心城市排进前排名中，核心城市排进前排名中，核心城市排进前排名中，核心城市排进前5 5位，位，位，位，1111个个个个城市中的非核心城市有城市中的非核心城市有城市中的非核心城市有城市中的非核心城市有5 5个城市排进前个城市排进前个城市排进前个城市排进前2020位，成都、长春排位在位，成都、长春排位在位，成都、长春排位在位，成都、长春排位在2020名名名名之外。之外。之外。之外。核心城市的人均核心城市的人均核心城市的人均核心城市的人均GDPGDP增速高于增速高于增速高于增速高于1111个城市的增速，且基数远大于个城市的增速，且基数远大于个城市的增速，且基数远大于个城市的增速，且基数远大于1111个个个个城市中的非核心城市。城市中的非核心城市。城市中的非核心城市。城市中的非核心城市。在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确99-200099-2000年人均可支配收入指标比较年人均可支配收入指标比较年人均可支配收入指标比较年人均可支配收入指标比较单位：元单位：元单位：元单位：元10.4%7.5%8.7%7.3%核心城市的人均可支配收入的平均值比核心城市的人均可支配收入的平均值比核心城市的人均可支配收入的平均值比核心城市的人均可支配收入的平均值比1111个城市的平均值高个城市的平均值高个城市的平均值高个城市的平均值高50%50%。除核心城市的人均可支配收入增速与城市经济增速除核心城市的人均可支配收入增速与城市经济增速除核心城市的人均可支配收入增速与城市经济增速除核心城市的人均可支配收入增速与城市经济增速（人均（人均（人均（人均GDPGDP增速）增速）增速）增速）相接近，其它非核心城市人均可支配收入增速滞后于城市经济增速相接近，其它非核心城市人均可支配收入增速滞后于城市经济增速相接近，其它非核心城市人均可支配收入增速滞后于城市经济增速相接近，其它非核心城市人均可支配收入增速滞后于城市经济增速在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确99-200099-2000年房地产投资额比较年房地产投资额比较年房地产投资额比较年房地产投资额比较单位：元单位：元单位：元单位：元 无论是核心城市还是无论是核心城市还是无论是核心城市还是无论是核心城市还是1111个城市在房地产市场的投入资源的增速个城市在房地产市场的投入资源的增速个城市在房地产市场的投入资源的增速个城市在房地产市场的投入资源的增速与全国市场的发展趋势保持一致，说确各地市场均未出现市场异与全国市场的发展趋势保持一致，说确各地市场均未出现市场异与全国市场的发展趋势保持一致，说确各地市场均未出现市场异与全国市场的发展趋势保持一致，说确各地市场均未出现市场异常超速发展或过热的现象；常超速发展或过热的现象；常超速发展或过热的现象；常超速发展或过热的现象；非核心城市的房地产投资额增速基本均快于核心城市，一方面是非核心城市的房地产投资额增速基本均快于核心城市，一方面是非核心城市的房地产投资额增速基本均快于核心城市，一方面是非核心城市的房地产投资额增速基本均快于核心城市，一方面是由于基于较低基数的增长，但在经济增长及收入增长速度慢于房由于基于较低基数的增长，但在经济增长及收入增长速度慢于房由于基于较低基数的增长，但在经济增长及收入增长速度慢于房由于基于较低基数的增长，但在经济增长及收入增长速度慢于房地产投资额增速的情况下，非核心城市的房地产市场发展空间就地产投资额增速的情况下，非核心城市的房地产市场发展空间就地产投资额增速的情况下，非核心城市的房地产市场发展空间就地产投资额增速的情况下，非核心城市的房地产市场发展空间就显得有限。显得有限。显得有限。显得有限。在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确99-200099-2000年商品房销售量比较年商品房销售量比较年商品房销售量比较年商品房销售量比较单位：万平方米单位：万平方米单位：万平方米单位：万平方米 核心城市核心城市核心城市核心城市GDPGDP总量占全国总量比重为总量占全国总量比重为总量占全国总量比重为总量占全国总量比重为12.4%12.4%，商品房销售量占全，商品房销售量占全，商品房销售量占全，商品房销售量占全国比重为国比重为国比重为国比重为21%21%，说明经济越发达的城市其房地产市场活跃程度越，说明经济越发达的城市其房地产市场活跃程度越，说明经济越发达的城市其房地产市场活跃程度越，说明经济越发达的城市其房地产市场活跃程度越甚，倍数效应明显；甚，倍数效应明显；甚，倍数效应明显；甚，倍数效应明显；20002000年核心城市对全国商品房销量增量的贡献率为年核心城市对全国商品房销量增量的贡献率为年核心城市对全国商品房销量增量的贡献率为年核心城市对全国商品房销量增量的贡献率为25.3%25.3%，高，高，高，高于非核心城市的于非核心城市的于非核心城市的于非核心城市的14%14%。