第六章 不动产的价值和价格.ppt

第六章第六章 不动产的价值和价格不动产的价值和价格Contents不不动产价格学价格学说不不动产价值价值与价格与价格不动产价值不动产价值评估评估政府对不动产价格的管控政府对不动产价格的管控一、不动产价格学说一、不动产价格学说（一）（一）劳动价价值论（二）效用价（二）效用价值论（三）供需价格（三）供需价格论劳动价值论劳动价值论u以私有制为基础的商品经济的基本矛盾以私有制为基础的商品经济的基本矛盾u商品经济产生的历史条件商品经济产生的历史条件u商品的二因素和生产商品的劳动的二重性商品的二因素和生产商品的劳动的二重性u价值量的决定价值量的决定u价值形式的发展与货币的产生价值形式的发展与货币的产生u价值规律及其作用价值规律及其作用（一）（一）劳动价价值论1、商品经济产生的历史条件商品经济产生的历史条件 商品商品经济不是从来就有的，而是在一定不是从来就有的，而是在一定历史条件史条件下，作下，作为自然自然经济的的对立物而立物而产生和生和发展起来的。展起来的。自然自然经济是一种以自是一种以自给自足自足为特征的特征的经济形式，是形式，是原始社会、奴隶社会和封建社会的基本原始社会、奴隶社会和封建社会的基本经济形式。形式。商品经济是以交换为目的而进行生产的经济形式。商品经济得以产生的历史条件有两个：一是社会分工的出现，二是生产资料和劳动产品属于不同的所有者。社会分工生产资料和劳动产品归私人占有商品经济o社会分工是指社会劳动划分和独立化为不同部门和行业。恩格斯指出：“随着生产分为农业和手工业这两大主要部门，便出现了直接以交换为目的的生产，即商品生产。”o生产资料和劳动产品归私人占有，一个人要想得到别人的产品以满足自己的需要，就只能进行交换。私有者为了维护自身的利益，在彼此发生经济联系和互换产品时，要求遵循等价交换原则，因而劳动产品便必然采取商品的形式，产品的生产和交换必然采取商品生产和商品交换的形式，这种形式就是商品经济。2、商品的二因素和生产商品的劳动的二重性商品的二因素和生产商品的劳动的二重性商品的二因素商品的二因素 商品是用来交换的能满足人们某种需要的劳动产品，具有使用价值和价值两个因素，是使用价值和价值的矛盾统一体。o使用价值使用价值是指商品能够满足人们某种需要的属性，即商品的有用性，反映的是人与自然之间的物质关系，是商品的自然属性，是一切劳动产品所共有的属性。商品的使用价值，不是用来满足生产者自身的需要，它是通过交换用来满足别人的、社会的需要的。o使用价值是是交换价值交换价值的的物质承担者物质承担者。o交换价值交换价值首先表现为一种使用价值同另一种使用价值相交换的量的关系或比例。o价值价值是凝结在商品中的无差别的一般人类劳动，即人类脑力和体力的耗费。价值是商品所特有的社会属性。o使用价值不同的商品之所以能按一定比例相交换，就是因为它们都具有价值。任何有用物品都具有使用价值，但只有这种有用物品是劳动产品并作为商品时，它才具有价值。o价值决定商品交换的比例。o商品的价值在质上是相同的，因而它们可以相互比较。o价值是交换价值交换价值的基础，交换价值交换价值是价值的表现形式。商品的价值和使用价值之间的关系是对立统一的关系。对立性 商品的使用价值和价值互相排斥，二者不可兼得。要获得商品的价值，就必须让渡商品的使用价值；要得到商品的使用价值，就必须支付商品的价值。作为商品，必须同时具有价值和使用价值两个因素。没有使用价值的商品就没有价值；一种物品尽管有使用价值，但如果不是劳动产品也没有价值，两者共存于商品之中。统一性商品商品商品商品二因素二因素二因素二因素使用价值使用价值 凝结在商品中的无差别的人类劳动，即人类体力与脑力的消耗。（社会属性物品能够满足人们某种需要的属性，是商品的自然属性。交交换价价值物质基础基础表现形式对立统一价值价值生产商品的劳动的二重性生产商品的劳动的二重性o生产商品的劳动可区分为具体劳动具体劳动和抽象劳动抽象劳动。o具体劳动是指生产一定使用价值的具体形式的劳动，马克思也称之为有用劳动。