华夏幸福：2017年年度报告.PDF

2017 年年度报告 1/393 2017 年年度报告 2/393 公司代码：600340 公司简称：华夏幸福 华夏幸福基业股份有限公司华夏幸福基业股份有限公司 2012017 7 年年度报告年年度报告 2017 年年度报告 3/393 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审的审计报告。计报告。四、四、公司负责人公司负责人王文学王文学、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人吴中兵吴中兵及会计机构负责人（会计主管人及会计机构负责人（会计主管人员）员）李承李承声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经公司 2018 年 3 月 29 日第六届董事会第三十七次会议审议通过，公司 2017 年度利润分配预案为：以 2017 年 12 月 31 日公司总股本 2,954,946,709 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 9.00 元（含税），共计派发现金股利 2,659,452,038.10 元。本次利润分配预案需经公司2017 年年度股东大会通过后方可实施。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中“可能面对的风险”部分的内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2017 年年度报告 4/393 目录目录 第一节第一节 释义释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.15 第五节第五节 重要事项重要事项.83 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.121 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.131 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情董事、监事、高级管理人员和员工情况况.132 第九节第九节 公司治理公司治理.141 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.146 第十一节第十一节 财务报告财务报告.159 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.393 2017 年年度报告 5/393 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 华夏幸福、公司 指 华夏幸福基业股份有限公司 华夏控股 指 公司控股股东，华夏幸福基业控股股份公司 京御地产 指 公司下属全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司 九通投资 指 公司下设二级子公司，京御地产全资子公司，九通基业投资有限公司 三浦威特 指 公司下设三级子公司，九通投资全资子公司，三浦威特园区建设发展有限公司 PPP 模式 指 Public-Private-Partnership，政府和社会资本合作模式 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 华夏幸福基业股份有限公司 公司的中文简称 华夏幸福 公司的外文名称 CHINA FORTUNE LAND DEVELOPMENT CO.,LTD.公司的外文名称缩写 CFLD 公司的法定代表人 王文学 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 林成红 联系地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座7层 电话 010-56982988 传真 010-56982989 电子信箱 IR 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号 公司注册地址的邮政编码 065500 公司办公地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座7层 公司办公地址的邮政编码 100027 公司网址 http:/ 电子信箱 IR 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室、上海证券交易所 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 2017 年年度报告 6/393 A股 上海证券交易所 华夏幸福 600340 ST国祥 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 河北省石家庄市广安大街 77 号安侨商务楼 4层 签字会计师姓名 姚庚春、张猛勇 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 中信证券股份有限公司 办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦23 层 签字的保荐代表人姓名 石衡、孙琳琳 持续督导的期间 2016年1月21日至非公开发行股份募集资金使用完毕之日 七、七、近三近三年主要会计数据和财务指标年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 营业收入 59,635,420,323.19 