不动产估价之程序课件.ppt

Chapter 3不動產估價之程序 精品文档o所謂不動產估價，係依據影響不動產價值之各種資料，判定對象不動產之經濟價值，並以貨幣額表示。o此種估價作業，應先正確認識對象不動產，再基於合理的，現實的判斷，而按一定順序進行估價。不動產估價之程序，大致如下：確定估價之基本事項，擬定處理計畫，確認對象不動產，搜集及整理資料，檢討資料及分析價格形成因素，適用估價方式，調整試算價格或試算租金，決定估價額及撰寫估價報告書。精品文档我國不動產估價技術規則規定估價作業程序如下：1.確定估價基本事項2.擬定估價計畫3.蒐集資料4.確認勘估標的狀態5.整理、比較、分析資料6.運用估價方法推算勘估標的價格7.決定勘估標的價格8.製作估價報告書精品文档第一節確定不動產估價之基本事項o確定不動產估價之基本事項，是實際從事某件不動產估價前，需要事先確定之事項，此包括1.確定對象不動產，2.確定估價期日，3.確定估計之價格或租金種類等三項。有附加條件時，應就受委託之附加條件，從實現之可能性、合法性等觀點加以慎重檢討。精品文档一、確定對象不動產o所謂確定對象不動產，係將估價對象與其他不動產加以明確區別界定。其內容可分為對象不動產之物體確定與權利狀態之確定二部份。前者以土地言之，座落、地號、地目、面積等；以建築物言之，為建築物所在地(門牌號數)、種類、構造、基地面積與建坪、用途等。權利狀態之確，是在物體之確定後，再確定對象不動產所要估價之取利狀態，例如對於所有權，是要以素地估價，或是要以附有建築物之土地估價，或以土地租賃權，或以附有租賃權之所有權，或以房屋租賃權等權利狀態為估價對象，均應予事先確定。精品文档o所謂確認是到實地認明估價對象不動產，而確定是在確認前之階段，是與委託估價者協議，估計何種不動產，其物體、權利狀態如何先予確定之作業。o確定之估價條件，稱為對象確定條件。對象確定條件係就對象不動產之地點、範圍等物理事項及所有權租賃權等之權利狀態等相關事項加以確定所必要之條件。主要有以下四項。精品文档1.不動產是由土地或由土地與建築物等結合而成，並將其狀態視為固定而以此為估價對象。2.不動產如由土地及建築物等結合而成，但將該土地視為無建築物存在之獨立素地做為估價對象。3.不動產是由土地及建築物等結合而成，但以該不動產構成部分之土地或建築物為估價對象。4.以不動產之合併或分割為前提，而以合併後或分割後之不動產作為單獨之估價對象。上列第2種情形稱為獨立估價，第3種情形稱為部分估價。精品文档1.獨立估價o不動產如由土地及建築物等結合而成的，有時可單獨就該不動產構成部份之土地作為估價對象，此種情形可稱為獨立估價。即將土地當成素地，等於視為無建築物存在之情形下估價。地上建築物預定拆遷之情形下往往採取此種獨立估價。精品文档2.部份估價o不動產如由土地及建築物等結合構成時，該土地與建築物成為一體之狀態已定，而僅就其中之土地或建築物作為估價對象，此種情形稱為部份估價，獨立估價是完全忽視建築物之存在，但部份估價是在土地與建築物等構成一體以發揮其功能之前提下，分別把握土地或建築物之經濟價值。即前者是僅以土地為估價對象，且不必考慮地上之建築物，後者是以土地或建築物為估價對象，但應考慮其地上有已定狀態之建築物，或建築物有已定狀態之基地。精品文档3.合併估價或分割估價o不動產之合併或分割為前提，就合併後或分割後之不動產作為單獨之估價對象者，此種情形稱為合併估價或分割估價。o合併估價或分割估價，是與利用形態之修正相關，故其估價內容，應考慮現實之利用狀態，並對修正後所能發生之種種估價條件作適當判斷，例如合併前沒有臨路，但合併後變成臨街地，價值會大為提高。或如分割前面積適當，分割後變成畸零地，這些變化造成對價格之影響，必需加以充分之檢討分析。精品文档二、確定估價期日 o估價期日，就是決定對象不動產估價額之基準日期，通常是以年月日表示。o普通是以接受委託估價之當日，或至現場調查之當日作為估價期日之情形較多，但也有為求取過去某特定期日之價格而進行估價者。