o抽象劳动是指撇开一切具体形式的、无差别的一般人类劳动，即人的体力和脑力消耗。o具体劳动形成商品的使用价值，抽象劳动形成商品的价值实体。o正是劳动的二重性，决定了商品的二因素。o具体劳动和抽象劳动之间的关系是对立统一的关系。统一性 具体劳动和抽象劳动不是各自独立存在的两种劳动或两次劳动，它们在时间上和空间上是统一的，是商品生产者同一劳动过程的不可分割的两个方面。具体劳动反映的是人与自然的关系，是劳动的自然属性；而抽象劳动反映的是商品生产者的社会关系，是劳动的社会属性。对立性劳劳动动二二重重性性商商品品二二因因素素具体具体劳动抽象抽象劳动使用价使用价值(不同不同质)价价 值(相同相同质)特定具体形式特定具体形式无差无差别人人类劳动劳动二重性决定商品二因素劳动二重性决定商品二因素对立立 统一一具体具体劳动是指生产一定使用价值的具体形式的劳动，反映人与自然的关系。（自然属性自然属性）抽象抽象劳动是指撇开一切具体形式的、无差别的一般人类劳动。（社会属性社会属性）3、价值量的决定价值量的决定o商品的价值包括质的规定和量的规定两个方面。价值的质的规定回答的是价值的实体是什么，价值的量的规定则回答价值的大小有什么决定和怎样决定。o价值量由生产商品所耗费的劳动量决定，而劳动量则按照劳动时间来计量。o社会必要劳动时间决定商品的价值量。劳动时间劳动量价值量 人人类开开发不不动产，不，不动产中凝中凝结人人类劳动，具有，具有价价值；人；人类利用不利用不动产进行生行生产生活，具有生活，具有使用价使用价值；同；同时不不动产是一是一种商品，具有种商品，具有交交换价价值。4、劳动价值论对不动产价值的解释、劳动价值论对不动产价值的解释未开发利用的不动产它没有凝结未开发利用的不动产它没有凝结人类劳动，是否具有价值呢？人类劳动，是否具有价值呢？核心思想包括：价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动，价核心思想包括：价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动，价值与使用价值共处于同一商品体内，使用价值是商品的自然属值与使用价值共处于同一商品体内，使用价值是商品的自然属性，由具体劳动创造，价值是商品的社会属性，由抽象劳动创性，由具体劳动创造，价值是商品的社会属性，由抽象劳动创造。造。问题：之前我：之前我们有提到有提到过房地房地产不是成本推不是成本推动型的商品，那它型的商品，那它的价格由什么来决定呢？的价格由什么来决定呢？（二）效用价（二）效用价值论 经济学学说里面的里面的“成本价成本价值论”与与“效用价效用价值论”之分，即价之分，即价值到底是由成本决定的，到底是由成本决定的，还是由消是由消费者者对其的主其的主观判断决定的。判断决定的。1、效用、效用物品或物品或劳务满足人足人们欲望的能力欲望的能力2、效用价、效用价值论以物品以物品满足人的欲望的能力或人足人的欲望的能力或人对物品效用的主物品效用的主观心理心理评价解价解释价价值及其形成及其形成过程的程的经济理理论。即价即价值是人是人对物品能物品能满足人足人的欲望的主的欲望的主观估估计。它同。它同劳动价价值论相相对立。在立。在19世世纪60年代年代前主要表前主要表现为一般效用一般效用论，自，自19世世纪70年代后主要表年代后主要表现为边际效用效用论。3、其内容如下：、其内容如下：第一，效用价第一，效用价值论认为，一切生，一切生产都是都是创造效用的造效用的过程，人程，人们获得效用却不一定非要通得效用却不一定非要通过生生产，通，通过大自然的大自然的赐予也可以予也可以获得。效用是价得。效用是价值的源泉，的源泉，仅仅是形成商品价是形成商品价值的必要条件，而的必要条件，而充分条件充分条件则是物品的需缺性，只有物品的效用和物品的稀缺性是物品的需缺性，只有物品的效用和物品的稀缺性相相结合才能形成价合才能形成价值。