53,820,587,475.87 10.80 38,334,689,695.10 归属于上市公司股东的净利润 8,780,805,977.79 6,491,579,082.35 35.26 4,800,773,031.39 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 8,271,953,219.14 5,999,165,781.22 37.89 4,540,097,307.33 经营活动产生的现金流量净额-16,227,729,027.49 7,763,064,206.29-309.04 7,449,722,701.49 2017年末 2016年末 本期末比上年同期末增减（%）2015年末 归属于上市公司股东的净资产 37,095,019,967.28 25,360,912,644.38 46.27 13,526,785,246.48 总资产 375,864,713,853.92 249,903,328,792.86 50.40 168,623,352,113.69 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 基本每股收益（元股）2.83 2.22 27.48 1.81 稀释每股收益（元股）2.83 2.22 27.48 1.81 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）2.66 2.05 29.76 1.72 加权平均净资产收益率（%）31.40 29.54 增加 1.86 个百分点 42.07 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）29.50 27.30 增加 2.20 个百分点 39.79 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 2017 年年度报告 7/393 适用 不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中永续债等其他权益工具的股利或利息。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2017 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 7,807,659,394.53 14,451,235,445.19 8,630,974,910.98 28,745,550,572.49 归属于上市公司股东的净利润 1,754,699,740.38 3,612,483,361.42 861,274,271.10 2,552,348,604.89 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 1,637,197,670.64 3,459,591,270.22 789,711,630.03 2,385,452,648.25 经营活动产生的现金流量净额-2,414,916,038.90-1,854,764,602.32-18,162,187,367.55 6,204,138,981.28 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2017 年金额 附注（如适用）2016 年金额 2015 年金额 非流动资产处置损益 114,582.76 4,183,108.79 115,423.64 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 6,097,759.89 27,744,985.08 41,740,947.48 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 9,632,059.97 企业取得子公司、联营企业及合41,891,428.96 71,650,520.39 3,076,274.31 2017 年年度报告 8/393 营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 232,460,370.70 208,549,703.72 248,856,784.35 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 458,233,396.27 189,708,525.99 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 长期股权投资处置损益 22,500,421.45 61,221.10 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-120,609,338.30 53,664,201.74 585,191.53 其他符合非经常性损益定义的损益项目 理财产品收益 28,880,417.27 76,029,813.07 55,520,102.39 少数股东权益影响额 3,318,422.34 -47,311.04 34,340.69 所得税影响额-164,034,702.69 -148,702,306.58-89,314,561.43 合计 508,852,758.65 492,413,301.13 260,675,724.06 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 2017 年年度报告 9/393 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司是中国领先的产业新城运营商，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的 PPP 市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。