例如為遣產稅、保險理賠、法律訴訟等之估價，通常是會以過去某特定日期為估價期日。精品文档o估價期日與估價日期不可混同，前者是決定何年何日之價格之日期；後者是從事調查分析估價之期間。我國過去在七月一日公告之現值，是以當年二月二十八日為基準日。今後公告土地現值則改為一月一日公告，而價格基準日則改為九月一日。租金之估價期日，是租金算定期間之收益性反映，故以其估價期間之期首為估價期日。估價期日，在日本或中國大陸均稱為價格時點，其表示方法應以精確到日為準。精品文档三、確定估價目的與估價條件o不動產估價會由於估價目的不同致求取之價格發生相當之差距。例如一棟附有違章建築之不動產，如以抵押為目的之估價，則違建部分不應予評估；但如以買賣為目的之估價，則違建部分對新買受人來說，也具有相當之價值，故應予列入評估之範圍內。因此估價目的何在，事先應予確定。o通常估價目的是以抵押貸款及買賣、租賃最多，繼承、贈與、拍賣、合建、投資、破產管理、資產重估、保險、訴訟等目的之估價也甚為普遍。o除估價目的外，估價條件也是影響價格之一項重要因素。例如要求估計當地如果有溫泉，則價格是多少；或說當地如果設立捷運車站，則價格是多少。估價師依委託者之條件估價時，必需在報告書上寫明估價條件，使用報告者更應注意其設定條件為何，以免被誤導。另外有些項目是否評估(如地下採礦權)等也應事先確定，以免將來引起責任問題。精品文档四、確定價格或租金種類（一）正常價格所謂正常價格(market value)，是指具有市場性之不動產，在合理之自由市場上可能形成之市場價值而言。供公共或公益目的使用之不動產，以供該用途使用而進行估價時，無法取正常價格。所謂正常價格亦可解釋為：不動產在自由市場上存在相當期間，買方與賣方均十分瞭解市場情況，而且在無特別動機下所能成立之適當價格。我國不動產估價技術規則將正常價格定義為：指具有市場性之不動產，在正常情況下現成之合理價格。精品文档（二）限定價格所謂限定價格(assemblage or component market value)，是不動產與取得之其他不動產合併，或為取得不動產之一部份而分割，致不動產價值與市場價值乖離，市場受到相對之限定，在此種情形下，基於該限定市場而適當表示該取得部份或分割部份之經濟價值者，即為限定價格。精品文档1.限定價格也與正常價格同樣，是有市場性之不動產價格。只是正常價格是在有合理之自由市場上形成之價格，而限定價格是在市場受到相對限定之情形下所形成之價格。2.正常價格是表示市場價值之價格，而限定價格是與市場價值乖離之價格。所以正常價格是對任何人均屬妥當之價格，但限定價格只是特定之交易當事人認為有經濟合理性者才算是妥當之價格。且其經濟合理性是由不動產價值本身引導出來的，故是適當價格。精品文档可求取限定價格之情形，大致有以下三種：(1)有關土地租賃權與租賃地合併為目的之買賣時，可分為1.租地人購買該租賃地，2.地主(出租人)購買租賃權兩種。該租地人購買租賃地之底地價格，通常都要高於第三者購買該地之價格。此種情形之租賃權價格，由地主購買時可能高於第三者購買該租賃權之價格。精品文档(2)有關與鄰接不動產合併為目的之買賣時以不動產之合併為前提，而以合併後之不動產為單獨估價對象時，其所應求取之價格，非限定價格而是正常價格。換言之，限定價格是在求取合併對象地之價格時才會成立，合併後就要回復到正常價格。精品文档(3)有關違反經濟合理性之不動產分割為前提之買賣時。不動產分割並不一定違反經濟合理性，在此種情形下之價格便非限定價格，而是正常價格。縱然其分割是違反經濟合理性，但是以分割後之不動產為單獨估價對象時，由於分割後之不動產，已可形成正常價格，所以估價時所應求取之價格，非限定價格而是正常價格。精品文档（三）特定價格特定價格(market value based on special considerations)係指有市場性之不動產，在依據法令等社會性要求之背景下，為達成評價目的，但不能滿足正常價格為前提下之各種條件時，就該不動產之經濟價值為適當表示之價格而言。