上半年湖南省房地产估价师案例与分析房地产贷款项目评估的特点考试试卷.pdf
20172017 年上半年湖南省房地产估价师案例与分析年上半年湖南省房地产估价师案例与分析：房地产贷款项目：房地产贷款项目评估的特点考试试卷评估的特点考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟，总分 100 分,60 分及格。一、一、单项选择题单项选择题（共（共 2525 题，题，每题每题 2 2 分，分，每题的备选项中每题的备选项中,只有只有 1 1 个事最符合题意）个事最符合题意）1、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是_模式。A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖2、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C:房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E：工业用地的监测点评估价格3、在 MRMC 的均衡产量上,企业_。A必然得到最大利润B不可能亏损C必然得到最小的亏损D若获利润，则利润最大；若亏损,则亏损最小4、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。A：房地产重新购建价格的求取思路B：土地重新购建价格的求取思路C：具体价格重新购建价格的求取思路D：建筑物重新购建价格的求取思路E：工业用地的监测点评估价格5、某工业用地总面积为 3000，容积率为 0.5,楼面地价为 1000 元。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 4.0，相应的楼面地价为 1500 元。该改变用途理论上应补地价为万元。A：500B：525C：600D：1650E：工业用地的监测点评估价格6、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。A：3B：5C：7D：15E：房地产估价机构必须加盖公章7、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价(）临街宽度.A单独深度价格修正率B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率D混合深度价格修正率8、电磁波对人体的危害程度从大到小排序正确的是。（2008 年试题)A：超短波超短波短波中波长波D：超短波短波微波中波长波E：执行层的组织协调9、投资额不足总投资额_且未经批准中止开发建设连续满 1 年的土地属于闲置土地。A25%B20%C15%D1010、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，有关部门可以_。A征收土地闲置费B无偿收回土地使用权C解除出让合同D变更出让合同11、某临街深度 30。48（100ft）、临街宽度20的矩形土地,总价为 1500 万元.根据四三二一法则,与其相邻、临街深度为15。24(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为_万元。A1200B1150C1100D105012、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有_。A保值性B增值性C异质性D弱流动性13、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为 40 年,不可续期，至今已使用了 8年.该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益 6 万元，以后每年净收益增长 2，从第 8 年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为 7。则该宗房地产的现时收益价格为万元。（说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分）A：85。45B：87。16C：88。50D：88.90E：工业用地的监测点评估价格14、某宗土地 50 年使用权的价格为 1000 万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为 500 万元若土地资本化率为 7，则该宗土地 30 年使用权的价格为。A：899 万元B:1000 万元C：1349 万元D：1500 万元E：工业用地的监测点评估价格15、债券的偿还性、收益性、流动性和安全性之间具有关系,一般情况下很难同时兼顾。A：相逆性B:相关性C：相联性D:统一性E：执行层的组织协调16、概算定额是在_的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综合分项都包含数个该定额细目。A预算定额B施工定额C企业定额D投资估算17、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权,委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。A：市场价值B：投资价值C：谨慎价值D：在用价值E:工业用地的监测点评估价格18、标准深度是道路对地价影响的转折点由此接近道路的方向,地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。A：逐渐降低B:逐渐升高C：可视为基本不变D:为零E：工业用地的监测点评估价格19、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是。A:建筑高度B：建筑间距C：建筑密度D:建筑后退红线距离E:执行层的组织协调20、某在建工程规划建筑面积为 12400，土地使用期限为 40 年，从开工之日起计算项目建设期为 2 年，建成后半年可全部出租,按可出租面积计算的月租金为 60 元，可出租面积为建筑面积的 65，正常出租率为 90,运营费用为有效毛收入的 25目前项目已建设 1 年，约完成了总投资的 60假设报酬率为8 折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为2007年号题A：228183 万元B：247460 万元C：379830 万元D:411918 万元E:工业用地的监测点评估价格21、经营成本是指房地产产品_时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本.A出售与出租B开发C建设D管理22、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是的体现。A:经济学原理B：均衡原理C：替代原理D：对立原理E：工业用地的监测点评估价格23、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是_。A容积率B建筑高度C建筑规模D建设工程24、城市房屋拆迁管理条例 规定,拆除租赁房屋,对于出租人与承租人达不成协议的，实行产权调換，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。