在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确99-200099-2000年商品房销售额比较年商品房销售额比较年商品房销售额比较年商品房销售额比较单位：万元单位：万元单位：万元单位：万元 各城市的商品房销售额增幅均快于销量的增幅，说明各城市的商品房销售额增幅均快于销量的增幅，说明各城市的商品房销售额增幅均快于销量的增幅，说明各城市的商品房销售额增幅均快于销量的增幅，说明1111个城市基个城市基个城市基个城市基本呈价升量增的态势；本呈价升量增的态势；本呈价升量增的态势；本呈价升量增的态势；2000 2000年核心城市对全国商品房销额增量的贡献率为年核心城市对全国商品房销额增量的贡献率为年核心城市对全国商品房销额增量的贡献率为年核心城市对全国商品房销额增量的贡献率为50%50%，高于非，高于非，高于非，高于非核心城市的核心城市的核心城市的核心城市的18%18%。在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确核心城市的各项指标在核心城市的各项指标在核心城市的各项指标在核心城市的各项指标在1111城市的占比分析城市的占比分析城市的占比分析城市的占比分析（20002000年数据）年数据）年数据）年数据）在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确小结：小结：小结：小结：核心城市在全国房地产市场占据了重要份额，其自身增核心城市在全国房地产市场占据了重要份额，其自身增核心城市在全国房地产市场占据了重要份额，其自身增核心城市在全国房地产市场占据了重要份额，其自身增长对全国房地产市场发展的拉动作用明显。长对全国房地产市场发展的拉动作用明显。长对全国房地产市场发展的拉动作用明显。长对全国房地产市场发展的拉动作用明显。近近近近2 2年，核心城市在全国房地产市场的份额呈上升趋势。年，核心城市在全国房地产市场的份额呈上升趋势。年，核心城市在全国房地产市场的份额呈上升趋势。年，核心城市在全国房地产市场的份额呈上升趋势。核心城市各项经济指标的增速不仅快于全国增速，且基核心城市各项经济指标的增速不仅快于全国增速，且基核心城市各项经济指标的增速不仅快于全国增速，且基核心城市各项经济指标的增速不仅快于全国增速，且基本快于本快于本快于本快于1111个城市中非核心城市的增速。个城市中非核心城市的增速。个城市中非核心城市的增速。个城市中非核心城市的增速。在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确3、集团各分公司对集团的利润贡献分析集团各分公司对集团的利润贡献分析 第一部分第一部分在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确 各地公司地产业务各地公司地产业务各地公司地产业务各地公司地产业务98-200098-200098-200098-2000年结算销售收入总和构成年结算销售收入总和构成年结算销售收入总和构成年结算销售收入总和构成总额总额总额总额=58.34=58.34亿元亿元亿元亿元深圳、北京、上海占到总销售收入的深圳、北京、上海占到总销售收入的深圳、北京、上海占到总销售收入的深圳、北京、上海占到总销售收入的71%71%在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确 各地公司地产业务各地公司地产业务各地公司地产业务各地公司地产业务98-200098-200098-200098-2000年结算销售净利润总和构成年结算销售净利润总和构成年结算销售净利润总和构成年结算销售净利润总和构成总额总额总额总额=6.29=6.29亿元亿元亿元亿元深圳、北京、上海占到总销售净利润的深圳、北京、上海占到总销售净利润的深圳、北京、上海占到总销售净利润的深圳、北京、上海占到总销售净利润的83%83%在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确小结：小结：小结：小结：京、沪、深京、沪、深京、沪、深京、沪、深3 3个个个个核心城市市场是集团目前的主要市场。核心城市市场是集团目前的主要市场。核心城市市场是集团目前的主要市场。核心城市市场是集团目前的主要市场。