第二，商品的价第二，商品的价值量不是决定于它的量不是决定于它的总效用或平均水平，而是效用或平均水平，而是决定于他的决定于他的边际效用，即消效用，即消费者新增一者新增一单位商品位商品时所所带来的新来的新增的效用。增的效用。第三，随着商品消第三，随着商品消费数量的增加，人数量的增加，人们对消消费品的品的满足感将会足感将会下降，即商品的效用是下降，即商品的效用是递减的。减的。4、效用价、效用价值论对不不动产价价值的解的解释不不动产是人是人类生生产和生活不可或缺的，和生活不可或缺的，对人人类具有巨大的效用。具有巨大的效用。随着随着经济规模的模的扩张，不，不动产的需缺性也越来越明的需缺性也越来越明显，因此没，因此没有开有开发利用的不利用的不动产也具有价也具有价值。问题：上面两个理：上面两个理论谁有道理呢？有道理呢？（三）供需价格（三）供需价格论 这两个两个说法都有道理。于是法都有道理。于是马歇歇尔将其将其综合成了供需价格合成了供需价格论。成本影响供。成本影响供给，边际效用影响需求。效用影响需求。1、供、供给 生生产者在某一特定者在某一特定时期内，在期内，在每一价格水平上愿意并且能每一价格水平上愿意并且能够提提供的一定数量的商品或供的一定数量的商品或劳务。在。在不同价格下，供不同价格下，供给量会不同。量会不同。供供给价格价格是由生是由生产者者为提供一定数量商品所愿意接受提供一定数量商品所愿意接受的价格，的价格，这是由是由边际生生产费用所决定的。用所决定的。供给量价格注：注：边际边际成本指的是每一成本指的是每一单单位新增生位新增生产产的的产产品（或者品（或者购买购买的的产产品）品）带带来到来到总总成本的增量。成本的增量。2、需求、需求 是在一定的是在一定的时期，在一既定的期，在一既定的价格水平下，消价格水平下，消费者愿意并且能者愿意并且能够购买的商品数量。在不同价格的商品数量。在不同价格下，需求量会不同。下，需求量会不同。需求价格需求价格是消是消费者者对一定数量的商品所愿意支付的价一定数量的商品所愿意支付的价格，格，这是由是由该商品的商品的边际效用所决定的。效用所决定的。需求量价格注：注：边际边际效用指在一定效用指在一定时间时间内消内消费费者增加一个者增加一个单单位商品或服位商品或服务务所所带带来的新增效用来的新增效用 3、供需均衡原理、供需均衡原理 一种商品的价一种商品的价值，在其他条，在其他条件不件不变的情况下，是由的情况下，是由该商品商品的需求状况和供的需求状况和供给状况确定的，状况确定的，用商品的均衡价格去衡量商品用商品的均衡价格去衡量商品的价的价值。均衡价格均衡价格是一种商品的需求与供是一种商品的需求与供给相一致相一致时的价格。的价格。图中横坐中横坐标Ox表示商品数量表示商品数量纵坐坐标Oy表示商品的价格表示商品的价格,DD表示需求曲表示需求曲线,SS表示供表示供给曲曲线。假定。假定实际产量量为OR,当需当需求价格求价格Rd大于供大于供给价格价格Rs时,产量增加量增加,产量指量指针R将向右移将向右移动。反之反之,当需求价格当需求价格Rd小于供小于供给价格价格Rs时,对生生产不利不利,供供给将减少将减少,R将向左移将向左移动。在供求关系的。在供求关系的变动下下,如果如果Rd等于等于Rs,也就是也就是说如果如果R正位于供求曲正位于供求曲线的交点的交点A时,则供求呈供求呈现均衡状均衡状态,OH为均衡均衡产量量,AH为供求均衡的均衡价格。供求均衡的均衡价格。马歇歇尔认为,如果市如果市场价价格和均衡价格相背离格和均衡价格相背离,会通会通过需求和供需求和供给的的调整整,自行恢复到均衡自行恢复到均衡点。点。4、价价值值形式的形式的发发展与展与货币货币的的产产生生o商品价值形式的发展经历了四个阶段，即简单的或偶然的价值形式、总和的或扩大的价值形式、一般价值形式和货币形式。o货币是在长期交换过程中形成的固定充当一般等价物的商品。简单价价值形式形式是一种商品的价值偶然地、偶然地、简单地地表现在与它相交换的另一种商品上。这是与最初的直接的物物交物物交换关系关系相适应的一种价值形式。