在华夏幸福产业新城业务模式下，地方政府与企业各司其职，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会，负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体，设立项目公司，负责园区的规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务一体化运作。在园区开发建设过程中，政府与社会资本做到无缝对接，成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+12”的效果。报告期内，公司主要业务分为产业园区业务和房地产开发业务两大板块，其中产业园区业务包括产业新城与产业小镇两大核心产品，是公司的核心业务，也是公司核心竞争优势。（一）产业园区（一）产业园区业务业务 产业园区业务目前包括产业新城和产业小镇两大核心产品。秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，华夏幸福通过打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城和“产业鲜明、绿色生态、美丽宜居”的产业小镇，探索并实现所在区域的可持续发展。1 1、产业新城、产业新城 习近平总书记在党的十九大报告中提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化”。公司产业新城业务顺应国家战略和政策趋势，旨在使所在区域实现经济发展、城市发展和民生保障三大目标，努力推进大中小城市网络化建设，增强对转移人口的吸引力和承载力。（1 1）业务模式）业务模式 公司产业新城业务的业务模式可以概括为：公司依托“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP 市场化运作机制，接受合作区域地方政府委托，与其签订长期性的的合作开发协议，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的综合解决方案。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。公司依据园区经济发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等 10 大产业，多种形式并举，满足企业和地方发展要求，实现企业的园区落地。2017 年年度报告 10/393 （2 2）收入和盈利模式）收入和盈利模式 公司产业新城业务的收入和盈利模式一般包括以下内容：1）就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的 10%计算；2）就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的 15%计算；3）就公司提供的基础设施建设、公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的 15%计算；4）就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的 45%计算（不含销售类住宅项目）；5）就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该等费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、当年产业发展服务费用、当年规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。（3 3）政府付费）政府付费 本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”原则，地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障乙方各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。产业新城开发业务承担着县域经济转型及城市竞争力提升的重任，能有效帮助地方政府尤其是县域政府提升城市综合实力，受到各地政府的广泛欢迎，市场前景广阔，增长潜力可期。报告期内，公司固安、大厂、怀来等京津冀城市群区域继续保持快速发展。与此同时，公司产业新城异地复制成果彰显，长三角区域发展势头强劲，在京津冀以外较先进入的杭州区域和南京区域已跻身公司业绩增长极，新能源汽车、高端装备制造、物流电商等产业集群已较成规模。嘉善区域和来安区域分别作为两大区域的核心，新增签约投资额增长迅速，标杆示范效应显著。公司产业新城在报告期内的进展情况详见本报告第四节“经营情况讨论与分析”的“公司产业新城与产业小镇进展情况介绍”。2 2、产业小镇、产业小镇 在经济新常态下，建设特色小镇被视为破解经济结构转化和动能转换问题、推进供给侧结构性改革的重要平台，同时也是破解城乡二元结构问题的“钥匙”，将成为深入推动新型城镇化的2017 年年度报告 11/393 重要抓手，因此持续得到中央政府的重视和政策扶持。2017 年中央经济工作会议指出“要引导特色小镇健康发展”。公司积极响应国家号召，推进产业小镇业务的开发实践。产业小镇与产业新城一脉相承，依托产业集群优势，以“PPP 市场化运作”为机制，坚持产业优先、注重生态文明。