京、沪、深京、沪、深京、沪、深京、沪、深3 3个个个个核心城市市场是集团利润的主要来源。核心城市市场是集团利润的主要来源。核心城市市场是集团利润的主要来源。核心城市市场是集团利润的主要来源。在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确4、同竞争对手的房地产业务经营情况的比同竞争对手的房地产业务经营情况的比较分析较分析第一部分第一部分在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确深圳深圳深圳深圳沈阳沈阳沈阳沈阳北京北京北京北京上海上海上海上海天津天津天津天津广州广州广州广州中国海外中国海外中国海外中国海外20002000年销售年销售年销售年销售24.324.3万平方米，万平方米，万平方米，万平方米，地产业务收入地产业务收入地产业务收入地产业务收入2727亿港元，亿港元，亿港元，亿港元，实现利润实现利润实现利润实现利润2.682.68亿港元亿港元亿港元亿港元大连大连大连大连万达集团万达集团万达集团万达集团在大连在大连在大连在大连20002000年销售面积约年销售面积约年销售面积约年销售面积约100100万平方米，销售额万平方米，销售额万平方米，销售额万平方米，销售额3030亿，亿，亿，亿，并向北京及江浙一带拓展并向北京及江浙一带拓展并向北京及江浙一带拓展并向北京及江浙一带拓展万科万科万科万科7 7地地地地1212个项目，个项目，个项目，个项目，20002000年销售年销售年销售年销售53.6553.65万平方米，销售额万平方米，销售额万平方米，销售额万平方米，销售额2323亿亿亿亿元，实现利润元，实现利润元，实现利润元，实现利润2.42.4亿元亿元亿元亿元注：注：注：注：万达数据来自其公司网页及其董事长王健林的采访资料万达数据来自其公司网页及其董事长王健林的采访资料万达数据来自其公司网页及其董事长王健林的采访资料万达数据来自其公司网页及其董事长王健林的采访资料 中国海外数据来自其中国海外数据来自其中国海外数据来自其中国海外数据来自其20002000年的业绩公报年的业绩公报年的业绩公报年的业绩公报在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确各地发展商与万科当地公司比较各地发展商与万科当地公司比较各地发展商与万科当地公司比较各地发展商与万科当地公司比较注：注：注：注：金地公开的财务数据仅到金地公开的财务数据仅到金地公开的财务数据仅到金地公开的财务数据仅到20002000年上半年，仅了解到全年销售额年上半年，仅了解到全年销售额年上半年，仅了解到全年销售额年上半年，仅了解到全年销售额在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确小结：小结：小结：小结：从集团层面比较，从集团层面比较，从集团层面比较，从集团层面比较，竞争对手往往专注于一个或几个核心城竞争对手往往专注于一个或几个核心城竞争对手往往专注于一个或几个核心城竞争对手往往专注于一个或几个核心城市的市场拓展，其取得的经营业绩并不比我们差市的市场拓展，其取得的经营业绩并不比我们差市的市场拓展，其取得的经营业绩并不比我们差市的市场拓展，其取得的经营业绩并不比我们差 。从核心城市市场的层面同竞争对手比较，除深圳外与当地从核心城市市场的层面同竞争对手比较，除深圳外与当地从核心城市市场的层面同竞争对手比较，除深圳外与当地从核心城市市场的层面同竞争对手比较，除深圳外与当地主要竞争对手还有很大的差距。主要竞争对手还有很大的差距。主要竞争对手还有很大的差距。主要竞争对手还有很大的差距。在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确5、核心城市市场的发展空间分析核心城市市场的发展空间分析第一部分第一部分在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确核心城市占当地市场的份额核心城市占当地市场的份额在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确目前核心城市的业务增长状况对比目前核心城市的业务增长状况对比销售量销售量销售量销售量销售额销售额销售额销售额*注：集团增速是与全国增速作对比，下同注：集团增速是与全国增速作对比，下同注：集团增速是与全国增速作对比，下同注：集团增速是与全国增速作对比，下同在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确当地前当地前5名发展商所占的市场份额分析名发展商所占的市场份额分析上海上海上海上海9999年排名前年排名前年排名前年排名前5 5位的发展商位的发展商位的发展商位的发展商在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确 上海上海上海上海20002000年发展商排名统计尚未完成，故以年发展商排名统计尚未完成，故以年发展商排名统计尚未完成，故以年发展商排名统计尚未完成，故以9999年排名作为比较基础。