简单价值形式可用下列等式表示：扩大价大价值形式形式，即一种商品的价值不再是偶然地、而是经常地常地表现在与它相交换的一系列其他商品的自然形式上。一般价一般价值形式形式，即一切商品的价，即一切商品的价值，都，都统一地表一地表现在从普通商品中分在从普通商品中分离出来充当一般等价物的某一商品上。离出来充当一般等价物的某一商品上。当当贵金属从商品世界游离出来，金属从商品世界游离出来，固定地独占一般等价物的地位固定地独占一般等价物的地位时，这种特殊的商品就成了种特殊的商品就成了货币，一般价，一般价值形式就形式就发展展为货币形式形式。一般等价形式货币形式5、价价值规值规律及其作用律及其作用o价值规律：商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定，商品交换以价值量为基础，按照等价交换的原则进行。o价值规律是贯穿于整个商品经济的一般规律，既支配商品生产，又支配商品流通。o价值规律的表现形式：商品的价格围绕商品的价值自发波动。o由于供求关系变动的影响，商品价格总是时而高于价值，时而低于价值，不停地围绕价值这个中心上下波动。从较长时间来看，价格高于价值的部分和价格低于价值的部分能够相抵，商品的平均价格和价值是相一致的。市场价格价 值供求 价格 供求 价格 供求 价值规律是在市场配置资源的过程中体现它的客观要求和作用的。价值规律的作用体现在：第一，自发调节生产资料和劳动力在社会各部门之间的分配。减减少少投投资追追加加投投资利润增加 供不应求 价格上涨 供过于求 价格下跌 利润下降合理地配置资源合理地配置资源6、供需价格、供需价格论对不不动产价价值的解的解释不不动产的价格是由供需状况决定的，其他条件不的价格是由供需状况决定的，其他条件不变情况下，供情况下，供大于求，价格下降，供不大于求，价格下降，供不应求，价格上升。求，价格上升。二、不动产价值与价格二、不动产价值与价格（一）（一）不不动产价价值（二）（二）不不动产价格价格（三）插入两（三）插入两话题：地价与房价的关系、租价比：地价与房价的关系、租价比（一）不动产价值（一）不动产价值价价值是指从宏是指从宏观角度反映某角度反映某类商品在一定市商品在一定市场条件下条件下的的动态均衡价格。均衡价格。不不动产价价值是指不是指不动产供需双方供需双方协同同竞争并达到争并达到动态均衡的均衡的结果。果。（二）不动产价格（二）不动产价格价格价格指指进进行交易行交易时时，买买方所需要付出的代价或付款方所需要付出的代价或付款，或某商品在一定市场条件下实现的交易价格。或某商品在一定市场条件下实现的交易价格。不不动产价格价格是指和平地是指和平地获得他人的不得他人的不动产所必所必须支付支付的代交（的代交（货币或者或者实物）或不物）或不动产在一定市在一定市场条件下条件下实现的的实际成交价格。成交价格。不动产价值与价格的关系不动产价值与价格的关系2、不动产、不动产的价格的价格围绕围绕不动产不动产的价的价值值自自发发波波动动。1、不动产价值是本质，而价格是现象。、不动产价值是本质，而价格是现象。3、不动产价格是价值的外在表现，或者说不动产、不动产价格是价值的外在表现，或者说不动产价格是价值的货币表现。价格是价值的货币表现。4、需要说明的是，不动产估价本质上是评估不动、需要说明的是，不动产估价本质上是评估不动产的价值而不是价格，但在估价实践中一般是通过产的价值而不是价格，但在估价实践中一般是通过外表的价格来了解内在的价值。外表的价格来了解内在的价值。不动产估价是对价值不动产估价是对价值还是价格进行评估？还是价格进行评估？（三）插入两个话题（三）插入两个话题1、地价与房价的关系、地价与房价的关系2、租价比、租价比（三）插入两个话题（三）插入两个话题1、地价与房价的关系、地价与房价的关系（1）人）人们对土地的需求，完全来自土地的需求，完全来自对农产品、房地品、房地产等附着物等附着物的需求，是一种的需求，是一种“引致需求引致需求”。