中骏房地产批量精装修与工程渗漏维修、防水管理.pptx

中骏置业福建公司工程装修部中骏置业福建公司工程装修部房地产批量精装修与工程渗漏维修、房地产批量精装修与工程渗漏维修、防水管理防水管理20182018年年5 5月月2424日日 第一议题：房地产批量精装修管理第一章：房地产批量精装修现状分析第二章：批量精装修的设计管理第三章：施工组织与管理 3.1施工管理规划 3.2进度控制 3.3质量管理 3.4文明施工与成品保护第四章：成本与采购管理第五章：验收与保修第六章：总结与展望1、精装修住宅相关的背景（大时代背景下的产物）、精装修住宅相关的背景（大时代背景下的产物）政策推动、企业尝试及市场刚需求三股力量作用从无到有，从试探到过渡，再到目前的市场发展接受，精装房走过了市场的空白期，从客户的完全不认可到逐渐认可，到逐渐成为市场的发展方向，未来无疑将成为市场的一种重要选择。第一章：房地产批量精装修现状分析第一章：房地产批量精装修现状分析1房地产批量精装修现状房地产批量精装修现状分析分析政策推动政策推动:2008年关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知完善扶持政策，推广全装修房。各地要继续贯彻落实关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见（国办发199972号）和商品住宅装修一次到位实施导则（建住房2002190号），制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。2018年2月1日，装配式建筑评价标准正式实施，评价标准中把全装修交付定义为必然选项（我们可以将全装修称之为精装修的阉割版，一点也不为过）绿色建筑、住宅产业化的推动下，“毛坯房”的生存空间逐渐受到挤压。企业尝试企业尝试:2016年，全国土地市场迎来了较大的波动，高地价摘地已经成为了2016年下半年的普遍事件，对于高地价下的楼市，大的开发商为了追求更高的产品溢价，中小型开发商为了追求差异化的产品，要想突破，逐渐都把视线转移到了精装房市场。全装修由于税收因素促使了成本的分摊和降低，同时开发全装修住房提高房地产商的住宅竞争力，促进销售，形成品牌效应。市场刚需市场刚需:据数据统计显示，精装房在全国主要城市楼市产品中所占比重正以每年10%的幅度递增。在短短数年时间内，精装房已占全国住房比例的20%，北京、上海、广州、成都、深圳5大城市的精装修房在所有商品房的平均占比为41，而且增长趋势有增无减。调查显示，目前北京成品住宅占到总量的25%，上海占35%，广州占50%以上。此外，中国商品房的精装交付比例不足20%，远远低于北美、日本的80%，中国的毛坯房在高耗能、高浪费的路上已经举步维艰，已经背离了国内绿色建筑发展的初衷，中国精装房要走高速发展的道路。2、房地产精装修市场发展现状、房地产精装修市场发展现状:精装房精装房配套的部品产品配置情况配套的部品产品配置情况按产品配置率细分，其中建材、卫浴、橱柜、烟灶产品配置率均在95%以上，消毒柜配置率超六成，热水器、新风系统、空调配置率在均超过25%，厨电三件套产品高于两件套产品的配置，热水器产品配置率与去年基本持平，空调、新风系统、净水器配置率提升较快。大部分项目墙面、地面、卫生间和厨房都全部装修交付，小部分项目会在此基础上增加家电部品，实现真正意义的“拎包入住”。批量精装批量精装“精精”策略策略 营销：客户定位精营销：客户定位精“准准”设计：设计管理精设计：设计管理精“细细”成本：成本控制精成本：成本控制精“算算”采购：部品选择精采购：部品选择精“挑挑”施工：施工品质精施工：施工品质精“雕雕”售后：客户服务精售后：客户服务精“心心”趋势总结趋势总结:2017年精装修市场受整体政策影响呈现小幅增长趋势，据奥维云网（AVC）监测数据显示：全年精装修新开盘项目1293个，整体市场规模127.4万套，同比增长9.9%。精装修是未来家装市场的发展方向，无论与地产商合作、还是面对普通住宅用户，部品企业已经将视线瞄向了这块“蛋糕”。一线城市精装修政策出台较早，市场覆盖率较高，目前精装修比例基本实现100%精装修交付，二线城市目前已经成为精装修市场的主力市场，规模最大，另外三、四线城市及其他沿海旅游地区县级市也逐渐加入精装修的队伍，二、三、四线城市逐渐成为精装修市场的主力区域。精装修设计是材料选择和工程施工的依据，设计工作涉及材料品种多、空间上又具有一定的局限性，设计进度和设计质量的优劣对材料选择、施工可行性和工程造价都有决定性的影响。精装修项目开发过程中，应对设计管理工作认真对待，在设计过程阶段对设计工作全面控制，施工阶段加强沟通，确保设计进度和设计质量。