《突破房地产企业工程管理瓶颈》修改稿.ppt

如何突破房地产工程管理瓶颈如何突破房地产工程管理瓶颈现代工程管理体系的破解之道20102010年年6 6月月3030日日南京南京提出工程管理瓶颈的背景提出工程管理瓶颈的背景中国的工程管理缺少技术标准吗？提出工程管理瓶颈的背景提出工程管理瓶颈的背景房地产的工程建设中有多少高新科技吗？提出工程管理瓶颈的背景提出工程管理瓶颈的背景都在管理工程质量。为什么还会出现问题？甲方工程部甲方工程部监理公司监理公司施工单位施工单位提出工程管理瓶颈的背景提出工程管理瓶颈的背景对国内部分房地产企业对国内部分房地产企业管理者进行走访，以及管理者进行走访，以及部分媒体所做的市场反部分媒体所做的市场反馈调查。客户对房地产馈调查。客户对房地产工程质量的满意度，是工程质量的满意度，是房地产设计、营销、工房地产设计、营销、工程三大业务体系中最低程三大业务体系中最低的的 房地产工程管理面临的主要问题房地产工程管理面临的主要问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题二、新形势下房地产企业对工程管理的要求二、新形势下房地产企业对工程管理的要求三、外部资源对房地产工程管理的影响三、外部资源对房地产工程管理的影响房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 工程质量问题引起业主的投诉及索赔 万科万科“金色雅筑金色雅筑”项目的项目的“漏水门漏水门”和和“隔隔 音门音门”事件事件房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 工程质量问题引起业主的投诉及索赔 中海中海“文华熙岸文华熙岸”项目被政府质量监督部门项目被政府质量监督部门 列入列入“黑名单黑名单”事件事件 保利保利“西子湾西子湾”项目的项目的“拒收门拒收门”事件事件房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 工程进度滞后引起的延期开盘及交付 金地金地“格林小镇格林小镇”因市政、道路、园林景观因市政、道路、园林景观 工程组织不当，延期交付引起业主投诉及索工程组织不当，延期交付引起业主投诉及索 赔赔 万科万科“四季花城四季花城”因冬施组织问题，延期交因冬施组织问题，延期交 付引起业主投诉及索赔付引起业主投诉及索赔房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 工程成本突破引起的项目经营利润下降 复地复地“国际公寓国际公寓”因规划、定位产生的时间因规划、定位产生的时间 成本造成项目经营利润下降成本造成项目经营利润下降 万科万科“万科紫台万科紫台”项目因地下水位和抗浮水项目因地下水位和抗浮水 位的逆向偏差造成项目经营利润下降位的逆向偏差造成项目经营利润下降房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 工程招标合约不严谨造成管理难度加大 SOHOSOHO中国中国“SOHOSOHO尚都尚都”项目因总包单位项目因总包单位 与幕墙安装单位分工、配合要求约定不清，与幕墙安装单位分工、配合要求约定不清，造成项目工程管理难度加大造成项目工程管理难度加大 珠江地产珠江地产“珠江骏景珠江骏景”项目因道路景观与市项目因道路景观与市 政管井标高配合要求约定不清，造成项目工政管井标高配合要求约定不清，造成项目工 程管理难度加大程管理难度加大房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 质量、进度、成本失衡造成管理混乱 正确看待质量、进度、成本之间的平衡关系正确看待质量、进度、成本之间的平衡关系成本成本进度进度质量质量最最佳佳房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 桩基：成桩后桩基：成桩后2828天达到龄期，开始试桩天达到龄期，开始试桩 合理的施工技术间歇必须考虑 砼：混凝土浇捣后强度达到砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm21.2N/mm2后才后才 能上人能上人 加气块砌筑：加气块砌筑：1 1天砌筑高度不得超过天砌筑高度不得超过1.51.5米，米，2 2天砌完，天砌完，7 7天后顶砖，天后顶砖，1515天后（含顶砖时天后（含顶砖时 间）才能开始粉刷间）才能开始粉刷房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5 5天天 合理的施工技术间歇必须考虑 防水：表干时间（聚氨酯防水：表干时间（聚氨酯8h8h，JSJS涂膜涂膜4h4h）和）和 实干时间（聚氨酯实干时间（聚氨酯24h24h，JSJS涂膜涂膜8h8h）地坪：养护地坪：养护7 7天后才能上人天后才能上人房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 与外部资源的角色定位、分工不清 房地产企业工程管理的主要任务是什么？