2022年福建省房地产估价师自测试题.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。A.若IRR>ic，则投资大的方案为优B.若IRR>ic，则投资小的方案为优C.若IRRD.若IRR【答案】 A2. 【问题】 因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（ ）。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】 C3. 【问题】 利用直线趋势法对某类商品住宅20042013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y3522385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且X0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（ ）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】 D4. 【问题】 下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路C.该房地产距公交车站约500米，平均每隔6分钟有一辆公交车经过D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个【答案】 B5. 【问题】 某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（ ）万元。A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】 C6. 【问题】 在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（）是第一步。A.需求影响因素分析B.吸纳率分析C.需求预测分析D.市场购买者的产品功能需求【答案】 A7. 【问题】 房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )。A.变动成本的设B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】 D8. 【问题】 下列金融工具中，属于长期直接金融工具的是（）。A.股票B.保险单C.商业票据D.大额可转让存单【答案】 A9. 【问题】 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免【答案】 D10. 【问题】 国有土地上房屋征收与补偿条例规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于（ ）日。A.7B.10C.15D.30【答案】 D11. 【问题】 某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为8%，该写字楼的现时价值为1000万元。则3年后该商业用地净地的价值为（）万元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00【答案】 C12. 【问题】 下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（ ）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】 B13. 【问题】 重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。因此，重置成本通常（ ）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】 A14. 【问题】 针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】 D15. 【问题】 (一)A.估价委托书载明的房屋坐落地址B.房屋权属证书记载的坐落地址C.实地查勘显示的房屋门牌号地址D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因【答案】 D16. 【问题】 可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段【答案】 B17. 【问题】 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。A.1B.-1C.2D.-2【答案】 A18. 【问题】 由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。A.向当地估价专家委员会申请鉴定B.向原房地产估价机构申请复核估价C.提起行政诉讼D.申请仲裁【答案】 B19. 【问题】 刘某在1 年前获得一笔月还款额为800 元，期限5 年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100 元，则其月均收入至少应为（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00【答案】 C20. 【问题】 资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（）。A.利率风险B.收益现金流风险C.未来运营费用风险D.资本价值风险【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 宏观调控改策中，属于一般性货币政策的有( )。A.对购买经济适用住房提供优惠利率选择性B.提高法定存款准备金率C.在公开市场卖出政府债券D.规定商业银行最高贷款额度选择性E.提高再贴现利率【答案】 BC2. 【问题】 拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有（）。A.委托人.拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人B.委托人.拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错C.拍卖人.委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质D.买受人的疏忽导致其未能注意到已告知的瑕疵E.买受人的误解直接导致拍卖标的瑕疵【答案】 BCD3. 【问题】 下列污染类型中，属于辐射污染的有 ( )。A.灯光污染B.视觉污染C.高压输电线污染D.垃圾臭气污染E.医疗照射【答案】 ABC4. 【问题】 房地产经纪人协理享有的权利有（）。A.经所在房地产经纪机构授权订立房地产经纪合同B.协助房地产经纪人处理相应的经纪事务并获得合理报酬C.有权加入房地产经纪机构D.同时受聘于两个房地产经纪机构并执行业务E.为委托人评估出售房屋的价格【答案】 BC5. 【问题】 根据物权法，不动产用益物权包括（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.建设用地所有权【答案】 ABCD6. 【问题】 社会保险包括（）。A.统筹医疗保险B.社会养老保险C.劳动工伤保险D.失业保险E.出口信用保险【答案】 ABCD7. 【问题】 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】 A8. 【问题】 房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产【答案】 ABCD9. 【问题】 下列建设用地中，法定出让最高年限为50 年的有( )。A.纺织厂B.普通商品住宅C.私立学校D.旅游度假村E.高尔夫球场【答案】 AC10. 【问题】 甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元【答案】 C11. 【问题】 房地产抵押贷款包括（）。A.土地购置贷款B.个人住房抵押贷款C.商用房地产抵押贷款D.在建建筑物抵押贷款E.个人住房质押贷款【答案】 BCD12. 【问题】 担保物权包括（ ）。A.地役权B.典权C.抵押权D.留置权E.质权【答案】 CD13. 【问题】 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E.正常使用的磨损【答案】 CD14. 【问题】 (2016年真题) 房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有（）。A.销售收入B.租金收益C.开发利润D.物业增值E.