1、房地产精装修设计全过程细化管理2、精装修设计战略合作单位的选择第第二二章：批量精装修的设计管理章：批量精装修的设计管理1批量批量精装精装修的设计管理修的设计管理1、设计、设计细化管理设计涉及的内容很多，应当编制全装修设计管理手册设计供方选用：根据项目定位选择合适的设计单位；必须拥有精装修设计经验；有酒店设计经验的优先考虑；尽早确定设计单位。标准化的图纸目录和审核管理：有无变异户型、审图要点案例经验传承：设计缺陷手册，傻瓜式的设计缺陷预防表他山之石：松下圣一装修公司、SI体系(工业化内装饰面支撑结构)12简单与精细化简单与精细化装饰形式、空间组织、装修选材、色彩搭配宜简单。精装修住宅硬装部分切忌琐碎、繁复，应为客户留有余地。厨房、卫生间是精装修的重点，橱柜一次装修到位，厅房除入墙式衣柜、鞋柜及固定的墙面、地面、天花外，其他家私均考虑活动式，由客户自购；施工节点、成品化部件、功能细节应科学、人性化，关注细致。厨房橱柜内外配件及挂件、卫生间基本五金配件及厅房内固定家具的五金配件等应安装一次到位，以体现专业精细度一致性与弹性一致性与弹性同档次套型，装修标准应一致，主要体现在选材选型选配件方面要一致。13当同档次套型中空间存在差异，较难协调一致时，基本配置需保证，个别户型无法实现的可对基本配置以外作调整修改以作平衡，基本配置标准不应修改。如放微波炉、强弱电箱位置等实用性高、适应性强实用性高、适应性强功能性和实用性是硬装的基本核心思想，每一处设计应是基于实际生活需要的，充分考虑生活习惯和行为心理、符合人体工学原理；硬装的选材、选型应遵循中性化的导向，以适应客户任何风格定位的软饰及配饰；提高成品化比例和访工厂化加工比例，便于批量操作提高成品化比例和访工厂化加工比例，便于批量操作 尽量选用成品化的部件，如：成品门及门套、橱柜、淋浴隔断等，以便于批量采购及统一施工管理；节点构造简单化、尺寸标准化，便于现场集中开料、集中加工和工人手工操作，保证品质。14l设计全过程精细化管理设计全过程精细化管理建筑户型优化建筑户型优化设计设计部品精细部品精细化设计化设计建筑设计、户型优化设计、室内设计、部品设计、收纳功能设建筑设计、户型优化设计、室内设计、部品设计、收纳功能设计、设备设计、软装设计必需系统进行一体化考虑计、设备设计、软装设计必需系统进行一体化考虑n部品及功能设计部品及功能设计各收纳空间客户需求分析的原理各收纳空间客户需求分析的原理有鞋柜放鞋子临时摆放物品（如包，钥匙等）鞋柜有大小不同的区格存放杂物,雨伞,运动用品能照镜子能坐着穿鞋子必要需求弹性需求必要性依次增强魅力性依次增强需要为客人预留34双鞋子的放置空间弱式需求无可用性依次降低惊喜需求折叠穿鞋椅玄关至少能容纳30双鞋子玄关能临时摆放钥匙、包和餐厅临时物品等，理想的摆放方式放在鞋柜台面有老人或者小孩的家庭对坐着穿鞋子要求高n部品及功能设计部品及功能设计必要性依次增强魅力性依次增强摘菜、洗菜、切菜和炒菜操作顺手地柜好放东西，容易放取吊柜好放东西，容易放取强力排烟机双眼煤气罩锅罐,盘碗,刀叉独立收纳尽可能多的储藏空间双水槽留微波炉,电饭煲摆放位米箱(防潮,防蛀)消毒碗柜插座带有开关两个水龙头，其中一个带有净水器,一个可伸缩龙头大水槽,水槽上有个滤水的支架洗碗机弱式需求垃圾桶放在地柜垃圾处理器可用性依次降低必要需求弹性需求惊喜需求电视、临时坐椅垃圾桶放在比较隐蔽的地上，使用方便，清洁也方便大操作台魅力足调味品、刀具等放台面，还能放3-4个盘子厨房：顺手更重要，整洁在其次n部品及功能设计部品及功能设计必要性依次增强魅力性依次增强干湿分区淋浴区设浴品摆放洗涑用品收纳尽可能多的储藏空间洗涤用品收纳高电源位洗盆收纳毛巾、衣物挂放双手纸盒两个淋浴龙头，其中一个手柄式大水盆报刊架，坐便旁置物台弱式需求淋浴间设置淋浴坐位可用性依次降低必要需求弹性需求惊喜需求音乐影视播放最好置于盆柜上方设置镜柜便于拿放。卫生间：干净易于清洁置于盆柜下方n部品及功能设计部品及功能设计必要性依次增强魅力性依次增强男女分区季节分区衣裤收纳收纳格抽屉拉蓝高格带锁抽屉领带格照明灯包具、帽子收纳穿衣镜、升降衣架弱式需求饰品屉可用性依次降低必要需求弹性需求惊喜需求保险柜可设2-3个收纳内衣裤，袜子主卧：衣柜强大收纳毛制衣物收纳被褥，行李箱收纳文件、证件收纳n部品及功能设计部品及功能设计精装功能设计分析精装功能设计分析玄关玄关1客厅餐厅客厅餐厅2卧室书房卧室书房3厨房厨房4家政阳台家政阳台5主卫生间主卫生间6次卫生间次卫生间7 精装设计的图纸叠加与分解精装设计的图纸叠加与分解第22页/共132页 如何选择精装战略合作单位如何选择精装战略合作单位精装研发单位:系统性、团队配置、过往案例精装设计单位:户型优化能力、成本意识、批量执行意识、最优意识部品供应单位：品牌影响力、原有合作伙伴、市场占有率施工总包单位：实操能力、管理评估（B-B-C）否则会出现诸多问题1、精装部品无法深化下去2、成本分配不合理或超出太多3、设计没考虑批量执行4、没考虑采购体系实际情况。