公司秉持“做实一个产业，缔造一种风情，高品质可持续运营”的发展理念大力推进产业小镇产品，凭借公司在产业新城领域超过 15 年深耕所积累的开发和运营经验，整合优质的产业资源和强大的产业发展能力、城市发展能力，聚焦科技智造、现代服务、文化旅游等产业主题，打造特色产业鲜明、人文气息浓厚、生态环境优美、兼具旅游与社区功能的产业小镇发展平台。公司产业小镇产品与产业新城产品在业务模式和盈利模式上类似。公司以实干为先，已成功打造出一系列产业小镇。大厂影视小镇、香河机器人小镇、昌黎葡萄小镇等已初具规模并广受认可。2017 年 1 月，在中国传媒大学、新华社新媒体中心、人民网、新华网共同主办的“中国文化产业年度盘点网络直播跨年盛典”上，公布了“2016 中国最具文化价值特色小镇”榜单，大厂影视小镇荣登榜首。此外，报告期内，公司多个产业小镇项目已经取得中标通知书，数十个项目正蓄势待发、稳步推进。公司部分产业小镇在报告期内的进展情况详见本报告第四节经营情况讨论与分析的“公司产业新城与产业小镇进展情况介绍”。（二）房地产开发业务（二）房地产开发业务 公司以“打造幸福城市”为理念，依托产业新城发展房地产开发业务，为园区提供高品质的住宅及配套服务设施。公司全力打造“孔雀城”住宅品牌，深耕京津冀区域，并积极布局长江经济带和粤港澳大湾区等全国热点经济地区，其中，长三角区域已经开始贡献成规模业绩，嘉善区域和来安区域签约销售增长迅速。未来，孔雀城将继续以“为产业新城、产业小镇提供宜居生活”的使命及愿景作为驱动，致力于从智慧、生态、文化三方面为客户构建幸福社区体系，配备全系生活配套设施，继续深入贯彻“以客户为核心”的经营理念，实现差异化定制产品，提升服务品质，提升市场竞争力。公司的房地产业务情况详见本报告第四节“经营情况讨论与分析”的“行业经营性信息分析。（三）（三）产业园区业务与房地产开发业务协同发展产业园区业务与房地产开发业务协同发展 公司通过开展产业园区业务，对委托区域进行整体规划，完善区域基础设施、公共设施建设，通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入，提升区域价值，创造房地产、商业等第三产业消费需求；公司通过开展房地产业务，为所在园区提供更好地居住环境，服务产业人口，提升区域粘性。综合来看，产业园区开发业务和房地产业务相辅相成，互相促进，共同支撑公司业务发展。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 2017 年年度报告 12/393 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 (一一)战略选址能力优势明显战略选址能力优势明显 卓越的选址能力成为华夏幸福运营产业新城的护城河。公司作为河北成长起来的、深耕京津冀地区的企业，在京津冀地区的区位优势明显。在不断夯实巩固京津冀布局优势的同时，公司还围绕国家战略积极布局国家级城市群及优势区域，包括长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域。凭借在京津冀积累了十余年的产业新城运营经验后，公司开始加速落地产业新城的异地复制。公司国内产业新城与产业小镇主要分布图：(二二)产业发展能力国内领先产业发展能力国内领先 产业是经济增长的动力之源，更是产业新城的立根之本。公司坚持以“产业优先”作为核心策略，通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借全球最大的约 4600人的产业发展团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案。公司产业发展能力作为产业新城业务的重要组成部分，得到各级政府广泛认可和赞誉，有效推动公司整体业务强劲发展。报告期内，公司积极整合资源，以龙头企业为引领，因地制宜为区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群。公司与华奥地利奥钢联集团、益海嘉里、南京知行新能源汽车技术开发有限公司、北京秦淮数据有限公司、北京亿安天下科技股份有限公司、中国航天三江集团公司、鸿富晋精密工业（太原）有限公司等世界 500 强及规模型龙头企业招商签约，以龙头企业为引领推动产业链上下游企业集群集聚，扩大区域产业影响力。2017 年年度报告 13/393 报告期内，公司根据区域特色有针对性地引进创新资源，为区域打造定制化的创新集群。公司在香河打造智能技术与机器人协同创新平台，实现科技成果垂直孵化；公司联合嘉善县政府、以色列企业共同启动“中以大健康示范基地”，推动两国在大健康创新领域的合作交流。产学研合作方面，公司与新加坡国立大学搭建国际产业和智慧城市领域的合作体系，共同探索出国际智慧产业新城的创新性综合解决方案；公司与吉林大学搭建平台促进智能网联汽车产业科技成果转化；公司与北京第二外国语学院探讨设立“国家文化贸易学术研究平台固安研究院”，推动文化产业国际创新合作。(三三)建设宜居城市能力突出建设宜居城市能力突出 公司一直坚持“以人为本”打造生态智慧宜居宜业的幸福宜居城市。公司建设包含国际化多元化的人文环境、紧凑宜人的生活居住空间、绿色通畅的交通出行、优质共享的服务、价值创新公平等要素的城市体系。通过品牌重塑，孔雀城连续多年蝉联“中国房地产住宅项目品牌价值TOP10”榜首。在城市发展方面，公司坚持“以人为本、可持续发展”的城市发展模式，建立城市发展核心指标，定义产业新城城市内涵，并依托“规划、设计、建设、运营”四位一体的城市发展完整体系，系统化地打造产业新城。公司通过与国内外战略发展与规划设计顶级机构合作，为产业新城量身定制发展方案，高质量完成各类基础配套设施，打造智慧生态的规划体系、产城融合的建设体系以及提升价值的运营体系。在民生保障方面，公司从人的需求出发，提前进行合理规划，积极探索居住安置、社区治理、社会保障、医疗卫生、教育就业、长效收入等在内的民生保障体系，为社区居民的安居乐业提供坚实后盾，让居民在城市发展中长期获益，持续增强居民的归属感和幸福感，实现产业新城居民生活安居乐业，社区邻里互通有无。