年排名作为比较基础。年排名作为比较基础。年排名作为比较基础。北京无发展商排名的统计，故只能以楼盘销售排名替代。北京无发展商排名的统计，故只能以楼盘销售排名替代。北京无发展商排名的统计，故只能以楼盘销售排名替代。北京无发展商排名的统计，故只能以楼盘销售排名替代。深圳公司已在当地占据了第一的市场份额，故不在此作分析。深圳公司已在当地占据了第一的市场份额，故不在此作分析。深圳公司已在当地占据了第一的市场份额，故不在此作分析。深圳公司已在当地占据了第一的市场份额，故不在此作分析。北京北京北京北京20002000年销售额排名前年销售额排名前年销售额排名前年销售额排名前5 5位的楼盘位的楼盘位的楼盘位的楼盘在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确小结：小结：小结：小结：集团在各地市场的销售量增长较快，但部分分公司在销售集团在各地市场的销售量增长较快，但部分分公司在销售集团在各地市场的销售量增长较快，但部分分公司在销售集团在各地市场的销售量增长较快，但部分分公司在销售金额方面的增长并未跑赢大势。金额方面的增长并未跑赢大势。金额方面的增长并未跑赢大势。金额方面的增长并未跑赢大势。在部分城市我们的市场份额增长较慢甚至减退，在部分城市我们的市场份额增长较慢甚至减退，在部分城市我们的市场份额增长较慢甚至减退，在部分城市我们的市场份额增长较慢甚至减退，在核心城在核心城在核心城在核心城市市场同位于第一集团的发展商相比我们还有提高份额的发市市场同位于第一集团的发展商相比我们还有提高份额的发市市场同位于第一集团的发展商相比我们还有提高份额的发市市场同位于第一集团的发展商相比我们还有提高份额的发展空间展空间展空间展空间 。在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确第一部分总结第一部分总结第一部分总结第一部分总结1 1、我们已选择的城市是正确的，这些城市基本面好，增速快于大势、我们已选择的城市是正确的，这些城市基本面好，增速快于大势、我们已选择的城市是正确的，这些城市基本面好，增速快于大势、我们已选择的城市是正确的，这些城市基本面好，增速快于大势 ，占领这些城市的市场能有利于确立集团在全国的领先地位。，占领这些城市的市场能有利于确立集团在全国的领先地位。，占领这些城市的市场能有利于确立集团在全国的领先地位。，占领这些城市的市场能有利于确立集团在全国的领先地位。2 2、集团现有的的资源过于分散，造成了资源的利用效率同竞争对手、集团现有的的资源过于分散，造成了资源的利用效率同竞争对手、集团现有的的资源过于分散，造成了资源的利用效率同竞争对手、集团现有的的资源过于分散，造成了资源的利用效率同竞争对手相比并未占据优势，在部分核心城市的市场份额较小，难以进入当地相比并未占据优势，在部分核心城市的市场份额较小，难以进入当地相比并未占据优势，在部分核心城市的市场份额较小，难以进入当地相比并未占据优势，在部分核心城市的市场份额较小，难以进入当地发展商的第一阵营。发展商的第一阵营。发展商的第一阵营。发展商的第一阵营。3 3、鉴于核心城市在市场份额及增长贡献率方面的指标均大大优于非、鉴于核心城市在市场份额及增长贡献率方面的指标均大大优于非、鉴于核心城市在市场份额及增长贡献率方面的指标均大大优于非、鉴于核心城市在市场份额及增长贡献率方面的指标均大大优于非核心城市，集团可考虑资源向核心城市倾斜，原因有以下几点：核心城市，集团可考虑资源向核心城市倾斜，原因有以下几点：核心城市，集团可考虑资源向核心城市倾斜，原因有以下几点：核心城市，集团可考虑资源向核心城市倾斜，原因有以下几点：核心城市所占市场份额大，在核心城市提高份额有利于确立集团核心城市所占市场份额大，在核心城市提高份额有利于确立集团核心城市所占市场份额大，在核心城市提高份额有利于确立集团核心城市所占市场份额大，在核心城市提高份额有利于确立集团在全国的领先地位。在全国的领先地位。在全国的领先地位。在全国的领先地位。