_ST建摩B：土地估价报告（一）.PDF

土地估价报告 项目名称：重庆建设摩托车股份有限公司资产转让所涉及的位于重庆市巴南区花溪工业园区的 1 宗出让工业用地、1 宗划拨绿化及道路用地土地使用权公开市场价值评估 受托估价单位：四川华衡房地产地价评估有限公司 土地估价报告编号：川华衡房评报2013033 号 提交估价报告日期：2013 年 11 月 28 日 重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -1 -土 地 估 价 报 告 第一部分 摘要 一、估价项目名称 重庆建设摩托车股份有限公司资产转让所涉及的位于重庆市巴南区花溪工业园区的 1 宗出让工业用地、1 宗划拨绿化及道路用地土地使用权公开市场价值评估。二、委托估价方 委托单位：重庆建设摩托车股份有限公司 住 所：重庆市巴南区花溪工业园区建设大道 1 号 注册号：500000400001350 法定代表人：李华光 联系人姓名：吕部长 联系方式：023-66295716 三、估价目的 重庆建设摩托车股份有限公司拟进行资产转让，需要对估价对象的公开市场价值进行评估，以作为本次经济行为的价值参考依据。四、估价基准日 根据委托方的要求，确定为 2013 年 10 月 31 日。五、估价日期 2013 年 11 月 13 日至 2013 年 11 月 28 日。六、地价定义 本次评估根据估价目的、估价依据，按照城镇土地估价规程，遵循在合法原则下，考虑宗地现状、规划及最优利用，确定价格定义重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -2 -如下：1、宗地 1 宗地 1 作为出让国有工业用地，所有权属于国家，重庆建设摩托车股份有限公司以出让方式取得土地使用权，无使用权异议。至估价基准日，估价对象未设定抵押等他项权利。本次评估按出让国有工业用地、无使用权异议、无他项权利限制来设定土地权利状况。根据委托方提供的202D房地证2010字第00255号 房地产权证复印件，宗地 1 的登记用途为工业用地，实际用途为工业用地。根据合法原则，结合本次估价目的，本次估价设定的土地用途为工业用地。根据委托方提供的202D房地证2010字第00255号 房地产权证复印件，宗地 1 登记的土地使用权终止日期为 2054 年 4 月 27 日。截至估价基准日，土地剩余使用年限为 40.49 年。宗地 1 在估价基准日的实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内部分“六通一平”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路和场地平整)，部分“场平”。根据委托书确定的估价对象及范围，我们设定宗地 1 开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内“场平”(场地平整)。截至估价基准日，根据委托方提供的资料及估价人员现场查看，宗地1已建成保安室等建筑物(总建筑面积合计为92.15)，大部分为空地，实际容积率为0.002；又根据渝地2004合字(巴南)第459号 重庆市国有土地使用权出让合同，估价对象规划的建筑容积率1.0。根据合法性原则，本次估价设定宗地1容积率为1。因此，宗地1的价格定义为：在2013年10月31日，作为出让工业用地、无使用权异议且无他项权利限制状态下、宗地外“六通”(通重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -3 -上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)、宗地内“场平”(场地平整)开发状态下、设定容积率为1、土地剩余使用年限为40.49年条件下的土地使用权公开市场价值。2、宗地 2 宗地 2 作为划拨国有绿化及道路用地，所有权属于国家，重庆建设摩托车股份有限公司以划拨方式取得土地使用权，无使用权异议。至估价基准日，估价对象未设定抵押等他项权利。本次评估按划拨国有绿化及道路用地、无使用权异议、无他项权利限制来设定土地权利状况。根据委托方提供的202D房地证2010字第00255号 房地产权证复印件，宗地 2 的登记用途为绿化及道路用地，实际用途为绿化及道路用地。根据合法原则，结合本次估价目的，本次估价设定的土地用途为绿化及道路用地。根据委托方提供的202D房地证2010字第00255号 房地产权证复印件，宗地 2 未登记土地使用权终止日期。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(国务院 55 号令)，绿化及道路用地法定最高出让年限为 50 年。