商贸物流中心可行性研究报告.docx

商贸物流中心可行性争辩报告集团标准化小组：VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN项目单位：XX镇人民政府报告编制单位：XX 镇人民政府工程名称： XX 商贸物流中心工程工程担当单位： XX 镇人民政府法人代表：丁勤华报告编制单位：XX 镇人民政府一、工程单位概况XX 镇位于安徽省萧城镇西北 32 公里处，苏鲁豫皖四省交界处，东临江苏徐州，南靠淮北大煤田，西与河南商丘、北与山东菏泽、济宁不过百公里。陇海铁路、310 国道、301 省道纵贯横连，另有黄赵、黄青两条县级公里，交通便利。全镇总面积 92 平方公里。其中，镇区面积 4.7 平方公里。辖区有 35 个行政村，111 个自然村，6 个居委会，138 个镇直机关、事业单位。到 2023 年底，全镇总人口 92023 人，其中镇区人口 3.3 万人，XX 镇是苏鲁豫皖边区物资沟通辖区的集散地，淮海经济区重镇。改革开放以后，XX 镇快速进展。镇区面积由原来的 2.2 平方公里扩大到现在的 4.7 平方公里，镇区人口由 1984 年的2 万多人增加到现在的 3.3 万人，街道由原来的 2023 多米增加到 11000 多米。到 2023 年底，全镇有国营、集体、私营企业 42 家，其中皖王集团 2023 年销售收入到达 3.4 亿元，另外全镇还有个体工商户 2100 多户，中小学 35 所， 其中镇区有完全高中 1 所，一般初中 4 所，小学 3 所，职业技术高中 1 所，医院 3 所，医疗室、所 25 个，临床 230 张，另有文化站、电视台、播送站、剧场、影院、邮政、电信局各 1 处，其中电视转播台可掩盖苏鲁豫皖接壤地区四周 40 公里地域。主要商贸市场有工业品市场、农贸市 场、百货公司大楼、华联超市、美联超市、联华超市等， 其他效劳业有饭店 60 多家，小吃部 80 多家，旅社、旅馆25 家，出租汽车 70 多部。1970 年建起的XX 变电所，担负着XX 镇及周边乡村的输变电任务。坐落在镇区中间的 XX 火车站，归属济南铁路局，为四级一等站，每天有四对直快客车停靠。XX 镇地势平坦，属黄淮海冲积平原，暖温带半潮湿性季风气候区，四季清楚，雨水较充分，土壤以半沙半淤为主， 适宜小麦、玉米、棉花、大豆、红薯、苹果、梨生长。地下资源主要有石油，经有关部门勘探，以 XX 为中心，四周50 公里内有着丰富的石油油气资源，有待日后开发。二、工程根本状况一工程名称XX 商贸物流中心二工程承办单位XX 镇人民政府法定地址：XXXX 镇人民路三法人代表法人代表：丁勤华四工程拟建地点XX 镇物流工业园五工程建设内容现代物流中心规划总占地面积 50-60 亩，工程分两期建设，一期主要为集团总部办公大楼、综合楼、仓储一区、信息中心与物流调度中心等，二期为研发中心、仓储二区及其它工程。一期主要为集团总部办公大楼、综合楼、仓储一区、信息中心与物流调度中心区，集团办公大楼一幢：建筑面积 6280 平方米，配电房一幢：建筑面积 50 平方米，综合楼一幢:建筑面积 2560 平方米;信息中心与物流调度中心一幢：建筑面积 2240 平方米，停车场一排：建筑面积 1170 平方米；仓储一区包括仓储综合楼一幢，建筑面积 2600 平方米、一般仓库两幢，建筑面积 12820 平方米；一期建筑面积 26550 平方米；二期主要为研发中心、仓储二区，研发中心一幢：建筑面积 1250 平方米，仓储二区包括综合效劳楼一幢，建筑面积2165 平方米、一般仓库两幢，建筑面积 11120 平方米。本工程针对全部工程进展设计。六投资预算该工程总投资为 6500 万元，其中：固定资产投资 3850 万元，流淌资金 2650 万元。三、工程提出的背景及建设必要性建设大型商贸物流中心，加强与省内外兴旺地区商贸流通业的对接步伐，推动商贸物流现代化。?型商贸流通业态的介入将会极大地提升南屿商贸流通业的层次。XX 商贸物流中心的建设，对XX 镇的工业、物流业、建筑业、效劳业的进展具有极大的促进作用。