（2）与）与农产农产品价格的升降造成地租水平的升降品价格的升降造成地租水平的升降一样，房地产价一样，房地产价格上升也会导致土地价格上升。格上升也会导致土地价格上升。（3）另一方面，地价是房地产开发成本的一项重要构成，地价）另一方面，地价是房地产开发成本的一项重要构成，地价反过来也会影响房价，可通过地价房价比来反映其比例。反过来也会影响房价，可通过地价房价比来反映其比例。（4）房地产不是成本推动型的商品，其价格主要受供需影响。）房地产不是成本推动型的商品，其价格主要受供需影响。注：地价房价比是注：地价房价比是从商品房成本的角度将土地从商品房成本的角度将土地获获取取时时的楼面地价水平与房屋开的楼面地价水平与房屋开盘销盘销售售时时的房价比的房价比即即为为成本地价房价比。成本地价房价比。除个除个别城市之外，商服用地地价房价比在空城市之外，商服用地地价房价比在空间上基本反映了地区的社会上基本反映了地区的社会经济发展展程度和商程度和商业市市场繁荣程度，繁荣程度，东南沿海地区地价房价比南沿海地区地价房价比较高，内地和高，内地和发展稍展稍缓的地的地区区较低；土地低；土地资源条件源条件紧张的地区的地区较高，高，资源充足的地区源充足的地区较低，低，总体符合一般性体符合一般性规律。律。全国各地城市的地价房价比全国各地城市的地价房价比值基本上沿着基本上沿着东部部-中部中部-西部的西部的顺序依次降低，序依次降低，呈呈现出比出比较明明显的的阶梯式分布状梯式分布状态。按照一般规律，商业用地地价房价比应比住宅用地地价房价比高，而目前我国这两者按照一般规律，商业用地地价房价比应比住宅用地地价房价比高，而目前我国这两者的差距不明显，甚至很多地方还出现相反的情况。说明现阶段住宅市场的市场化程度的差距不明显，甚至很多地方还出现相反的情况。说明现阶段住宅市场的市场化程度更高，土地集约利用程度更高。更高，土地集约利用程度更高。注：20082011年房价数据来源于地价动态监测系统、城市地价房价比计算方法也有所差别。（三）插入两个话题（三）插入两个话题2、租价比、租价比（1）租价比的定）租价比的定义 租价比由房屋租租价比由房屋租赁价格与房屋价格与房屋销售价格相比售价格相比较得出的数据，得出的数据，被被认为是判断一个城市楼市健康与否的依据。是判断一个城市楼市健康与否的依据。（2）三种物）三种物业类型租价比的关系型租价比的关系 根据不同的物根据不同的物业形形态的投的投资价价值、投、投资收益以及收益以及风险属性属性等特征，通常一个地区（或城市）的房地等特征，通常一个地区（或城市）的房地产租价比表租价比表现为商服商服物物业最高，住宅物最高，住宅物业次之，工次之，工业物物业最低的基本最低的基本规律。在美国、律。在美国、西欧等市西欧等市场经济发展完善，房地展完善，房地产供需市供需市场较为平衡的地区，平衡的地区，上述上述规律表律表现尤尤为明明显。通通过这几个重点几个重点监测城市数据反映出以下城市数据反映出以下现象：象：第一、近五年，六城市的商服物第一、近五年，六城市的商服物业租价比租价比总体健康。体健康。第二、近五年，六城市的住宅物第二、近五年，六城市的住宅物业租价比呈租价比呈现出出较为特殊的情特殊的情形，住宅物形，住宅物业租价比租价比总体低于工体低于工业物物业租价比，租价比，总体体维持在持在2.5%-5%之之间的水平，低于的水平，低于5年以上个人住房年以上个人住房贷款利率，款利率，这表表明住宅明住宅长期投期投资者的租金回者的租金回报收益是非常不理想的，明收益是非常不理想的，明显偏离偏离理性投理性投资者的正常投者的正常投资回回报率。率。第三、六城市的工第三、六城市的工业物物业租价比呈租价比呈现出出较为特殊的情形，工特殊的情形，工业物物业租价比租价比总体高于住宅物体高于住宅物业租价比，除青租价比，除青岛市外，其它五个市外，其它五个城市的工城市的工业物物业租价比均租价比均维持在持在6%左右的高位水平。左右的高位水平。改改进措施：措施：第一、第一、继续优化化产业结构，加构，加强对商服物商服物业的的监测、分析与、分析与预警。