根据合法原则，本次估价设定宗地 2 土地使用权的剩余使用年限为自估价基准日(2013 年 10 月31 日)起绿化及道路用地 50 年，即土地使用权终止日期为 2063 年 10月 30 日。截至估价基准日，宗地 2 剩余使用年限为 50 年。宗地 2 在估价基准日的实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内部分“六通一平”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路和场地平整)，部分“场平”。根据委托书确定的估价对象及范围，我们设定宗地 2 开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内“场重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -4 -平”(场地平整)。截至估价基准日，根据委托方提供的资料及估价人员现场查看，宗地2已部分绿化、部分建成道路，实际容积率为0。根据重庆市国土房管局关于印发 重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则的通知(渝国土房管发2002486号)，本次估价参照工业用地的平均容积率，设定宗地2的容积率为1。因此，宗地2的价格定义为：在2013年10月31日，作为划拨绿化及道路用地、无使用权异议且无他项权利限制状态下、宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)、宗地内“场平”(场地平整)开发状态下、设定容积率为1、土地剩余使用年限为50年条件下的土地使用权公开市场价值。七、估价结果 我们本着公正、公平、客观的原则，在分析所收集的估价基准日相关资料的基础上，采用市场比较法和成本逼近法进行了估价。经过测算，评估出估价对象在估价基准日符合价格定义及相应估价目的下的土地使用权价格，详见表 1土地估价结果一览表。币种：人民币 土地登记总面积：340,497.00 平方米 土地评估总面积：77,705.94 平方米 土地评估总价：5,680.01 万元 大写：伍仟陆佰捌拾万零壹佰元整 其中：1、宗地 1：登记面积：268,982.00 平方米 重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -5 -评估面积：53,050.85 平方米 评估单价：750 元/平方米(50.00 万元/亩)评估总价：3,978.81 万元 大写：叁仟玖佰柒拾捌万捌仟壹佰元整 2、宗地 2：登记面积：71,515.00 平方米 评估面积：24,655.09 平方米 评估单价：690 元/平方米(46.00 万元/亩)评估总价：1,701.20 万元 大写：壹仟柒佰零壹万贰仟元整 八、土地估价师签名 姓 名 证书号码 签 名 余静远 2009510002 唐高英 2006510021 九、土地估价机构 四川华衡房地产地价评估有限公司 估价机构负责人签字：二一三年十一月二十八日 重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -6 -表 1 土地估价结果一览表 估价机构：四川华衡房地产地价评估有限公司 估价报告编号：川华衡房评报2013033 号 估价基准日：2013 年 10 月 31 日 估价基准日的土地使用权性质：出让、划拨 估价基准 日的土地 使用者 宗地编号 房地产权证编号 宗地 位臵 估价基准日登记用途 估价设 定用途 设定容积率 估价基准日的实际土地开发程度 估价设定的土地开发程度 设定的土地剩余使用年期(年)登记面积()评估面积()评估单价(元/)评估总地价(万元)备注 外 内 外 内 重庆建设摩托车股份有限公司 宗地1 202D房地证2010字第00255号 重庆市巴南区花溪工业园区 工业 工业 1 六通 部分六通一平，部分场平 六通 场平 40.49 268,982.00 53,050.85 750 3,978.81 出让 宗地2 绿化及道路 绿化及道路 1 六通 部分六通一平，部分场平 六通 场平 50 71,515.00 24,655.09 690 1,701.20 划拨 合计合计 340,497.00 77,705.94 5,680.01 一、上述土地估价结果的限定条件：1.土地权利限制：宗地 1 出让国有建设用地，无他项权利限制；宗地 2 划拨国有建设用地，无他项权利限制。2.基础设施条件：本次评估设定估价对象基础设施条件为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内“场平”(场地平整)，估价基准日，估价对象的基础设施条件、规划限制条件详见表 2。