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【3232】拿地测】拿地测算培训算培训成本管理中心：蔡海洋成本管理中心：蔡海洋 第一课第一课 拿地阶段成本测算拿地阶段成本测算目录PAGE DIRECTORY1、我公司常见拿地模式及注意要点3/202、拿地测算的重要性4、各专业分工（提供数据成果）5、测算模板的组成6、测算数据要点7、敏感性分析9、财务指标10、数据检查和修正3、测算程序11、拿地测算数据后期成本控制8、现金流一、我公司常见拿地模式及注意要点一、我公司常见拿地模式及注意要点协议拿地模式（百城百协议拿地模式（百城百MALLMALL）利润和自持平衡，现金流平衡招拍挂模式招拍挂模式项目净利润，现金流股权转让模式股权转让模式尽职调查、土地成本票据二、拿地测算的重要性二、拿地测算的重要性1、拿地阶段重要工作，是拿地决策的关键依据，是项目能否运作成功的事前演练。2、指导项目后期工作参照依据3、是团队和公司能力综合体现三、拿地测算程序三、拿地测算程序 1、投策中心提供土地信息 2、立项 3、各职能调研 4、产品研发中心提供强排方案、各职能中心提供相关数据 5、成本中心组织测算 6、各职能中心复核数据 7、测算数据初步评估 8、修正方案及测算数据 9、上投委会讨论 10、根据讨论结果修正数据 11、最终确定是否拿地或参拍，拿地限价或谈判原则四、各专业分工（提供数据成果）四、各专业分工（提供数据成果）1、投策中心：提供意向性地块信息（1）、地块位置（2）、地块四至情况（3）、预售条件（4）、土地条件，含规划指标、配套情况、政府要求等（5）、土地起拍金额、付款条件等（6）、报规报建费用、行政性收费、垄断行业收费等四、各专业分工（提供数据成果）四、各专业分工（提供数据成果）2、运营部（计划职能）：明确项目运作思路（1）、明确项目开发思路（2）、明确项目是综合型、快周转型、高品质、高溢价型（3）、提供项目开发周期，关键节点计划四、各专业分工（提供数据成果）四、各专业分工（提供数据成果）3、产品策划中心：提供项目定位、强排指标（1）、项目定位、建筑业态、建筑风格等（2）、提供多种强排概念方案，含规划总图和技术经济指标（关注车位配置方案和人防设置、人防级别）（3）、项目规划存在的溢价空间、风险点（4）、项目土方开挖深度、地质条件初步判断和拟定基础形式等 （工程技术中心提供）（5）、展示区要求、红线外规划要求、配套设施等（6）、当交房标准、当地技术规范差异等四、各专业分工（提供数据成果）四、各专业分工（提供数据成果）4、营销品牌中心：（1）、项目定位（2）、不同业态不同时间预估销售均价（保守、正常、激进）（3）、项目去化计划及现金流（4）、营销费用预估四、各专业分工（提供数据成果）四、各专业分工（提供数据成果）5、资金管理中心：（1）、融资金额，融资计划（2）、融资利息四、各专业分工（提供数据成果）四、各专业分工（提供数据成果）6、财务管理中心：（1）、管理费用计算及分摊（2）、当地纳税规则（重点是增值税预增标准、土增税、所得税等）（3）、当地纳税时间点（4）、当地税收减免、缓缴情况等（5）、税收筹划（6）、融资成本的测算四、各专业分工（提供数据成果）四、各专业分工（提供数据成果）7、成本管理中心：（1）、场地调研，地块土石估算和平衡（2）、配套费用、垄断行业收费情况（3）、当地建安成本情况、地材情况（4）、竞品调研、当地交房标准、特殊要求等五、测算模板的组成五、测算模板的组成详见模板1、简化版2、全面版注意：很多人总是认为营改增后增值税是“价外税”，于是认为测算时应采用价税分离做测算，最后可能造成无法拿出准确的成本数据。需强调“价税分离”不是先分离再测算，而是测算后再分离。进项税=目标成本-目标成本*（1+税率%）六、测算数据要点六、测算数据要点1、销售数据的要点（1）、明确销售物业和预估可销售比例，自持物业和比例（2）、销售物业不同物业分期均价，同期物业不同楼栋均价（3）、销售物业超过10万m2需按年度确定销售均价六、测算数据要点六、测算数据要点2、土地成本数据的要点（1）、土地出让金（有土地发票）、土地指标费（2）、交易手续费（3）、契税（4）、土地评估费、拍卖佣金（5）、拆迁补偿费六、测算数据要点六、测算数据要点3、前期工程费数据的要点（1）、报批报建费（2）、勘察设计费（3）、三通一平费（4）、临时设施费（5）、咨询顾问费六、测算数据要点六、测算数据要点4、建安工程费数据的要点（1）、地基及基础工程，土方（开挖面积和深度）、护壁（预估施工面积）、打井 降水（经验预估）、基础工程（采用调研预估）。重点关注场地土方和基础工程。（2）、土建总包，重点关注当地地材价格，全年有效施工工期，利用现有类似项目 来修正。（3）、人防工程，缴纳和修改成本作对比，是否可以采用缴纳方式，按人防等级来 预估投入。（3）、建筑装饰工程，关注外墙系数和材质，重点是门窗和外墙材料。（4）、公共区域装修工程，关注公共区域装修标准、公共区域实际面积。