房地产企业工程管理的主要任务是什么？组织？组织？监督？监督？协调？协调？房地产企业对工程管理的要求房地产企业对工程管理的要求一、房地产行业业务经营模式的演变及背景一、房地产行业业务经营模式的演变及背景二、新形势下房地产企业对工程质量的要求二、新形势下房地产企业对工程质量的要求三、新形势下房地产企业对工程进度的要求三、新形势下房地产企业对工程进度的要求四、新形势下房地产企业对工程成本的要求四、新形势下房地产企业对工程成本的要求房地产行业业务经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变 行业竞争加剧引起的经营模式的演变以生产为以生产为中心中心以销售为以销售为中心中心以利润为以利润为中心中心以客户为以客户为中心中心统建房时代统建房时代及房地产初期及房地产初期促销、广告促销、广告包装、差异化包装、差异化提高效率提高效率降低成本降低成本客户导向的客户导向的产品、服务体系产品、服务体系房地产行业业务经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变 业主维权意识的不断提高 对功能的严格检查对功能的严格检查 对观感的高度重视对观感的高度重视 对细节的认真查验对细节的认真查验 对合理性、舒适性的追求对合理性、舒适性的追求 房地产行业业务经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变 房地产企业品牌化建设引起的演变非非忠忠诚诚业业主主差距差距（某个细节上）（某个细节上）品牌期待品牌期待符合或超越符合或超越（每个细节上）（每个细节上）问题处理销售过程销售过程规划设计规划设计问题处理工程质量工程质量问题处理物业管理物业管理问题处理忠忠诚诚业业主主品牌形象/广告宣传业内口碑/朋友介绍看房购买收楼居住房地产行业业务经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 传统意义上工程质量标准的定义：强调按图施工，符合施工质量验收标准强调按图施工，符合施工质量验收标准 强调工序、工艺质量控制的实体质量效果强调工序、工艺质量控制的实体质量效果 强调施工方案、技术措施、施工工法的管理强调施工方案、技术措施、施工工法的管理新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 传统意义上工程质量标准的误区：我国的施工质量验收标准有缺陷吗？我国的施工质量验收标准有缺陷吗？设计图纸能够符合客户需求吗？设计图纸能够符合客户需求吗？符合现行设计规范要求的图纸有缺陷吗？符合现行设计规范要求的图纸有缺陷吗？新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 传统意义上工程质量管控的重点 人：质量意识、质量管理能力、技术技能人：质量意识、质量管理能力、技术技能 料：材料采购、材料验收、材料管理料：材料采购、材料验收、材料管理 法：技术方案、工艺流程、组织措施、检测法：技术方案、工艺流程、组织措施、检测 手段、施工组织设计手段、施工组织设计 机：合理选配、使用维护机：合理选配、使用维护 环：外部环境、气候环境、工序环境环：外部环境、气候环境、工序环境新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 厨房布置不当，影响洗、切、炒的流线厨房布置不当，影响洗、切、炒的流线 地漏的返味地漏的返味 空调室外机的噪音空调室外机的噪音 外保温的冷桥与结露外保温的冷桥与结露 私家花园内的井盖私家花园内的井盖 玄关设置过小玄关设置过小 新形式下更注重产品的功能性、舒适性等细节新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 小尺度小尺度卫生间布置不当卫生间布置不当 户与户之间的对视干扰户与户之间的对视干扰 厨房烟道的串味厨房烟道的串味 小区入口的人、车分流小区入口的人、车分流 户内的隔音户内的隔音 地漏的防水节点处理地漏的防水节点处理新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求厨房的常见问题：厨房的常见问题：厨房布置造成业主使用功能不完善新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求燃气表及灶台布置冲突，管线设计时缺乏有效控制厨房的常见问题：厨房的常见问题：新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求一层餐厅的上部是二层的卫生间除了一个南向卧室外，其余三个都是北向新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求屋面落水管雨水口：屋面落水管雨水口：防水层未粘进雨水斗内或防水层出现破裂细石混凝土出现收缩裂缝或浇捣不密实找坡不够汇水区直径不够新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求外墙穿墙螺杆孔容易忽视的穿墙螺杆：容易忽视的穿墙螺杆：施工单位往往用碎建渣填堵，里外一抹灰就算填堵完成。