例如企業在合併時需對其資產重新估價，這時應求取在客觀上認為符合特定條件之合理價格，此即為特定價格。如為不動產投資信託或不動產証券化所估計之不動產價格，破產管理目的之價格，也應屬於特定價格之範籌。精品文档據2005年版國際評價準則(IVS)，以下幾項價值均為非正常之市場價格。1.使用價值(value in use)2.投資價值(investment value or worth)3.永續經營價值(going concern value)4.保險價值(insurable value)5.課稅價值(assessed，rate-able，or taxable value)6.殘餘價值(salvage value)7.清算價值或強制出售價值(liquidation or forced sale value)8.抵押貸款價值(mortgage lending value)精品文档（四）特殊價格特殊價格(non-market value)，係指文化財等不具一般市場性之不動產，就其利用現況等為前提，而將該不動產之經濟價值適當表示之價額。（五）正常租金正常租金(market rent)，是指與正常價格同一市場概念下所能成立之適當租金而言。正常租金是表示有市場性之不動產，在合理自由市場上可能形成之適當租金。正常租金是假設不動產租賃等有自由市場存在，而且出租人與承租人均十分瞭解市場情況，並且無特別動機下所能成立之適當租金。精品文档（六）限定租金限定租金(assemblage or component market rent)，是指某不動產與其他租賃不動產合併使用，或僅租賃不動產之一部份而為分割使用，致不動產價值與市場價值乖離，市場相對受到限制，在此種情形下，形成之不動產：1.與鄰接不動產之合併使用為前提而成立租賃關係時。2.以違反經濟合理性之不動產分割使用為前提而成立租賃關係時。精品文档（七）繼續租金繼續租金(rent under renewed lease)是以既存租賃等為基礎之租金。如果租賃之繼續期間過長，一般情形是租金將趕不上不動產價格上昇，即與所謂市場租金或經濟租金乖離，在此種情況下，基於既存租賃關係而續定租約之租金，是由原出租人與原承租人二人之間決定者，故市場是限定的。精品文档第二節擬定處理計畫 o擬定處理計畫，即作成估價作業之進行步驟。由基本事項之確定，即能決定應實施作業之性質及數量，再按照處理能力等擬定對象不動產之確認，資料之搜集及整理，資料之檢討及價格形成因素之分析，估價方式之運用，試算價格或試算租金之調整，估價額之決定等有關估價作業之處理計畫，作有秩序之安排，並按擬定之日程進行作業，始能實現適當且有效率之估價。精品文档o不動產估價技術規則規定，擬定估價計畫包括下列事項：o1.確定作業步驟。o2.預估所需時間。o3.預估所需人力。o4.預估作業經費。o5.擬定作業進度表。精品文档第三節確認對象不動產 o確認對象不動產(verification of the description of the subject property)，是要就已確定之對象不動產內容，至實地查明，以期充分瞭解。o對象不動產之確認，可分為對象不動產之物體確認與權利狀態之確認二種。精品文档、對象不動產之物體確認o進行對象不動產之物體確認時，如為土地，應就其座落、地號、面積等；如為建築物，應就其門牌號數、建築物構造、用途等加以確認。o實地調查時，先要核對該對象不動產之現狀與登記簿上之記載是否一致，故應事先取得登記簿及地籍圖謄本。閱覽登記簿及地籍圖時，除對象不動產外，尚需包括其鄰接土地、道路等，且轉載所有人住所、姓名及地號、地目、面積等資料，如能進一步調查其地價稅或房屋稅額更佳。實地調查，是以進行對象不動產之物體確認，及收集個別資料為目的。如對象不動產之現況與登記簿及地籍圖不符時，應明確調查其事實。精品文档1.對象不動產之所在地實地調查時，最重要者乃是境界之確認。所謂境界是與鄰接地之關係，由此可以明瞭其位置、形狀、面積與臨接道路關係等。2.對象不動產之種別登記簿上之地目是否與現況一致，定著物是否存在，均應要定明確。