随着经济步入新一轮增长周期，核心城市的随着经济步入新一轮增长周期，核心城市的随着经济步入新一轮增长周期，核心城市的随着经济步入新一轮增长周期，核心城市的“马太效应马太效应马太效应马太效应”将日益将日益将日益将日益明显，人才、投资向这些城市聚集，为当地房地产市场带来更大的明显，人才、投资向这些城市聚集，为当地房地产市场带来更大的明显，人才、投资向这些城市聚集，为当地房地产市场带来更大的明显，人才、投资向这些城市聚集，为当地房地产市场带来更大的发展空间。发展空间。发展空间。发展空间。土地政策的变更将对会加大在核心城市开发的资源投入成本，故土地政策的变更将对会加大在核心城市开发的资源投入成本，故土地政策的变更将对会加大在核心城市开发的资源投入成本，故土地政策的变更将对会加大在核心城市开发的资源投入成本，故当务之急是加大在核心城市的土地储备力度，把握住先机。当务之急是加大在核心城市的土地储备力度，把握住先机。当务之急是加大在核心城市的土地储备力度，把握住先机。当务之急是加大在核心城市的土地储备力度，把握住先机。在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确第二部分、对于非核心城市的发展策略第二部分、对于非核心城市的发展策略在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确对于已进入对于已进入对于已进入对于已进入/计划进入的计划进入的计划进入的计划进入的7 7个非核心城市的策略个非核心城市的策略个非核心城市的策略个非核心城市的策略 1 1、7 7个非核心城市是集团利润的重要来源个非核心城市是集团利润的重要来源个非核心城市是集团利润的重要来源个非核心城市是集团利润的重要来源2 2、大力提高在核心城市的市场地位，在未来、大力提高在核心城市的市场地位，在未来、大力提高在核心城市的市场地位，在未来、大力提高在核心城市的市场地位，在未来5 5年之年之年之年之内，成为当地市场内，成为当地市场内，成为当地市场内，成为当地市场 的第一集团，确立规模优势。的第一集团，确立规模优势。的第一集团，确立规模优势。的第一集团，确立规模优势。在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确对于未进入的非核心城市的策略对于未进入的非核心城市的策略 方法方法方法方法：对可能进入的：对可能进入的：对可能进入的：对可能进入的非核心城市进行筛选。非核心城市进行筛选。非核心城市进行筛选。非核心城市进行筛选。筛选标准筛选标准筛选标准筛选标准：同时在人口、人均：同时在人口、人均：同时在人口、人均：同时在人口、人均GDPGDP、人均可支配收入、人均可支配收入、人均可支配收入、人均可支配收入、房地产投资额、商品房销售量房地产投资额、商品房销售量房地产投资额、商品房销售量房地产投资额、商品房销售量/额、均价六项指标（额、均价六项指标（额、均价六项指标（额、均价六项指标（20002000年）排名前年）排名前年）排名前年）排名前2020名的城市中，集团尚未考虑进入的城市名的城市中，集团尚未考虑进入的城市名的城市中，集团尚未考虑进入的城市名的城市中，集团尚未考虑进入的城市。筛选结果：筛选结果：筛选结果：筛选结果：杭州、福州、青岛杭州、福州、青岛杭州、福州、青岛杭州、福州、青岛有潜力城市有潜力城市有潜力城市有潜力城市 宁波宁波宁波宁波（均价未达标）（均价未达标）（均价未达标）（均价未达标）无锡无锡无锡无锡（均价未达标）（均价未达标）（均价未达标）（均价未达标）苏州苏州苏州苏州（均价未达标）（均价未达标）（均价未达标）（均价未达标）厦门厦门厦门厦门（人口未达标）（人口未达标）（人口未达标）（人口未达标）在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确备注备注备注备注1 1、我们目前在东部沿海省份重要城市除青岛、济南、杭州、我们目前在东部沿海省份重要城市除青岛、济南、杭州、我们目前在东部沿海省份重要城市除青岛、济南、杭州、我们目前在东部沿海省份重要城市除青岛、济南、杭州、福州、厦门外基本覆盖福州、厦门外基本覆盖福州、厦门外基本覆盖福州、厦门外基本覆盖2 2、我们认为可能重要的城市在筛选中落选的原因：、我们认为可能重要的城市在筛选中落选的原因：、我们认为可能重要的城市在筛选中落选的原因：、我们认为可能重要的城市在筛选中落选的原因：西安：西安：西安：西安：人均人均人均人均GDPGDP排在第排在第排在第排在第3030位，销售额排在第位，销售额排在第位，销售额排在第位，销售额排在第2727位位位位重庆：重庆：重庆：重庆：人均人均人均人均GDPGDP排在第排在第排在第排在第3535位位位位郑州：郑州：郑州：郑州：人均可支配收入排在第人均可支配收入排在第人均可支配收入排在第人均可支配收入排在第2525位，人均位，人均位，人均位，人均GDPGDP排在第排在第排在第排在第 