即使采用细石混凝土，也容易出现干缩裂缝新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求不不同同材材料料钉钉钢钢丝丝网网的的处处理理砼上搭接不够砼上搭接不够只在砌体上固定只在砌体上固定钢丝网太细钢丝网太细砼上粘胶不规范砼上粘胶不规范新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量标准的定义 以客户质量标准以客户质量标准作为施工质量的验收标准作为施工质量的验收标准新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求保证稳定要求保证稳定要求工工工工程程程程项项项项目目目目质质质质量量量量适用性适用性可靠性可靠性经济性经济性协调性协调性业主要求的其他特殊功能业主要求的其他特殊功能平面布置合理性平面布置合理性空间布置合理性空间布置合理性建筑物理功能建筑物理功能其他使用功能其他使用功能采光采光通风通风隔声隔声隔热隔热安全性安全性可维修性可维修性有效性有效性满足抗震要求满足防火要求满足防火要求保证强度要求保证强度要求满足抗腐蚀性要求满足抗腐蚀性要求满足使用寿命要求满足使用寿命要求质量成本质量成本质量效益质量效益与建设地区工程设施的协调与建设地区工程设施的协调与生态环境的协调与生态环境的协调与社区环境的协调与社区环境的协调造型与美感造型与美感新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点 从传统的工序、工艺质量检验转为向为产从传统的工序、工艺质量检验转为向为产 品定位、设计研发和建造的全过程质量控品定位、设计研发和建造的全过程质量控 制制新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求使用寿命结束时处置使用寿命结束时处置和再生利用和再生利用 过程策划和开发过程策划和开发采购采购生产或服务提供生产或服务提供营销和市场调研营销和市场调研产品设计和开发产品设计和开发 售后售后 销售和分发销售和分发 安装和投入运行安装和投入运行 技术支持和服务技术支持和服务 包装和储存包装和储存验证验证新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点 工程质量的管理手段从常用的事后检验转工程质量的管理手段从常用的事后检验转 变为事前控制（预防）、事中控制（过程变为事前控制（预防）、事中控制（过程 检查）和零缺陷质量控制（分户验收）检查）和零缺陷质量控制（分户验收）新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点 质量分析和质量分析和质量策划成为工程质量保证质量策划成为工程质量保证 体系的重点体系的重点新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点 从传统的内部质量目标管理转变为向工程从传统的内部质量目标管理转变为向工程 质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量供方内部延伸，输出质量管理标准和 质量管理体系要求，形成管理、生产、供质量管理体系要求，形成管理、生产、供 应一体化保障的质量保证体系应一体化保障的质量保证体系新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求工程质量虽然是在甲方的管理下形成，但毕竟工程质量虽然是在甲方的管理下形成，但毕竟是通过工程供方实现的。如果不能有效的输出是通过工程供方实现的。如果不能有效的输出甲方的质量管理标准和体系，取得供方的认可甲方的质量管理标准和体系，取得供方的认可完全依靠甲方的处罚和供方自身的管理，都是完全依靠甲方的处罚和供方自身的管理，都是很难达到质量目标的很难达到质量目标的新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点 从传统的经验管理转变为规范检验行为和从传统的经验管理转变为规范检验行为和 检验标准的制度化、体系化建设。通过专检验标准的制度化、体系化建设。通过专 业积累和经验总结，形成适合企业需求的业积累和经验总结，形成适合企业需求的 质量控制标准质量控制标准新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点 从传统的工程质量静态管理转变为向工程从传统的工程质量静态管理转变为向工程 质量动态管理逐步演变。