城市社会学第十讲-住房供给与城市环境的社会生产课件.ppt

城市社会学第十讲住房供给与城市环境的社会生产住房供给与城市环境的社会生产如何理解城市环境的生产城市环境既是城市各项活动的物质框架，也是城市环境既是城市各项活动的物质框架，也是城市社会各要素互相作用的产物，涉及以下方城市社会各要素互相作用的产物，涉及以下方面内容：面内容：宏观经济状况宏观经济状况市场供给和需求市场供给和需求城市政治经济结构城市政治经济结构城市不同群体之间的社会关系城市不同群体之间的社会关系住房在城市社会中的重要性1、住房是城市人的基本生活必需品，所以、住房是城市人的基本生活必需品，所以作为商品的住房具有极强的价格刚性。作为商品的住房具有极强的价格刚性。2、住房也是一种极易受市场投机活动影、住房也是一种极易受市场投机活动影响的财富储备。响的财富储备。3、住房是居住者与城市生活的各个方、住房是居住者与城市生活的各个方面发生联系的出发点。面发生联系的出发点。续4、住房也是一种功能复杂的社会产品，、住房也是一种功能复杂的社会产品，其功能不仅限于居住，也决定个人的安全、其功能不仅限于居住，也决定个人的安全、自主性、舒适、福利和社会地位。自主性、舒适、福利和社会地位。5、住房的不动产性质决定了住房的使用、住房的不动产性质决定了住房的使用价值和交换价值很大程度上受其空间特征价值和交换价值很大程度上受其空间特征的影响，进而影响整个城市的空间结构。的影响，进而影响整个城市的空间结构。续参与者、制度背景和空间后果参与者、制度背景和空间后果土地所有者土地所有者低价贷款机构低价贷款机构建筑商建筑商开发商开发商地产代理地产代理规划人员规划人员政府官员政府官员消费者消费者住房交易与住房交易与产权交易产权交易法律体系法律体系产权制度产权制度社会差异社会差异金融体系金融体系土地和建筑条例土地和建筑条例基础设施基础设施政府政策政府政策空间后果空间后果所有权所有权模式模式土地功土地功能转换能转换社区社区住房价住房价格结构格结构住房住房质量质量住房市场中的基本问题1、住房的私有化问题、住房的私有化问题住房私有化是西方城市的普遍特征，并得住房私有化是西方城市的普遍特征，并得到政府的特意鼓励，其理由如下：到政府的特意鼓励，其理由如下：住房是劳动密集型产业，并与钢铁、建材、住房是劳动密集型产业，并与钢铁、建材、交通、室内设施等诸多产业关联，是政府交通、室内设施等诸多产业关联，是政府调控经济的有效手段，所以住房私有化成调控经济的有效手段，所以住房私有化成为国家经济政策的重要组成部分为国家经济政策的重要组成部分续住房私有化是政治和社会稳定的重要保障住房私有化是政治和社会稳定的重要保障美国城市问题国家委员会美国城市问题国家委员会1968年的认识：年的认识：“住房私有化促进了社会稳定和财政责任住房私有化促进了社会稳定和财政责任感，为房主在社会上提供了一份金融股份，感，为房主在社会上提供了一份金融股份，有助于消除有助于消除疏远的租户疏远的租户心理心理”为此，西方国家政府大力鼓励城市中的住为此，西方国家政府大力鼓励城市中的住房私有化。房私有化。续采用选择性抵押贷款，为低收入者中的采用选择性抵押贷款，为低收入者中的首次购房者提供低息贷款。首次购房者提供低息贷款。利用公共机关的强制购买权来获得建设利用公共机关的强制购买权来获得建设私有住房的土地私有住房的土地通过住房协会为私有住房提供住房建通过住房协会为私有住房提供住房建设的保险设的保险优惠出售公共住房优惠出售公共住房90年代早期，英国给私有住房的补贴比公共年代早期，英国给私有住房的补贴比公共部门的补贴高部门的补贴高40，在西欧国家很多还提供，在西欧国家很多还提供廉价贷款廉价贷款续西方国家住房私有化遭遇的问题：西方国家住房私有化遭遇的问题：通货膨胀造成的短期影响通货膨胀造成的短期影响出现社会极化现象，随着越来越多的家庭出现社会极化现象，随着越来越多的家庭获得完全的住房所有权，社会中的财富转获得完全的住房所有权，社会中的财富转移以城市居住区极化的形式表现出来移以城市居住区极化的形式表现出来住房私有化强化了人们在劳动力市场中住房私有化强化了人们在劳动力市场中的差异，房屋价格的涨跌进而引起社会的差异，房屋价格的涨跌进而引起社会群体的分化群体的分化续公共住房一开始就是针对低收入者、公共住房一开始就是针对低收入者、老年人、贫困人口的政策，也经常与老年人、贫困人口的政策，也经常与消除贫民窟运动结合起来。