3.规划限制条件：宗地 1 工业用地，宗地 2 绿化及道路用地。4.其它限定条件：按估价报告限定的条件使用。二、其他需要说明的事项：1.本报告估价结果仅为重庆建设摩托车股份有限公司将估价对象进行资产转让时提供公开市场价值参考，不能用于其它经济活动。2.根据委托方提供的 202D 房地证 2010 字第 00255 号房地产权证，宗地 1 证载土地面积为 268,982.00，宗地 2 证载土地面积为 71,515.00。根据委托方提供的委托书、重庆建设摩托车股份有限公司地形示意图及国有土地使用权转让意向协议，本次仅评估其中部分土地，宗地 1评估面积为 53,050.85、宗地 2 评估面积为 24,655.09。若办理后的房地产权证登记面积与评估面积不一致，估价对象的最终面积以登记为准并需调整估价结果。3.本次估价以划拨国有土地使用权转让已经有关主管部门批准为假设前提。4.本报告从报告完成日起壹年内有效，即有效期从 2013 年 11 月 28 日起至 2014 年 11 月 27 日止。估价机构：四川华衡房地产地价评估有限公司 二一三年十一月二十八日 重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -7 -表 2 设定估价对象基础设施及其他条件表 宗地 编号 地面平 整状况 周围道 路状况 供电状况 供水状况 排水 状况 通讯 条件 土地权 利限制 规划 限制 影响土地价格的其他限定条件 宗地 1 场地平整 区域内有立崧路、驰骋路等主次干道 宗地外有城市电网铺设 宗地外有城市供水管网铺设 宗地外有城市排水管网铺设 宗地外与市政通讯网联网 估价对象未设定抵押等他项权利 估价对象所在区域为重庆市巴南区花溪工业园区 无 宗地 2 场地平整 区域内有立崧路、驰骋路等主次干道 宗地外有城市电网铺设 宗地外有城市供水管网铺设 宗地外有城市排水管网铺设 宗地外与市政通讯网联网 估价对象未设定抵押等他项权利 估价对象所在区域为重庆市巴南区花溪工业园区 无 重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -8 -第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委托单位：重庆建设摩托车股份有限公司 住 所：重庆市巴南区花溪工业园区建设大道 1 号 注册号：500000400001350 法定代表人：李华光 联系人姓名：吕部长 联系方式：023-66295716 二、估价对象 重庆建设摩托车股份有限公司拥有的位于重庆市巴南区花溪工业园区的 1 宗出让工业用地土地使用权(土地登记面积为 268,982.00)、1 宗划拨绿化及道路用地土地使用权（土地登记面积为71,515.00）(上述土地使用权登记总面积为 340,497.00,房地产权证证号：202D 房地证 2010 字第 00255 号)，根据委托方提供的 委托书、重庆建设摩托车股份有限公司地形示意图 及 国有土地使用权转让意向协议，本次仅评估其中部分土地，宗地 1 评估面积为 53,050.85、宗地 2 评估面积为 24,655.09(不含其他资产，即宗地内为场平)。三、估价对象概况 1、土地登记状况及设定状况 估价对象的编号、宗地位臵、面积、用途、地号、图号等房地产权证土地登记状况详见表 3。表 3 估价对象土地登记状况一览表 宗地编号 宗地 1 宗地 2 房地产权证证号 202D 房地证 2010 字第 00255 号 重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -9 -宗地编号 宗地 1 宗地 2 权利人 重庆建设摩托车股份有限公司 证件名称及号码 组织机构代码证 74748242-3 坐落 巴南区花溪工业园区 房地籍号 未登记 土地使用权类型 出让 划拨 土地用途 工业用地 绿化及道路用地 土地使用权面积()340,497.00(出让 268,982.00、划拨 71,515.00)评估面积()53,050.85 24,655.09 土地使用权终止日期 2054 年 4 月 27 日 未登记土地使用权终止日期。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(国务院 55 号令)，绿化及道路用地法定最高出让年限为 50 年。根据合法原则，本次估价设定宗地 2 土地使用权的剩余使用年限为自估价基准日(2013 年 10 月 31 日)起绿化及道路用地 50 年，即土地使用权终止日期为 2063 年 10 月 30 日。