通过设计完善的质量动态管理逐步演变。通过设计完善的 动态管理工具，辅以先进的信息设备，可动态管理工具，辅以先进的信息设备，可 以实现对施工部位、施工班组的动态跟踪以实现对施工部位、施工班组的动态跟踪新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求 传统意义上工程进度控制的定义：强调施工工序、工艺进度控制的施工进度强调施工工序、工艺进度控制的施工进度 管理管理 强调总、分包、分项工程协作、专业工序强调总、分包、分项工程协作、专业工序 穿插的施工组织管理穿插的施工组织管理新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求 传统意义上工程进度管控的重点：施工组织设计施工组织设计 专项施工方案专项施工方案 劳动力保证劳动力保证 材料保证材料保证 机械设备保证机械设备保证 新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求 新形势下工程进度控制的定义 从传统的施工工艺进度控制转为经营进度从传统的施工工艺进度控制转为经营进度 控制，施工进度管理是经营进度控制的组控制，施工进度管理是经营进度控制的组 成部分及实现保障环节成部分及实现保障环节如：如：具备预售条件形象进度要求具备预售条件形象进度要求实体售楼处保障实体售楼处保障园林、景观先行园林、景观先行配合销售开盘配合销售开盘新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求 新形势下工程进度管控的重点 依据经营目标计划分解的项目开发计划依据经营目标计划分解的项目开发计划 成为工程进度管控的依据成为工程进度管控的依据 一系列保障性资源计划的管控成为项目一系列保障性资源计划的管控成为项目 工程进度管控的重点工程进度管控的重点新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求概念设计研究概念设计研究概念设计方案评审及确认概念设计方案评审及确认规划方案设计规划方案设计规划设计评审及确认规划设计评审及确认单体方案评审及确认单体方案评审及确认扩初方案完成扩初方案完成扩初方案评审及确认扩初方案评审及确认土建施工图完成土建施工图完成景观设计评审及确认景观设计评审及确认销售包装设计销售包装设计开工时间开工时间开盘时间开盘时间详规报建详规报建方案报建方案报建初步设计报建初步设计报建施工图报建施工图报建售楼处报建售楼处报建设计控制点设计控制点设计控制点设计控制点相关重要节点相关重要节点相关重要节点相关重要节点新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求 新形势下工程进度管控的重点 设计深度、设计质量的过程控制，可以有设计深度、设计质量的过程控制，可以有 效地避免因图纸问题造成工程的调整及返效地避免因图纸问题造成工程的调整及返 工工 总承包单位的生产组织能力和配合意识，总承包单位的生产组织能力和配合意识，成为制约工程进度管理的关键。成为制约工程进度管理的关键。新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求 新形势下工程进度管控的重点 甲供材、甲分包单位与总承包单位的配合、甲供材、甲分包单位与总承包单位的配合、协调往往成为制约项目工程进度的瓶颈协调往往成为制约项目工程进度的瓶颈 大小市政、设备配套用房土建专业的提前大小市政、设备配套用房土建专业的提前 配合，可以保障交付的能源开通配合，可以保障交付的能源开通新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 传统意义上工程成本控制的定义：传统的工程成本控制是施工阶段的合约传统的工程成本控制是施工阶段的合约 成本控制成本控制 传统工程成本控制的责任主体是成本管传统工程成本控制的责任主体是成本管 理部门理部门新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 传统意义上工程成本管控的重点：招标管理和合约管理是降低施工成本的招标管理和合约管理是降低施工成本的 主要手段主要手段 通过施工组织和施工工艺控制施工成本通过施工组织和施工工艺控制施工成本 对主要材料设备价格进行控制和管理对主要材料设备价格进行控制和管理 控制现场签证控制现场签证 审查工程结算审查工程结算新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 新形势下工程成本控制的定义：由传统的施工合约成本控制转为投资回报由传统的施工合约成本控制转为投资回报 经营成本控制经营成本控制 