(四四)PPP)PPP 模式持续领先模式持续领先 公司秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的 PPP 市场化运作模式，在国内率先采用 PPP 模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作，打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城、“产业鲜明、绿色生态、美丽宜居”的产业小镇，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，为政府与企业合作开展 PPP 模式开发产业新城提供了优秀范例，创造出“1+12”的效果。(五五)多元化的融资渠道保障多元化的融资渠道保障 公司与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定。同时，公司积极开拓利用公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP 资产证券化等多渠道、多种类融资工具。2017 年年度报告 14/393 报告期内，公司及子公司成功发行 16 亿元非公开发行公司债券，19 亿元中期票据，60 亿元超短期融资券，10 亿元短期融资券及 10 亿美元境外债。公司凭借自身产业新城 PPP 业务模式的优异性，融资方式更为丰富，可供融资资产多样。2017 年 3 月，公司“固安工业园区新型城镇化PPP 项目供热收费收益权资产支持专项计划”完成发行，发行规模 7.06 亿元，成为国内首批获准发行的 PPP 项目资产支持专项计划，也是国家发改委和中国证监会首批推荐项目中唯一一单园区PPP 项目的资产证券化产品；2017 年 8 月，“固安新型城镇化 PPP 项目市政物业服务 2017 年度第一期资产支持票据”完成发行，发行规模 2 亿元，成为银行间市场落实和响应财政部、中国人民银行、证监会联合发布相关政策后的首单试点项目，也是全国首单落地的 PPP 资产支持票据项目及首单园区市政服务类 PPP 资产证券化项目；2017 年 12 月，“固安工业园区新型城镇化 PPP 项目资产支持专项计划”完成发行，发行规模 32 亿元，该项目践行了财政部、人民银行、证监会“财金201755 号文”中提出的“盘活存量股权资产，提高资产流动性”，创新性拓宽了 PPP 项目现有融资途径。上述 PPP 资产证券化项目的成功发行，在丰富融资渠道的同时，盘活了存量资产，体现出公司业务模式独具的优势，助力公司业务持续健康发展。2017 年 5 月，大公国际资信评估有限公司上调公司的企业主体信用级别至 AAA 级，上调公司债券的信用级别至 AAA 级。上述公司的多元化融资渠道及融资能力，为公司业务的健康持续稳定发展提供了坚实保障。公司报告期内的财务融资具体情况详见本报告第四节“经营情况讨论与分析”的“房地产行业经营性信息分析”的“报告期内公司财务融资情况”。2017 年年度报告 15/393 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2017 年是全球经济发展不寻常的一年，全球经济维持复苏，增速提升明显。美国方面，新一届政府始终倡导“美国优先”，积极致力于其税改政策，美国经济在 2017 年保持上升态势，美联储货币政策持续回归常态化进程，2017 年 10 月开始按计划缩表，美国经济整体基本面保持良好。欧洲方面，在全球经济回暖和货币政策宽松的背景下，欧元区经济稳步复苏，贸易、投资显著增长，失业率持续下降。日本方面，失业率持续走低，物价涨幅温和回升，有望继续实行超宽松的货币政策，经济复苏动能逐渐积累。2017 年，中国经济步入新周期。2017 年中国经济实现较快增长，GDP 增速达 6.9%。面对新的全球经济环境，中国政府坚持稳中求进，以供给侧改革为主线，推动结构优化、动力转换和质量提升，消费需求仍是主要拉动力，新动能成为经济增长的重要动力，经济增长质量不断提高。新型城镇化、新一轮科技革命和居民消费升级是经济增长的主要动力。（一）以“（一）以“城市群城市群”为核心的新型城镇化”为核心的新型城镇化 党中央在“十九大”提出了“以城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”，之后的中央经济工作会议和全国住建工作会议分别提出了“提高城市群质量，推进大中小城市网络化建设”、“加强区域协调和城乡统筹，促进大中小城市互联互通，引导人口和住房需求合理分布”。随着人口和产业向城市群尤其是核心城市群的集聚，社会资源也在向这些地区快速集聚。中国的核心城市群集聚了 33%的人口，60%的房地产开发投资，75%的高铁车次和 71%的航班起降架次，以城市群为核心的新型城镇化正成为中国未来经济增长的压舱石。（二）“物联网”引领新一轮科技革命（二）“物联网”引领新一轮科技革命 随着“人工智能”、“大数据”和“云计算”等技术的发展与成熟，人类文明正在进入新一轮的科技革命，从碳基文明走向硅基文明。相比于互联网的出现所代表的第三次科技革命，人工智能的成熟将向各行各业渗透，从互联网到万物互联再到万物智能，新一轮科技革命将催生更多的颠覆性与指数级的行业变革。新一轮的科技革命将成为中国经济乃至全球经济的新引擎。（三）对于美好生活的向往将持续推动居民消费升级（三）对于美好生活的向往将持续推动居民消费升级 根据统计数据，2016 年中国人均国民收入达 8260 美元，已经步入中等偏上国家行列。未来20 年，中国的中产阶层将由 2.3 亿人增加到 6.3 亿人，80%的消费将由中产阶层产生，其消费需求呈现明显的升级趋势。