填证单位 重庆市国土房管局 登记日期 2010 年 7 月 1 日 2、土地权利状况(1)估价对象权利性质 在估价基准日，估价对象的所有权属于国家，使用权属重庆建设摩托车股份有限公司。估价对象来源合法，产权清楚。估价对象的地下资源、埋藏物不属该公司所有。(2)土地用途 根据委托方提供的202D房地证2010字第00255号 房地产权证复印件，估价对象的登记用途为工业用地、绿化及道路用地，实际用途为工业用地、绿化及道路用地。(3)土地使用年期 根据委托方提供的202D房地证2010字第00255号 房地产权证复印件，出让土地使用权终止日期为 2054 年 4 月 27 日，截至估价基准日，宗地 1 剩余使用年限为 40.49 年。根据委托方提供的 202D 房地证 2010 字第 00255 号房地产权证复印件，宗地 2 未登记土地重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -10 -使用权终止日期。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(国务院 55 号令)，绿化及道路用地法定最高出让年限为 50 年。根据合法原则，本次估价设定宗地 2 土地使用权的剩余使用年限为自估价基准日(2013 年 10 月 31 日)起绿化及道路用地 50年，即土地使用权终止日期为 2063 年 10 月 30 日。截至估价基准日，宗地 2 剩余使用年限为 50 年。(4)估价对象的他项权利 根据委托方提供的202D房地证2010字第00255号 房地产权证复印件，截至估价基准日，估价对象未设定抵押等他项权利。3、土地利用状况(1)宗地 1 宗地 1 在估价基准日的实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内部分“六通一平”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路和场地平整)，部分“场平”。根据委托书确定的估价对象及范围，我们设定宗地 1 开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内“场平”(场地平整)。截至估价基准日，根据委托方提供的资料及估价人员现场查看，宗地 1 已建成保安室等建筑物(总建筑面积合计为 92.15)，大部分为空地，实际容积率为 0.002；又根据渝地2004合字(巴南)第459 号重庆市国有土地使用权出让合同，估价对象规划的建筑容积率1.0。根据合法性原则，本次估价设定宗地 1 容积率为 1。(2)宗地 2 宗地 2 在估价基准日的实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内部分“六通一平”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路和场地平整)，部分“场平”。重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -11 -根据委托书确定的估价对象及范围，我们设定宗地 2 开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内“场平”(场地平整)。截至估价基准日，根据委托方提供的资料及估价人员现场查看，宗地 2 已部分绿化、部分建成道路，实际容积率为 0。根据重庆市国土房管局关于印发 重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则 的通知(渝国土房管发2002486 号)，本次估价参照工业用地的平均容积率，设定宗地 2 的容积率为 1。四、影响地价的因素说明 1、一般因素说明 影响工业类用地地价的一般因素主要指影响城镇用地地价总体水平的城市资源状况、土地管理政策、产业政策、城市规划条件、城市经济发展状况等，本报告主要通过对土地供给、需求两方面的不同作用，来分析对城市总体地价水平的变化。(1)城市资源状况 重庆位于北纬 28 度 10 分-32 度 13 分，东经 105 度 11 分-110 度11 分之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，是西南工商业重镇和水陆交通枢纽。1997 年 3 月 14 日，第八届全国人民代表大会第五次会议通过了设立重庆直辖市的决议，与北京、天津、上海同为直辖市。重庆幅员面积 8.24 万平方公里，南北宽 450 公里，东西长 470公里，2013 年全市共辖 19 个区。2012 年，重庆全市常住人口为 2945万人，全市居住在城镇的人口为 1678.11 万人，居住在乡村的人口为1266.89 万人。