宁夏省房地产估价师经营与管理目标定价法考试试卷.docx

宁夏省2015年房地产估价师经营及管理：目标定价法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为_。 A建筑面积1800m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区 B建筑面积1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20km外 C建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区 D建筑面积1000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区 2、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的。 A：相互影响性 B：适应性 C：不一致性 D：保值性及增值性 E：借款合同3、中国现有房地产租金统计，是基于_的统计。 A不同类型的房屋的中位数租金 B同类型的房屋的中位数租金 C各类物业平均租金 D同类型物业平均租金 4、是中国房地产估价师及房地产经纪入学会的最高权力机构。 A：住房与城乡建设部 B：中国房地产估价师学会监事会 C：全国会员代表大会 D：中国房地产估价师学会理事会 E：执行层的组织协调5、当完成市场分析与其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是_。 A确定建设施工的各种图纸已经准备就绪 B完成全体工作人员的筛选工作 C获取土地使用权 D明确各工作人员及施工阶段应发放的工资 6、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向_提交申请资料。 A人事部 B建设部 C省级人事行政主管部门 D所在地省级房地产行政主管部门 7、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有_。 A更长的经济寿命 B更显著的各异性 C更强的适应性 D更专业的物业管理 8、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。 A：成交价最高价最低价 B：成交价最低价最高价 C：最高价成交价最低价 D：最高价最低价成交价 E：工业用地的监测点评估价格 9、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2与6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5与0.2。如果分别采用加权算术平均法与中位数法测算最终的比准单价，则前者及后者的差值是_元/m2。 A-100 B-50 C50 D100 10、某写字楼由于市场不景气与周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出租面积租金为70元，又知该写字楼可出租面积为10 000 ，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。 A：54819 B：55815 C：56739 D：67540 E：工业用地的监测点评估价格11、韩某在向张某催要赌债无果的情况下，纠集好友把张某挟持至韩家，并给张家打电话，声称如果再不还钱，就砍掉张某一只手。韩某的作为_。 A构成非法拘禁罪 B构成绑架罪 C构成非法拘禁罪与绑架罪的想象竞合犯 D构成敲诈勒索罪 12、房地产投资决策分析主要包括与项目财务评价两个部分。 A：价格分析 B：市场分析 C：产品分析 D：成本分析 E：借款合同 13、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。 A：单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B：分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C：工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果 E：工业用地的监测点评估价格14、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10，则此项目的财务净现值是万元。 A：-418 B：200 C：1582 D：-2418 E：借款合同 15、某开发商所开发的物业质量及市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是。 A：领导定价法 B：挑战定价法 C：随行就市定价法 D：价值定价法 E：借款合同 16、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，有关部门可以_。 A征收土地闲置费 B无偿收回土地使用权 C解除出让合同 D变更出让合同 17、某类商品房20042008年的售价分别为6000元、6300元、6678元、7212元、7645元。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为元。 A：7974.00 B：8023.00 C：8056.25 D：8078.00 E：工业用地的监测点评估价格 18、马某继承了其母亲的一套房产。按照有关规定，马某应到当地房地产管理部门办理_登记。 A房屋注销 B房屋变更 C房屋初始 D房屋转移 19、估价档案的保管期限从估价报告出具之日起，一般应在以上。 A：10年 B：15年 C：20年 D：30年 E：工业用地的监测点评估价格 20、房地产开发项目自_之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。 A土地使用权出让合同签订 B土地使用权出让合同约定的动工开发 C土地使用权出让金缴纳 D土地使用权证书取得 21、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补_及实际情况不符的缺点。 A成本投入的数量 B成本投入的数量与时间 C支出及投入的数量与时间 D销售收入的数量 22、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。 A：新开垦荒地 B：轮歇地、草田轮作地 C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地 D：耕种3年以下的滩地与滩涂 E：房地产估价机构必须加盖公章23、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是。 A：最高最佳使用原则 B：合法原则 C：替代原则 D：谨慎原则 E：工业用地的监测点评估价格 24、投资利息估算只有在_才需要。 