警。第二、第二、结合合产业升升级，盘活活闲置工置工业物物业，加，加强工工业用地市用地市场化出化出让。第三、加第三、加强对中、小城市的中、小城市的监测，避免，避免这些区域的盲目性、些区域的盲目性、过度性投度性投资三、不动产价值评估三、不动产价值评估（一）（一）不不动产价价值评估概述估概述（二）（二）不不动产价价值评估的基本思路与方法估的基本思路与方法（一）不动产价值评估概述（一）不动产价值评估概述问题：不：不动产价价值为什么要由什么要由专业人士来人士来评估，由估，由谁来来评估？估？虽虽然任何然任何资产资产在交易中都需要衡量和确定在交易中都需要衡量和确定价值价值，但并，但并不一定都需要不一定都需要专业专业估价。一种估价。一种资产资产只有同只有同时时具有具有独一无独一无二二和和价价值值量量大两个特性，才真正需要大两个特性，才真正需要专业专业估价。估价。具体就房地具体就房地产产来来讲讲，由于房地，由于房地产产具有不可移具有不可移动动、独一、独一无二和价无二和价值值量大的特征，房地量大的特征，房地产产市市场场是是“不完全市不完全市场场”，需，需要要专业专业房地房地产产估价人估价人员员提供市提供市场场信息，信息，进进行替代市行替代市场场的估的估价。价。不动产估价由专业的估价人员对其价值进行评估，在我国不动产估价由专业的估价人员对其价值进行评估，在我国包括土地估价师、房地产估价师和资产评估师。包括土地估价师、房地产估价师和资产评估师。注：注：1994年年7月月5日日颁布的城市房地布的城市房地产管理法第三十三条管理法第三十三条规定定“国家国家实行房地行房地产价格价格评估制度估制度”，第五十八条，第五十八条规定定“国家国家实行行房地房地产价格价格评估人估人员资格格认证制度制度”。这两条两条规定，明确定，明确赋予了予了房地房地产估价法律地位，使房地估价法律地位，使房地产估价成估价成为国家法定制度。国家法定制度。不动产价值评估的概念不动产价值评估的概念 专业不动产人员，根据特定的估价目的，遵循公认的专业不动产人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估价对象在估价时点的价值进行估算和判定估算和判定的活动。的活动。（二）不动产价值评估的基本思路与方法（二）不动产价值评估的基本思路与方法 不动产不动产估价不能估价不能单纯单纯依靠估价人依靠估价人员员的的经验进经验进行主行主观观判断，判断，还还必必须须采用科学的估价方法采用科学的估价方法进进行行测测算。算。一宗一宗不动产不动产的价的价值值通常可以从如下通常可以从如下3个途径来求取：个途径来求取：如果重新开如果重新开发发建建设设一宗一宗类类似的房地似的房地产产需要多少需要多少费费用；用；根据我们前面介绍的几种价格说，根据我们前面介绍的几种价格说，你认为可以从哪几个途径来评估不你认为可以从哪几个途径来评估不动产价值？动产价值？如果将如果将该该宗房地宗房地产产出租或出租或营业预计营业预计可以可以获获得多少收益得多少收益;近期市近期市场上上类似的房地似的房地产是以什么价格是以什么价格进行交易的；行交易的；1、基于成本、基于成本 成本法是先分成本法是先分别别求取估价求取估价对对象在估价象在估价时时点的重新点的重新购购建价建价格和折旧，然后将重新格和折旧，然后将重新购购建价格减去折旧来求取估价建价格减去折旧来求取估价对对象价象价值值的方法。的方法。开发成本得构成如何？是开发成本得构成如何？是由个别成本还是社会成本由个别成本还是社会成本来决定？来决定？2、基于对未来收益的估计、基于对未来收益的估计 是将待估不是将待估不动产动产未来每年的未来每年的预预期客期客观纯观纯收益以一定的收益以一定的报报酬酬率（率（还还原利率）折原利率）折现现求和，求取估价求和，求取估价对对象在象在一定估价一定估价时时点、一点、一定定产权产权状状态态下价格的一种估价方法。下价格的一种估价方法。是从不是从不动产的价格是的价格是对不不动产未来收益的未来收益的资本化本化这个定个定义派生出的一种估价方法。