房地产开发项目招投标概述课件.ppt

第八章第八章 房地产开发项目房地产开发项目招投标招投标一、一、招投标概述招投标概述1 1、招投标：招投标是一种交易方式，这种方、招投标：招投标是一种交易方式，这种方式是由双方经要约、承诺、择优选定、最式是由双方经要约、承诺、择优选定、最终形成协议和合同关系的、平等主体之间终形成协议和合同关系的、平等主体之间的交易方式。的交易方式。在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标；必须进行招标；n n大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；公众安全的项目；n n全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；的项目；n n使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。项目。n招标投标的交易方式，是市场经济的产物，采用这种交易方式，须具备两个基本条件：n一是要有能够开展公平竞争的市场经济运行机制。n二是必须存在招标采购项目的买方市场，对采购项目能够形成卖方多家竞争的局面，买方才能够居于主导地位，有条件以招标方式从多家竞争者中择优选择中标者。n n2 2、招投标基本特征：、招投标基本特征：平等性、竞争性、开放性平等性、竞争性、开放性n n3 3、招投标基本原则：、招投标基本原则：公开、公平、公正、诚实信用原则。公开、公平、公正、诚实信用原则。n4 4、招标方式：、招标方式：n公开招标公开招标（无限竞争）；n邀请招标邀请招标（有限竞争）；n协商议标协商议标（客观条件限制或不易形成竞争的项目）；5、招投标一般程序招标准备招标准备投标准备投标准备开标评标开标评标 决标签约四个阶段。决标签约四个阶段。其中各阶段工作内容大致如下：其中各阶段工作内容大致如下：（1 1）招标准备阶段。）招标准备阶段。此阶段基本分为八个步骤，即具有招标条件的此阶段基本分为八个步骤，即具有招标条件的单位填写招标申请书，报有关部门审批；获准后，单位填写招标申请书，报有关部门审批；获准后，组织招标班子和评标委员会；编制招标文件和标底；组织招标班子和评标委员会；编制招标文件和标底；发布招标公告；审定投标单位；发放招标文件；组发布招标公告；审定投标单位；发放招标文件；组织招标会议；接受投标文件。织招标会议；接受投标文件。n n（2 2）投标准备阶段。）投标准备阶段。根据招标公告或招标单位的邀请，投根据招标公告或招标单位的邀请，投标单位选择符合本单位能力的项目，向招标单位标单位选择符合本单位能力的项目，向招标单位提交投标意向，并提供资格证明文件和资料；资提交投标意向，并提供资格证明文件和资料；资格预审通过后，组织投标班子，跟踪投标项目，格预审通过后，组织投标班子，跟踪投标项目，购买招标文件；参加招标会议；编制投标文件，购买招标文件；参加招标会议；编制投标文件，并在规定时间内报送给招标单位。并在规定时间内报送给招标单位。n n（3 3）开标评标阶段）开标评标阶段 按照招标公告规定的时间、地点，按照招标公告规定的时间、地点，由招投标方派代表并有公证人在场的情况下，由招投标方派代表并有公证人在场的情况下，当众开标；招标方对投标者进行资料后审、询当众开标；招标方对投标者进行资料后审、询标、评标；投标方做好询标解答准备，接受询标、评标；投标方做好询标解答准备，接受询标质疑，等待评标决标。标质疑，等待评标决标。（4 4）决标签约阶段）决标签约阶段 评标委员会提出评标意见，报送决评标委员会提出评标意见，报送决策单位确定；依据决标内容向中标单位发出策单位确定；依据决标内容向中标单位发出中标通知书；中标单位在接到通知书后，中标通知书；中标单位在接到通知书后，在规定的期限内与招标单位签订合同。在规定的期限内与招标单位签订合同。二、招标二、招标n招标项目按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，应当先履行审批手续，取得批准。招标人应当有进行招标项目的相应资金或者资金来源已经落实，并应当在招标文件中如实载明。n招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。也可委托招标代理机构招标。招标文件内容招标文件内容招标邀请书、投标人须知；招标邀请书、投标人须知；合同通用、专用条款；合同通用、专用条款；业主要求一览表格式、技术规格（规范）和业主要求一览表格式、技术规格（规范）和图纸；图纸；投标书格式、资格审查表、工程量清单、报投标书格式、资格审查表、工程量清单、报价一览表、投标保证金格式及其它补充资料价一览表、投标保证金格式及其它补充资料表；表；双方签署的协议书格式、履约保证金格式、双方签署的协议书格式、履约保证金格式、预付款保函格式等。预付款保函格式等。n招标代理机构应当具备下列条件：n有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；n有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；n有符合规定条件、可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。n 招标人根据招标项目的具体情况，可以组织潜在投标人踏勘项目现场。n招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。n招标人设有标底的，标底必须保密。n招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少十五日十五日前，以书面书面形式形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。n招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；但是，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得最短不得少于二十日。少于二十日。三、投标n投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。n投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。