四、建设条件与场址一工程建设地点概况XX 镇经济开发区位于XX 镇南部，属镇南社区。开发区地势平坦开阔，北面靠近 310 国道，314 省道、陇海铁路穿境而过，交通格外便利。该工程建设在开发区中，对进展格外有利。二场址选择原则、符合XX 镇的长期战略规划；、符合XX 镇总体进展规划及长远进展规划； 3、水、电、交通等配套条件良好；4、建设规模符合当地资源状况；5、无其它不良条件。三工程建设地点该工程选址于 XX 镇物流园，占地 50-60 亩，区内供水、供电设施齐备，交通、供电、供水等配套条件良好。四场址评述本工程的场址选择充分考虑企业的实际力量和长远进展， 做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、节约资源。本工程场址生产关心设施配套条件好，良好的根底可保证工程的顺当实施、有效运转。五、工程建设方案一建设内容该工程为现代商贸物流中心建设工程。现代商贸物流中心主要分集团总部、研发中心、物流调度中心、信息中心、仓库等五个部份。一期工程占地面积 40 亩，主要包括集团总部、综合楼、仓储一区、物流调度中心、信息中心等，还包括道路和绿化。二期工程占地面积 20 亩，主要包括研发中心、和仓储二区。一二期工程总占地约 50-60 亩。二设计指导思想建立科学、完整的物流体系，提高流通效益，削减流通环节，把本工程建设成档次高、功能全、辐射面广、对区域性经济有影响和带动作用的物流中心。三规划方案1、总平面布置总图布局以满足仓储物流为原则，合理布局，疏密有致， 并为良好的内部交通组织、庭院环境打下坚实根底。（1） 依据选定场址的地形、地貌及功能要求，合理划分功能区域。主要包括集团总部办公区、研发中心区、物流调度中心及信息中心区、库区四局部。力求各功能区域划清楚白，联系便利，保证各运作环节相互连接，流程顺畅。（2） 功能区内承受组团式布置。依据用户实际需要，划分出大小不等的组团。组团的布置应充分考虑各用户产品特点及用途，合理安排，避开相互影响。（3） 各功能区内，各组团的划分应尽量使运输距离最短， 避开迂回与穿插干扰，运输通道承受无穿插的单向环形路线， 车流、货流顺畅，保证生产作业的安全与有序。（4） 办公区和仓储区应为货物承托双方供给便利，托运、提取货物处设置于进出口四周，便利货主，同时避开人流与车流穿插。（5） 规划方案应重视经济论证，在满足生产、仓储物流需要和建设指标要求的前提下，要节约用地，提高面积利用率。（6） 进出口位置、建筑物的位置、外观形式等方面，要符合城市及道路两侧景观设计要求。（7） 在满足仓储物流要求的前提下，各建筑物严密布置， 使生产运输便利，并利于环保、防火、安全、卫生等要求。（8） 结合场区实际，做到统筹兼顾，为将来进展留出余地，处理好近远期关系。2、总体规划特点将各区规划分开，既相对独立、完整，又便于联系，成为有机整体。集团总部办公区、研发中心区、物流调度中心及信息中心区、库区四局部内容因功能的不同，效劳对象的不同， 建筑形式的不同以及构造形式、荷载的不同而相对独立设置，既独立又便利联系，易于功能组织和交通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。四建筑构造设计1、设计依据建筑构造荷载标准GB500092023高层建筑混凝土构造技术规程(JGJ3-2023) 建筑抗震设计标准GB500112023建筑地基根底设计标准GB500072023 建筑构造牢靠度统一标准GB500682023 混凝土构造设计标准GB500102023建筑抗震设防分类标准GB5022395 2、设计参数根本风压抗震设防均布活荷载标准a、不上人屋面 0.7kN/m2 b、上人屋面 1.5kN/m2c、办公室 2.0kN/m2d、走廊、楼梯 2.0kN/m2e、厕所、卫生间 2.5kN/m2 f、水箱间 10.0kN/m2其余房间活荷载按建筑构造荷载标准GBJ9-87 取值3、建筑方案设计原则（1） 功能使用要求是建筑的最根本因素，因此，仓储物流中心应充分满足储存、发送流程及工艺设备要求，使建筑与工艺有效结合，努力制造出功能合理、利用率高、节能、环保的仓储物流中心。