A比较法 B传统方法 C现金流量折现法 D收益法25、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为一870万元。则该投资项目的内部收益率是（）。 A11.12% B11.36% C11.66% D12.95%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有。 A：规避估价风险 B：保护估价师与估价机构 C：使评估价值更接近实际成交价格 D：告知与提醒估价报告使用人注意有关事项 E：使委托人能得到其预期的估价结果 2、下列关于股票及股单的表述正确的是。 A：股票与股单都是在股份制企业中运用的概念 B：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别 C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额与股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证与确立股东地位的凭证 D：股票有普通股及优先股、记名股及不记名股 E：股单可以是记名的，也存在普通股及优先股，有表决权及无表决权之分3、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有_。 A土地使用者自动放弃土地使用权 B矿场、机场等核准报废土地 C非法转让土地 D不按批准用途使用土地 E转让时未补交土地使用权出让金或土地收益 4、下列关于丘的表述，正确的是。 A：丘是指地表上一块无界空间的地块 B：丘有独立丘与组合丘之分 C：一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘 D：一个地块属于几个产权单位时称为组合丘 E：当用地单元的权属混杂与面积过小时则划为独立丘5、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括_。 A物业管理 B运营管理 C设施管理 D资产管理 E组合投资管理 6、属于房地产估价机构业务监管的是。 A：业务承揽 B：监管措施 C：行政处罚 D：业务转让 E：异地执业 7、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。 A：承德市城市总体规划 B：邢台市城市总体规划 C：石家庄市城市总体规划 D：承德市××县人民政府所在地城镇总体规划 E：石家庄市××县城镇总体规划 8、新建建筑物价格=_+建造建筑物费用+正常利税。 A征地费 B拆迁安置补偿费 C地价款 D零 9、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为_。 A4 B6 C12 D24 10、出具不实估价报告的估价机构及人员，应对其_。 A给以行政处分 B作出停业或开除处理 C予以处罚 D要求公开致歉 E记入其信用档案11、下列选项中，属于影响房地产价格的社会因素有。 A：政治对立状况 B：政治安定状况 C：社会安定状况 D：城市化 E：房地产投机 12、债券按发行方式分类，可分为_。 A附息债券 B贴现债券 C公募债券 D私募债券 E长期债券 13、风险辨识常用方法包括等。 A：专家调查法 B：解析方法 C：故障树分析法 D：幕景分析法 E：蒙特卡洛法14、组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于万元。 A：30 B：50 C：100 D：200 E：执行层的组织协调 15、失业一般分为三类。 A：摩擦失业 B：非摩擦失业 C：困难失业 D：自愿失业 E：非自愿失业 16、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指。 A：房地产管理投资 B：房地产置业投资 C：房地产开发投资 D：房地产经营投资 E：借款合同 17、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于_万元。 A30 B50 C100 D150 18、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。 A：区位 B：用途 C：档次 D：周围环境 E：建筑规模 19、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或。 A：租金收入 B：土地出让收入 C：长期抵押贷款 D：净经营收入 E：借款合同 20、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的_。 A80% B60% C90% D70% 21、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 A：商品房的结构形式变化 B：商品房的户型变化 C：商品房的施工方式 D：商品房的空间尺寸、朝向变化 E：出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的 22、根据权利的作用，可将民事权利分为。 A：专属权 B：支配权 C：请求权 D：形成权 E：抗辩权23、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样甲地块土地单价为506元，容积率为15，土地使用年限为50年乙地块土地单价为820元，容积率为24，土地使用年限为70年在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8，则下列表述中正确的有【2004年考题】 A：乙地块比甲地块贵 B：甲地块的70年使用权楼面地价低于34167元 C：甲地块及乙地块的楼面地价相等 D：甲地块比乙地块贵 E：乙地块的70年使用权楼面地价高于340元 24、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是_。 A完成工程设计与合同约定的各项内容 B对当地居民有所安置 C建设单位已按合同约定支付工程款 D有施工单位签署的工程质量保修书25、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是_。 A不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费与其他费用 B土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费 C房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费 D前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费