n招标项目属于建设施工的，投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。n投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。n投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。n投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。n禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标。四、开标、评标和中标n开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；n开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。n开标时，由投标人投标人或者其推选的代表其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。n开标程序：开标程序：n主持宣布开标会议开始，介绍与会各方确认主持宣布开标会议开始，介绍与会各方确认投标文件密封性；投标文件密封性；n宣布公证、唱标和记录人员名单及评标规则、宣布公证、唱标和记录人员名单及评标规则、定标办法等定标办法等n宣读投标人名称及投标书相关情况内容，当宣读投标人名称及投标书相关情况内容，当场记录场记录n与会投标代表在记录上签字确认开标结果与会投标代表在记录上签字确认开标结果n宣布开标结束进入评标阶段。宣布开标结束进入评标阶段。评标评标：评标委组成：人数评标委组成：人数评标委组成：人数评标委组成：人数5 5 5 5人以上单数人以上单数人以上单数人以上单数，其中，其中，其中，其中技术经济技术经济技术经济技术经济等方面的专家不少于等方面的专家不少于等方面的专家不少于等方面的专家不少于2/32/32/32/3。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或者具有同等专业水平，由招标人从国务院有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构的专家库内的相关专业的专家名单中确定；项目主管部门或者行政监督部门的人员不得担任评标委员会成员，应严格执行回避政策；一般招标项目采取随机抽取方式，特殊招标项目可以由招标人直接确定。n n 评标中可以要求投标人澄清其投标文件相关评标中可以要求投标人澄清其投标文件相关评标中可以要求投标人澄清其投标文件相关评标中可以要求投标人澄清其投标文件相关内容，但不能修改标价及标书的实质性内容。内容，但不能修改标价及标书的实质性内容。内容，但不能修改标价及标书的实质性内容。内容，但不能修改标价及标书的实质性内容。n n 评标标准和方法：合理低价法；综合评议评标标准和方法：合理低价法；综合评议评标标准和方法：合理低价法；综合评议评标标准和方法：合理低价法；综合评议法。具体方法由招标单位确定。法。具体方法由招标单位确定。法。具体方法由招标单位确定。法。具体方法由招标单位确定。n n 技术标和商务标两段评标：对大型复杂的技术标和商务标两段评标：对大型复杂的技术标和商务标两段评标：对大型复杂的技术标和商务标两段评标：对大型复杂的项目可以采用两段制评标。项目可以采用两段制评标。项目可以采用两段制评标。项目可以采用两段制评标。n n 评标报告：其中应说明招标、开标、评标评标报告：其中应说明招标、开标、评标评标报告：其中应说明招标、开标、评标评标报告：其中应说明招标、开标、评标情况，给出评标排序，推荐中标候选单位名单。情况，给出评标排序，推荐中标候选单位名单。情况，给出评标排序，推荐中标候选单位名单。情况，给出评标排序，推荐中标候选单位名单。评标委全部在评标报告上签字。评标委全部在评标报告上签字。评标委全部在评标报告上签字。评标委全部在评标报告上签字。n中标人的投标应当符合下列条件之一：n能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；n能够满足招标文件的实质性要求，并且按照评标标准结果最优的投标人的投标价格最低；（如按最低投标价法评标，投标价格低于成本的应除外）发放中标通知书，并签订合同。发放中标通知书，并签订合同。发放中标通知书，并签订合同。发放中标通知书，并签订合同。并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。n中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。n中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。n中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。n接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。n中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包的人就分包项目承担连带责任。案例一：案例一：M项目使用国债资金，在确定招标方案时，招标人决定M项目自行招标，并采取邀请招标方式选择施工队伍，评标方法采用经评审的最低投标价法，招标人授权评标委员会直接确定中标人。在招标过程中发生了如下事件。事件1：本次招标向A、B、C、D、E共5家潜在投标人发出邀请，A、B、D、E潜在投标人均在规定的时间内提交了投标文件，C潜在投标人没有提交投标文件。事件2：评标委员会由5人组成，其中招标人代表1人，招标人上级主管部门代表1人，其余3人从省政府有关部门提供的专家名册中随机抽取产生。事件3：在评标过程中，发现A投标人的投标文件没有按照招标文件规定的格式进行编制。事件4：在评标过程中，发现D投标人的投标文件商务标有两处用大写表示的数额与用小写表额不一致。1.M项目招标人是否必须进行招标？为什么？n解答M项目招标人必须进行招标。因为M项目使用国债资金，属于全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目，其项目建设必须经过审批部门审批，其施工依法必须进行招标。