第04章 房地产估价原则.ppt

第四章第四章第一节第一节 房地产估价原则概述房地产估价原则概述n一、房地产估价原则的含义一、房地产估价原则的含义n房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在一些基本规律。人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的规律，并在此基础上总结、提炼出一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价的原则。二、房地产估价的基本原则二、房地产估价的基本原则n独立客观公正原则合法原则最高最佳使用原则估价时点替代原则谨慎原则。n可以把这些原则分为三个层次：基本原则、普适技术性原则、特殊原则。n独立客观公正是基本原则。n而普适性原则(或一般原则)有独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。n除了独立客观公正原则外，其余都是技术性原则，也称为普适技术性原则。n特殊原则是指谨慎性原则。n最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则是相互对应的，因此谨慎原则也属于技术性原则。三、房地产估价原则的作用三、房地产估价原则的作用n房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的，同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。房地产估价原则可以作为估价时的指南。评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是否遵守了估价原则。第二节第二节 独立客观公正原则独立客观公正原则n独立客观公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。独立的要求是房地产估价师不应受任何组织或个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验应有的职业道德进行估价。客观的要求是房地产估价师不应带着自己的好恶情感偏见、完全从客观实际出发、反映事物的本来面目。公正的要求是房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。n房地产估价机构应当是一个不依附他人、不受他人束缚的独立机构。所以房地产估价机构是由房地产估价师为主的自然人出资设立，房地产估价机构和房地产估价师在执业中应采取回避原则，房地产估价机构和房地产估价师在估价中不受委托人等外部因素的干扰，不应屈从外部压力。第三节第三节 合法原则合法原则 一、合法原则的总体要求一、合法原则的总体要求 房房地地产产估估价价应应以以估估价价对对象象的的合合法法权益为前提进行。权益为前提进行。二、合法原则的具体要求二、合法原则的具体要求1.1.估价对象产权合法：估价对象产权合法：应以房地产权属证书和应以房地产权属证书和有关证件为依据。有关证件为依据。2.2.估价对象使用合法：估价对象使用合法：应以城市规划、土地用应以城市规划、土地用途管制等为依据。途管制等为依据。3.3.估价对象处分合法：估价对象处分合法：应以法律、法规等允许应以法律、法规等允许的处分方式为依据。的处分方式为依据。4.4.估价对象价格合法：估价对象价格合法：评估出的价格应符合国评估出的价格应符合国家的价格法和政策。家的价格法和政策。5.5.估价人员行为合法：估价人员行为合法：估价人员在估价过程中估价人员在估价过程中所有行为应遵纪守法。所有行为应遵纪守法。问题：问题：王先生有一宗房地产因出售需要估价，王先生有一宗房地产因出售需要估价，估价师首先查看了产权证件，其中房屋所有估价师首先查看了产权证件，其中房屋所有权证记载：权证记载：“用途：居住；建筑面积：一层用途：居住；建筑面积：一层62.4162.41m m2 2、二层、二层61.2361.23m m2 2、三层、三层50.7550.75m m2 2。”估价估价师现场查勘的结果是：师现场查勘的结果是：“二、三层为居住用途，二、三层为居住用途，且建筑面积与房屋所有权证记载一致；但且建筑面积与房屋所有权证记载一致；但一层改为商业门面，且自行扩建后，建筑面积一层改为商业门面，且自行扩建后，建筑面积为为98.6698.66m m2 2。”试问：试问：一层以何种使用性质进行估价？为什么？一层以何种使用性质进行估价？为什么？一层的建筑面积应该何种计算？为什么？一层的建筑面积应该何种计算？为什么？一、最高最佳使用原则的总体要求一、最高最佳使用原则的总体要求 房地产估价应以估价对象的最高最佳房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。使用为前提进行。二、最高最佳使用的涵义二、最高最佳使用的涵义 1.最佳用途。最佳用途。2.最佳规模。最佳规模。3.最佳集约度。最佳集约度。第四节第四节 最高最佳使用原则最高最佳使用原则三、最高最佳使用原则的具体要求三、最高最佳使用原则的具体要求1.1.法律上许可：法律上许可：房地产的利用不得违法。房地产的利用不得违法。2.2.技术上可能：技术上可能：在建筑材料性能、施工技术在建筑材料性能、施工技术手段等技术上能够实现。手段等技术上能够实现。3.3.