下半年湖南省房地产估价师房地产开发经营与管理知识房地产投资的分类考试试卷.pdf
20152015 年下半年湖南省房地产估价师年下半年湖南省房地产估价师 房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理 知识：知识：房地产投资的分类考试试卷房地产投资的分类考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分分,每题的备选项中每题的备选项中,只有只有 1 1 个事最符合题意个事最符合题意)1、某投资市场平均收益率为 12，银行贷款利率为 5。17，国债收益率为 3。5,房地产投资的风险相关系数为 0.5，那么当前房地产投资的折现率为_。A3.5%B5.17%C7.75D8。59%2、某宗房地产的土地面积 300m2，建筑面积 250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建，测算拆迁费用为每平米建筑面积 300 元，残值为每平米建筑面积 50 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为_元。A62500B72500C82500D925003、经济适用住房价格_。A由市（县)人民政府制定B实行市场调节价C由房地产开发商定价格D由政府限定销售价格4、有一宗房产交易，成交价格为 3 000 元，付款方式是首付 10，余款在1 年内按月等额付清，假设月利率为 05，其一次支付的实际成交价格为.A：3 000 元B：2 700 元C:2 914 元D：2 500 元E：工业用地的监测点评估价格5、城市用地评价中，下列_属于适于修建的用地。A一类用地B二类用地C三类用地D已征用的土地6、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大,尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异.下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是_.A不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费7、新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括_资金。A政府政策性B资产变现C企业入股D个人入股范围8、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为:开发利润=直接成本利润率。A：后续开发成本+管理费用B：后续开发成本+管理费用+销售费用C：待开发房地产价值+后续开发成本D:待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费E：工业用地的监测点评估价格9、某市去年住宅的实际销售量为 500 万，预测销售量为 450 万,平滑指数为 0。8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万。(2005 年试题）A：450B：475C：490D：500E:借款合同10、下列风险中属于系统风险的是()。A比较风险B市场供求风险C未来运营费用风险D持有期风险11、某宗房地产的总建筑面积为 6000m2，房地产总价值为 2400 万元，其中土地价值为 800 万元.某人购买了其中 300m2，该部分的房地产价值为 126 万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为_。A5。00B5.25C5.42%D5.7512、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取类似房地产的净收益作为估价依据.A：客观B：实际C：最高D：最低E：工业用地的监测点评估价格13、运用_估价,首先需要拥有大量真实的交易实例。A抽检法B平滑法C指数加权法D市场法14、经济适用住房采取_的方式进行.A出让B行政划拨C有偿转让D无偿转让15、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目,也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。A成本利润率B动态投资回收期C投资利润率D财务内部收益率16、一个民事法律关系中至少有个主体.A：一B：二C：三D：四E：执行层的组织协调17、工程建设的招标投标和_的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。A建设施工制度B建设投资规定C建设规划制度D建设监理制度18、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性.A：同一估价原则、同一估价时点B:司一估价目的、同一估价方法C:同一估价目的、同一估价时点D:同一估价原则、同一估价日的E：工业用地的监测点评估价格19、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等,其收益价格估算可采用。A：类似写字楼的客观收益B：市场比较法C:该写字楼的实际收益D:无风险报酬法E：工业用地的监测点评估价格20、作为产品的生产者和商品的供给者，_是指在市场经济条件下为获取利润而从事生产的某个经济单位。A经济实体B经营者C厂商D营销商21、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法不正确的是。A：抵押权已登记的，顺序不同的，按照债权比例清偿B：抵押权已登记的,顺序相同的，按照债权比例清偿C：抵押权已登记的先于未登记的受偿D:抵押权未登记的，按照债权比例清偿E:执行层的组织协调22、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后,该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款_。A甲银行优先受偿B按 2 家银行的债权数额大小确定受偿顺序C乙银行优先受偿D按 2 家银行的债权比例受偿23、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价临街宽度【2004 年考题】A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C:平均深度价格修正率D:混合深度价格修正率E：工业用地的监测点评估价格24、设立房地产开发公司，需要_名以上专职会计人员。A1B2C3D425、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据_之间因果关系的来判断。A投保人与保险标的B被保险人与保险标的C保险事故与保险标的的损失D保险人与保险标的的损失二、多项选择题（共二、多项选择题（共2525 题，每题题，每题 2 2 分分,每题的备选项中，有每题的备选项中，有 2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意，题意，至少有至少有 1 1 个错项个错项.