A：租赁协议B:买卖协议C：购买协议D：合作协议E:房地产估价机构必须加盖公章25、一直临街矩形地块甲的总价为 36 万元，临街宽度为 20ft，临街深度为 75ft.现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为 30ft，临街深度为 125ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为_万元.A65。4B81.8C87.2D109.0二、多项选择题（共二、多项选择题（共 2525 题题,每题每题 2 2 分，每题的备选项中分，每题的备选项中,有有 2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意，至少有题意，至少有 1 1 个错项。错选个错项。错选,本题不得分；少选本题不得分；少选,所选的每个选项得所选的每个选项得 0.50.5 分）分）1、有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7%，土地资本化率为 6%,建筑物资本化率为 8%，则该宗房地产的土地价格为_万元(收益可视为无限年)。A30B40C50D602、土地使用权出让合同规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在_日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。A15B30C60D903、下列保险中，属于政策保险的有.A：社会养老保险B：农业保险C:巨灾保险D：失业保险E:出口信用保险4、对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第_次会议。A十B十一C十二D十三5、成本控制的主要对象是主要费用中的_。A固定费用B变动费用C经营费用D原材料费用6、运用假设开发法估价结果的可靠性如何,关键取决于_.A开发费用的正确预测B最佳开发利用方式的选取C正确地预测未来开发完成后的价值D开发利润的客观预测E开发时间的准确预测7、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资.流动资产投资包括以下_投资。A土地B房屋C机械设备D原材料E辅料8、某商铺的租赁期为 15 年，租金按每年 5的比例递增,第 1 年的租金为 1 万元,租金于每年的年初收取，年利率为 8，则该商铺 15 年租金收入的现值为万元.A:11。41B:11。49C：12。41D：12。49E:借款合同9、收益法的本质是以房地产的_为导向求取估价对象的价值。A预期收益大小B预期收益能力C预期价格高低D预期价格涨落10、财产租赁、转让所得，适用比例税率，税率为_.A17B20C25D30%11、需求规律是。A：一般来说，在其他条件不变的情况下,某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动B：一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈同方向变动C：需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少D：需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而减少E:需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加12、下列关于商品房销售的说法正确的是。A：必须按套销售B：不得分割拆零销售C：不必按套销售D：可以分割拆零销售E：在按套销售的基础上,可以采取分割拆零销售的方式13、某大厦总建筑面积 10000m2，房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值 2500万元。某人拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为 180 万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。A2.4B3.0%C3。8D7。2%14、房地产开发程序可以划分为等阶段。A:物业管理阶段B:前期工作C：建设阶段D：租售阶段E：投资机会选择与决策分析15、在某种商品市场上，影响该商品需求的因素是。A：消费者偏好B：消费者的收入水平C:该商品的价格D:厂商对未来的预期E：厂商对商品的评价16、下列房地产中不得发布广告的有_。A在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的B在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的C司法机关依法决定查封的D预售房地产，已取得该项目预售许可证的E权属有争议的17、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的_.A20%B30C40%D5018、直接资本化法的优点不包括。A:不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和,这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C:每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D:不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E：资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系,能较好地反映市场的实际情况19、城市由于建筑密集,生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为_。A绿岛效应B温室效应C热岛效应D逆温效应20、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式:直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（)。A单元估算法B单位指标估算法C概算指标法D工程量近似匡算法21、在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求_。A增加B减少C改变D不改变22、住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账,实行三级明细核算，即。A：住房公积金总账核算B：住房公积金单位账户核算C：住房公积金个人账户核算D:住房公积金分账核算E：住房公积金综合核算23、不属于影响房地产价格的自身因素是_。A社会因素B区位因素C经济因素D权益因素E实物因素24、下列关于基础利率的表述中，正确的有_。A等于银行存款利率B等于银行贷款利率C是投资者所要求的最低利率D是银行同业之间的短期资金借贷利率E一般使用无风险的国债收益率作为其代表25、关于重新购建价格的说法，正确的有.A：重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出B：重新购建价格相当于账面价值C：重新购建价格是客观重新购建价格D：建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格