消除贫民窟运动结合起来。二战后到二战后到60年代，公共住房建设极大改变年代，公共住房建设极大改变了西方国家城市的面貌和住房市场。了西方国家城市的面貌和住房市场。城市里普遍分布公共住房，部分降低了住房城市里普遍分布公共住房，部分降低了住房价格，稳定的公共住房财政拨款加强了地方价格，稳定的公共住房财政拨款加强了地方政府为社区建设公共住房的权力和义务。政府为社区建设公共住房的权力和义务。续公共住房内部的分异：公共住房内部的分异：建设时间使公共住房内部也出现空间分异现象。建设时间使公共住房内部也出现空间分异现象。由于不同时期的财政供给不同，建筑材料由于不同时期的财政供给不同，建筑材料差异、住房提供对象不同，公共住房出现差异、住房提供对象不同，公共住房出现空间隔离，较老的建筑缺乏配套设施，集空间隔离，较老的建筑缺乏配套设施，集中大量缺乏教育和工作技能的低收入家庭。中大量缺乏教育和工作技能的低收入家庭。建筑形态、小区规划的差异也在一定程建筑形态、小区规划的差异也在一定程度上推进了空间分异。度上推进了空间分异。住房供给的第三只手非赢利性自愿建房部门的出现是住房私有非赢利性自愿建房部门的出现是住房私有化的一种折中路径，目的是为尽量多的人化的一种折中路径，目的是为尽量多的人提供低价的住房。提供低价的住房。以住房协会、建房合作社等方式出现的自以住房协会、建房合作社等方式出现的自愿部门成为西方社会平衡公共力量和私人愿部门成为西方社会平衡公共力量和私人力量的中间机制。力量的中间机制。续4、土地部门、土地部门土地所有者、土地食利者土地所有者、土地食利者5、国家部门：、国家部门：市政管理者、城市规划者、社会保障机构市政管理者、城市规划者、社会保障机构以上人员对于城市住房供给都会产生影响以上人员对于城市住房供给都会产生影响土地所有者的影响：土地所有者的影响：通过自己的意愿来决定土地是否开发、怎样通过自己的意愿来决定土地是否开发、怎样开发。由于土地所有权有很强的政治和经济开发。由于土地所有权有很强的政治和经济重要性，因此土地的开发都会有多多少少的重要性，因此土地的开发都会有多多少少的限制。限制。土地所有者的意愿直接影响到城市住房市场土地所有者的意愿直接影响到城市住房市场的基本发展方向甚至利益格局。具体体现为：的基本发展方向甚至利益格局。具体体现为：规定土地的用途规定土地的用途限制土地的规划和技术标准限制土地的规划和技术标准按照某种次序出售土地按照某种次序出售土地建筑商、开发商的利益诉求建筑商、开发商的利益诉求发展商在住房市场中居于枢纽地位，他发展商在住房市场中居于枢纽地位，他们的行动涉及地权转移、筹集资金、开们的行动涉及地权转移、筹集资金、开发导向、区位选择、住房建设、建筑风发导向、区位选择、住房建设、建筑风格、房屋销售、售后服务等各个方面格、房屋销售、售后服务等各个方面为此发展商不仅仅是商业性的行动者，为此发展商不仅仅是商业性的行动者，也是政治性的行动者，不仅要进行商业也是政治性的行动者，不仅要进行商业活动，还要进行政治上的运作，与政府、活动，还要进行政治上的运作，与政府、土地所有者建立利益配置结构土地所有者建立利益配置结构发展商们在开发的不同阶段采用不同方式施加影响发展商们在开发的不同阶段采用不同方式施加影响初始阶段，游说和赞助地方政府、代议机构，以初始阶段，游说和赞助地方政府、代议机构，以求获得自己所需的土地开发规划求获得自己所需的土地开发规划拿到地块之后，按照细分市场对利润的要求，建设拿到地块之后，按照细分市场对利润的要求，建设特定建筑密度和标准的住房，以统一的住宅模式来特定建筑密度和标准的住房，以统一的住宅模式来限制住房消费选择。限制住房消费选择。