上半年山东省房地产估价师相关知识控制性详细规划有关计算规则考试试卷.pdf
20172017 年上半年山东省房地产估价师相关知识年上半年山东省房地产估价师相关知识：控制性详细规划有：控制性详细规划有关计算规则考试试卷关计算规则考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟,总分 100 分，60 分及格。一、一、单项选择题单项选择题(共共 2525 题，题，每题每题 2 2 分，分，每题的备选项中，每题的备选项中，只有只有 1 1 个事最符合题意）个事最符合题意）1、某写字楼的建筑面积为 540，年有效毛收入为 108 万元，年运营费用与建筑物净收益之和为 400 元,土地资本化率为 10 8%.假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为万元。A:500B：750C：800D:1000E：工业用地的监测点评估价格2、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产,产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。A全面覆盖B大量定制C市场专业化D产品专业化3、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是.A：名义利率对应一年中计息周期的单利计息B：实际利率对应一年中计息周期的复利计息C:实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D:当计息周期为“月时，实际利率小于名义利率E：借款合同4、房地产估价的合法原则是针对于来讲的。A：估价机构B：估价人员C:估价对象D：估价方法E：工业用地的监测点评估价格5、经批准的建设用地,由被征收土地所在地的_组织实施.A省级人民政府B市、县人民政府C市、县人民政府土地管理部门D乡镇人民政府6、某宗房地产欲出售，其评估价格为 100 万元，最后实际成交价格为 150 万元，这不可能是_。A评估价格公平合理，成交价格不公平合理B评估价格不公平合理，成交价格公平合理C评估价格和成交价格都公平合理D评估价格和成交价格都不公平合理7、某高层楼房占用的土地总面积为800，房地总价值为4 000 万元,甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为 2 500 万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为 1500 万元如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。A:466 B：496 C：506 D：596 E：工业用地的监测点评估价格8、某综合楼总建筑面积为 10 000;其中可出售的居住建筑面积为 7 000,可出租的商业建筑面积为 1500，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为。A:80B：90%C：85D：95%E:借款合同9、某市 2003 年新开工的房屋建筑面积为 90 万，2002 年末完工转入 2003 年继续施工的房屋建筑面积为 30 万，2003 年竣工的房屋建筑面积为 80 万。那么，该市房屋的平均建设周期为年.A：0。5B：1。5C：2D：3E：借款合同10、某新建写字楼的公开售价为 6000 元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销,具体方案为：每年需支付净租金 1450 元/m2，5 年付清。若同类物业投资收益率为 8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说_。A比售价优惠B不如售价优惠C与售价一样D难以判定是否给予了优惠11、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和_耐用年限。A等于B大于C小于DA、B、C 均有可能12、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。A：收益法B：市场法C：成本法D：假设开发法E:工业用地的监测点评估价格13、宪法规定，国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行_并给予补偿。A征收B征用C征收或者征用D征购14、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目_之比.A投资的资本价值B总开发成本C总开发价值D总投资额15、以下不适合利用成本法估价的房地产是.A：机场B:单纯建筑物C：住宅D：房地产保险E:工业用地的监测点评估价格16、某估价机构接受保险公司的估价委托,拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在,则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。A:估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去B：估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在D：估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去E：工业用地的监测点评估价格17、建筑密度通常以控制。A:上限B：下限C：中限D：上、下限E：执行层的组织协调18、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。A:14B:15C：20D：28E：执行层的组织协调19、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_.A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标估算法20、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（)的状况。A估价作业日期B成交日期时C估价时点D交易日期调整后21、现有某总建筑面积为 15000m2 的在建工程，已知土地使用年限为 40 年(自开工之日起算），计划开发期为 3 年，现已进行 1.5 年。估计建成还需 1。5 年，投入使用后年净收益为 480 万元,资本化率为 8%，折现率为 12。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。A3939.61B4433。88C4768.50D5652.0922、在土地出让合同约定的动工开发期限满 2 年尚未动工的土地使用权，可以处以_。