派生出的一种估价方法。收益法资本化率r确定净收益测算A=Ag-Ac毛收入测算Ag经营成本测算Ac收益价格测算评估价3、基于市场的比较、基于市场的比较 是指将估价是指将估价对对象与同一供需圈内近期已象与同一供需圈内近期已发发生了交易生了交易的的类类似不似不动产进动产进行比行比较较，并根据后者已知的成交价格，修，并根据后者已知的成交价格，修正得到估价正得到估价对对象在一定象在一定时时点、一定点、一定产权产权状状态态下市下市场场价价值值的的一种估价方法。一种估价方法。收集交易案例收集交易案例案案例例1 1案案例例2 2案案例例3 3交易情况、交易情况、期日、期日、不动产不动产产状况因素修正产状况因素修正比准比准价格价格1 1比准比准价格价格2 2比准比准价格价格3 3均值均值V=VV=Vi i/n /n 评估价评估价四、政府对不动产价格的管控四、政府对不动产价格的管控（一）（一）政府政府对不不动产市市场进行宏行宏观调控的必要性控的必要性（二）（二）宏宏观调控的目控的目标（三）宏（三）宏观调控的方法和手段控的方法和手段（一）政府对不动产市场进行宏观调控的必要性（一）政府对不动产市场进行宏观调控的必要性 市市场场并不能保并不能保证资证资源高效率的配置，源高效率的配置，为为达到达到经济经济有效运有效运行行，还还必必须须有政府参与，即由政府有政府参与，即由政府进进行宏行宏观调观调控。控。注：注：宏宏观调观调控是国家运用控是国家运用计计划、法划、法规规、政策、道德等手段，、政策、道德等手段，对经济对经济运行状运行状态态和和经济经济关系关系进进行干行干预预和和调调整，及整，及时纠时纠正正经济经济运行中的偏离运行中的偏离宏宏观观目目标标的的倾倾向，以保向，以保证证国民国民经济经济的持的持续续、快速、快速、协调协调、健康、健康发发展。展。宏观调控的意义表现在宏观调控的意义表现在哪些方面？（以房地产哪些方面？（以房地产为例）为例）1、有利于有利于协调协调房地房地产产与国民与国民经济经济增增长长的关系的关系房地房地产产投投资资对对国民国民经济经济增增长长的影响的影响房地房地产产通通过产业过产业关关联联而引起的国民而引起的国民经济经济增增长长2、有利于避免房地有利于避免房地产产泡沫泡沫产产生生3、有利于、有利于维护社会社会稳定定发展展 注：注：房地房地产产泡沫可理解泡沫可理解为为房地房地产产价格在一个价格在一个连续连续的的过过程中的持程中的持续续上上涨涨，这这种价格的上种价格的上涨涨使人使人们产们产生价格会生价格会进进一步上一步上涨涨的的预预期，并不断吸引新的期，并不断吸引新的买买者者-随着价格的不断上随着价格的不断上涨涨与投机与投机资资本的持本的持续续增加，增加，房地房地产产的价格的价格远远远远高于与之高于与之对应对应的的实实体价格，由此体价格，由此导导致房地致房地产产泡沫。泡沫。温温饱社会，民以食社会，民以食为天天小康社会，民以居小康社会，民以居为先先 房价上房价上涨过快，容快，容易滋生泡沫，影响易滋生泡沫，影响金融安全金融安全 4、有利于、有利于土地有效利用土地有效利用、房地房地产结产结构构优优化化和和调节调节房地房地产产市市场场行行为为主体的收益主体的收益等等满满足社会多足社会多层层次住房需求次住房需求；兼兼顾顾公平与效率的原公平与效率的原则则（二）宏观调控的目标（二）宏观调控的目标问题：很多人认为宏观调控的目标就是让不动产价格短期内问题：很多人认为宏观调控的目标就是让不动产价格短期内大幅下降，否则调控就没有效果，你认为呢？大幅下降，否则调控就没有效果，你认为呢？一般宏观调控的目标有一般宏观调控的目标有哪些？哪些？房价房价稳定定供求平衡供求平衡实现房地房地产业与国民与国民经济的的协调发展展房地房地产价格上价格上涨过快快，一是，一是诱导公众形成不合理的公众形成不合理的价格价格预期，助期，助长投机，投机，促使房地促使房地产泡沫形成泡沫形成；二是；二是产生生“挤出效出效应”，抑制消，抑制消费需求；三是需求；三是导致房地致房地产的虚的虚假繁荣，妨碍假繁荣，妨碍资源的有效配置，源的有效配置，导致社会福利受致社会福利受损。