2022年青海省房地产经纪人自我评估提分卷.docx

2022年房地产经纪人试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为( )年。A.1B.2C.3D.4【答案】 C2. 【问题】 在房地产居间业务中，安排交易双方签订合同时，如果立约的一方预先签订了合同，而在有效期内经纪公司不能安排另一方签订，则应及时将合同退还，同时预付定金()。A.全部退还B.退还50%C.不退还D.收取手续费后剩余部分全部退还【答案】 A3. 【问题】 建筑设计合理性属于区域写字楼市场供应状况分析项目中（ ）的内容。A.产品档次B.供应量C.产品类型D.竞争项目分析【答案】 A4. 【问题】 套内自有墙体计算时，按水平投影面积的( )计入套内墙体面积。A.1/3B.一半C.2/3D.全部【答案】 D5. 【问题】 王某2015年购得一商铺，以每月4000元租金租给李某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，王某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，王某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。A.1%B.1.5%C.3%D.5%【答案】 B6. 【问题】 房地产中介服务机构的业务管理不包括（）。A.承办业务管理B.中介服务行为管理C.财务的管理D.薪酬管理【答案】 D7. 【问题】 当事人取得权利必须支付相应代价的合同是（ ）。A.支付合同B.有偿合同C.劳务合同D.商业合同【答案】 B8. 【问题】 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以（）罚款。A.7万元以上10万元以下B.10万元以上15万元以下C.1万元以上2万元以下D.2万元以上3万元以下【答案】 D9. 【问题】 向一个以上房屋所有权人核发房屋所有权证书时，每增加一本证书可以按每本()元收取工本费。A.10B.20C.50D.80【答案】 A10. 【问题】 甲房地产开发企业（以下简称甲企业）在市区开发建设一居住区，紧邻一所中学和一座公路高架桥。该居住区用地面积为25万m2，绿地面积为10万m2，其中公共绿地面积为8万m2。住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压后直接与水箱联合供水。甲企业在该项目论证时，分别使用财务净现值和财务内部收益率方法进行了投资项目经济评价。A.30B.32C.40D.80【答案】 C11. 【问题】 环境空气质量标准规定的环境空气中各项污染物不允许超过的质量标准是（ ）。(2006年真题)A.重量限值B.浓度限值C.体积限值D.质量限值【答案】 B12. 【问题】 房屋租赁当事人应将房屋租赁合同向（ ）主管部门办理登记备案。A.税务B.工商C.房地产D.规划【答案】 C13. 【问题】 经纪作为一种特殊的经济活动，具有区别于其他经济活动的自身特性，主要表现不包括（ ）。A.活动主体的专业性B.活动地位的中介性C.活动内容的服务性D.活动范围的地域性【答案】 D14. 【问题】 下列不属于房地产投资特点的是（）。A.投资变现的困难性B.投资金额大C.投资选择的多样性D.投资和消费双重功能【答案】 A15. 【问题】 年利率为8，3年后500万元的一笔收入在目前来看相当于（ ）万元。A.357.6B.396.9C.353.5D.356.4【答案】 B16. 【问题】 关于不动产登记原则的说法中，错误的是().A.不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理B.国家对不动产实行统一登记制度C.当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任D.不动产登记费按年收取【答案】 D17. 【问题】 在某项目投资分析中，假定折现率i1=11时，财务净现值为0.668万元；折现率i2=12时，财务净现值为-7.24万元，则该项目的内部收益率最接近（）。A.11.08B.11.5C.12.84D.19.44【答案】 A18. 【问题】 下列关于还款方式的表述中，正确的是（ ）。(2008年真题)A.等额本息适合的人群是打算提前还贷者B.等额本息适合的人群是当前收入尚可的中年人C.等额本金适合的人群是资金不宽裕的购房者D.等额本息适合的人群是资金不宽裕的购房者【答案】 D19. 【问题】 在我国政府简政放权，向有限政府转型的大趋势下，房地产经纪行业管理应充分发挥行业组织的作用，加快行业（）建设。A.经济B.基础C.自律D.环境【答案】 C20. 【问题】 如果承购房屋是商业地产，房地产经纪机构可以不了解的委托人的信息是（）。A.委托人的年龄B.周边配套C.位置D.单价【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 2011年，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发某商品住宅小区项目。2012年，甲企业欲通过乙信托公司（以下简称乙公司）筹集开发项目所需资金。乙公司分析了该项目所在城市的房屋建设状况、销售情况等房地产市场状况及甲企业的经营状况，制定了投资额度安排。2013年，该项目达到预售条件后，甲企业委托丙房地产经纪机构（以下简称丙机构）预售。丙机构为促进销售，在员工对消费者心理影响方面进行了专题培训。张某拟购买其中一套住房。丙机构的房地产经纪人王某分析了张某的收入状况，认为张某的收入虽然不高但较稳定。据此，王某为其制定了还款方案。A.对消费者的不同需要具有较强的判断能力B.对消费者的不同购买动机具有较强的注意力和语言表达能力C.对企业的经营活动具有较强的管理能力D.对消费者的不同个性特征具有较强的适应能力【答案】 ABD2. 【问题】 甲房地产经纪门店（以下简称甲门店）为改善经营进行改革：在业务上，建立商圈信息档案，实行“商圈经营”；在门店形式上，对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需求又可体现行业的特点，业务量因此有了明显增加。某日，王某委托甲门店以100万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务，并发布了房源信息。之后，该住宅以110万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500元。高某为李某预定了偿还比率为30%的住宅贷款方案。A.订立房屋出售经纪服务合同B.经王某书面同意C.公布王某的联系方式D.事先实地查看房屋【答案】 AB3. 【问题】 有关住房税收的优惠政策，下列说法正确的有（ ）。A.个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税B.个人购买自用普通住宅，且该住房属于家庭唯一住房的，暂减半征收契税C.个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征个人所得税D.个人出租住房所得按照15%的税率征收个人所得税【答案】 ABC4. 【问题】 某临街住宅楼于2009年末建成，砖混结构，共6层，2年前经有关部门批准，该楼一层全部改为点铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。A.内插法B.试错法C.累加法D.乘数法【答案】 AB5. 【问题】 房地产市场调研中，应搜集的人文社会经济材料主要有（）。A.人口增长B.产业结构C.流动人口D.家庭收入E:公共设施及交通状况【答案】 ABCD6. 【问题】 房屋租赁合同包括的主要内容有租赁物的（ ）。(2011年真题)A.名称与面积B.用途与租赁期限C.租金与支付方式D.维修服务与物业管理E.租金的房地产税率与计税基数【答案】 BC7. 【问题】 大户型及别墅客户的消费特征表现在（ ）等方面。A.置业经验非常丰富，对物业有自己独有的判断B.关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务C.