（2） 着重解决好交通组织、消防设计、制冷设计及大屋面可能带来的技术难题，使本工程建设为仓储物流中心的典范工程。（3） 建筑造型设计力求制造出具有文化内涵，同时又表达现代建筑特点，并与厂区四周建筑物及道路相吻合的建筑风格。建筑设计构思本工程为一现代商贸物流中心，因此本方案在整体形象设计中力求使用简洁明快的建筑语言来表达现代仓储物流中心这一高效、快捷的建筑内涵。五公用工程1、给排水工程1) 设计依据a建筑给水设计标准GBJ15-88b建筑设计防火标准GB50016-872023 年版 c自动喷水灭火系统设计标准GBJ84-85d污水排入城市下水道水质标准GJ18-86 2)供水a 供水水源、取水和输水工程、方案工程厂区供水水源为城市自来水，自来水由市政管道 DN75 管道，接点压力为 0.5Mpa。本工程一期完成后小时平均用水量为 3m3，经计算，市政自来水管网可满足本工程用水需求。b 消防给水系统方案消防管网与生产、生活供水管结合，建筑物的室外消火栓用水量为 25l/s，室内消火栓用水量为 10l/s，与市政管网相联，可满足消防用水要求。c 工程用水量本工程达产后用水量估算见下表：工厂用水量估算表耗水量m3序号用水部门用水种类小时平均小时最大全天全年用水量4生活用水自来水2455绿化自来水116浇洒道路自来水117其他自来水12210合计38930003)排水生活废水主要来自办公效劳区和住宅区各建筑物卫生间的厕所冲水，除粪便污水需经化粪池处理外，其他生活废水均可直接排到市场前的市政排水沟；雨水承受地面自然排水，再排入道路两旁的暗沟，先流入厂区排水干道，最终流入工厂的废水总排水管与经营、生活废水合流排出厂外。2、供电及通讯1) 工厂供电（1） 工程装机容量、用电负荷、负荷等级工程投产后，全厂的总装机容量约为 120kW其中消防及其他备用负荷未考虑。经计算有功负荷为 102kW，无功计算功率为 45kVar，视在计算负荷 130kVA。选用 1 台 160KVA 的S9 型低损耗变压器，则变压器平均负荷率为 87%，全厂需要系数约为 75%。本工程全年用电量约为 2 万度。（2） 电源、电源设施及外部条件本工程的用电由南屿镇变电站供给，该站以 10KV 单路为本工程供电，供电专线经高压电缆接入中心内配电房。供电可靠。（3） 供电方案本工程全部负荷均为三级负荷，但考虑到产品在经营过程中一旦停电时间过长会造成企业重大的经济损失，故也按二级负荷处理。10KV 高压电源线进入配电站后，经高压开关柜接到变压器高压侧，由变压器降压到 0.4/0.23KV 后，用低压配电柜以放射式与树干式相结合的方法向各用电点送电。区区内配电电缆沿地沟敷设，0.4KV 电源进入各用电部门后，经动力配电箱向各用电设备配电。凹凸压侧均承受单母线的接线方式。经估算工程自然功率因数约为 0.69，经低压侧电器补偿后，功率因数约为 0.89。照明电源由配电室引出专线以树干向建筑物配电，各建筑物的室内照明由设在该建筑物内的或四周建筑物内的照明配电箱把握，照明配电电压承受 380/220V 三相四线制，灯头电压承受 220V，局部照明和检修用灯的灯头电压承受 36V 安全电压。（4） 防雷措施本工程各主要建筑物均按三类防雷考虑。低压配电系统的接地型式承受TN-C 系统，房屋内全部的金属管道、机架、金属设备外壳和电气设备的在正常状况下不带电的金属外壳均应按上述系统做接零保护。各屋面应设避雷网，引下线暗设。防雷接地电阻不应大于 30，全部建筑物电源入户处均应做重复接地，接地电阻不应大于 10，重复接地和防雷接地可共用接地装置。2) 电讯本工程弱电设计内容包括： 通讯、宽带网、火灾自动报警及联动把握系统。场区在信息楼内计算机中心设总机室，安置自动 交换系统一套，总机室宽带和 配线架空引出，内线、外线分别行至单体建筑宽带或 组线箱，然后敷设到各需要岗位。