(2)城市社会经济发展状况 重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -12 -2013 年上半年全市地区生产总值 5840.51 亿元，按可比价格计算，同比增长 12.4%。分产业看，第一产业增加值 293.51 亿元，同比增长 3.5%；第二产业增加值 3184.95 亿元，增长 13.6%；第三产业增加值 2362.05 亿元，增长 11.6%。2013 年上半年，全市规模以上工业总产值 7117.85 亿元；全市完成固定资产投资 4531.16 亿元，其中工业投资完成 1425.35 亿元；全市完成房地产开发投资 1272.28 亿元，其中商品住宅投资 901.65亿元；全市累计实现社会消费品零售总额 2190.36 亿元。2013 年上半年，居民消费价格同比上涨 2.5%；全市城镇居民人均可支配收入达到 12823 元，农民人均现金收入 4595 元；全市城镇居民人均消费支出 8982 元，农村居民人均消费支出 2142 元。2013 年上半年，全市公共财政预算收入累计完成 856.47 亿元；金融机构本外币存款余额 22048.77 亿元，本外币贷款余额 17288.92亿元。(3)城市规划和发展目标 城市性质：重庆是我国重要的中心城市，国家历史文化名城，长江上游地区的经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。发展目标：抓住国家实施西部大开发战略和老工业基地振兴战略等机遇，把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现建设全面小康社会的目标。(4)土地管理政策 2002 年中华人民共和国国土资源部第 11 号令发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，从而从法规角度规范了国有土地使用权出让行为，优化土地资源配臵，建立公开、公平、公正的土地使重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -13 -用制度。国土资源部、监察部发布的关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知(国土资发2002265 号)以及相应的地方法规都对规范土地市场、严格土地管理等做出了规定，从而使土地市场逐步走向规范化。2006 国务院颁布了国发200631 号国务院关于加强土地调控有关问题的通知(以下简称通知)，其中明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。实行工业用地招标拍卖挂牌出让制度，对于加强宏观调控，严把土地“闸门”，有效控制土地供应总量；对于遏制工业用地压价竞争、低成本过度扩张，实现国有资产保值增值；对于建立完善土地市场机制，更大程度地发挥市场配臵资源的基础性作用，不断提高土地利用效率；对于节约集约用地，优化土地利用结构，促进经济增长方式的转变和产业结构的优化升级都具有十分重要的作用。进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。2007 年 4 月 12 日国土资源部监察部发布了国土资发200778号关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知，明确要求提高对实行工业用地招标拍卖挂牌出让制度重要性的认识，坚定不移地推进工业用地招标拍卖挂牌出让，适应工业项目用地特点，有针对性地组织实施工业用地招标拍卖挂牌出让工作，各省级国土资源管理部门要加强对本地区工业用地招标拍卖挂牌出让制度的落实，强化对工业用地招标拍卖挂牌出让工作的监督。(5)产业、税收及金融政策 2003 年以来，国家针对固定资产投资过热情况，实施宏观调重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -14 -控。通过实施适度控制货币信贷增长政策，上调金融机构存款准备金率，进一步加强投资热点行业的信贷管理。同时对投资过热行业提高资本金比例，压缩投资规模。随着宏观调控政策的实施，一方面，使得固定资产投资过热行业信贷管理趋严，信贷资金取得日趋困难，资金取得成本会提高，另一方面，宏观调控导致投资压缩，土地的有效需求将减少，从而对地价的持续上扬起到一定的抑制作用。受国家宏观调控的影响，工业企业总体经济效益不佳。为了搞活国营大中型企业，盘活存量资产，国家及地方政策相继出台了一系列优惠政策和措施，加快了对原有国营、集体企业的改制步伐，促进企业向规模化的股份制方向发展。随着国有、集体企业转制工作实施，企业破产、兼并及其他方式的资产重组等经济活动频繁，在一定程度上缓解企业用地矛盾，从而对工业用地总体价格水平有一定的抑制作用。