位位位位济南：济南：济南：济南：商品房销售量排在第商品房销售量排在第商品房销售量排在第商品房销售量排在第2323位，商品房销售额排在第位，商品房销售额排在第位，商品房销售额排在第位，商品房销售额排在第2323位位位位但重庆作为直辖市，包括万县等辖区，幅员辽阔，人口众多，感觉市区的人均收入但重庆作为直辖市，包括万县等辖区，幅员辽阔，人口众多，感觉市区的人均收入但重庆作为直辖市，包括万县等辖区，幅员辽阔，人口众多，感觉市区的人均收入但重庆作为直辖市，包括万县等辖区，幅员辽阔，人口众多，感觉市区的人均收入和购房需求是很大的，其销售额及销售量和购房需求是很大的，其销售额及销售量和购房需求是很大的，其销售额及销售量和购房需求是很大的，其销售额及销售量20002000年分别位列第年分别位列第年分别位列第年分别位列第5 5和第和第和第和第9 9位，证明市场发位，证明市场发位，证明市场发位，证明市场发展空间很大，万科应重点考虑展空间很大，万科应重点考虑展空间很大，万科应重点考虑展空间很大，万科应重点考虑在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确对于可能进入的非核心城市的进入前提条件的考核：对于可能进入的非核心城市的进入前提条件的考核：对于可能进入的非核心城市的进入前提条件的考核：对于可能进入的非核心城市的进入前提条件的考核：l l l l城市本身地位与辐射力城市本身地位与辐射力城市本身地位与辐射力城市本身地位与辐射力当地房地产市场的的活跃程度当地房地产市场的的活跃程度当地房地产市场的的活跃程度当地房地产市场的的活跃程度 当地政府的欢迎与重视程度当地政府的欢迎与重视程度当地政府的欢迎与重视程度当地政府的欢迎与重视程度l l l l 集团本身的管理跨度和资源支持集团本身的管理跨度和资源支持集团本身的管理跨度和资源支持集团本身的管理跨度和资源支持一旦选定，即运用品牌优势，迅速介入，提高集团的市一旦选定，即运用品牌优势，迅速介入，提高集团的市一旦选定，即运用品牌优势，迅速介入，提高集团的市一旦选定，即运用品牌优势，迅速介入，提高集团的市场份额及影响力。场份额及影响力。场份额及影响力。场份额及影响力。在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确第三部分、对于集团城市选择的建议第三部分、对于集团城市选择的建议在整堂课的教学中，刘教师总是让学生带着问题来学习，而问题的设置具有一定的梯度，由浅入深，所提出的问题也很明确1 1、在市场进入新一轮增长期、竞争对手制定扩张计划的同、在市场进入新一轮增长期、竞争对手制定扩张计划的同、在市场进入新一轮增长期、竞争对手制定扩张计划的同、在市场进入新一轮增长期、竞争对手制定扩张计划的同时，万科面临的首要问题是在市场份额、收入、盈利能力上时，万科面临的首要问题是在市场份额、收入、盈利能力上时，万科面临的首要问题是在市场份额、收入、盈利能力上时，万科面临的首要问题是在市场份额、收入、盈利能力上的扩张。的扩张。的扩张。的扩张。2 2、集团在城市的选择上不应只追求扩大城市的覆盖面，而集团在城市的选择上不应只追求扩大城市的覆盖面，而集团在城市的选择上不应只追求扩大城市的覆盖面，而集团在城市的选择上不应只追求扩大城市的覆盖面，而应考虑适当加强对核心城市的资源投入，业务发展重心向核应考虑适当加强对核心城市的资源投入，业务发展重心向核应考虑适当加强对核心城市的资源投入，业务发展重心向核应考虑适当加强对核心城市的资源投入，业务发展重心向核心城市倾斜，通过迅速提高核心城市的市场份额以确立集团心城市倾斜，通过迅速提高核心城市的市场份额以确立集团心城市倾斜，通过迅速提高核心城市的市场份额以确立集团心城市倾斜，通过迅速提高核心城市的市场份额以确立集团在全国的领先地位。在全国的领先地位。在全国的领先地位。在全国的领先地位。3 3、通过以核心城市为中心，辅以非核心城市，形成城市线通过以核心城市为中心，辅以非核心城市，形成城市线通过以核心城市为中心，辅以非核心城市，形成城市线通过以核心城市为中心，辅以非核心城市，形成城市线的组合，以分散集团的经营风险。的组合，以分散集团的经营风险。的组合，以分散集团的经营风险。的组合，以分散集团的经营风险。4 4、通过在已有城市加强土地储备，扩大供销能力，可更经、通过在已有城市加强土地储备，扩大供销能力，可更经、通过在已有城市加强土地储备，扩大供销能力，可更经、通过在已有城市加强土地储备，扩大供销能力，可更经济地摊低管