错选，错选，本题不得分；本题不得分；少选，少选，所选的每个选项得所选的每个选项得 0 0。5 5 分）分）1、城市规划管理是一项政府行政职能，它包括_.A城市规划编制管理B城市规划编制审查管理C城市规划实施管理D城市规划实施监察管理E城市规划引导监督2、下列属于支票特点的是。A：在银行信用基础上产生，以存款为依据B：在银行信用基础上产生,以贷款为依据C:支票有效期短,见票即付D：签发支票金额,以贷款余额为限E:签发支票金额，以存款余额为限3、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有.(2005年试题）A：自我消费B：房地产保值C：房地产增值D：开发利润E：出租收益4、下列关于监护人,表述正确的是.A：父母双方均死亡或者没有监护能力的,未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人B:未成年人的监护人是其父母C：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人D：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人,由其配偶担任监护人E：对无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人5、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划,该土地用途分类是_。A农业用地B工业用地C建设用地D乡镇企业用地6、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为 2500 万元，资产合计为 4000万元,流动资产和流动负债分别为 2000 万元和 1000 万元，存货为1200 万元，则该企业的流动比率为_。A62。5%B80.00%C133。33%D200.00%7、所有者权益中，合称为留存收益。A：实收资本B:资本公积C：盈余公积D：已分配利润E:未分配利润8、下列情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。A：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的B：国家为了公共利益的需要和城市规划的要求收回土地使用权C：各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权D:不按批准用途使用土地E：未经原批准机关同意，连续一年未使用土地9、某笔房地产开发贷款的综合风险度与直接相关。A：贷款额B：企业信用等级C:自有资金数量D：项目风险等级E:贷款期限10、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是_。A动态投资回收期大于静态投资回收期B动态投资回收期等于静态投资回收期C动态投资回收期小于静态投资回收期D动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期11、对同一宗房地产而言，_。A房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧B建筑物价格=房地价格-土地价格C土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧D房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧12、企业同时向几个细分市场销售一种产品时,该企业采用的目标市场选择模式是模式。A：市场集中化B：产品专业化C：市场专业化D:全面覆盖E：借款合同13、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取_成本作为评估依据。A该宗房地产的实际B类似房地产的客观C类似房地产的最高D类似房地产的最低14、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为 9%，若该类房地产的资本化率为 10.8%，则自有资本要求的年收益率为_。A15。0%B15。7%C12。6%D11。6%15、房地产预售、销售广告，必须载明以下事项.A：开发企业名称B：中介服务机构代理销售的载明该机构名称C：预售或者销售许可证书号D:项目的具体位置E:项目的销售价格有效期16、已知某房地产投资项目的购买投资为5000 万元,流动资金为 500 万元，投资者的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为 700 万元，年平均税后利润为 500 万元，则项目的资本金利润率为。(2007 年试题)A:10。0B：14。0%C：25。0D：35。0%E:借款合同17、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来(）。A操作风险B法律风险C信用风险D管理风险18、2006 年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从 2006 年 4 月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007 年 5 月 6 日，经评估，在建工程的市场价值为 8000 万元，其中在建工程拖欠工程款 2000 万元。2009 年 10 月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债,并委托某房地产估价机构评估其市场价值为 6800 万元。如果拍卖最终应价为 6500 万元,则该应价为。A：无效应价B：有效应价C：可以成交的价格D：不确定E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更19、按照住宅质量保证书约定，在保修期内_单位应当承担商品房保修责任。A物业管理B房屋施工C房屋工程监理D房地产开发20、由城市规划管理部门核发的（）,主要规定了用地性质、位置和界限。A选址规划意见通知书B规划设计条件通知书C建设用地规划许可证D建设工程规划许可证21、下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有。A：吸纳量B：新竣工量C：预售面积D：可供租售量E：房地产价格22、反映企业长期偿债能力的指标是。A:流动比率B:速动比率C：资产负债率D：存货周转率E:执行层的组织协调23、房地产转让,当事人应当_.A签订书面转让合同B向县级以上政府规定的部门申报成交价C到工商管理部门办理转让合同登记手续D到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续E到房地产管理部门办理房地产转移登记24、最小二乘法的基本原理是_。A要求实际值与估计值的离差平方和为零B要求实际值与估计值的离差平方和为最小C要求实际值与趋势值的离差平方和为零D要求实际值与趋势值的离差平方和为最小25、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目_之比。A投资的资本价值B总开发成本C总开发价值D总投资额