由传统的施工阶段控制转为向为投资分析由传统的施工阶段控制转为向为投资分析 产品定位、设计研发、招标采购、工程建产品定位、设计研发、招标采购、工程建 造、运营维护的全过程成本控制造、运营维护的全过程成本控制新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求确定项确定项目目标目目标项目投项目投入使用入使用项目决策阶段项目决策阶段项目实施阶段项目实施阶段项目使用阶段项目使用阶段设计准备设计准备阶段阶段设计设计阶段阶段施工施工阶段阶段动用前准动用前准备阶段备阶段保修期保修期时间时间（项目策划）（项目策划）（项目管理）（项目管理）（物业管理）（物业管理）产品产品定位定位分析分析 可研可研新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求研研发发采采购购生生产产营营销销服服务务价价 值值 链链盈盈利利能能力力在产品价值链中，利润最在产品价值链中，利润最高的部分是研发、营销与高的部分是研发、营销与服务，而生产环节的利润服务，而生产环节的利润最低。在研发方面具有竞最低。在研发方面具有竞争优势的企业通常比在制争优势的企业通常比在制造能力具有竞争优势的企造能力具有竞争优势的企业有更高的竞争力业有更高的竞争力新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 新形势下工程成本管控的重点：项目投资分析是项目成本控制的起点，开项目投资分析是项目成本控制的起点，开 发成本受开发节奏、市场销售价格、发成本受开发节奏、市场销售价格、经营经营 风险控制等条件的多重制约风险控制等条件的多重制约 产品定位的准确性、差异性决定了项目成产品定位的准确性、差异性决定了项目成 本控制的优劣本控制的优劣新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求房地产成本项目的设置 土地成本土地成本 开发前期准备费开发前期准备费 主体建筑工程费主体建筑工程费 主体安装工程费主体安装工程费 园区管网工程费园区管网工程费 园林环境建设费园林环境建设费 配套设施费配套设施费 开发间接费开发间接费楼面地价楼面地价主体造价主体造价园区造价园区造价含资金成本含资金成本新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 新形势下工程成本管控的重点：规划设计方案指标、功能、技术参数、配规划设计方案指标、功能、技术参数、配 套档次的确定，决定了套档次的确定，决定了70%70%以上的工程成以上的工程成 本本 最低价中标是控制工程建造成本的重点最低价中标是控制工程建造成本的重点 时间成本和质量成本往往是房地产企业成时间成本和质量成本往往是房地产企业成 本管理忽视的环节和事后的遗憾本管理忽视的环节和事后的遗憾新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 工程质量成本的重要性：工程质量成本的概念：工程质量成本的概念：为了确保和保证取得满意的工程质量而发为了确保和保证取得满意的工程质量而发 生的费用以及没有达到满意的质量所造成生的费用以及没有达到满意的质量所造成 的损失的损失新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求设计设计阶段阶段施工准施工准备阶段备阶段施工施工阶段阶段使用使用阶段阶段改正错误改正错误的时间的时间1$1.010.0100.0改正错误改正错误所需费用所需费用10$100$1000$“十倍原理”图形象地说明项目进展各阶段改正错误所需费用的比较（见左图），对于工程质量成本而言，达到成本控制的最有效的时间是在项目的施工准备阶段新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 工程质量成本的管控重点：以预防为主的质量成本管理，把钱花在避以预防为主的质量成本管理，把钱花在避 免质量故障的出现，而不是解决不合格项免质量故障的出现，而不是解决不合格项 造成的后果，是质量成本控制的基础造成的后果，是质量成本控制的基础新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 工程质量成本的管控重点：百分之百的现场工程质量控制施工手工百分之百的现场工程质量控制施工手工 操作质量是很难实现的，针对施工质量操作质量是很难实现的，针对施工质量 通病找出关键的故障点，通过前期的通病找出关键的故障点，通过前期的 设计节点强化、施工工艺改进往往能设计节点强化、施工工艺改进往往能 避免施工手工操作的带来的偏差避免施工手工操作的带来的偏差新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 工程质量成本的管控重点：鉴定成本主要是完善材料检验和对施工过鉴定成本主要是完善材料检验和对施工过 程中工序质量、工程质量检查等方面管理程中工序质量、工程质量检查等方面管理 的投入，合理的投入和有效管理是质量成的投入，合理的投入和有效管理是质量成 本控制的重点本控制的重点外部资源对房地产工程管理的影响外部资源对房地产工程管理的影响一、国内总承包单位的管理现状分析一、国内总承包单位的管理现状分析二、国内监理单位的管理现状分析二、国内监理单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析 国内工程总承包商的总体概况：建筑施工企业总体素质不是太好，注册资建筑施工企业总体素质不是太好，注册资 本低，资信差，需要进行严格的管理。