诚如十九大所提及，中高端消费将形成新动能，人们对于美好生活的向往将大大拉动消费升级，这将是未来中国经济增长的稳定器。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况(一一)公司经营情况回顾公司经营情况回顾 报告期内，公司积极响应和落实国家相关政策，切实贯彻公司 2017 年经营计划，实现主营业务较高质量的发展。公司持续优化产业新城与产业小镇产品，加强拓展布局，提出核心城市群聚2017 年年度报告 16/393 焦战略，重点聚焦精耕全国范围内核心城市群，新增拓展产业新城与产业小镇区域共计 21 个，异地复制逐步兑现，产业发展能力持续提升，产业新城品质显著增强。在公司产业园区业务快速发展和异地复制取得突破的同时，公司的房地产业务保持稳健发展。报告期内，公司主营业务稳健快速增长，实现营业收入 596.35 亿元，比上一年增长 10.80%；实现归属于母公司所有者的净利润 87.81 亿元，比上一年增长 35.26%。截至报告期末，公司总资产 3,758.65 亿元，归属于母公司所有者权益 370.95 亿元，分别比上一年度末增长 50.40%、46.27%。报告期内，公司实现销售额 1522.12 亿元，较上年同期增长 26.50%，其中，产业新城业务园区结算收入额 299.12 亿元，房地产业务签约销售额 1,200.51 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额 22.49 亿元；公司签约销售面积共计 951.18 万平方米；公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约为 988.27 万平方米。报告期内，公司的异地复制逐步兑现，京津冀以外区域销售额占比从上一年的 7%大幅提升至23%，以嘉善为标杆的杭州区域和以来安为标杆的南京区域分别以 3 年和 2 年的时间实现销售额超百亿，印证了公司产业新城模式的可复制性，彰显出公司高质量快速打造产业新城的能力。报告期内，公司投资运营的园区新增签约入园企业635家，新增签约投资额约为1650.6亿元，新增结算为产业发展服务收入的落地投资额 545.2 亿元，为公司新增产业服务收入 230.9 亿元。(二二)公司公司业务进展情况概述业务进展情况概述 1 1、事业版图从区域性逐渐扩展至全国、事业版图从区域性逐渐扩展至全国核心核心城市群城市群 报告期内，公司持续深耕京津冀，积极开拓长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群和一带一路等热点区域，依托核心城市群进行布局，先发优势明显。报告期内，公司新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，分别位于四川成都浦江县、江苏南京江宁区、湖北咸宁嘉鱼县、河北涿鹿县、湖北武汉新洲区、河南郑州新郑市、浙江德清县、江苏南京经开区、浙江嘉兴南湖区、湖北团风县、河南开封祥符区、安徽六安市、河南新乡市、河南开封市、湖南湘潭市、江苏南京高淳经开区、湖南株洲市、安徽马鞍山含山县、安徽肥东县、河南郑州新密市和安徽合肥巢湖市。公司响应国家“一带一路”倡议，布局“一带一路”沿线重点区域，拓展海外产业园区，搭建国际产能合作平台。公司在新加坡、印度尼西亚、越南、菲律宾、马来西亚、印度、埃及、文莱、缅甸、美国等国家设有常驻机构，已经开发运营唐格朗（Tangerang）、卡拉旺（Karawang）等多座产业园区项目，成功树立海外产业园区行标准，为当地区域发展注入全新产业活力。2 2、产业发展能力强劲，业绩斐然、产业发展能力强劲，业绩斐然 报告期内，公司紧紧把握党的十九大和中央经济工作会议明确的“着力加快建设实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的产业体系”的经济工作重点，在继续贯彻落实“产业优先”重大战略基础上,公司进一步聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、节能环保、2017 年年度报告 17/393 新材料、生物医药、都市消费、生产性服务业、文化创意等 10 大重点产业，整合品牌、规划、政策、资源、金融、服务等要素，构建产业发展体系，推动产业集群集聚发展。报告期内，公司新增入园企业 635 家，新增签约投资额 1,650.6 亿。公司持续助力已签约区域的城镇建设与产业发展，固安产业新城、嘉善产业新城、溧水产业新城、大厂产业新城、香河产业新城等多个签约区域全年完成多家企业签约落地，产业集群初见成效；与清华大学、北京航空航天大学、北京石油化工学院等学术机构搭建“产学研”合作平台，加速智慧产业、智能汽车、文化创意等产业成果转化；与华为签订战略合作协议，推进产业新城智慧升级；促成奥地利奥钢联集团、益海嘉里、南京知行新能源汽车技术开发有限公司、北京秦淮数据有限公司、北京亿安天下科技股份有限公司、中国航天三江集团公司、鸿富晋精密工业（太原）有限公司等世界 500强及规模型龙头企业招商签约，以龙头企业为引领推动产业链上下游企业集群集聚，扩大区域产业影响力；“创新驱动”战略持续走向深入，已有清投智能（北京）科技股份有限公司、北京中嘉卫华科技发展有限公司、深圳宏捷电科技有限公司、深圳市利和兴股份有限公司、四川蜀羊防水材料有限公司、江西省天翌光电有限公司、明峰医疗系统股份有限公司等数十家国家级高新技术企业落户各产业新城。3 3、城市发展体系持续完善、城市发展体系持续完善 公司坚持构建以人为本、可持续发展的宜居产业新城。通过城市的规划、设计、建设和运营“四位一体”的完整发展体系，以战略前瞻的规划引导，“多专协同”的设计支撑，“精益高效”的建设实施，精细综合的运营体系，持续进行高质量资源导入，激发城市活力，持续完善所开发区域内商业、教育、医疗等相关配套。通过编制开放空间、