n精装研发与设计精装研发与设计精装修设计介入时间精装修设计介入时间精装修设计最好能够在规划设计阶段户型设计中前期开始介入，以便从精装修的角度对户型设计进行优化；但同时应注意的是精装修设计单位配合时间段较长，且受后续规划报建、消防和施工图报建等因素影响会产生一定的户型修改，由此引起的精装修设计变更的工作量会大大增加。精装修设计单位与土建施工图设计单位的配合精装修设计单位与土建施工图设计单位的配合 土建施工图设计阶段，施工图设计单位应根据规划设计单位提供的经精装修设计单位优化并确定的含有室内水电接驳点位的条件图和与土建交接部位的收口做法及相关尺寸关系图，开展施工图设计工作。期间施工图设计单位和精装修设计单位需紧密配合，进行几轮互为条件的图纸审核和修改设计工作，最终在施工图中应明确精装修部分水电系统图，并按照精装修实施标准确定开关插座位置、给水和排水点位等水、机、电内容。234、出图要求和出图标准、出图要求和出图标准(1)、总包施工图和精装修施工图一般是由不同设计单位实施的，建议在总包施工图的建筑做法中将相关地面、墙面和顶棚的建筑做法标至精装修完成面，以便总包单位、各分包单位、监理单位了解今后精装修做法，并有利于共同参与前期图纸审核工作，只要在合约招标阶段明确总包单位的实施范围和界面即可。需要强调的是，总包施工图中机电点位一定要与精装修图严格对应，以便总包单位一次实施到位。厨房、卫生间开关插座位置需与墙面排砖图和橱柜统筹考虑（2）、对于精装修施工图需要按照楼栋为单位出齐该楼栋每个户型的精装修图，而不能仅按照项目户型出图，否则将对合约招标和施工管理带极大的不便。24 总结：总结：精装设计指导原则精装设计指导原则一体化原则一体化原则-建筑、室内、设备、部品系统设计可控性原则可控性原则-成本、施工工艺、供应体系、品质可控精细化原则精细化原则-营销分析、设计管理精细化功能性原则功能性原则-功能分析与设计效果完美结合一致性原则一致性原则-标准化施工与管理工厂化原则工厂化原则-做到工厂化施工管理，尽量避免现场手工作业环保性原则环保性原则-用材用料及施工工艺确保室内环保指标达标n精装研发与设计精装研发与设计精装修设计的主要指导原则精装修设计的主要指导原则 （1）、提前介入的原则（2）、深度、多层次预防设计缺陷的原则（3）、首先考虑客户显著需求的原则。强调人性化、大众化设计，避免个性化设计；强调通用性功能，避免特殊性功能；强调固品材料，避免特性材料；强调恰当的简单化，便于大面积统一复制施工一、精装房研发与设计研发阶段客户需求调研装修标准测试项目实现阶段成交客户反馈未成交客户反馈入住阶段3个月居住反馈1年居住反馈1、研发是研究如何满足客户需求的过程；、研发是研究如何满足客户需求的过程；2、就是成本控制的过程；、就是成本控制的过程；3、研发的成果可以批量复制、为多项目打下基础；、研发的成果可以批量复制、为多项目打下基础；4、是工程质量保证的前提。、是工程质量保证的前提。根本思想根本思想:客户导向贯穿产品研发的始终客户导向贯穿产品研发的始终-设计成功与否，不在于设计成功与否，不在于给客户提供了多少种菜单式的选择，不在于高档材料的堆砌，不在于多给客户提供了多少种菜单式的选择，不在于高档材料的堆砌，不在于多么有风格个性的设计，而在于对客户需求的准确把握么有风格个性的设计，而在于对客户需求的准确把握。第三章：批量精装修的施工组织与管理第三章：批量精装修的施工组织与管理3.1施工管理规划3.2进度管理3.3质量管理3.4文明施工与成品保护 一体化管理的范例 1 管理体系管理体系3.1施工管理规划（1）对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。特别是那些前期设计没有考虑全面家具解决设计方案的项目。（2）如果所装修的样板房是交楼标准，那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正，将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾，甚至造成巨额的直接经济损失。