需本低，资信差，需要进行严格的管理。需 要甲方重点考察，输出技术、管理标准，要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系协助其建立质量保证体系 劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有 限，责任心不强。甲方到位的技术指导及限，责任心不强。甲方到位的技术指导及 严格的过程控制是施工质量保证的重要前严格的过程控制是施工质量保证的重要前 提提国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析 施工企业为降低成本，普遍采用项目承包施工企业为降低成本，普遍采用项目承包 制，推行项目法施工，以包代管情况普遍制，推行项目法施工，以包代管情况普遍 工程质量的好坏与项目经理及项目管理班工程质量的好坏与项目经理及项目管理班 子的技术水平、管理能力存在很明显的关子的技术水平、管理能力存在很明显的关 系，项目经理素质差异很大系，项目经理素质差异很大 施工企业对施工项目经理部的支持监管较施工企业对施工项目经理部的支持监管较 少，施工管理出现问题后，施工企业高层少，施工管理出现问题后，施工企业高层 的支持体现不明显的支持体现不明显国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析 国内总承包单位的分类 第一类：大型建安集团第一类：大型建安集团 第二类：中型建筑企业第二类：中型建筑企业 第三类：小型成建制的民营、集体建筑企业第三类：小型成建制的民营、集体建筑企业 第四类：小型、专业施工企业第四类：小型、专业施工企业国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析 从成本角度考虑总承包商的选择策略：选择承包商时，要选择承包商时，要重点考察承包方的成重点考察承包方的成 本构成、管理组织架构是否适应企业的本构成、管理组织架构是否适应企业的 成本控制。避免过多的管理层级造成不成本控制。避免过多的管理层级造成不 必要的管理费上升必要的管理费上升 杜绝层层转包是从成本角度选择承包商杜绝层层转包是从成本角度选择承包商 的重要指标的重要指标国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析 选择高效率，重信誉重合约，管理组织扁选择高效率，重信誉重合约，管理组织扁 平化，管理成本低的工程公司是有效降低平化，管理成本低的工程公司是有效降低 成本的手段成本的手段 房地产企业通过提高对施工单位的管理能房地产企业通过提高对施工单位的管理能 力，输出技术标准和质保体系要求，可以力，输出技术标准和质保体系要求，可以 向选择三、四类施工企业过渡，在保证质向选择三、四类施工企业过渡，在保证质 量的前提下降低工程成本量的前提下降低工程成本国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析 从质量角度考虑总承包商的选择策略：承包商施工项目经理（项目承包人）的质承包商施工项目经理（项目承包人）的质 量意识、配合能力对工程质量的影响很大量意识、配合能力对工程质量的影响很大 是房地产企业考察施工队伍以及保证工程是房地产企业考察施工队伍以及保证工程 质量的重要因素质量的重要因素国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析 承建商自身的质量保证体系、管理模式、承建商自身的质量保证体系、管理模式、管理水平、管理人员配备，上级公司的支管理水平、管理人员配备，上级公司的支 持与重视程度等对工程质量的影响较大持与重视程度等对工程质量的影响较大 对对规模小的建筑公司和实行项目全面承包规模小的建筑公司和实行项目全面承包 的公司的材料管理需要额外加以关注的公司的材料管理需要额外加以关注国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析 国内监理公司的总体概况：市场发展不均衡，有些地区相当多的监理市场发展不均衡，有些地区相当多的监理 