房地产销售-基础专业知识1.ppt

1 1房地产基本概念2 2土地及地产知识概要4 4房地产销售相关知识3 3住宅建筑工程概论第一节：房地产基本概念1、房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权2、房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。3、地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。第一节：房地产基本概念4、房地产业以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。5、房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。第一节：房地产基本概念6、房地产市场分类一级市场政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）第一节：房地产基本概念7、房地产价格 房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土 地价值和房屋价值的货币表现形式。楼板价-“楼板价”是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值，按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后，对外转让的价款。这个转让价格不包括房产的建筑工程造价，仅仅是土地的价值体现在要建造的房产建筑面积上的一种形式。简单地说，就是土地价格除以楼层数目的结果。第二节：土地及地产知识概要1、土地分类按所有制分：国有土地和集体土地国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第二节：土地及地产知识概要2、我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。第二节：土地及地产知识概要3、国有土地 城市用地可以分为九类：1、居住用地 2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地 4、仓储用地 5、对外交通用地 6、道路广场用地 7、市政公用设施用地 8、绿化用地 9、特殊用地第二节：土地及地产知识概要4、国有土地使用权的取得方式 国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。第二节：土地及地产知识概要2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。第二节：土地及地产知识概要5、土地分类 按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。第二节：土地及地产知识概要6、土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地70年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用地40年；5、综合或者其他用地50年。另外，加油站、加气站用地为20年。注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同书，其土地使用年限按国家规定执行。7、房屋的分类按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑第三节：房屋建筑工程概论8、住宅的种类住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、别墅等。按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：一般是1-3层建筑物。多层：多层房屋一般为4-6层。小高层：一般把7层至11层的建筑称为“小高层”。高层：11层以上30层以下。超高层：30层以上。第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论9、住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构第三节：房屋建筑工程概论10、商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅 砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在6层以下。第三节：房屋建筑工程概论2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。（剪刀墙结构：剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力。钢筋混凝土墙板能承受竖向和水平力，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内装修。剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。）第三节：房屋建筑工程概论3、住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。4、住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。第三节：房屋建筑工程概论5、住宅的进深：通常指房间长度。6、住宅的开间：通常指房间宽度。*进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。*房间进深16.5米房间开间8.8米*卧室进深6米卧室开间4.4米*客厅进深6.5米客厅开间8.8米第三节：房屋建筑工程概论11、按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、酒店公寓式住宅：一般大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。3、复式住宅：复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋高，用室内楼梯联系上下。4、跃层式住宅：跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。5、花园洋房式住宅6、小户型住宅第三节：房屋建筑工程概论12、住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房第三节：房屋建筑工程概论 销售前“五证“五证”包括建设用地规划许可证建筑工程规划许可证国有土地使用证建设工程施工许可证商品房预(销)售许可证。交房前“两书”三表“三表”:竣工验收备案表、房屋实测面积表、住宅工程质量分户验收表。“两书”：商品房质量保证书、商品房使用说明书。13、商品房销售及交房必须具备的条件第四节：房地产销售相关知识1、商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种。取得商品房预售条件：1、工程进度方面，七层以下的商品房项目，已完成结构工程并封顶。七层以上的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程。投入资金方面，已达工程预算投资总额的25（不含地价款），并经注册会计师验资。2、向区（县）级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。3、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报区（县）级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。第四节：房地产销售相关知识1、产权房：所谓产权房，是指产权人对房屋拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。2、房屋产权分类：第四节：房地产销售相关知识3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。第四节：房地产销售相关知识8、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。9、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了房屋所有权证的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看房屋所有权证，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。第四节：房地产销售相关知识10、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。11、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。12、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。第四节：房地产销售相关知识3、销售专业术语价格篇：1、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据合同法相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。2、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。第四节：房地产销售相关知识4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。第四节：房地产销售相关知识4、销售专业术语面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积第四节：房地产销售相关知识2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。l套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积第四节：房地产销售相关知识3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和。2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3)、不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。第四节：房地产销售相关知识 4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。第四节：房地产销售相关知识 5、套内阳台建筑面积：按照建筑面积计算规则的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。第四节：房地产销售相关知识6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。第四节：房地产销售相关知识 5、销售专业术语规划篇：容积率：容积率一般是由政府在土地拍卖、转让等方式的时候规定的,容积率=地上总建筑面积规划用地面积绿地率：是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，但需要明确的是并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿地率=绿地面积总占地面积100%绿化率：是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。第四节：房地产销售相关知识6、一手房产权证办理交易税费种类：办理产权证交易税费事项项目税费收费标准收费单位承担方办理房产证产权登记费80元/套产权交易中心买方契税合同总价：住宅1%-3%商业3%财政局买方平方税合同面积：2.5元/地税局买方房屋维修基金合同面积：25.9元/房地局买方印花税合同总价：住宅0.03%商业0.05%产权交易中心买方（注：税费项目标准应按当地房地交易中心政策执行）