经济上可行：经济上可行：要求收入现值大于支出现值。要求收入现值大于支出现值。4.4.价值最大化：价值最大化：在经济上可行方案中，选择在经济上可行方案中，选择最高收益或最大价值的利用最高收益或最大价值的利用方式。方式。四、最高最佳使用原则的经济学原理四、最高最佳使用原则的经济学原理1.1.收益递增递减原理。收益递增递减原理。边际收益递减规律。边际收益递减规律。规模报酬规律。规模报酬规律。依据收益递增递减原理可以帮助确定房依据收益递增递减原理可以帮助确定房地产项目的集约度和最佳规模。地产项目的集约度和最佳规模。2.2.均衡原理。均衡原理。均衡原理是以房地产内部各构成要素均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡和协调，来判断是否为最的组合是否均衡和协调，来判断是否为最高最佳使用。高最佳使用。房地产不均衡的情形有：房地产不均衡的情形有：过时、破旧、容积率低会导致地段较好过时、破旧、容积率低会导致地段较好的房地价格降低。的房地价格降低。坐落位置较差的土地会导致建筑设计、坐落位置较差的土地会导致建筑设计、施工和设备均佳的房地价格降低。施工和设备均佳的房地价格降低。例例 某宗房地产，土地面积某宗房地产，土地面积300300m m2 2，建筑面建筑面 积积250250m m2 2，建筑物的外观及设备均已陈旧过建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估计拆除费用为每时，有待拆除重建，估计拆除费用为每m m2 2建筑面积建筑面积300300元，残值每元，残值每m m2 2建筑面积建筑面积5050元。元。则该宗房地产相对于空地的减价额为：则该宗房地产相对于空地的减价额为：减价额减价额=(300-50)=(300-50)250=62500(250=62500(元元)例例 某建筑物建筑面积某建筑物建筑面积50005000m m2 2，占用土地面积占用土地面积为为20002000m m2 2，土地的市场价格为土地的市场价格为15001500元元/m m2 2，建，建筑物重置价格为筑物重置价格为16001600元元/m m2 2。市场上该类房地。市场上该类房地产的正常价格为产的正常价格为18001800元元/m m2 2。则：。则：建筑物的价格建筑物的价格=(18005000-1500200)/5000=(18005000-1500200)/5000 =1200(=1200(元元/m m2 2)即：建筑物的实际价格即：建筑物的实际价格12001200元元/m m2 2，比重，比重置价格置价格16001600元元/m m2 2低低400400元元/m m2 2。为什么？为什么？3.3.适合原理。适合原理。适合原理是以房地产与外部环境是否协调，适合原理是以房地产与外部环境是否协调，来判断是否为最高最佳使用。来判断是否为最高最佳使用。根据土地所处位置的条件和环境，来确定根据土地所处位置的条件和环境，来确定最适合的房地产开发项目。最适合的房地产开发项目。依据依据收益递增递减原理、收益递增递减原理、均衡原理均衡原理和和适合适合原理，即当房地产与外部环境最为协调，原理，即当房地产与外部环境最为协调，同时内部构成要素最为适当的组合时，便同时内部构成要素最为适当的组合时，便达到了达到了最高最佳使用。最高最佳使用。第五节第五节 估价时点原则估价时点原则一、估价时点原则的总体要求：一、估价时点原则的总体要求：房地产估价结果应是估价对象在房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。估价时点时的客观合理价格或价值。估价时点估价时点:年年月月日日二、估价时点原则的具体要求：二、估价时点原则的具体要求：1.1.估价时点是评估房地产价格的所属时间点估价时点是评估房地产价格的所属时间点(一般由委托方确定一般由委托方确定)。2.2.估价是求取估价对象在估价时点的价格。估价是求取估价对象在估价时点的价格。3.3.要注意政策、法规、标准、参数的颁布之要注意政策、法规、标准、参数的颁布之日与估价时点的关系。日与估价时点的关系。三、估价时点的三、估价时点的5 5种情形种情形1.1.估价时点为过去，估价对象为过去状态估价时点为过去，估价对象为过去状态-纠纷类复核估价纠纷类复核估价2.2.估价时点为现在，估价对象为过去状态估价时点为现在，估价对象为过去状态-损害类损失估价损害类损失估价3.3.估价时点为现在，估价对象为现在状态估价时点为现在，估价对象为现在状态-现时类市值评估现时类市值评估4.4.估价时点为现在，估价对象为未来状态估价时点为现在，估价对象为未来状态-期房类估价期房类估价5.5.估价时点为未来，估价对象为未来状态估价时点为未来，估价对象为未来状态-预测类估价）预测类估价）第六节第六节 替代原则替代原则一、替代原则的总体要求：一、替代原则的总体要求：同一供求范围同一供求范围的房地产估价结果不的房地产估价结果不得明显偏离得明显偏离类似房地产类似房地产在同等条件下在同等条件下的正常价格。的正常价格。类似房地产类似房地产：同一供求范围内，在用途、规同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面相模、档次、建筑结构等方面相同或相近的房地产。同或相近的房地产。同一供求范围同一供求范围：价格会相互影响的房地产所价格会相互影响的房地产所处的区域范围。处的区域范围。