与此同与此同时，房价大幅下跌房价大幅下跌同同样会会产生生较大的大的负面影面影响。响。由于房地由于房地产的耐用消的耐用消费品性品性质以及供以及供给时滞，房地滞，房地产市市场供求失衡容易使房地供求失衡容易使房地产价格出价格出现波波动和振和振荡，对房地房地产业的的发展和展和经济增增长带来来负面影响面影响，因而，因而实现房地房地产供求平衡供求平衡也是房地也是房地产市市场宏宏观调控的主要目控的主要目标。如房地如房地产业出出现过热，通，通过其其“后向关后向关联效效应”拉拉动其上游部其上游部门或行或行业增增长过热，从而使，从而使经济结构扭曲构扭曲。如果房地如果房地产泡沫破裂或者其他原因泡沫破裂或者其他原因导致房地致房地产投投资规模下降，相关模下降，相关产业将出将出现大量的大量的产能能闲置和置和资源浪源浪费，阻碍，阻碍经济增增长。（三）调控的方法和手段（三）调控的方法和手段 当房地当房地产产市市场场出出现剧现剧烈波烈波动时动时，政府可以通，政府可以通过过经济经济手段手段，如土地政策、如土地政策、财财政政策和政政策和货币货币政策，政策，行政手段行政手段和和法律手段法律手段等等对对房地房地产产市市场实场实行宏行宏观调观调控。控。1、经济经济手段手段土地政策土地政策政府政府可通过土地可通过土地供供应数量、用途数量、用途结构、空构、空间结构、方式构、方式等等合理合理调节调节土地供土地供给给。可以防止房地可以防止房地产产市市场场的大起大落，的大起大落，实现实现房地房地产业产业的的持持续续、稳稳定、健康定、健康发发展展。当当价格上涨过快价格上涨过快，政府可以，政府可以加大土地投入，增加供给，加大土地投入，增加供给，反之亦反之亦然。然。财政政策政政策 运用税收杠杆运用税收杠杆，通，通过提高提高高档商品房税率高档商品房税率抑制其需求，抑制其需求，降低降低普通商品房的税率普通商品房的税率，刺激其，刺激其供求，从新改善房地供求，从新改善房地产市市场的供求的供求结构。构。调整整转移支付政策移支付政策，加大加大对低收入者的低收入者的转移支付，移支付，缩小小收入分配差距，收入分配差距，保障保障低收入者的低收入者的基本住房需求，基本住房需求，健全健全住房保障体系。住房保障体系。货币政策政策 调节货币调节货币供供应应量量调调整存款准整存款准备备金率，金率，抑制抑制房地房地产产市市场场的供的供给给与需求。与需求。运用利率政策运用利率政策通通过信信贷政策政策增加或减少房地增加或减少房地产开开发贷款和房地款和房地产抵押抵押贷款款规模，可以提高或降模，可以提高或降低房地低房地产市市场交易交易规模。模。当房地当房地产产市市场场出出现过热现过热，政府可以采取，政府可以采取紧缩紧缩性的性的财财政、政、货币货币政策政策，如提高税率、如提高税率、调调高房地高房地产产抵押抵押贷贷款利率和款利率和紧缩紧缩信信贷贷等，等，抑制房地产抑制房地产投机投资性需求投机投资性需求，使房地，使房地产产价格下降，房地价格下降，房地产产交易量减少，房地交易量减少，房地产产市市场趋场趋于于稳稳定；定；反之亦然。反之亦然。2、行政手段、行政手段价格指价格指导和价格管制和价格管制城市城市规划是划是对城市建城市建设的的综合布局合布局主主要通要通过各种法律条例、政府政策及技各种法律条例、政府政策及技术控控制参数，制参数，为城市布局城市布局调整和开整和开发建建设提供提供指指导，在不断提高土地利用效率的同，在不断提高土地利用效率的同时，满足房地足房地产投投资开开发的需求。的需求。加加强房地房地产市市场的的制度建制度建设，健全健全信息信息披露制度，以消除逆向披露制度，以消除逆向选择和道德和道德风险。3、法律手段、法律手段 通通过立法，立法，禁止房地禁止房地产开开发商形成价格同商形成价格同盟盟，促，促进市市场竞争，是争，是实行房地行房地产市市场宏宏观调控的重要手段。控的重要手段。