（交房样板房必须严格正确和高度标准化，多部门参与最终的认可）交楼标准样板房制作的重要性 2 建立样板间1、工程样板间2、成品、样品样板间3、交楼标准样板间（重要）精装修住宅的施工要注意处理的好几个问题1、做好标段划分，严格管理施工单位的招标工作；2、做好原施工图与装修设计的技术对接；3、协调好主体施工单位和装修施工单位的工作关系，合理安排工序；4、明确主体施工单位与装修施工单位的工作范围和责任分工；5、要做好主体施工单位与装修施工单位各自的成品保护协调工作；6、做好精装修住宅的验收与整改工作；（施工中工序过程验收、装修单位自检，工程、销售、物业多部门的验收、业主开放日，业主最后收楼验收）3 重点任务阶段施工方主要工作内容建设方、监理主要工作内容准备阶段与建设方与监理沟通，排除设计问题，队伍组织，场地移交，材料采购，办公准备解决系统性的设计问题督促总包完成整改和移交统一不同施工单位之间的管理模式甲购物资采购准备工作无需移交的施工阶段泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱柜框架施工，门框底框施工建设方分包单位进场准备按照规范检查施工质量甲供材料及时供应到现场需要移交的施工阶段木门门扇安装，卫生洁具安装橱柜面板安装，五金配件安装木地板安装督促甲定分包分包服从管理按照规范检查施工质量整改、验收和移交地毯式检查整改，配合业主开放日甲方监理检查，分户验收，入伙移交等工作督促施工单位自检，组织监理及甲方自身组织检查，组织业主开放日，配合模拟验收，督促检查竣工资料组织验收，组织各单位、部门共同搞好总结 4 精装修施工流程的四个阶段精装修施工管理内容涉及面广，工序复杂，应注意划分施工段落。第一第一阶段：准备阶段的工作内容阶段：准备阶段的工作内容1、精装修施工合同的签订；2、施工单位进场，临时设施搭建；3、图纸会审；4、确定施工组织计划（施工组织设计报审）；5、详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）；6、与总包方开始移交场地及工作面。水电打压测试；7、橱柜、木门、地板专业开始进场量尺寸；8、土建施工方对发现的问题进行整改；场地移交时界面参考：1、冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。2、强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，开关插座不要装。3、顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。4、墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。5、地面：不要找平！保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！阳台上如果贴砖，也不要找平！6、防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单位做完填充层及上层防水。7、保温层：先施工完毕。8、铝合金：施工完毕，做水密性试验，一般交接时不撕掉保护膜。注意：窗外侧的成品质量由土建总包负责，门两侧和窗内侧的成品保护由装修土建负责（交接时如有部分膜破损，破损部位交接时记录清楚，该处由土建总包负责）第一第一阶段：准备阶段的工作内容阶段：准备阶段的工作内容1、土建单位拒绝整改，对进度影响质量影响很大，甲方及监理应强力介入场地移交。（注意以下2点内容）l与土建进行场地移交的程序；l场地移交时可能发现的质量问题；2、处理移交拖延的策略。必须土建单位处理的质量问题：裂缝、渗漏、严重的大小头和不平整；可以由装饰单位有偿处理的质量问题；第一第一阶段：准备阶段的工作内容阶段：准备阶段的工作内容场地移交的注意事项土建施工管理应引起高度的认识：l土建的质量通病不肯能通过装修进行遮盖、蒙混过关！l相反，土建的质量通病会在装修时毫不保留的暴露出来！l确保装修质量的基础在于土建施工！1、开工报告及正式开工；2、泥水工作业、水电预埋调整；3、轻钢龙骨吊顶基层作业；4、乳胶漆刮腻子及底漆；5、地砖、墙砖、门槛石、窗台石及其他石材铺贴；6、木门单位开始施工，门框安装；7、公共部分泥水工作开始；（公共楼梯地砖等）8、墙砖完成后的橱柜安装开始；9、乳胶漆第一遍施工开始；第二第二阶段：无须移交阶段的工作阶段：无须移交阶段的工作1、入户门安装上锁；2、空调安装、煤气安装、弱电系统安装进场；3、卫生间洁具进场安装；4、镜子安装；5、卫生间、厨房五金件的安装；6、木地板进场安装；7、最后一遍乳胶漆；第三第三阶段：必须移交阶段的工作阶段：必须移交阶段的工作1、当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。2、这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。3、要注重各个项目的移交质量，包括在成品保护方面的要求。