精品文档3.對象不動產之數量登記簿上之面積與實際面積不一致之情形甚多。不動產估價人員等對面積可不負責任，但為避免日後之紛爭，宜在估價報告書上記明依照委託者之指示，準照登記簿面積等字句。如果登記面積與實際面積不符(或不明)時，切勿忘記在估價報告書上記明估價額是依據登記簿面積所評估之價格，或依據實測面積之價格。精品文档二、權利狀態之確認o不動產之權利，除所有權外，尚有限制所有權之物權，此種物權可分為用益物權與擔保物權。不動產之用益物權，包括地上權、永佃權、地役權、典權等，擔保物權，包括優先取得權，抵押權等。另外尚有限制所有權之債權，如租賃權。o對於所有權之價格有直接影響者是有關使用與收益之權利，這是對他人之權利客體，在一定目的之範圍內可加以使用收益之權，故如設定用益權，則所有權之使用收益在用益權之使用收益範圍內受到限制，因此所有權之經濟價值降低。精品文档o擔保物權並不限制不動產之使用收益。但既設定抵押權，其擔保價值隨之減少。故不動產估價人員應調查此等擔保物權，附記於估價報告書上。o欲確認對象不動產所關係之各項權利時，應先閱覽登記簿。除閱覽登記簿外，更應依權利人雙方作成之契約書確認之，如無登記或無契約書時，應透過權利人雙方之說明後加以確認。在實地調查時，可依觀察方法，或聽取精通當地情況者之說明等，以期十分明確。o所有權之形態有共有與區分所有等，此對應當特別留意。精品文档第四節資料之搜集與整理、確認資料所謂確認資料，是指不動產之物體確認及權利狀態之確認所必要之資料。具體言之，有登記簿謄本、土地或建築物等之圖面、照片，有關不動產所在地之地圖等。如為土地租賃權或房屋租賃權之確認時，土地或建築物之租賃契約書等也為重要之確認資料。精品文档二、因素資科因素資料，是指有關價格形成因素之資料而言。可分為關係一般性因素之一般資料及關係個別因素之個別資料二種。一般資料應在平時即予廣泛且有組織地搜集。又關係區域因素之區域資料，亦是包含在一般資料當中，故平時也應予搜集。個別資料是在有估價案件時，才予搜集者。精品文档三、實例資料實例資料(comparable data)，是指適用估價方式所必要之現實交易價格或租金等資料，所謂收益實例，是適用收益方式時可當為資料之收益性不動產之現實總收益與總費用資料；建設實例資料主要是在適用成本方式時可當為資料之實際建設實例(包含建設費)。所搜集之資料可以應用者，應予編號歸檔。精品文档四、資料之檢討對搜集之資料，應充分檢討是否為運用估價作業所必要之充分資料，及該資料是否無偏差而足以信賴者等等。為分析價格形成因素，應充分留意該資料是否與對象不動產之種類，及委託估價之目的與條件等相符合。不問搜集何等豐富之資料，如該等資料是有偏差的，精品文档對於買賣實例資料尤應注意以下各項內容之檢討權力內容融資條件銷售條件購買後之立即性支出市場條件精品文档第五節價格形成因素之分析與最有效使用之判定o價格形成因素之分析(analysis of value influences)，包括市場分析、區域分析與個別分析等。o、市場分析o市場分析之一些基本事項精品文档1.市場調查o進行市場分析之第一步是要就勘估價的所相關之不動產進行市場調查，其內容包括以下幾項。(1)當地之人口、戶數與移動狀況，流動人口數量、居民素質、所得水準等。o(2)當地不動產之供需情形。包括既存及新建之房屋數量、空屋量、可興建建築物之土地面積、銷售與租賃情形、競爭程度。o(3)當地之房地產種類、品級、價格水準、租金水準。o(4)當地之工商繁榮程度、公共設施狀況、交通工具。o(5)當地之利率水準，融資條件。o(6)當地之不動產交易習慣。o(7)其他相關事項。精品文档2.統計分析區域分析區域分析之意義所謂區域分析，是要分析判定對象不動產屬於何種地區，該地區具有何種特性，又該特性對於該地區內之不動產價格形成有何全般性之影響等。從事區域分析時，應當特別注意者，是要從用途觀點所區分之用途別地區著手。此項用途別地區並非指都市計畫上之使用分區，而是實際上之使用分區。