股权增加【答案】 BD15. 【问题】 下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金【答案】 D16. 【问题】 关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有（）。A.应一面临街B.土地形状应为矩形C.临街宽度与临街深度之比应为1:1D.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为1.0【答案】 ABD17. 【问题】 下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。A.认知价值定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.随行就市定价法【答案】 CD18. 【问题】 下列属于成本租金构成的内容有（）。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.房产税【答案】 ABC19. 【问题】 申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有（）。A.尚未登记的不动产首次申请登记的B.继承.接受遗赠取得不动产权利的C.不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的D.产权交换取得不动产所有权E.申请更正登记或者异议登记的【答案】 ABC20. 【问题】 房地产价格指数包括( )价格指数。A.供给B.房屋销售C.需求D.房屋租赁E 土地交易【答案】 BD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 在建工程房地产估价结果报告一、委托方XX房地产开发有限公司，法人代表：XXX，地址：XX市XX路XX号，联系电话；XXXXXXXXXXX。二、受托方XX房地产价格评估有限公司，法人代表：xxx，地址：XX市XX路XX号，估价机构资质等级:一级，联系电话：xXxxxxxxxxxx。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象:一栋在建住宅楼建筑面积：11627.92m2土地使用权年限：至2074年10月17日土地面积：4300m2【答案】(1)房地产权利状况描述不全。(2)房地产现状描述不全。(3)估价原则中缺少估价时点原则。(4)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(5)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(6)比较案例B位置指数不正确。(7)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(8)比较案例的结构不同应该进行修正。(9)比准价值的权重未作说明。(10)成本法中土地使用权价格计算有错误。(11)成本法中各项费用比例无依据。(12)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。(13)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。(14)技术报告总价大写错误。2. 指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入22000×50×12×（110）11880000元（二）年运营费用1.年维修费用22000×2000×2880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入×管理费用率管理用房租金损失11880000×3500×50×12656400元3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000×2000×21000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入×311880000×3356400元3.遗漏房产税：有效毛收入×1211880000×121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%×1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）3. 指出并改正下列房地产估价文书的错误对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表4-8），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表4-8估价对象相关资料（一）年有效毛收入22000×50×12×（110）11880000元（二）年运营费用1.年维修费用22000×2000×2880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入×管理费用率管理用房租金损失11880000×3500×50×12656400元3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000×2000×21000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入×311880000×3356400元3.遗漏房产税：有效毛收入×1211880000×121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%×1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）4. 某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。【答案】该酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下：（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入运营费用=有效毛收入运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。（2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。（3）酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。（4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。5. 指出并改正下列房地产估价文书的错误估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000，总建筑面积6000，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/，空置和租金损失率为10，出租成本及税费为年租金收入的25。2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3.折现率为12，销售费用及销售税费率为7（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3。估价测算如下（节选）：一、估算净收益。净收益3000×6000×85×（110）×（125）1032.75（万元）二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V=A/Y×1-1/（1+Y）n采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5。三、估算装修改造后的办公楼总价值。办公楼总价值=1032.75/8.5%×1-1/（1+8.5%）50/（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元四、装修改造费用总额。【答案】1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87净收益3000×6000×87×（110）×（125）1057.05万元2.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年装修改造后的办公楼价值1057.05/8.5%×1-1/（1+8.5%）49/（1+12%）=10899.57万元3.装修改造费用的计算错误，折现率应为12。装修改造费用：1000×6000÷（112）0.5566.95万元