根据 重庆市人民政府关于印发重庆市工业转型升级十二五规划的通知，“十一五”期间，重庆市工业增加值增速比全国平均水平快近一倍；进入快速转型的阶段，电子信息产业占全部工业比重进入两位数，且直线快速上升；三是形成推进工业跨越式发展的机制和队伍，全市经济运行调控领导体制和项目引进机制逐步完善，并积累了重大项目引进与建设的经验，培养了一批素质高、能力强的工作团队。“十二五”时期，重庆市面临西部大开发、“314”总体部署、国发20093 号文件、统筹城乡综合配套改革、两江新区建设等重大历史性机遇，工业化、城镇化进程加快，工业处于大有作为的战略机遇期，重庆市将以电子信息产业为龙头快速调整产业结构，提高工业转型升级的速度；以高端研发制造和加工贸易结算等生产性服务业为重点增加产业附加值，提高工业转型升级的质量；以垂直整合为突破口，降低物流成本，提高工业转型升级的效益；以两化融合为切入点改造重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -15 -传统产业，提高工业转型升级的效率。到 2015 年，实现工业累计投资 15000 亿元，实现工业销售收入 25000 亿元以上；工业增加值 7500亿元；力争实现销售收入 30000 亿元等工业转型升级目标。与此同时，金融市场对外开放，使我国银行利率开始与国际市场接轨，在一定程度上减轻了工业企业的财政负担，促进企业效益的提高，经济效益低下的局面在逐步改观，总体地价水平呈平稳上涨。通过以上影响估价对象价格一般因素的分析，我们认为，近年来，随着重庆市经济的发展，城市综合实力逐步加强，城镇建设得到了较快发展，土地供求矛盾加剧，土地需求突出。总体看来，国家对土地进行了严格控制，并加强土地市场的规范和管理，加之重庆市独特的地理区位及土地固有的稀缺性，使得土地价格基本呈平稳上升的态势。2、区域因素说明 影响工业用地地价的区域因素主要指影响城镇内部各区域之间的区域位臵、交通便捷度、基础设施完善度、产业聚集规模、环境状况等因素。本报告仅分析对估价对象土地价格产生影响的区域因素，对估价对象土地价格影响较小或因素条件无差异的区域因素不作分析。(1)区域位臵 估价对象位于重庆市巴南区花溪工业园区，属于市级工业区。根据 重庆市国土房管局关于公布执行重庆市主城区及江津区双福街道珞璜镇土地级别的通知(渝国土房管2012305 号)，估价对象属于七级工业用地。(2)交通便捷度 估价对象区域内有立崧路、驰骋路等通过，道路通达度一般。区域内有 256 路、311 路专线、420 路、841 路公交车通过，公交便捷重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -16 -度较高。估价对象距重庆南站火车站约 8 公里，距李家沱码头约 7 公里，对外交通便捷度较高。(3)基础设施完善度 通电：区域电源来自国家电网，供电充足，供电保证率高。通路：区域内主要道路有立崧路、驰骋路等，且区域内的主、次干道均为水泥路面，路面质量较好。通讯：区域内移动电话接收信号良好，安装固定电话也较方便。供水：区域内供水接市政供水管网。排水：区域内排水接市政排水管网。通气：区域内通气接市政天然气管网。综上所述，估价对象基础设施完善度较高。(4)产业聚集规模 区域内有重庆华赛塑料制造有限公司、重庆市腾瀚工贸有限公司、重庆创鼎通机、重庆精仕佳机电有限公司等公司，区域内的产业聚集规模一般。(5)环境状况 区域内有一定的噪音污染，环境状况一般。(6)规划条件 区域内属于市级工业区，规划条件一般。3、个别因素说明 影响工业用地地价的个别因素主要指与宗地直接有关的位臵、宗地自身条件(宗地形状、宗地面积、地形状况、工程地质条件、宗地临路状况)等。本报告仅分析对估价对象土地价格产生影响的个别因素，对估价对象土地价格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分析。(1)宗地形状：估价对象宗地形状呈较规则多边形，对企业布局重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -17 -无影响。(2)宗地面积：根据委托方提供的重庆建设摩托车股份有限公司地形示意图，宗地 1 评估面积为 53,050.85，宗地面积较大，对利用有一定有利影响；宗地 2 评估面积为 24,655.09，宗地面积适中，对利用无明显影响。(3)地形状况：地势有一定起伏，对项目的建设无影响。(4)工程地质条件：地质承载力一般，无不良地质现象，对建筑物无影响。(5)宗地临路状况：估价对象临建设大道（主干道），临路状况好。