例如：英国公共住房的标准是三个卧室加两个储例如：英国公共住房的标准是三个卧室加两个储藏室的联排住宅，开发商的低档住宅市场则以两藏室的联排住宅，开发商的低档住宅市场则以两个卧室的公寓为主打户型，并成为市场主流，客个卧室的公寓为主打户型，并成为市场主流，客观上限制了人们的住房选择。观上限制了人们的住房选择。金融商的行动金融商的行动以金融风险最小化为基本价值取向，因以金融风险最小化为基本价值取向，因此对于贷款人的选择也就对住房市场消此对于贷款人的选择也就对住房市场消费者进行了划分，很可能在贷款阶段就费者进行了划分，很可能在贷款阶段就隐蔽地造成空间分异。隐蔽地造成空间分异。金融商的操作原则：金融商的操作原则：根据贷款申请人的收入水平决定贷出金额水平根据贷款申请人的收入水平决定贷出金额水平根据贷款申请人的信用消费记录筛选什么人能获根据贷款申请人的信用消费记录筛选什么人能获得贷款。得贷款。个体私营者和低收入者在此过程中被剔除的机率较大个体私营者和低收入者在此过程中被剔除的机率较大房地产经纪人对居住模式的操纵房地产经纪人对居住模式的操纵为了操持理想的市场状况，代理商尝尝引为了操持理想的市场状况，代理商尝尝引导某些家庭进入或离开某些社区，形成一导某些家庭进入或离开某些社区，形成一些稳定的居住群落。些稳定的居住群落。稳定的社区对于代理商来说具有长远的价值，良稳定的社区对于代理商来说具有长远的价值，良好的居住区是以后获得代理收益的基础。好的居住区是以后获得代理收益的基础。所以代理商往往诱导同类型的人住到一起。比如只所以代理商往往诱导同类型的人住到一起。比如只给购房者提供某类地区的房屋信息，劝说购房者去给购房者提供某类地区的房屋信息，劝说购房者去某类区域购房，甚至故意引起某些区域的住户发生某类区域购房，甚至故意引起某些区域的住户发生改变。改变。案例：美国的街区级变（案例：美国的街区级变（blockbusting）代理商的伎俩：代理商的伎俩：把黑人家庭引入白人居住区，白人住户在厌恶黑人把黑人家庭引入白人居住区，白人住户在厌恶黑人的心理影响下搬家，会以低价卖掉自己的住房的心理影响下搬家，会以低价卖掉自己的住房代理商买下城市某些地段的旧房，然后将其遗弃，代理商买下城市某些地段的旧房，然后将其遗弃，造成该区域住房衰败，诱导居民卖掉自己的住房，造成该区域住房衰败，诱导居民卖掉自己的住房，当获得足够数量的住房之后，再卖给开发商，从中当获得足够数量的住房之后，再卖给开发商，从中获得利润。获得利润。代理商劝说金融商为某类人群提供贷款，诱使某代理商劝说金融商为某类人群提供贷款，诱使某些区域成为具有特定社会属性的居住区。比如美些区域成为具有特定社会属性的居住区。比如美国城市里的国城市里的“绅士化绅士化”街区、雅皮士街区。街区、雅皮士街区。公共权力持有者，分类策略的运用公共权力持有者，分类策略的运用政府掌握大量的资格规则和优先策略，对政府掌握大量的资格规则和优先策略，对住房申请者进行分类和排序，不同的分配住房申请者进行分类和排序，不同的分配计划会产生不同的结果。计划会产生不同的结果。难以获得公房的人群：难以获得公房的人群：无家属的年轻单身居民无家属的年轻单身居民新来的移民新来的移民从前的自有住房居民从前的自有住房居民容易获得公房的人群：容易获得公房的人群：改造区域迁出的居民改造区域迁出的居民居住条件拥挤的居民居住条件拥挤的居民老年家庭老年家庭无居所、与父母同住无居所、与父母同住的家庭的家庭管理者的筛选和分级也能加强社会隔离现象，城管理者的筛选和分级也能加强社会隔离现象，城市中的某些区域在此过程中会形成某些特定的形市中的某些区域在此过程中会形成某些特定的形象和特性。象和特性。比如问题家庭常常住在比较差的住房、破败比如问题家庭常常住在比较差的住房、破败的旧房，无形中形成对此类家庭的社会隔离。的旧房，无形中形成对此类家庭的社会隔离。进而该区域的住房情况和社区问题被增强甚进而该区域的住房情况和社区问题被增强甚至固化，使这些区域更加破败和不受欢迎。至固化，使这些区域更加破败和不受欢迎。按照前述的分配公房标准，那些被认为有按照前述的分配公房标准，那些被认为有污点、不受欢迎、与社会规范有偏差的人污点、不受欢迎、与社会规范有偏差的人群往往只能排在最后选择最差的住房。群往往只能排在最后选择最差的住房。