基於替代原則而可推知類似地區及更廣泛之同一供需圈也會有重大影響，故分析範圍不可局限於狹小之地區，因此區域分析又可分為近鄰地區與類似地區二部分。精品文档近鄰地區近鄰地區(subject neighborhood)，係對象不動產所隸屬之地區。此種地區對於不動產價格之形成，有直接而明顯之影響。欲把握近鄰地區時，必須從功能與面積兩方面來予觀察。首先從功能方面來說，應觀察該地區是否顯示以某種特定用途為中心而為地區性之集中，如此則應先判定該地區之特定用途為何。精品文档類似地區所謂類似地區(similar or comparable neighborhood)，是指與對象不動產所隸屬之近鄰地區相類似之其他地區而言。所以類似地區並不必過目是否與近鄰地區相鄰地區相鄰接，且近鄰地區與類似地區是屬相對之觀念。同一供需圈(primary market area)，一般是指對象不動產能成立替代關係，因而對其價格之形成有重大影響之其他不動產所存在之領域而言。精品文档o住宅地(residential land)之同一共需圈，通常是以能向市中心通勤之地區為其範圍。o商業地(commercial land)之同一共需圈，通常是具有與廣泛之商業腹地為基本而成立之商業收益能發生替代關係之地區為其範圍。o工業地(industrial land)之同一共需圈，視工廠規模而有很大差別。就是以港灣、高速交通網等之便利性為導向之產業基礎導向型工業來說，這是屬於大工廠用地，其同一共需圈，一般是要在可能使原料材料及產品等大規模運輸而且地價便宜之範圍內選定。大工廠地之同一共需圈，一般是與可能使原料材料及禪品等大規模輸送之地區且有替代關係者為其範圍。o產品運至消費地的距離，消費規模等市場接近性為導向之消費地導向型工業來說，這是屬於中小工廠用地精品文档三、個別分析o個性分析(subject property analysis)，是分析對象不動產之個別因素，以判定其最有效使用。個別分析時，尤其需要瞭解對象不動產與近鄰地區中之其他不動產作標準使用時之互相關係。精品文档o個別分析之具體方法，不外下列幾項o宗地條件：包括面積、臨路寬度、深度、形狀、高低、位置等。o街道條件：包括臨接街道之系統、結構、道路寬度、舖裝等。o接近條件：包括交通設施、離車站距離，接近商店、公共設施之條件。o環境條件：包括災害、污染、景觀、日照、地勢、及供給處理設施、治安等。o行政條件：即使用分區及其他行政上之管制。o其他條件。精品文档四、最有效使用之判定o目前之不動產是否在最有效使用狀態，這必須依當時之社會經濟狀況及相關法令之規定來判斷。最有效使用也是經常在變動。o最有效使用之判定，這是將土地假設空地及不動產已有改良物的最高最佳利用分析。最有效使用之判定時，注意以下三點。o1.其使用方法應為具有良好意識與通常使用能力者所可能採取之方法。o2.應在將來之相當長期間內，能夠維持使用收益之方法。o3.應檢討法律許可、技術可能、財務可能、效益最大等問題。精品文档o土地目前如果是空地，或可視為空地者，先根據土地使用管制，研究其法令容許之最高最佳使用，再進一步依據勘估票的本身之條件及當地發展之情況，判定實際所能實現之最有效使用。然後計算其在最有效使用下之收益，但必須扣除轉變為最有效使用所必須支付之成本。o地上如果已有建築物，則其最有效使用之判定可以從拆除重建，改變用途與維持原狀等幾方面來進行比較，然後判斷哪一種方式最有利。精品文档第六節不動產估價方式之運用o求取不動產之價格或租金，可以從以下三方面中之任何一面去求取，即(1)現在在生產(重新建造)同類之不動產需要多少費用，(2)最近同種類之不動產在市場上是以何種價格買賣，(3)如果利用該不動產，可以得到多少收益。o不動產估價技術規則第14條規定，不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格，但因情況特殊不能採取二種以上方法估價者，並應於估價報告書中敘明者，不在此限。精品文档o運用估價方法進行估價時，應當特別留意以下幾點：o資料必須與對象不動產之種類相符。o資料必須為最近發生者。