重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -18 -第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 本次估价依据以下资料进行分析和测算：(一)国家及地方相关法律、法规 1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国物权法；4、中华人民共和国城乡规划法；5、中华人民共和国国土资源部令第 40 号土地登记办法；6、国务院 55 号令中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例；7、国发200631 号国务院关于加强土地调控有关问题的通知；8、国土资发(2001)44 号关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知；9、国土资源部 39 号令招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定；10、重庆市人民政府转发国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428 号）的通知;11、国税发200589号关于加强房地产税收管理的通知；12、渝价2001346号重庆市物价局、重庆市财政局关于重新核定重庆市国土资源和房屋管理系统土地、矿产行政事业性收费标准的通知；13、渝府发200847号重庆市人民政府关于贯彻实施做好有关税收工作的通知；14、本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规。(二)土地估价相关技术规程 1、GB/T185082001城镇土地估价规程；2、GB/T210102007土地利用现状分类。(三)估价机构掌握的相关地价评估资料 1、重庆市近年统计资料；2、重庆市国土房管局关于公布执行重庆市主城区及江津区双福街道珞璜镇土地级别的通知(渝国土房管2012305 号)；3、重庆市国土房管局关于印发的通知(渝国土房管发2002486 号)；4、重庆市巴南区人民政府关于进一步调整征地补偿安臵标准有关事项的通知(巴南府发2013158 号)；5、重庆市巴南区人民政府关于印发重庆市巴南区征地补偿安臵实施细则的通知(巴南府发200876 号)；6、重庆市巴南区国土资源管理分局、重庆市巴南区建设委员会、重庆市巴南区房地产管理局、重庆市巴南区物价局、关于公布巴南区征地农转非安臵房建安造价综合造价以及住房货币安臵价格标准的通知(巴南国土发200892 号)；7、重庆市国土房屋管理局关于印发重庆市国有经营建设用地使用权供应价款确定技术规则（试行）的通知（渝国土房管发 2009255 号）；8、估价对象所在区域的区位条件资料。(四)委托估价方及产权方提供的相关评估资料 1、委托方企业法人营业执照复印件；重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -20 -2、202D 房地证 2010 字第 00255 号房地产权证复印件；3、渝地2004合字(巴南)第 459 号重庆市国有土地使用权出让合同复印件；4、重庆市国土资源和房屋勘测规划院出具的重庆建设摩托车股份有限公司地形示意图复印件；5、委托估价方提供的其他相关资料。(五)土地评估委托书(六)估价人员实地查看笔录 二、土地估价(一)估价原则 根据土地估价技术规程及估价对象的具体状况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：1、估价基准日原则 估价对象的土地估价结果是在估价基准日的客观合理价格。由于地产市场具有动态变化的特性，同一估价对象，随着时间的变化，地价亦可能发生升降。某一宗地的地价水平总是与某一基准日(时点)相对应的，所以，估价中应根据项目的特点及委托估价方的具体情况，合理确定一个估价基准日。2、替代原则 根据市场运行规律，具有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价值是经过相互比较之后才决定的。地价也同样遵循替代规律。3、合法原则 在评估过程中，应严格遵守国家、地方有关法律、法规，根据 城镇土地估价规程，坚持规范操作，要求在法律规定的条件下进行评重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -21 -估，对评估资料的合理、合法性进行甄别；在设定地价定义时，应按合法原则，合法地界定土地的用途、容积率、使用年期等土地使用条件，确保评估结果的客观、公正性。4、综合分析原则和多种方法相比较原则 地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响。