（5）、室内精装修工程，关注精装标准、实际装修面积（注意阳台成本应打折，地暖实际面积等），精装修成本需细化。（6）、安装工程，重点关注当地交房标准，弱电配置标准，通过类似项目来修正数据。六、测算数据要点六、测算数据要点4、建安工程费数据的要点（7）、电梯工程，按实际台数和档次价格计算，多层单方价格较高。（8）、集中采购，根据经验数据测算，但需关注机械车位和充电桩等较高 成本数据。（9）、总平工程，雨污水工程同业态单方成本变化较小，景观绿化标准需 根据项目定位需反复测算，根据实际情况可适当高估。（10）、销售中心标准，需根据项目定位，参照限额标准确定。（11）、基础设施费，供电（南方一般自建，北方按建筑面积收取），供水、燃气、有限电视、供暖地热等一般按户或建筑面积收取。（12）、配套设施费，小区内配套、社区配套按规划要求和项目定位来确定。六、测算数据要点六、测算数据要点5、开发间接费数据的要点（1）、财务费用（融资成本），不是简单计提比例，而是是算出来的差异额，需先算出来现金流为正之前的缺口。故融资金额、融资长短可以确定，融资利息根据实际情况确定。（2）、物业维修基金（3）、工程管理费（4）、前期物业管理费（5）、印花税（6）、交易相关手续费（7）、后期工程成本六、测算数据要点六、测算数据要点6、销售费用数据的要点（1）、推广费（2）、销售代理费及佣金（3）、策划费（4）、前期物业管理费（5）、销售中心水电费（6）、销售中心物质7、公司管理费数据的要点（1）、项目公司管理费（2）、集团公司管理费六、测算数据要点六、测算数据要点8、税金数据的要点8.1、税金（增值税）及附加（1）、应纳税额=当期销项税额-当期进项税额（小规模纳税不能抵扣进项税金）（2）、当期销项税额=当期销售收入/（1+11%）*11%（3）、当期进项税额含土地价款、开发成本（不含政府规费）、营销费用等取得进行税额。a、土地价款定义：是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。不包括发生的契税、印花税、交易手续费等税费。b、当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积*支付的土地价款，不含配套面积，注意地下室是否包含。c、拆迁补偿费是否可抵扣，可协商；土地返还金在取得财政专项免税资金的情况下可协商。六、测算数据要点六、测算数据要点8、税金数据的要点d、政府规费：房地产企业缴纳的政府规费不能进行税额抵扣e、勘察设计咨询费6%，建筑安装税率11%，甲供材料设备17%，合同中约定产生甲供水税率13%、电税率17%，配合费应按咨询费处理税率6%，混合经营可分别开具不同税率发票。f、营销代理、广告推广费用税率6%，物料税率17%。g、财务费用中手续费、工本费可向银行取得税率6%的专票进行抵扣。h、税金附件，城建税5%、教育费附加3%及地方教育附件2%、印花税0.05%。报税周期：一般为1个季度自持项目处理：取得的增值税发票可抵扣购置固定处理：可分2年进行抵扣六、测算数据要点六、测算数据要点8、税金数据的要点8.2、土地增值税（1）、我国土地增值税执行的是预征加清算的制度，即在房地产项目整体竣工销售完毕前，先按销售（含预售）额的一定比例（一般为1%到2%）预征一部分税，待整体项目竣工销售完毕再依照税法规定的计算方法进行全面的清算，多退少补。（2）、土地增值税的计算是以政府部门审批规划的单个项目为单位，如果同一个项目分期进行开发，还要进一步以每一期为清算单位，分别计算其增值额及应交的土地增值税额。（3）、在房地产企业涉及的所有税种中，土地增值税的税率是最高的。我国现行企业所得税的税率是25%,而土地增值税的税率按照增值额与扣除项目金额的比率。六、测算数据要点六、测算数据要点（4）、某项目的应纳土地增值税额=项目增值额*税率-可扣除金额*速算扣除系数。项目增值额=销售金额-可抵扣项金额。项目增值额是纳税人转让房地产取得的收入(不含增值税收入)减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额。（5）、土地成本和开发建设成本可以加计扣除，国家在税收上给予房地产开发企业一定的支持，税法规定从事房地产开发的纳税人可按取得土地成本和房地产开发建设成本的金额之和，加计百分之二十的扣除。（6）、开发成本中政府规费不能抵扣，管理费、营销费、财务费用按10%计取。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。财务费用中的利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。a、可抵扣除金额=（所有土地成本+所有开发成本-自持部分分摊土地成本-自持部分分摊开发成本）*1.2+（所有土地成本+所有开发成本-自持部分分摊土地成本-自持部分分摊开发成本）*10%+土地使用税+房产税+印花税。