A合用出让金的 20以上罚金B合同出让金的 50以上罚金C以原价的 30收回土地D无偿收回土地使用权23、某在建工程项目计划建混合结构仓库 2000,总预算为 400 万元,估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成 50%，设备安装工程尚未进行另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是 15、60、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是【2004 年考题】A：30B:45C：65D：75E：工业用地的监测点评估价格24、城市房屋拆迁管理条例规定，需要延长拆迁期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请.A:15B：30C：45D：60E：房地产估价机构必须加盖公章25、建设投资估算的精度在10，所需费用，小型项目约占投资的 1 03 0，大型复杂的工程约占 0210，该阶段为.A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合同二、多项选择题二、多项选择题(共共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中分，每题的备选项中,有有 2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意，至少有题意，至少有 1 1 个错项。错选个错项。错选,本题不得分；少选本题不得分；少选,所选的每个选项得所选的每个选项得 0 0。5 5 分分)1、房地产估价委托合同的内容一般包括.A：估价对象B:估价目的C：估价师D:估价报告日期E：委托人的协助义务2、某房地产投资项目的总投资为 5000 万元，其中投资者投入的权益资本为 2500万元，经营期内的年平均利润总额为 800 万元,年平均税后利润为 480 万元,则该投资项目的资本金利润率为_。A12B32%C24D30%3、一般来说,地籍资料具有)三大功能。A：土地利用管理和规划的功能B:财政税收的功能C：法律功能D：明示功能E：暗示功能4、拍品展示的方式主要有。A：固定展示B:巡回展示C：现场展示D：资料展不E：定期展示5、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。A获利能力分析B盈亏平衡分析C市场状况分析D定性风险分析6、某市 2003 年新开工的房屋建筑面积为 90 万 m2,2002 年未完工转入 2003 年继续施工的房屋建筑面积为 30 万 m2，2003 年竣工的房屋建筑面积为 80 万 m2。那么,该市房屋的平均建设周期为（)年.A0.5B1。5C2D37、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具,现金流量图中的时间点“零”是_。A资金运动的时间始点B日历年度的年初C某一基准时刻D既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点E既可有现金流入也可有现金流出的时间点8、北京市甲级写字楼出售市场,是按房地产市场细分的标准划分的。A：按地域细分B：按房地产用途细分C：按增量存量细分D：按交易形式细分E：按目标市场细分9、某企业 2008 年 12 月末，流动资产为 540 万元，流动负债为 270 万元。则该企业流动比率是。A：40B:50C：200%D：250%E:执行层的组织协调10、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 _日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。A10B20C30D4011、影响房地产市场发展的_因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。A家庭B社会C文化D政策12、下列关于内部收益率的表述中，正确的有.（2007 年试题)A：内部收益率反映了项目的动态盈利能力B：内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C：当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D：如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E：内部收益率越高，投资风险就越小13、_之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。A 中华人民共和国仲裁法B 中华人民共和国宪法C 中华人民共和国土地管理法D 中华人民共和国土地使用法E 中华人民共和国民法通则14、财务杠杆效应是由于_引起的。A贷款利率与项目全投资收益率不同B预售收入与自有资金收入占总收入比例不同，C预售收入资金回笼较快D自有资金投入时间点的差异15、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为 2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为 1800 万元，土地增值税应纳税额为万元。A：330B：350C：440D：870E：执行层的组织协调16、应用路线价法需要进行等修正.A：临街深度B：土地形状C：交易日期D：交易情况E：临街宽度17、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（)等诸方面。A城市基础设施B高新技术C城市公用配套设施D资金E专业人员经验18、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和_等。A地籍测量B房产测量C地质测量D城市工程测量E码头测量19、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物,是的结合体。A：设备B:实物C：权益D：区地E：环境20、下列关于选取可比实例的说法中,有误的一项是_。A可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同,或是在同一供求范围内的类似地区B可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D选取可比实例的数量在实际中是越多越好,为后续进行的比较修正工作带来方便21、基准地价系数修正法的基本原理是_.A收益原理B替代原理C地租理论D区位理论22、在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请_。A13 人B45 人C610 人D1113 人23、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的_。A容积率B土地用途C土地开发程度D评估单位E土地使用权性质24、物业服务企业资质管理办法规定,负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为.A：国务院建设主管部门B：省人民政府建设主管部门C:自治区人民政府建设主管部门D:直辖市人民政府房地产主管部门E：设区的市的人民政府房地产主管部门25、工厂烟囱之类位置固定的污染源,属于.A：固定污染源B：移动污染源C:点源D：高架源E：线源