因此，在进行地价评估工作中，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合分析，才能评估出较合理的符合客观实际的价格。同时，为保证评估的严谨、科学性，评估中应选择两种或两种以上评估方法测算地价，根据评估方法的适宜性、可操作性及评估结果的可信度，并参考地产市场状况及估价师经验，经综合分析确定最终评估结果。5、供需原则 在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。由于土地具有地理位臵的固定性、面积的有限性等自然特性，尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，充分分析影响地价的一般、区域、个别因素，考虑土地特殊的供、求特性，寻找地价的变化规律，建立科学、合理的地价指数体系。6、变动原则 土地价格是各个影响因素综合作用的结果，当影响地价的因素发生变化时，地价亦会发生变化。因此，在进行地价评估时，就要求土地估价师充分分析影响地价的一般、区域、个别因素，根据这些影响因素准确地评估土地价格。总之，在评估过程中，严格按照国家、地方的有关规定，以公正、重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -22 -公平的态度和良好的职业道德，在公开市场条件下进行价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。(二)估价方法 1、估价方法的确定 根据城镇土地估价规程，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。估价人员通过实地查看，认真调查收集资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告估价目的，决定对估价对象采用市场比较法和成本逼近法评估估价对象的价格。2、选择评估方法的依据：(1)估价对象属于工业项目用地，不属于房地产开发项目用地，难以采用未来开发价值剥离工业用地的潜在价值，不宜采用剩余法进行评估。(2)估价对象属于工业用地，目前估价对象所在区域类似工业用地交易实例较多，故本次估价可采用市场比较法进行评估。(3)重庆市建立了较为完善的基准地价体系，估价对象处于基准地价覆盖范围之内，且基准地价估价基准日为 2012 年 7 月 3 日，但重庆市规定基准地价价格仍按照 重庆市人民政府关于调整国有土地使用权基准地价和土地出让金标准的通知（渝府200279号）执行。由于基准地价估价基准日更新为 2012 年 7 月 3 日，但基准地价价格没有发生变化，故本次估价不采用基准地价系数修正法进行评估。(4)成本逼近法就是以重新开发该宗地所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定委估宗地价重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房地产地价评估有限公司 -23 -格的估价方法。估价对象属于工业项目用地，属于低效用的用地类型，可根据区域的平均征地成本和开发费用等来进行测算，因此可采用成本逼近法进行评估。(5)估价对象用途为工业用地，其土地纯收益很难从房地产收益中准确剥离，且未来几十年的收益处于一定的变化中，预测这种变化难度大，不易把握，其可操作性差。故本次估价未采用收益还原法评估。因此，本报告对估价对象采用市场比较法和成本逼近法作为本次估价的估价方法。(三)估价结果 1、地价确定的方法 估价对象宗地评估价格详见表 4。表 4 两种方法估价结果表 宗地 编号 宗地座落 评估面积()市场比较法评估结果(元/)成本逼近法评估结果(元/)宗地 1 重庆市巴南区花溪工业园区 53,050.85 720 770 宗地 2 重庆市巴南区花溪工业园区 24,655.09 660 710 从以上估价结果看，两种方法的试算结果差异较小，其中市场比较法是指在同一市场条件下，根据替代原则，以条件相似的土地交易实例与估价对象加以对照比较，就两者之间的交易情况、交易时间、区域及个别因素、剩余使用年限、容积率等的差别进行修正，具有较高的适宜性和可信度；成本逼近法是以取得土地所需花费的各项必要成本，逐一加和求得土地的成本价格的一种评估方法，只要对必要成本项目认识清晰，取用区域平均客观成本，结合宗地区位做出正确、合理的修正，测算出的价格有较高的可信度。本次估价人员确定取市场比较法估价结果和成本逼近法估价结果的简单算术平均值为最终估价结果，则估价对象价格详见表 5：重庆建设摩托车股份有限公司土地估价项目 土地估价报告 四川华衡房