b、增值率=增值额/（可抵扣项金额合计+（土地成本+开发成本）*20%）六、测算数据要点六、测算数据要点 （7）、清算对象按“三分法”进行成本平均分摊按普通住宅、非普通住宅、非住宅分别计算增值额。（8）公共配套设施有不同的处理方法房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（9）、未销售物业和地下车位等固定资产的处理：由于土增税按是否转让房地产来确定，如属于固定资产则不予抵扣成本。（10）、适当的时候该放弃增值税专用发票改为普票的时候也不要放过这样的机会，而普票的“增大”可以大量抵扣土地增值税和企业所得税。六、测算数据要点六、测算数据要点 8.3、企业所得税（1）、房地产企业所得税是按年就企业整个年度全部所得税，土地增值税按项目单位为清算对象。（2）、收入的税务处理，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。（3）、成本、费用扣除的税务处理 a企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。b企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。c已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：六、测算数据要点六、测算数据要点 （a）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（b）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。(4)、计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。（5）、未销售物业和地下车位等固定资产的处理：由于土增税按是否转让房地产来确定，如属于固定资产则不予抵扣成本。六、测算数据要点六、测算数据要点8.4、土地增值税与增值税预提影响现金流测算和融资成本测算，销售收入“剔除”税后再计提如1月份土地增值税=2000/（1+11%）*1.5%=27万元。8.5、土地使用税为了防止开发商闲置土地，必须在开发商在正式交付前采用“阶梯递减式”缴纳土地使用税。土地使用税按照规划占地面积作为计算的基础，大家大约是10元钱左右。第一年应纳土地使用税=规划面积（第一年一般没有交付产品）*10元/第二年应纳土地使用税=（规划面积-第一年已经交付的产品占地面积）*10元/第三年应纳土地使用税=（规划面积-前两年已经交付的产品占地面积之和）*10元/第四年应纳土地使用税=（规划面积-前三年已经交付的产品占地面积之和）*10元/总应纳土地使用税=第一年应纳土地使用税+第二年应纳土地使用税+第三年应纳土地使用税+第四年应纳土地使用税。如此循环递减，直到所有产品交付完成为止。但，一个项目如果出现“销售+自持”，那么，规划面积=销售面积。当然了每个城市在计算的基数与方法上略存在一些差异，方法掌握即可。六、测算数据要点六、测算数据要点8.6、房产税，指开发商暂时利用项目的售楼部和办公室所发生的费用，虽然小，但不能忽略。应纳房产税=占用（售楼部+办公室）建筑面积*/总成本 （含土地、建安等）/项目总建筑面积*1.2%8.7、印花税 应纳印花税1=【不可预见费（一般取建安成本3%5%）+开发间接费+基础设施费+精装修费+建安费+工程服务费（咨询造价、监理费等）+前期工程费+勘察设计费】/（1+对应进项税率）*3/10000 应纳印花税2=销售收入/（1+11%）*5/10000 应纳印花税=应纳印花税1+应纳印花税2 六、测算数据要点六、测算数据要点9、成本分摊要点（1）、成本分摊法：合约部的成本才是真实的成本。（2）、税务分摊法：财务部的成本是根据财税需求而生产的成本七、敏感性分析七、敏感性分析1、土地敏感性分析2、售价敏感性分析八、现金流八、现金流详见模板简便方法确定九、财务指标九、财务指标序号指标名称单位指标值核心财务指标1项目毛利润率%2项目净利润率%3内部报酬率（IRR）%4经营性现金流正值周期月5自有资金放大倍数倍辅助财务指标1投资回收期年2累计现金净流量万元3经营性净现金流量万元4息税前利润（EBIT）万元5自有资本内部报酬率%十、数据检查和修正十、数据检查和修正1、设计经济指标是否满足、用足规划指标要求2、设计经济指标是否合理使用规划指标3、销售价格和去化率是否符合市场和竞品情况4、报建和行政性收费是否真实5、建安成本是否与当地交房标准相符，是否与当地材料相符6、红线外和市场配套是否与实际相符7、管理费和财务费用与项目建设周期是否相符8、股权投资地票的处理，政府还款所得税处理8、税收筹划：成本筹划，去化筹划（商业、车位，人防筹划）十一、拿地测算数据后期成本控制十一、拿地测算数据后期成本控制1、拿地未成功，持续关注市场情况，以便验正拿地决策思路是否正确2、拿地成功，后期实施指标控制在拿地指标内，出入分析等谢谢分享谢谢分享