二、替代原则的具体要求：二、替代原则的具体要求：1.1.相同效用相同效用(收益收益)，应具有相同价格；，应具有相同价格；相近效用相近效用(收益收益)，应具有相近价格。，应具有相近价格。2.2.不同效用不同效用(收益收益)的同类房地产，其价格的同类房地产，其价格应有一个合理的差额。应有一个合理的差额。第七节第七节 谨慎原则谨慎原则n一、谨慎原则的含义一、谨慎原则的含义n谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。二、遵循谨慎原则的原因二、遵循谨慎原则的原因n虽然说只要所担保的债权不超过抵押时抵押物的价值即不违法，但由于需要处分抵押物的时点与抵押估价时点一般相隔较长时间，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押物的价值有可能下跌，其他相关的不确定因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注，所以房地产抵押价值评估除了应遵守房地产估价的一般原则，还应遵守谨慎原则。理解谨慎原则的关键，是要搞清楚“在存在不确定性因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低估时，则应采取导致对房地产抵押价值“低估”的估计。三、谨慎原则的要求三、谨慎原则的要求n房地产抵押估价指导意见针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求：(1)在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。(2)在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。(3)在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。(4)在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。第八节第八节 公平原则公平原则一、公平原则的总体要求：一、公平原则的总体要求：房地产估价人员应站在中立的立场房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。公平合理的价值。二、公平原则的具体要求：二、公平原则的具体要求：1.1.估价人员要有良好的职业道德，要站在估价人员要有良好的职业道德，要站在中的立场上或中的立场上或“换位思考换位思考”。2.2.估价人员要严格执行回避制度。估价人员要严格执行回避制度。3.3.估价人员要有扎实的估价理论知识。估价人员要有扎实的估价理论知识。4.4.估价人员要有丰富的估价实务经验。估价人员要有丰富的估价实务经验。5.5.估价人员要严格遵循估价程序。估价人员要严格遵循估价程序。问题讨论问题讨论1 1 刘刘先先生生于于20002000年年2 2月月1010日日用用5050万万元元购购得得一一间间写写字字间间，同同年年1111月月1 1日日出出租租给给王王先先生生使使用，并签订了用，并签订了5 5年租赁合同。年租赁合同。刘刘先先生生现现因因资资金金原原因因要要将将写写字字间间进进行行转转让让。己己知知与与该该写写字字间间相相关关条条件件相相同同的的空空置置写写字字间间的的现现时时市市场场价价格格为为5858万万元元，因因此此，刘刘先先生生提提出出以以5858万万元元转转让让其其所所有有的的写写字字间间(王王先先生生无无意意购购买买)。试试从从估估价价的的角角度度评评析析刘刘先先生定价的合理性。生定价的合理性。丁某于丁某于19971997年购置了一套三室二厅的商年购置了一套三室二厅的商品住宅，品住宅，19981998年改作餐饮营业用房，并办理年改作餐饮营业用房，并办理了一切相关手续。了一切相关手续。20052005年年2 2月丁某为转让房月丁某为转让房地产而要求评估其现时价值。因当地无类似地产而要求评估其现时价值。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例，故估价人员首先餐饮营业用房的可比实例，故估价人员首先采用收益法估价，估值为采用收益法估价，估值为4040万元。然后，再万元。然后，再将估价对象视作住宅而采用市场比较法估价，将估价对象视作住宅而采用市场比较法估价，估值为估值为5050万元。最后，取两种估价方法所得万元。最后，取两种估价方法所得结果的平均值结果的平均值4545万元作为估价结论。试析这万元作为估价结论。试析这样确定估价结论的正确性。样确定估价结论的正确性。问题讨论问题讨论2 2讨论提示点：讨论提示点：问题问题1:不合理。不合理。房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产价格实质上是房地产权益的价格。刘先生的写字间与空置写字间的权益不同，刘先生的写字间与空置写字间的权益不同，有有不可解除的租约限制。不可解除的租约限制。价格应低于价格应低于58万元（因租约和急于脱手的原因）万元（因租约和急于脱手的原因）问题问题2 2：不正确。不正确。没有遵循没有遵循“最高最佳使用原则最高最佳使用原则”。估价对象作为住宅使用的价格高于作为餐饮营估价对象作为住宅使用的价格高于作为餐饮营业用房的价格，就应按住宅估价，并采用相应业用房的价格，就应按住宅估价，并采用相应的估价结论。的估价结论。