表现比较低调。很讲道理，容易沟通D.对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求E.注重物业品质及形象等精神层面【答案】 AC8. 【问题】 房地产咨询业务包括（ ）等。(2011年真题)A.房地产市场调查研究B.房屋安全质量鉴定C.房屋阳光权纠纷损害赔偿估价D.房地产投资可行性研究E.房地产开发项目策划【答案】 AD9. 【问题】 业态组合是目前商业地产项目的基本要求，其定位考虑因素有（ ）。A.能聚集人气，形成商气B.要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营C.要适合消费者每次持续购物的时间长度D.要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况E.要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争【答案】 ABD10. 【问题】 从发达国家和地区的经验来看，对服务过程规范性方面的管理，主要通过( )方面内容的管理来实现的。A.房地产经纪业执业规范B.房地产经纪收费C.各国房地产经纪行业管理费都严令禁止房地产经纪机构赚取合同约定的佣金以外的经济利益D.房地产经纪交易E.房地产经纪行业竞争【答案】 ABC11. 【问题】 根据课税对象性质的不同，全部税种可分为()和行为目的税。A.人身税B.流转税C.财产税D.收益税E.资源税【答案】 BCD12. 【问题】 下面描述正确的是 ( ) 。A.只要不使用U盘，就不会使系统感染病毒B.只要不执行U盘中的程序，就不会使系统感染病毒C.软盘比U盘更容易感染病毒D.设置写保护后使用U盘就不会使U盘内的文件感染病毒【答案】 D13. 【问题】 关于企业所得税的表述中，正确的有（）。A.个人独资企业、合伙企业适用企业所得税法B.企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额C.企业所得税的税率为25D.企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照企业所得税法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额E.在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人【答案】 BCD14. 【问题】 门店开设前的投资预算包含了可行性研究和估算经营成本两项工作，其中经营成本的构成项目包括（ ）。A.门店开设的一次性费用B.日常支出费用C.销售佣金D.销售费用E.营业税【答案】 AB15. 【问题】 房地产开发企业在确定销售人员数量时，应考虑的因素包括（ ）。(2010年真题)A.销售价格B.销售量C.销售目标D.销售阶段E.宣传推广【答案】 BCD16. 【问题】 属于建设工程规划审批程序的有（）。 A.建设申请B.建设申请的审查C.提出规划设计要点D.建设工程的竣工验收E.竣工资料的报送【答案】 ABC17. 【问题】 我国房地产经纪行业监管的方式包括（）。A.现场巡查B.专家评审C.合同抽查D.投诉受理E.房地产经纪资信评价【答案】 ACD18. 【问题】 （三）A房地产开发公司（以下简称A）在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40km2，其中5km2的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2015年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托B房地产经纪公司（以下简称B）代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计，丁套房屋的建筑面积变更为105m2，并书面通知了C。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。A.取得土地使用权证B.投入资金达到工程建设总投资20C.取得建设工程规划许可证D.取得商品房预售许可证【答案】 ACD19. 【问题】 赵某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售一套二手房，在签订房地产经纪合同前，赵某要求甲公司对该房进行评估。在甲公司提供了价格咨询报告后，赵某与甲公司签订了房地产经纪合同。该合同中约定：甲公司代表赵某进行交易谈判并签订房屋买卖合同，赵某按成交额的2，支付给甲公司经纪服务费。甲公司指定房地产经纪人李某负责该业务，李某制作了广告并刊登在当地的报纸专栏上。很快，魏某看中了此房，同甲公司商谈后交纳了1万元定金。但是，赵某的朋友孙某也看中了该房，赵某决定取消甲公司为其出售该套房的计划，但甲公司要求继续履行已签订的房地产经纪合同，赵某和甲公司为此发生了争议。(2009年真题)A.如有共有人，共有人是否同意出售B.如有承租人，承租人是否放弃优先购买权C.住房户口的迁移问题D.赵某的信誉问题【答案】 ABC20. 【问题】 某住宅楼建于2000年，目前各类设施设备完好，能保证安全正常的居住使用。该住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压和设备层设施转换后供水。该住宅楼的设备层设在10层，层高2m，面积为200m2。A.结构安全耐久B.平面布置合理C.交通联系方便D.有利于使用【答案】 BCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：<1>、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。<2>、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。<3>、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）2. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：<1>、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。<2>、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。<3>、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）3. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：<1>、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。<2>、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。<3>、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）4. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：<1>、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。<2>、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。<3>、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）5. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：<1>、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。<2>、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。<3>、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）