公司不履行监理职责，企业制度不健全，公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为不规范责任制不落实，监理工程师行为不规范 监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站和旁站记录往往走过场监理旁站和旁站记录往往走过场国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析 尽管监理提供的时间长，人员多，但监理尽管监理提供的时间长，人员多，但监理 费用远低于设计费、销售代理费，显示出费用远低于设计费、销售代理费，显示出 行业内普遍不看中监理的地位与作用行业内普遍不看中监理的地位与作用 监理工程师的总体专业能力和专业素质有监理工程师的总体专业能力和专业素质有 待提升，监理行业人员流失比例过高制约待提升，监理行业人员流失比例过高制约 监理行业的发展监理行业的发展国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析 建设部建设部建市建市【20022002】189189号文号文房屋建筑房屋建筑 工程施工旁站监理管理办法（试行）工程施工旁站监理管理办法（试行）监理旁站前的：监理旁站前的：“三查两问一核对三查两问一核对”监理旁站过程的：监理旁站过程的：“一核查三监督一核查三监督”监理旁站监督控制的是点还是区域？监理旁站监督控制的是点还是区域？哪些部位、哪些工序需要监理旁站？哪些部位、哪些工序需要监理旁站？如何判定监理工程师的配备满足监理要求？如何判定监理工程师的配备满足监理要求？国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析 监理公司对房地产成本和质量的影响：监理公司选择对房地产成本的影响：监理公司选择对房地产成本的影响：监理费用在房地产成本中所占比例较小，监理费用在房地产成本中所占比例较小，目前监理费在不同城市、不同项目不同，目前监理费在不同城市、不同项目不同，大约大约5 52020元元/，占建安费，占建安费0.50.5 0.8%0.8%，占售价的占售价的0.25%0.25%。其价格的变动对房地产。其价格的变动对房地产 成本的影响较小成本的影响较小 国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析 监理公司选择对房地产工程质量的影响监理公司选择对房地产工程质量的影响 监理的效果对工程质量影响较大，监理监理的效果对工程质量影响较大，监理 公司责任是提供工程监督，资源主要是公司责任是提供工程监督，资源主要是 专业人员，监理单位的素质和管理能力专业人员，监理单位的素质和管理能力 直接影响工程实体质量直接影响工程实体质量国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析 监理公司的选择策略：资格预审环节中应注重监理公司的管理模资格预审环节中应注重监理公司的管理模 式、组织架构及制度体系式、组织架构及制度体系 招标前，应详细列出对监理公司不同阶段招标前，应详细列出对监理公司不同阶段 派驻现场的人员数量及资质要求。评标时派驻现场的人员数量及资质要求。评标时 应对监理公司人员进行考核（总监考试、应对监理公司人员进行考核（总监考试、总监资格认定等）总监资格认定等）国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析 清晰工作范围，明确责任。招标前应书面清晰工作范围，明确责任。招标前应书面 明确职责分工，要求监理公司全面履行施明确职责分工，要求监理公司全面履行施 工过程的全面监督，提高监督标准要求，工过程的全面监督，提高监督标准要求，对监理公司重点部位、关键工序等检验方对监理公司重点部位、关键工序等检验方 式及检验标准等提出具体要求式及检验标准等提出具体要求 对监理公司的报价可考虑采取成本加酬金对监理公司的报价可考虑采取成本加酬金 的方式进行综合报价的方式进行综合报价国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析 监理公司是施工现场质量监管的主要力监理公司是施工现场质量监管的主要力 量，充分发挥监理公司的作用。对监理量，充分发挥监理公司的作用。