依据建筑设计防火标准、火灾自动报警系统设计标准有关规定，在有关建筑物内的重要部位设防火区，按防火分区安装烟温探头，在走道入口设报警按钮、警笛、当火警信号送至消防把握室，发出灭火指令信号，切除有关非消防电 源，鸣警笛，消火栓按钮启动消防泵。消防把握室还设有与区消防队的直通 。3、采暖、通风1)设计依据采暖通风及空气调整设计标准GBJ50019-87建筑设计防火标准GB50016-872023 年版 2)通风工程本工程各建筑物内均以自然通风为主，机械通风为辅。卫生间和浴室设排气扇。六、企业组织、劳动定员一企业组织机构1、组织机构工程由XX 镇人民政府负责组织实施，实行董事会领导下的总经理负责制，自主经营。公司设总经理 1 人负责全面工作，下设各业务科室及行政治理科室，具体负责公司的各项工作。2、工作制度该工程全年作业天数 360 天，人员年工作日 251 天，行政治理实行单班制，仓储区三班制，每班工作 8 小时。二劳动定员本着务实、高效、精干的原则，在满足工程生产经营和治理需要，保证工程顺当进展的前提下，合理设置劳动定员。初步拟定集团公司总部人员为 335 名。其中，物流中心及调度人员 176 人，研发中心人员 9 人，信息中心人员 15 名，仓储、选购和销售人员 100 人，治理人员 35 人。员工来源分为内部竞聘和外部聘请。内部竞聘即所聘请的员工来自公司内部，内部竞聘能形成和提高公司内部竞争压 力，激觉察有员工工作激情。因此公司将优先考虑内部竞聘。七、环境保护、劳动安全卫生及消防一环境保护主要污染源及污染物1、污染源及污染物概述本工程主要污染源为清洗废水和生活废水及产品废料，以及机器运转发出的噪声。2、国家和地区相关环保标准a、GB8978污水综合排放标准；b、GB12348-90工业企业厂界噪声标准三类标准； c、GB16297-1996大气污染综合排放标准。3、工程污染治理方案a 废水治理与综合利用本工程污水主要为清洗废水，成分主要是泥土，根本无有害物质，可与生活废水一起及生活污水，经化粪池处理后，达标排放。b 噪声治理噪声主要产生于泵、冷冻机及冷凝风机。泵及冷冻机承受单独房间隔离，同时在设计中选用优质低噪设备，并承受减震根底，在产生噪声的厂房内壁涂敷吸声材料，选用隔音门窗， 在冷凝风机进气口安装消声器。经过以上降噪措施后，可满足GB12348-90 的要求。c 固体废弃物的治理本工程设两个固定垃圾箱，由市政环卫负责清运，不会对当地环境造成污染。d 绿化美化环境场区绿化是环境保护的重要措施之一，也是工程文明建设的重要标志，是工程规划设计中不行缺少的组成局部。本工程将充分利用原有条件，选配良好的树种和植物，对场区进展绿化。绿化的重点以场前区、道路两旁和建筑物四周等空地为 主，实行乔、灌木和乔灌木与绿篱搭配；草坪与花卉相间的形式美化场区平面，并利用绿化植物改善环境，为职工制造美丽舒适的生产生活条件，促进企业生产进展。二劳动安全卫生本工程主要为现代物流中心工程其设计依据为：1、中华人民共和国劳动法2、中华人民共和国清洁生产促进法3、工业企业设计卫生标准GBZ1-20234、工业企业厂界噪声标准GB12348-90职业安全卫生主要措施1、生产设备均制定安全操作规程，使工人做到有章可循， 同时按规定配备必要的安全防护用品，全部危急区域均设有危急标志和防护措施。2、试验室内装有空调，保证室内的温度、湿度要求和空气清爽。3、在建筑装修上，实行隔声设计，设置隔声门窗、车间内墙使用吸音材料作吸声处理。4、对产生的废料等设专人准时清理，保证生产环境清洁卫生。三消防建筑设计防火标准GBJ50016-872023 年版建筑灭火器配置设计标准GBJ140-90 消防措施1、总图各建筑物间距均大于 10m，道路呈环状，主干道为 8m，副道为 6m，有较大面积空场可用于消防回车。2、建筑构造仓房等建筑物耐火等级二级，各建筑物内疏散通道间距小于 25m，并在醒目位置设有安全标志。3、消防给水场区内设有 DN75 消防管网，水压 0.35Mpa，消防管网设有室外消火栓多套，与市政管网相联。