要求按照各个专业的验收标准进行严格的移交。4、这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。第三第三阶段：必须移交阶段的工作阶段：必须移交阶段的工作施工要点：1、施工单位地毯式检查，包括打压试水、电气线路等；2、甲方、监理组织的每套大检查，包括公共部分的检查；3、小业主开放日的检查；4、根据客户反馈的意见整改；5、竣工验收；6、入伙收楼及进一步的整改；7、竣工结算；8、保修服务；第四第四阶段：整改、验收移交阶段阶段：整改、验收移交阶段1、因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。2、蓄水试验实际上需进行三次：一是结构裸露状态下与土建的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。3、业主组织的地毯式检查：考虑到是实施精装修交楼，有必要组织此工作。业主开放日及其随后的整改，对降低投诉大有好处。开放时间：3天（特别建议环节）4、入伙及随后的整改：无论是建设方还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。5、入伙时，建设方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。6、保修阶段可以通过良好的服务提高业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢。第四第四阶段：整改、验收移交阶段阶段：整改、验收移交阶段施工要点：1、项目发展整体计划；2、装修与主体工程之间的衔接计划；3、主体工程与装修工程的并行计划；4、批量装修的总进度计划；5、单栋的施工计划；6、单套的施工计划；7、以周为单位的施工计划；8、以日为单位的施工计划；进度管理涉及的计划内容：3.2进度管理1、设计动态表格，掌握宏观进度；2、设计控制移交进度；3、提高管理班子的执行力；4、对影响进度的各种因素要有预案；5、制定整改验收阶段的应急措施；方法1控制措施计划管理的方法1、场地移交，交叉作业时工作面得提供；2、甲供材料的供应，其他分包项目进展；3、泥水工作进度；4、通水、通电的时间；5、阶段性整改与全面整改的时间、力度；6、平面分布对管理效率的影响；7、垂直运输；例如：（垂直运输的制约）水泥砂 约3趟油漆等 约1趟门 约2趟砖 约2趟柜子 约1趟卫生洁具 约1趟木地板 约1趟 约1趟 11趟（每户）假定三部电梯每日12小时负责运输，每次10分钟。则物资运输时间：运输时间5001110/60/12/3=25.5天 2 影响关键因素1、开工前的准备阶段开工前的准备阶段：不宜超过21天，否则意味着和土建之间的移交出现一些问题。2、泥水完泥水完工：自开工之日起，不超过50天。3、乳胶漆乳胶漆：从开始就进场，第55天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第90天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。4、门槛石门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此不能太晚。5、木门套安装木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。6、门扇、门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。7、卫生洁具卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第80天左右装完。8、五金件五金件：第85天完工。9、内部整改开始内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。10、监理、甲方的检查和整改组织监理、甲方的检查和整改组织：可与施工单位内部整改同步进行。甲方、监理提前介入整改是十分必要的。11、业主开放业主开放：第90100天左右比较合适。3 里程碑节点住宅精装修劳动力分析：住宅精装修劳动力分析：1、某些地区批量精装修工程的管理已经相当成熟，主要瓶颈不在于管理管理技术和管理人员数量，而主要取决于劳动力供应。2、全国的劳动力供应都比较紧张，这是一个严峻的事实。作为建设单位来说。以下措施稳定优秀施工队伍值得考虑：标段大小要合适。标段大小要合适。标段太小队伍不感兴趣，太大的话管理容易失控。因为对于成熟的装修公司来说，200600套作为一个标段是合适的选择。施工现场要保持施工单位任务的连续性施工现场要保持施工单位任务的连续性。