江苏省上半年房地产估价师制度与政策计算建筑面积的有关规定考试试题.docx

江苏省2016年上半年房地产估价师制度及政策：计算建筑面积的有关规定考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、 2、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。 A：较高 B：较低 C：最高 D：最低 E：工业用地的监测点评估价格3、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。 A：单位比较法 B：分部分项法 C：造价分析法 D：指数调整法 E：工业用地的监测点评估价格 4、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明【2003年考题】 A：本估价机构所有 B：所有参加该估价项目 C：由引交估价项目负第一责任 D：任本估价机构法定代表人 E：工业用地的监测点评估价格5、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为_万元。 A93.75 B115 C293.75 D315 6、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。 A项目投资所能支付的最高贷款利率 B将未来收益或收入转换成现值的收益率 C投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D项目年净收益及项目投资的资本价值之比 7、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的12倍，该类房地产的报酬率为10，则该宗写字楼现在的价格为万元。 A：4 580 B：5 580 C：6 580 D：7 580 E：工业用地的监测点评估价格 8、在高浓度环境中滞留12h，可使人头痛、恶心甚至昏迷的大气污染物是。 A：一氧化碳 B：碳氢化合物 C：硫氧化物 D：氮氧化物 E：执行层的组织协调 9、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是_。 A12.35% B12.55% C12.68% D12.93% 10、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是_。 A企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B贷款期限越长，期限系数值越大 C项目风险越大，风险等级系数值越大 D用商品房抵押及用其他房屋与建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低11、用以指导各项建筑与工程设施的设计与施工的是_。 A城市环境保护规划 B控制性详细规划 C城市总体规划 D修建性详细规划 12、通常是构成居住区的基本单位是_。 A居住小区 B居住组团 C独幢住宅楼 D分户家庭 13、下列选项中，_更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。 A开发工作量 B经营利润 C经营收入 D投资数额14、相对于现金回报率来说，中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增 加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。 A：投资利润率 B：投资回报率 C：资本金利润率 D：资本金净利润率 E：借款合同 15、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。 A：测算待开发房地产的最高价格 B：测算后续必要支出及应得利润 C：测算房地产开发项目的预期利润 D：测算房地产开发中可能出现的最高费用 E：工业用地的监测点评估价格 16、某仓库房地产土地面积为1000，容积率为0.8，对应的土地单价为850元，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元，则理论上应补地价的数额为万元。 A：93.75 B：115 C：293.75 D：315 E：工业用地的监测点评估价格 17、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为_。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 18、2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了关于修改(中华人民共与国土地管理法)的决定，区分了。 A：“国有”与“集体” B：“有偿”与“无偿” C：“出让”与“转让” D：“征收”与“征用” E：房地产估价机构必须加盖公章 19、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取类似房地产的净收益作为估价依据。 A：客观 B：实际 C：最高 D：最低 E：工业用地的监测点评估价格 20、_是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。 A动态投资回收期 B静态投资回收期 C财务净现值 D财务内部收益率 21、下列关于廉租住房的表述中，正确的是。 A：廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B：廉租住房免征房产税 C：廉租住房的供应以实物配租为主 D：廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60 E：执行层的组织协调 22、房屋登记费按收取。 A：房屋面积 B：件 C：房屋体积 D：房屋价值 E：执行层的组织协调23、某10年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为40年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为_。 A27% B20% C79% D80% 24、调查对象是指根据调查目的确定的现象。 A：总体单位 B：总体 C：个体 D：标志 E：执行层的组织协调25、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性及潜在效益进行论证分析是指_。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估与决策二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。 A536 B549 C557 D816 2、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由_审批。 A建设部 B市级房地产行政主管部门 C省级房地产行政主管部门 D地方房地产行政主管部门3、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的。 A：生产成本高于市场平均成本 B：生产成本低于市场平均成本 C：自由竞争 D：该种商品本身可以大量重复生产 E：生产成本等于市场平均成本 4、下列保险中，属于商业保险的有_。 A保证保险 B劳动工伤保险 C信用保险 D健康保险 E责任保险5、商品住宅价格中的利润是以_为基数核定。 A征地费及拆迁安置补偿费 B勘察设计及前期工程费 C住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用 D住宅小区基础设施建设费与住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费 E住宅建筑、安装工程费 6、抑制通货紧缩的对策中，实施积极的货币政策就是。 A：较大幅度地减少货币供应量，尤其是减少中央银行基础货币的投放 B：较大幅度地增加货币供应量，尤其是扩大中央银行基础货币的投放 C：下调法定存款准备金率与完善准备金制度 D：上调法定存款准备金率与完善准备金制度 E：下调利率及加快利率市场化相结合 7、房产测量的成果包括。 A：房产簿籍 B：房产数据 C：房产测量要求 D：房产图集 E：房产测量规范 8、将借款本息视为现金流出的基本报表是。 A：全部投资现金流量表 B：资本金现金流量表 C：借款还本付息估算表 D：投资计划及资金筹措表 E：借款合同 9、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为_万元。 A87 B124 C130 D134 10、在构造评价方案过程中，通常按照构造24个基本评价方案。 A：拟投入资本金的数量 B：开发项目是否分期 C：开发经营方式 D：物业类型的匹配结构 E：开发项目的复杂程度11、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为558则下列说法中正确的有【2006年考题】 A：该房地产的实际价格等于名义价格 B：该房地产的名义价格为50万元 C：该房地产的实际价格高于50万元 D：该房地产的实际价格为50万元 E：该房地产不存在名义价格 12、长期趋势法的作用主要有。 A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等 B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 C：用于成本法计算重置价格 D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势及潜力 E：用来填补某些房地产历史资料的缺乏 13、回顾性房地产估价，其估价对象状况与房地产市场状况常见的关系是（）。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去14、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的_作为标准深度。 A中位数 B众数 C平均数 D分位数 15、土地使用权出让合同约定的使用年限期满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前_向土地管理部门提出申请。 A半年 B1年 C2年 D3年 16、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向提交申请资料。 A：人事部 B：住房与城乡建设部 C：省级人事行政主管部门 D：所在地省级房地产行政主管部门 E：执行层的组织协调 17、承包商收到竣工结算价款后，通常应在月内将竣工工程交付给开发商。(2005年试题) A：半个 B：一个 C：一个半 D：两个 E：借款合同 18、建筑材料的力学性质包括等。 A：强度 B：塑性 C：硬度 D：密实度 E：耐磨性 19、 20、下列关于房地产权属登记的目的与意义，表述正确的是。 A：保护房地产权属登记部门的合法权益 B：保护房地产权利人的合法权益 C：保证交易安全，减少交易成本 D：是房地产管理的基础工作 E：为城市规划、建设、管理提供科学依据 21、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于。 A：试探性调查 B：描述性调查 C：因果性调查 D：假设性调查 E：借款合同 22、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为_。 A78% B85% C117% D150%23、房地产抵押担保的范围包括。 A：主债权及利息 B：违约金 C：定金 D：损害赔偿金 E：实现抵押权的费用 24、根据消费者的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：即便利品、选购品与特殊品。 A：购买习惯 B：购买心理 C：购买动机 D：购买行为 E：借款合同25、运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于_。 A开发费用的正确预测 B最佳开发利用方式的选取 C正确地预测未来开发完成后的价值 D开发利润的客观预测 E开发时间的准确预测