并设置相应消防栓、干粉灭火器等室内消防设施，可满足消防要求。4、车辆区设灭火砂池两个，每个体积不小于 20 立方米。八、工程实施进度为使本工程尽快建成并投入使用，工程批复后，应尽快托付有关部门进展初步设计和资金落实，同时做好设备考察和订货工作， 并对工程建设实行招投标。同时，为确保工程进度和建成运营后到达预期效益，应合理安排工期，做好市场开发和治理人员的培训工作。依据工程进展状况，估量批复可行性争辩报告后，工程从前期预备工作到竣工验收投入使用共需 2 年时间。九、投资估算一投资估算1、估算范围本工程的投资估算范围包括：XX 商贸物流中心建设所需建筑工程费用、其它费用、预备费及建设期利息等。2、估算依据中国轻工总会颁发的轻工业建设工程投资估算方法； 安徽省建筑工程消耗定额；安徽省安装工程消耗定额； 有关行业标准、规定、标准；建设单位供给的有关根底数据资料。3、编制说明1） 建筑工程费用：建构筑物估算价值主要依据当地有关类似工程造价及福建省建筑工程消耗定额估算。2） 设备及仪器购置费：主要依据设备生产厂商供给的设备报价资料，参照国内外近期市场询价确定。本工程设备价格中包含安装调试费。3） 土地征用费：工程拟征地 50-60 亩，预估费用 1200 万元4） 其他费用：依据国家行业现行投资估算有关规定和工程实际状况计取。5） 预备费：根本预备费取工程费用和其它费用之和的4%，涨价预备费依据有关规定免列。4、总投资估算工程固定投资估算本工程建筑工程费估算承受单位建筑工程投资估算法，经测算，打算总投资 6500 万元，其中土地费用 1200 万、工程费用 2450 万、不行预见费用 200 万、流淌资金 2650 万元。序号费用名称投资额占工程总投资经估算，本工程总投资为 6500 万元，其投资构成见下表工程总投资估算汇总表的比例%1建筑工程费2450 万37.692土地费用1200 万18.463不行预见费用200 万3.083流淌资金2650 万40.775工程总投资6500 万二资金筹措与资金使用打算 1、银行贷款申请银行长期贷款 1500.00 万元，贷款利率为 5.76%，贷款期限为 5 年。主要用于设备的购置，根底设施的建设。2、公司自筹资金 5000.00 万元包括铺底流淌资金。3、资金使用打算工程建设期 2 年，依据工程进度打算，第 1 年拟投入资金3500 万元，其次年投入 3000 万元十、经济评价一财务评价依据依据国家现行财税制度和建设工程经济评价方法与参数第三版确定根底数据。二营业收入、营业税金和附加估算公司成立首年估量实现年营业额 2 亿元人民币，集团将实现增值税约 600 万元，城市建设维护税为约 42 万元，教育费附加为约 24 万元。公司第 3 年打算年营业额 3.2 亿元，集团将实现增值税约750 万元，城市建设维护税为约 53 万元，教育费附加为约 30 万元。5 年后公司将实现年营业额 8 亿元人民币。集团将实现增值税约 1650 万元，城市建设维护税为约 115.5 万元，教育费附加为约 66 万元。三财务评价结论通过对工程从筹建到投产经营全过程各项评价指标的测算， 工程虽然投资较大，但投产后效益较好，工程建成投产后，所得税后财务内部收益率为 16.86%，高于设定的 12%基准收益， 投资回收期为 7.36 年含建设期，银行借款归还为 5 年含建设期，能满足银行要求。从敏感性分析看，工程有肯定的抗风险力量，从工程的资产负债状况看，工程的财务负债正常，不存在财务风险，工程在财务上是可行十一、结论1、XX 镇区位优势明显，建设商贸物流中心是很适宜的。工程社会效益显着，经济效益明显2、投资方为民营企业主，具有较强的实力和阅历，有力量做好这一工程。3 、工程建设符合国家产业进展规划，符合国家进展政策，投产后，能够充分发挥辐射区的人力资源优势，调整产业构造，促进企业经济安康、协调、可持续进展。通过以上分析，本报告认为该工程具备了技术上的先进性、经济上的合理性、实施上的可行性，因此是切实可行 的。