避免恶性价格竞争对于刚起步的房地产公司选择规范、专业的装修公司，还可以在对方身上学到经验。4人力资源室内环境污染渗漏裂缝木门水电木地板乳胶漆墙纸泥水工程木作工程衣柜橱柜1 常见质量投诉3.3质量管理如何做好精装修住宅施工前的全员培训？1、精装修全员培训的重要性 施工特点的认知、了解与土建施工的区别，掌握多工种、多单位施工配合的特点，如何提高项目整体施工进度等。2、培训对象构成甲方、监理、施工单位现场管理人员、现场施工专业组班长、专业技术工人、现场普通工人、部品供应商及分包施工人员、保安员、清洁工等。3、主要培训内容（1）、依据各作业指导书、导则、指引内容；（2）、施工工艺、流程、施工计划；（3）、施工管理规定；（现场规定、成品保护、安全施工、防火防盗等）（4）、专业施工技术标准、质量标准；（5）、文明施工，安全管理；利用图片进行培训教育2 施工前的全员培训核心工作：1、根据精装修专业的特点，各类作业指导书对精装修实施的管理作用非常大！精装修实施前应有较完善的各类指导书、导则、指引类的技术性支持文件，前提是内容能起实际的指导指引作用。2、根据项目的特点，熟悉掌握精装修项目的质量控制重点。（必须掌握）3 作业指导书核心工作：3、严格按精细化管理检查内容执行。4、表格式质量检查的运用。精装修施工质量执行的标准：精装修施工质量执行的标准：GB50209-2002建筑地面工程施工质最验收规范；GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范；GB50242-2002建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范；GB50243-2002通风与空调工程施工质量验收规范；GB50300-2001建筑工程施工质量验收统一标准；GB50303-2002建筑电气工程施工质量验收规范；GB50327-2001住宅装饰装修工程施工规范等国家标准；各地政府发布的分户验收标准；实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同；实用的检验标准是菜单式问题清单；4 执行的标准1、过程中进行实测实量；2、质量问题按口径分类；3、按阶段分类 按照原因分类 按建筑部品分类 按照责任单位分类；4、编制标准化问题清单；5、重点问题要重点分析；6、增大对土建精度的要求；7、提升对施工工艺精度的要求；5 质量管理方法实施数字化的质量管理实施数字化的质量管理6 通病防治裂缝裂缝抹灰裂缝与施工过程控制关系极大。只要认真管理，裂缝可以大为减少墙砖空鼓问题墙砖空鼓问题:1 1、验收规范不允许墙砖出现空鼓，代价是必须逐块检查，发现即打掉重来。防治措施如下：（1）基层强度要足够。尤其是混合砂浆抹灰的墙面，如果在土建施工时严重失水，必定造成混合砂浆强度极低，贴砖后非常容易出现严重的空鼓。基层含水率要适中。贴砖前一天淋水，正式贴砖前再次湿润墙面。如果是轻质砌块，则因为其吸水极其厉害，必须长时间洒水养护，否则必定空鼓无疑。（2）墙砖要泡水2小时以上。因为现在瓷砖质量普遍较好，吸水率比规范允许的程度低很很多，工人凭经验觉得不泡水也可以，实际上对空鼓是有影响的。（3）采用二次成活法。大墙砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试贴，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。2、门边、门头位置尤其要防止空鼓。3、在不同墙体材料交接部位，一定要用钢丝网加强，否则该部位发生相对位移时也容易造成空鼓。4、瓷砖踢脚线常常空鼓，原因之一是腻子刮得太低，应避免。墙砖墙砖空鼓空鼓渗漏渗漏厨房卫生间漏水：厨房卫生间漏水：1、防水层施工的质量保证，防水层由谁负责施工？（讨论）2、施工时防水成品保护问题；地砖空鼓：规范对地砖的空鼓相对稍微宽松，但是标准仍然为不允许出现空鼓。砖越大越容易空鼓，这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关。为尽量减少空鼓，建议的措施如下：（1）铺贴前楼面板要湿润；（2）干铺砂浆配合比约1：4，要均匀地铺在楼板上；（3）采用二次成活法。地砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试铺，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次铺贴，这个方法对防止空鼓贡献很大；（4）铺完之后24小时以上严禁上人，采取养护措施对防止空鼓大为有利；地砖空鼓地砖空鼓1、要严格控制木材含水率，有关平衡含水率的知识，许多人可能理解有错误。