不問買賣實例、收益實例、或成本實例，均不宜採用超過二年以前之資料。o資料必須與對象不動產之地點相接近。即在同一共需圈內之資料，始可採用。精品文档第七節試算價格或試算租金之調整與估價額之決定o試算價格或試算租金之調整，是指運用上述估價方式求得之試算價格或試算租金並不一致，則必須就各種試算價格或試算租金進行調整，以求得估價結論之價額。o所謂調整價格或租金之意義，是試算價格或試算租金之間有差距時，為要從此等價格或租金中引出一個統一之適當價格，此種作業即為價格或租金之調整。調整之目的就是在獲得此種適當價格，即在於決定最後之估價額。精品文档o調整，有的可能在運用三種方式之階段即予調整，也有在求取三種價格或租金後，再使其互相關連調整修正者，可見在實務上之全部領域內，應不斷反省、修正，才能求得合理統一之適當價格。o調整方法，先斟酌估價方式及採用資料所具有之特徵，就估價程序之各階段，進行客觀性、批判性之檢討，尤其應當留意以下諸點：精品文档n資料之選擇，檢討及應用是否適當。n有關不動產價格之諸項原則對該估價案件之應用是否適當。n一般性因素之分析及區域分析，個別分析是否適當。n單價與總價之關連是否適當。n應加以特別注意者，是進行價格調整時，不可將三種方式所求得之價格單純的機械式的加以平均，因為三種方式之功能各不相同之故。n其次，三種價格並不一定經常以具有同等信賴度求得。精品文档o價格之調整，應從資料之信賴度與對象不動產之種類二方面加以觀察後調整之o1.從資料之信賴度觀察o在調整價格或租金時，首先應當檢討，求取之價格或租金是否根據可信賴之資料求得者。o2.依對象不動產之種類觀察o該資料是否與對象不動產之種類及委託估價之目的相符合。o此所謂不動產之種類，是指自用物件或收益物件。及價格調整，宜將對象不動產分為自用物件或收益物件兩方面進行。精品文档o自用物件，是指未附帶任何限制使用收益之權利，可直接供需要者作任何使用之狀態而言。o對於自用物件之估價，一般是採取買賣實例比較法或成本法。因此，應以比較價格或成本價格為標準，進行價格調整。有許多情形，收益價格只是供參酌之程度而已。精品文档o對象不動產為收益物件之價格調整o所謂收益物件，主要是只租賃用不動產而言。o進行收益物件之估價時，通常是採用收益資本化法，價格調整亦將重點置於收益價格上，以此為標準，在儘可能使比較價格或成本價格接近收益價格，努力縮小其間之差距，以決定最後估價額。不過，就收益物件適用收益資本化法時，必定需要另外求取比較價格或成本價格，以驗證收益價格是否正確，縱然能夠正確把握純收益，但資本化率不同，則收益價格亦會發生很大差異，此種危險，需要以斟酌比較價格或成本價格，或使用驗證方法加以防止。精品文档o我國之不動產估價師在決定最後之估價額時，大部分都採用加權平均方式，這常有如下矛盾現象出現。o最後價格的判定可以採取單一數值，價值區間或同時用二者來表示。精品文档第八節估價報告書 o估價報告書(appraisal erport)，是記敘估價成果之文書，有時將其稱為意見書或鑑定書，亦有人稱為評價報告書或評價意見書。為依估價目的，而將該不動產之有用性、接近性及利用狀態，其他必要事項作詳實而有體系之記敘，並將估價結果配合估價目的而為明白之表示者。其目的是估價主體用於表明基於自己之專門學識與經驗所為之判斷與意見，並表示其責任。估價報告書之形式有自由式估價報告書與定形式估價報告書二種 精品文档1.自由式估價報告書完全任由估價人員之自由觀察判斷而作成者，事先並無任何特定樣式予以拘束。其缺定是易偏於估價人員之主觀意見，且易遺漏普遍事情之究明。精品文档2.定型式估價報告書o事先根據一定樣式作成者，所定項目不許估價人員以自由裁量取捨。其缺點為不能得到自由型之特色，即特別需要之個別情況，往往不予細微詳密之注意而予忽略，故應用此種型式時，應留意防止此種弊端之發生。o估價報告書，是以表示估價之基本事項及估價額，說明決定估價額之理由，明示估價主體之職責所在等為主旨，故作成估價報告書時，應先整理估價過程上所採用之一切資料，使有關價格形成因素之判定，及有關適用估價方式之判斷等事項得以明白，據此作成估價報告書。