对监理 公司人员进行月度评价考核公司人员进行月度评价考核 对监理公司的监督重点在于其管理体系，对监理公司的监督重点在于其管理体系，甲方项目工程部应通过不少于甲方项目工程部应通过不少于30%30%的施工的施工 工序检查检验施工方及监理方的管理体系工序检查检验施工方及监理方的管理体系 工程承包方的协调、成本管理应以甲方工程承包方的协调、成本管理应以甲方 管理为主管理为主房地产企业工程管理的薄弱环节房地产企业工程管理的薄弱环节一、房地产工程管理的定位及管理理念一、房地产工程管理的定位及管理理念二、工程质量管理的薄弱环节二、工程质量管理的薄弱环节三、工程进度管理的薄弱环节三、工程进度管理的薄弱环节四、项目成本管理的薄弱环节四、项目成本管理的薄弱环节房地产工程管理的定位及管理理念房地产工程管理的定位及管理理念 传统房地产工程管理定位的误区：房地产的工程管理，很多的现在是充当传房地产的工程管理，很多的现在是充当传 统施工管理的计划、组织、协调、监控等统施工管理的计划、组织、协调、监控等 职能，对于工程质量，要么自己亲历亲为职能，对于工程质量，要么自己亲历亲为 的监督，要么依赖于总承包单位的管理，的监督，要么依赖于总承包单位的管理，没有充分发挥没有充分发挥 “系统协调系统协调”的职能的职能房地产工程管理的定位及管理理念房地产工程管理的定位及管理理念影响工程质量的主要因素（前三位）影响工程质量的主要因素（前三位）1 1、监理公司未有效监管理、监理公司未有效监管理（74%74%）2 2、技术管理不足（、技术管理不足（64%64%）3 3、工期过短（、工期过短（62%62%）影响工程进度的主要因素（前三位）影响工程进度的主要因素（前三位）1 1、设计变更过多（、设计变更过多（72%72%）2 2、施工计划不合理（、施工计划不合理（70%70%）3 3、营销部门影响（、营销部门影响（48%48%）对房地产企业工程管理人员所做的问卷调查分析对房地产企业工程管理人员所做的问卷调查分析影响成本的主要因素（前三位）影响成本的主要因素（前三位）1 1、设计不合理（、设计不合理（67%67%）2 2、设计变更过多（、设计变更过多（66%66%）3 3、设计方案未充分论证（、设计方案未充分论证（57%57%）房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位成品质量成品质量操作工人操作工人项目经理项目经理监理公司监理公司甲方工程部甲方工程部班组长班组长质检负责人质检负责人质检人员项目生产经理项目生产经理技术负责人技术负责人10万平方米万平方米共计共计140个班组个班组10万平方米万平方米共计共计16个质检个质检房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位 真正的工程质量是在施工班组的手中实现真正的工程质量是在施工班组的手中实现 的，甲方工程管理人员的配备不可能达到的，甲方工程管理人员的配备不可能达到 班组班组 项目承包制下总承包单位项目承包制下总承包单位“以包带管以包带管”现现 象严重，其自身质保体系大多无法保证工象严重，其自身质保体系大多无法保证工 程质量程质量 总承包单位总承包单位不了解也不关心房地产的市场不了解也不关心房地产的市场 标准、客户标准、部品标准、成本控制要标准、客户标准、部品标准、成本控制要 求，无法统一协调甲分包及甲供材求，无法统一协调甲分包及甲供材房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位 房地产工程管理的定位：，实际结果与最终需求的实际结果与最终需求的 符合性，付款符合性，付款提要求提要求审核审核 发展商的工程管理与总包、监理、设计、发展商的工程管理与总包、监理、设计、政府部政府部门的理解有很大不同门的理解有很大不同 分包管理在甲方要求明确的前提下，应主分包管理在甲方要求明确的前提下，应主 要以总承包单位为主要以总承包单位为主房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位 提要求的目的：提要求的目的：通过提出明确的要求，提高监理公司和施通过提出明确的要求，提高监理公司和施 工单位的管理能力，从而保证工程目标的工单位的管理能力，从而保证工程目标的 实现实现 提什么要求：提什么要求：管理标准（质保体系要求、进度、成本控管理标准（质保体系要求、进度、成本控 制要求、总分包配合要求等）制要求、总分包配合要求等）质量标准（技术标准、施工工艺标准、质质量标准（技术标准、施工工艺标准、质 量控制措施、质量检验要求等）量控制措施、质量检验要求等）房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位 提要求的时间：提要求的时间：从前期考察监理公司和施工单位开始，到从前期考察监理公司和施工单位开始，到 招标文件，招标答疑、回标质询、评标定招标文件，招标答疑、回标质询、评标定 标的全过程标的全过程 提要求的方式：提要求的方式：招标文件、合约文件、考察评标招标文件、合约文件、考察评标房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位 工程质量不是只由现场施工管理决定的 房地产专业分工的细化，开发节奏的加快房地产专业分工的细化，开发节奏的加快 让工程质量的实现过程呈现多专业、多部让工程质量的实现过程呈现多专业、多部 门协同流水作业的形态门协同流水作业的形态投资分析投资分析工程施工工程施工产品定位产品定位规划设计规划设计销售实现销售实现营销策划营销策划客户服务客户服务物业服