2、因此尽量减少木材使用范围，能用轻钢龙骨石膏板代替的吊顶可尽量替换木制结构。3、“回”字形天花的四个角，胶合板不宜在此附近断开，而是在四个角整块夹板做成L形完成角部的过度，可以大幅度地降低此处出现裂缝的可能性。4、木材与木材接缝处做成V字形凹缝，用环氧树脂加锯末填充，打磨，封牛皮纸，然后再进行表面油漆工艺。此法比较可靠，但是很费功夫。不宜用无纺布代替牛皮纸，因为无纺布弹性大，起不到绷紧的作用。5、尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触，很容易出现裂缝。6、妥善地安排施工工序，尽量减少木材受潮可能性。7、木制背景墙制作时，必须对墙面进行防潮处理。某些木材更容易受潮，最好避免。建议有油漆的木制作采用工厂化施工。木制作裂缝及油漆质量不佳木制作裂缝及油漆质量不佳1、外窗渗漏；2、烟道渗漏；3、外墙及屋面渗漏；4、给排水管道渗漏；与总包施工单位有关的质量通病与总包施工单位有关的质量通病1、基层的处理；水泥砂浆基层、石膏板基层、木夹板基层2、腻子的质量；3、涂料的质量及施工工艺的保障；公共电梯间天花乳胶漆、涂料的质量通病乳胶漆、涂料的质量通病乳胶漆、涂料的质量通病乳胶漆、涂料的质量通病石膏板基层的天花1.洞口移交，砌体洞口应做抹成标准形状的窗套；2.临时固定窗框，螺钉固定，深度40-50mm；3.素水泥浆刷面；4.砂浆塞缝，充分密实；5.木砖部位塞缝，充分密实；6.塞缝部位刷素水泥浆；7.聚合物水泥基复合涂膜；8.外墙抹灰收口；（向外墙卷，接槎远离窗框）9.贴外墙砖；10.DC793填缝；指定班组，责任到人逐一记录，旁站管理外窗渗漏的改进节点外窗渗漏的改进节点门窗渗水门窗渗水卫生间反边渗水卫生间反边渗水1、损耗比定额规定大得多。2、瓷砖的供货要保证同一型号、同一规格、同一批次、同一色号。由于一开始很难完全准确地计算瓷砖用量，在与供货商谈判时，应在合同中写明，至少保有供货总量的10以上作为备用，而且允许超过的部分退货。此外，如果可能出现色差问题时，要求厂家提前知会，这样可以做到预留部分瓷砖作为整改备用，尽量避免同一房间内出现色差。3、预留2瓷砖用于维修。墙砖、地砖色差墙砖、地砖色差吊顶不平变形、开裂吊顶不平变形、开裂1、吊点及挂件节点出现虚假受力情况；2、龙骨与板缝位置不正确，或者龙骨刚度、数量不足；3、石膏板钉钉位置、间距不正确；4、缝隙位置胶带、填充腻子施工工艺方法不正确；乳胶漆观感不佳乳胶漆观感不佳1、乳胶漆是细活，工价不同，投入的工时不同，效果差异明显。2、延长乳胶漆的作业时间，保证慢功出细活。3、尽量减少其它工序对乳胶漆的影响。这是非常重要的一点。4、工艺方法的选择：施工方法可以是刷、喷、滚涂。5、阴阳角不顺直。强烈建议在刮该部位腻子的时候，先用白水泥打底。6、用铝合金刮尺结合刮板将其刮平，阳角质量可立刻得到大幅度改观。透底流坠起粉慢干回粘发霉返锈变色和褪色起泡墙根返潮墙根返潮砌筑使用的材料直接相关，采用彩色涂料时更加明显。1、铝扣板天花露缝：采用咬合式断面，选用较厚的产品，灯具一次安装就位。2、石材空鼓：大面积的石材窗台板非常容易空鼓，补救的办法是贴好后连续养护。3、木地板空鼓：地面砂浆找平层强烈建议由装修单位集中施工！4、五金件安装时破坏墙面瓷砖：用优质的玻璃钻头可以减少破坏的可能性。5、快交工时发现管道渗漏：（1）移交时一定要打压！最好先通水！一进场就将冷热水管对接起来，这样就可以同时试验冷热水管是否渗漏。如果没有通水，那就没有办法，只能寄希望于打压的质量了；（2）施工过程中的损坏也不在少数；（3）有几种情况容易损坏管道：一是贴卫生间墙面靠下的第二块墙砖时，固定用钉子容易钉破水管；二是洗脸台的角钢架安装时容易打破水管，建议采用扁的支架，不要做成三角斜撑；三是楼面暗藏管道一定要标记范围；四是木踢脚线施工时，因为各种标记已经被遮掩，很容易钉破水管，要特别注意；6、跳闸或者相序错误（1）不要太相信土建单位的细心，相序很可能是错误的，一定要逐根检查；（2）除了正式测试外，开关插座还必须较长时间通电试验，排除质量故障；其它问题其它问题7 质量缺陷统计1、按照阶段分类：施工阶段发现的质量问题；入伙移交时发现的质量问题；入伙6个月内发现的质量问题；入伙6个月后发现的质量问题。2、按照问题原因分类设计缺陷；材料缺陷；施工缺陷；使用不当；服务不好。3、按照建筑部品分类建筑结构部品；门窗部品；装饰装修部品；建筑电气部品；给排水及通风空调部品；栏杆部品。4、按照责任单位分类文明施工的内涵是什么？p文明施工首先是一种有序的组织方式，然后才表现为某些技术手段。p有序组织的基础是计划。p计划的内在又在于协调。