精品文档o作成報告書時，應留意不可有令委託者或第三者產生誤會之餘地，同時應盡可能使任何人均可接受鑑定評價額之決定理由。o作成報告書之原則，在美國之專業估價實務通用標準中規定所有書面及口頭報告均必須達到以下要求：o以不會產生誤導的方式，清楚且正確地陳述估價。o包含足夠的信息，以便使期望收到或使用此報告的人能夠正確地了解該報告。o清楚且正確地揭露任何會直接影響估價的不尋常假設或限制條件，並指明其對價值的影響。o我國不動產估價技術規則第17條規定，估價報告書之事實描述應真實確切，其用語應明確肯定，有難以確定之事項者，應在估價報告書中說明其可能影響勘估標的權利或價值之情形。精品文档o估價報告書，至少應記載下列事項：o估價額及價格或租金之種類(包含特定價格)。o估價條件o對象不動產之座落、地號、地目、面積：建物門牌號數、構造、用途、數量等，及關係對象不動產之權利種類。精品文档o地目應依據登記簿上之標示載明，但往往有登記地目與實際使用地目不相符合者，故實際使用之地目亦應一併記載。o數量方面，應明白表示，係依據登記簿上之記載或依現況為拫據。o若對象不動產在登記簿上之記載與現況不符時，應將其內容明記於報告書上。精品文档對象不動產之權利種類，應在報告書上記載者，有以下幾項：o1.以土地及建築物之所有權為估價對象時，應記明所有權人之姓名住所。委託估價者即為所有權人本人，或法人等為所有人時，僅記姓名，不記住所亦可。如有租賃權、抵押權等附著時，應記載其內容。尤其如果估價目的是在擔保，則應詳細記明有無設定抵押權及其內容。精品文档o2.如以地上權、地役權等為估價對象時，應明記其內容，如為地上權之情形，當然應記載對象物件之所有人姓名住所及地上權人之姓名住所。如高壓線下之土地，或地下道所經過之土地，其權利行使受到限制者，亦應記載其內容。o3.共有之情形，應記載共有人姓名任所及其持分。如為區分所有權，則應記載其內容。精品文档（四）估價目的及條件與價可或租金種類(包含特定價格)之關係。估價期日與估價日期（五）由於估價通常需要數天，甚至數十天，致估價日期之決定發生困擾，因此估價技術規則改以勘察日期取代估價日期。精品文档（六）確認對象不動產之結果現場調查日。陪同至現場說明者。所有權人姓名。確認時所使用之資料。對照事項。對照結果。估價時採用的數量。精品文档（七）影響不動產價格因素分析（八）採用之估價方法（九）決定估價額之理由要旨此外應記明有關近鄰地區及對象不動產狀況之事項，有關最有效使用之判定事項，有關估價方式之適用事項，估價時特別留意之事項等。（十）參與該不動產估價之估價人員與對象不動產有無利害關係及其內容，或與對象不動產有利害關係者有無緣故，或特別之利害關係及其內容。精品文档o（十一）參與該不動產估價之人員姓名o不動產估價技術規則第16條規定，不動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。o估價報告書，應載明事項如下：o委託人。o勘估標的之基本資料。o價格日期及勘察日期。o價格種類。精品文档o估價條件。o估價目的。o估價金額。o勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。o勘估標的使用現況。o勘估標的法定使用管制或其他管制事項。o價格形成之主要因素分析。o估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。o其他與估價相關之必要事項及依本規則規定須敘明之情況。o不動產估價師姓名及其證照字號。o前項估價報告書應檢附必要之圖說資料。精品文档o附屬資料(addenda to appraisal reports)，是明示對象不動產所在地之地圖(位置圖與地籍圖)、建築物等之圖面、照片等確認資料、地籍與建物登記謄本與實例資料等。o我國不動產產估價師法第19條規定，不動產估價師對於委託估價案件之委託書及估價工作記錄資料應至少保存十五年。精品文档