物业会计账务流程图.docx

1 收入的确认经营性收入物业管理收入：为物业产权人、使用人收入取的公共、公众性服务收入主营业务收入和特约服务收入物业经营收入：企业除物业管理及服务以外的其他经营性收物业大修收入其他业务收入：企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等收入房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收入、商业经营收入及无形资产转让收入等成本的核算生产经营性成本：正常的生产经营活动耗材才能计入生产经营成本 包括：工资、奖金、福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养、水电费。直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费、固定资产折旧费等。物业管理成本成本主营业务成本 物业经营成本物业大修成本非生产经营性成本：投资活动、筹资活动、费生产损失消耗、包括盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失2：按照权责发生制原则确定收入和费用。3：特别需要注重科目：(1):企业利用业主委员会的场地收取停车费，所取得的收入计入“其他应付款*场地停车费代收 科目贷方，并全额计提和缴纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用时，计入”其他应付款* 场地停车费代收 科目借方。物业公司自身获得的收益，即“其他应付款*场地停车费代收” 科目贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。4：物业工程自营 在建工程物业工程出包方式5：维修基金的核算 借记 银行存款 贷记 专项应付款代管基金本金6：代收款项计入其他应付款中，不列为收入，记好明细账。公司的要求：1：按时向税务部门提交各种报表，准确的核算缴纳税费。目前我所在公司，负责的工作内容中，其中就有报税，金凤税务管辖所在白市驿那边，金凤这边的专管员的白市驿税务所的老师。去年年底完成了物业行业的营改增，物管费收入：物业行业主要用两个税率6%和 3%，前一种为一般计算增值税办法，后一种为简易计算增值税，一般物业公司按照3%简易计算增值税。会议费用收入：只能按照 6%税率一般计税方法增收增值税。不动产租赁收入：一般是按 11%税率增收增值税。有形动产租赁收入按 17%税率增收增值税。销售货物按 17%税率增收增值税 。其他各种收入根据国家文件来。所以在核算收入时，税方面要分开计算，而不是笼统计算。同时做好财务预算，做好资金流的安排。2：负责公司账务核算、报表、税收筹划、财务风险控制。财务的核算主要是分清各个会计 科目，做好分录，这样才能更好的为税收筹划、报表、财务风险控制服务。财务和算最主要的是做到明细，一目了然。在一家新公司建账初期必须做好这点，否则之后会使得账务混乱。 有了良好的财务核算，财务三大报表自然而然出来，但是一个相对优秀的财务负责人，不仅 提供的财务三大报表，同时包括各项明细表，费用的分析表，这样才能在分析中得出公司应 该在那些方面对成本进行控制，对收入增加。对于税收筹划，要根据物业行业的税负率来， 尽量保证所缴纳税金在税负率边沿，或者相对高于一点。当以上都做好时，同时要利用财务 分析得出的数据对公司进行更好的管理，才能做到财务风险控制。3：准确核算成本及利润：如上图所示。物业行业对成本及利润的核算要按照权责发生制原则，才能明确的计算每月实际成本及利润。营业税按营业收入 5%缴纳；城建税按缴纳的营业税 7%缴纳；教育费附加按缴纳的营业税 3%缴纳；地方教育费附加按缴纳的营业税 2 缴纳%；印花税：购销合同按购销金额的万分之三贴花；帐本按5 元/本缴纳（每年启用时）；年度按“实收资本”与“资本公积”之和的万分之五缴纳（第一年按全额缴纳，以后按年度增加部分缴纳）；城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳（各地规定不一，XX 元/平方米）； 房产税按自有房产原值的 70%*1.2%缴纳；车船税按车辆缴纳（各地规定不一，不同车型税额不同，XX 元辆）；企业所得税按应纳税所得额（调整以后的利润）缴纳（3 万元以内 18%，3 万元至 10 万元27%，10 万元以上 33%）； 发放工资代扣代缴个人所得税。