所谓协调，就是合理调度资源，减少资源之间及资源内部的冲突；协调的基本方法是使各工序“在空间上分离，在时间上错开”；4.4.1 意义与原则3.4文明施工与成品保护安全文明施工制度 基本原则基本原则谁施工谁保护，合同条款中要详尽约定相关内容；保护应遵循先检查后保护的原则；保护应遵循持续保护原则；部品部品入户门、室内门责任方责任方木门安装单位（房门钥匙移交后由装修单位负责）标准做标准做法法成套木门出厂时已做好门扇内外三层保护（薄膜+苯板+静电膜）；门扇安装过程中应避免损伤保护膜，确保保护膜完整、无裸露；锁、猫眼和防盗链在入伙前才安装，防止其碰伤木门木门门套阳角用3厘夹板做护角保护，高度不小于1.5m保洁要保洁要求求严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。不得用金属工具铲擦门扇表面，防止表面产生划痕，用干布擦拭灰尘即可。部品部品木地板责任方责任方地板安装单位负责保护材料的铺设，装修单位负责维护。标准做标准做法法地板施工单位自检无安装质量问题、并经监理单位验收合格后，由地板施工单位将地板表面打扫干净，满铺地板防潮保护膜。周边和衔接部位用胶带纸封闭；保洁要保洁要求求地板表面保洁时不宜用湿拖把，禁止使用铲刀、美工刀等铲刮；应先用地板专用拖把把灰尘清除，然后用湿布擦除即可。忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板，防止产生化学反应，损伤油漆表面部品部品地砖责任方责任方装修单位标准做标准做法法地砖铺贴完成后及时清除地砖表面泥浆及垃圾，待表面干爽后用专用填缝剂将拼缝填满、擦顺。清洁完毕，用适宜尺寸的干净彩条布满铺在地砖表面上，必须确保完全覆盖。在彩条布交接处及转角处，需用胶带固定。保洁要保洁要求求在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂、易退色的干净棉布（回丝）等擦拭表面。应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不能用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主。部品部品橱柜责任方责任方橱柜安装单位负责材料铺设，装修单位负责维护。标准做标准做法法橱柜安装完成、将台面污染清除后即时用防潮膜满铺保护，周边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固。保洁要保洁要求求不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。部品部品浴缸责任方责任方装修单位标准做法标准做法浴缸的五金配件（下水地漏盖、花洒等）一般在移交验收前一周安装，过早安装会给产品保护和防盗带来不便；浴缸安装结束、验收合格后方可进行下道工序施工（如瓷砖收边、浴缸保护）。采用浴缸进场报装所有的细木工板覆盖在浴缸上面，周边用美纹纸和瓷砖粘贴牢固。保洁要求保洁要求不得使用酸、强碱性等清洗剂，避免使用坚硬粗糙材料直接接触浴缸铀质表面，以免产生划痕，应用干净棉布湿润后轻轻擦拭。部品部品洗手台盆责任方责任方装修单位标准做法标准做法台盆安装完成、将台面污染清除后即时用防潮膜满铺保护，周边用美术纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固。保洁要求保洁要求不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。部品部品马桶责任方责任方装修单位标准做法标准做法注意保留原包装物，安装完成后用原包装直接包裹马桶，不得在保护纸壳上面堆放材料，或把保护纸壳移作他用。保洁要求保洁要求不得用铲刀、钢丝球等铲擦马桶。不得使用腐蚀性清洁剂，用清水湿润的干净棉布轻擦即可。部品部品窗台石材责任方责任方装修单位标准做法标准做法验收合格后，仔细清理大理石表面、拼缝及拼角部位的垃圾杂物，之后用干净棉布清除表面灰尘。清洁完毕，用适宜尺寸的成品瓦楞纸板折成L型，覆盖在大理石窗台表面，覆盖时必须确保大理石完全被包覆。在纸板交接处及转角处，需用胶带固定。保洁要求保洁要求在大理石产品清洁时禁用有腐蚀性的清洁剂、易退色的干净棉布（回丝）等擦拭表面。应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不能用铲刀、钢丝球等工具在表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主。部品部品浴室镜子责任方责任方装修单位标准做标准做法法安装完成后，进行清洁，然后用泡沫板或纸板护膜满贴保护