2.M项目是否可以由招标人自行决定采用邀请招标的方式确定施工队伍？为什么？解答M项目可以采取邀请招标方式确定施工队伍，但是不可以由招标人自行决定，需要得到项目审批部门的批准，因为M项目使用国债资金，而全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的并需要审批的工程建没项目，如果采用邀请招标方式，按照规定应当得到项目审批部门的审批。3.问题如何分析事件1至事件4的各个行为？并简单陈述理由。n事件1：M项目招标向A、B、C、D、E共5家潜在投标人发出邀请，是符合法律规定的。潜在投标人C没有在规定的日期内提交投标文件，属于没有响应招标邀请，不再参与竞争。题目中提交投标文件的投标人为4个，是符合法律规定的。因为提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。n事件2：评标委员会成员中有招标人上级主管部门代表1人，应被剔除，因为违反了评标委员会和评标办法暂行规定“项目主管部门或者行政监督部门的人员不得担任评标委员会成员”的规定。应再从省政府有关部门提供的专家名册中随机抽取1人进入评标委员会，招标投标法规定评标委员会成员人数应为5人以上单数，其中技术，经济等专家不得少于成员总数的2/3的要求n事件3：招标人对A招标文件应不予受理。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。A投标人的投标文件没有按照招标文件规定的格式进行编制，视为没有在实质上响应招标文件的要求，所以A招标文件应不予被受理。n事件4：D投标人的投标文件用大写表示的数额与用小写表示的数额不一致，属于投标文件的细微偏差，不影响投标文件的有效性，评标委员会应当书面要求D投标人在评标结束前予以补正。4.问题评标委员会根据什么条件推荐中标候选人，并如何确定中标人？n评标委员会应当根据招标文件规定的具体方法和标准，对所有投标人的投标报价进行严格评审，特别是对报价明显较低的投标，必须经过质疑、答辩的程序，或要求投标人提出相关书面说明或证明资料，以证明其具有在满足工程质量、工期前提下实现低标价的有力措施，保证其方案合理可行，而不是低于成本报价竞标。n经过评审，能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的最低投标价的投标，应当推荐为中标候选人。nM项目招标人授权评标委员会直接确定中标人，评标委员会应将确定排名第一的中标候选人为中标人。5、在什么条件下招标人可以依次确定排名第二、三的中标候选人为中标人？n当排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的情况下，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。n排名第二的中标候选人因同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。案例二案例二：某房地产公司计划在北京开发某住宅项目，采用公开招标的形式，有A、B、C、D、E、F六家施工单位领取了招标文件。本工程招标文件规定：2004年10月20日下午17：30为投标文件接收终止时间。在提交投标文件的同时，须投标单位提供投标保证金20万元。在2004年10月20日，A、B、C、D、F五家投标单位在下午17：30前将投标文件送达，E单位在次日上午8：00送达。各单位均按招标文件的规定提供了投标保证金。在10月20日上午10：25时，B单位向招标人递交了一份投标价格下降5的书面说明。开标时，由招标人检查投标文件的密封情况，确认无误后，由工作人员当众拆封，并宣读了A、B、C、D、F承包商的名称、投标价格、工期和其他主要内容。在开标过程中，招标人发现C单位的标袋密封处仅有投标单位公章，没有法定代表人印章或签字。评标委员会委员由招标人直接确定，共有4人组成，其中招标人代表2人，经济专家1人，技术专家l人。招标人委托评标委员会确定中标人，经过综合评定，评标委员会确定A单位为中标单位。问题问题1.1.在招标投标过程中有何不妥之处？说明在招标投标过程中有何不妥之处？说明理由。理由。2.B2.B单位向招标人递交的书面说明是否有效单位向招标人递交的书面说明是否有效？3.3.在开标后，招标人应对在开标后，招标人应对C C单位的投标书作单位的投标书作何处理？为什么？何处理？为什么？4.4.招标人对招标人对E E单位的投标书作废标处理是否单位的投标书作废标处理是否正确？理由是什么？正确？理由是什么？5.5.投标书在哪些情况下可作为废标处理？投标书在哪些情况下可作为废标处理？1.1.在招标投标过程中的不妥之处和在招标投标过程中的不妥之处和理由如下理由如下（1）开标时，由招标人检查投标文件的密封情况。理由：招标投标法规定，开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。（2）评标委员会由招标人确定。理由：一般招标项目的评标委员会采取随机抽取方式。该项目属一般招标项目。（3）评标委员会的组成不妥。理由：根据招标投标法规定，评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术经济等方面的专家不得少于成员总数的23.2.B单位向招标人递交的书面说明有效。根据招标投标法的规定，投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，补充、修改的内容作为投标文件的组成部分。3.在开标后，招标人应对C单位的投标书作废标处理。因为C单位因投标书只有单位公章未有法定代表人印章或签字，不符合招投标法的要求。4.招标人对E单位的投标书作废标的处理是正确的。因为E单位未能在投标截止时间前送达投标文件。5.5.投标书在下列情况下，可作废标处理：投标书在下列情况下，可作废标处理：逾期送达的或者未送达指定地点的；未按招标文件要求密封的；无单位盖章或无法定代表人签字或盖章的；未按规定格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效；投标人名称或组织机构与资格预审时不一致的；未按招标文件要求提交投标保证金的；联合体投标未附联合体各方共同投标协议的。5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。