经济适用房运作模式.pdf
柳柳州州市市保保障障性性住住房房项项目目运运营营提提案案二二一一年一一月一一年一一月柳州市保障性住房投融资方案一、一、运营模式目标设计运营模式目标设计在运用现有资源条件下，通过组建国有全资或国有控股的保障性住房特许经营公司，导入全面的机构金融服务，土地按现有市场招拍挂方式取得，让公租房的土地全产权化，实现柳州市三年或长期的保障性住房建设和运营任务。例如，以 30 亩为单位基数，容积率为 5，土地价格在 200 万/亩条件时，可实现公租房（50）400 套，经济适用房（60）1000套。实现利润 4800 万和资产 8600；同时，通过后续金融服务运营，可以实现国有资产 6 年内的 4 倍增值。项目建设目标：项目建设目标：在 2011 年提供 215 亩地的条件下，可实现公租 2856 套；经济适用房 7135 套（合计保障房 9991 套）；在 2012 年提供 645 亩地的条件下，可实现公租 8595 套；经济适用房 21405 套（合计保障房 30000 套）；在 2013 年提供 645 亩地的条件下，可实现公租 8595 套；经济适用房 21405 套（合计保障房 30000 套）；经济和社会效益：经济和社会效益：三年运用社会资金 13.89 亿元，在柳州市减少财政投入的情况下，可建设公租房 20046 套；三年运用社会资金投资 97.2 亿元，柳州市可建设限价 3400元/的经济适用房 49945 套；6 年周期内，实现国有资产从零增值到 40 个亿，其中公租2柳州市保障性住房投融资方案房资产 34 亿元和商铺资产 6 亿元，可形成特许经营公司未来 40 亿元的资金发展规模；二、方案设计模式二、方案设计模式 目标：为柳州市公租房/廉租房建设项目做整体金融服务。由柳州市国有资产监督管理委员会为主体与民营企业组建新型的保障性住房（特许）经营公司保障性住房（特许）经营公司。国有全资或国资控股不低于51%。政府以招拍挂形式提供限条件的土地，基金管理公司提供金融服务，通过国有全资，民营企业直投或借贷等形式，开发建设保障性住房项目。实现保障住房的供给，完成保障性住房计划，以及实现国有资产倍增的目标。经济适用房按政府定价销售，商业物业与公租房不销售，产权直接进入保障性住房（特许）经营公司资产。项目投资周期为18 个月，项目收益率在 15%左右。3柳州市保障性住房投融资方案三、保障性住房参与主体及关系模式保障性住房参与主体及关系模式柳州市城发股权基金公司柳州市财政局、国资委、民营企业、保障房特许经营公司投资投资主体主体融资融资服务服务保障性保障性住房住房供应供应主体主体施工承建机构物业管理公司受益受益主体主体符合政策的中低收入群体4四、投资收益分析四、投资收益分析1 1、以、以 3030 亩为例土地价格亩为例土地价格 200200 万万/亩投资平衡表（方案一）亩投资平衡表（方案一）容积率：容积率：5 5总建筑面：总建筑面：100000100000。（每建设成本已含土地费）物业类型物业类型商业物业商业物业公租房公租房商业物业商业物业比例比例1%20%19%面积面积()1000200001900060000平均成本平均成本总成本总成本销售单价销售单价(元元/)(万元万元)(元元/)324032403240324032464806156194406000120003400销售额销售额(万元万元)2280020400资产单资产单价价(元元/)120003400资产额资产额(万元万元)12006800特许经营公司资产，不销售按市场价格销售按政策定向定价销售经济适用房经济适用房60%资金使用成本合合计计100%1000013840038400432004320080008000商业物业销售按市场价格估算商业物业销售按市场价格估算,可实现销售回款可实现销售回款 2280022800 万元；经济适用房销售按政府定价计算（暂拟定万元；经济适用房销售按政府定价计算（暂拟定 34003400 元元/）可回款）可回款2040020400 万元；总销售额可平衡项目投资。万元；总销售额可平衡项目投资。保障性住房保障性住房(特许特许)经营公司将持有经营公司将持有 10001000 商业物业及商业物业及 2000020000 公租房产权公租房产权,资产额累积可达到资产额累积可达到 1280012800 万元（资产额万元（资产额+流动资流动资金）金）。柳州市保障性住房投融资方案2 2、以、以 3030 亩为例土地价格亩为例土地价格 400400 万万/亩投资平衡表（方案二）亩投资平衡表（方案二）容积率：容积率：5 5总建筑面：总建筑面：100000100000。（每建设成本已含土地费）物业类型物业类型比例比例面面 积积()平均成本平均成本(元元/)总成本总成本(万元万元)销售单价销售单价(元元/)销销 售售 额额(万元万元)资产单价资产单价(元元/)资资 产产 额额(万元万元)商业物业商业物业（特许）经营公司资产，不销售公租房公租房1%20%19%60%10002000019000600003840384038403840384768072962304060004440044400120003700228002220045000450001200037001200740086008600按市场价格销售商业物业商业物业按政策定向定价销售经济适用房经济适用房资金占用成本合合计计100%100000商业物业销售按市场价格估算商业物业销售按市场价格估算,可实现销售回款可实现销售回款 2280022800 万元；经济适用房销售按政府定价计算（暂拟定万元；经济适用房销售按政府定价计算（暂拟定 37003700 元元/）可回款）可回款2220022200 万元；总销售额可平衡项目投资。万元；总销售额可平衡项目投资。保障性住房保障性住房(特许特许)经营公司将持有经营公司将持有 10001000商业物业及商业物业及2000020000公租房产权公租房产权,资产额累积可达到资产额累积可达到 92009200万元万元（资产额（资产额+流动资金）流动资金）。63 3、项目收益比较、项目收益比较（方案一、方案二比较）方案一方案一方案二方案二土地成本土地成本投投 资资收收 益益流动资金流动资金持有资产持有资产公司总资产公司总资产200 万400 万3.84 亿4.32 亿4800 万8000 万4.44 亿4.5 亿600 万8600 万1280012800 万万92009200 万万4 4、公司持有资产分析、公司持有资产分析 30 亩土地按 20%用于公租房建设，50/套可建设 400 套；60%用于经济适用房建设，60/套可建设 1000 套。即：以即：以3030 亩土地建设亩土地建设项目计算，项目计算，可向社会提供可向社会提供 400400 套公租房及套公租房及 10001000 套经济适用房，并且保套经济适用房，并且保障性住房（特许）经营公司将持有障性住房（特许）经营公司将持有2000020000 公租房资产及公租房资产及 10001000 商业商业物业资产。物业资产。公租房租金：20000 X 10 元/月 X 12 月 X 70 年=1.68 亿（可抵押贷款）商铺租金：1000 X 12000 元 X 40 年=4.8 亿（公司经营收益）公司资产增值分析保障性住房（特许）经营公司可将持有资产打包向银行贷款或发放保障房基金包进行融资，投入到第二次项目建设，依此类推，保障房建设公司将拥有大量资产，并能保障国有资产的增值。（资产抵押比例 1：1）第一个第一个 1818 个月个月第二个第二个 1818 个月个月172 亿第三个第三个 1818 个月个月第四个第四个 1818 个月个月344 亿688 亿公司持有资产公司持有资产086 亿（6 年后，公司资产可增值到 6.88 亿元，实现国有资产增值）柳州市保障性住房投融资方案五、方案需要保障的条件五、方案需要保障的条件 1、保障房政策（土地低价出让）；2、保障性住房（特许）公司的建立；3、土地招拍挂条件的设立；4、每年保障房建设指标的配额；5、金融融资条件；8
