房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式.pdf

-可编辑第一部分项目总论1.项目概况1.1 项目名称1.2 项目建设单位1.3 项目位置（四周范围）1.4 项目周边目前现状1.5 项目性质及主要特点1.6 项目地块面积及边界长1.7 研究工作依据1.8 研究工作概况2.可行性研究结论2.1 市场分析预测2.2 项目地块分析2.3 项目规划方案2.4 项目工程进度2.5 投资估算及资金筹措2.6 项目财务与经济评价2.7 项目综合评价结论3.主要技术经济指标表4.项目存在问题与建议第二部分项目背景1.项目提出背景1.1 项目所在区域商业发展情况-可编辑1.2 所在区域政策、经济及产业环境1.3 项目发起人及发起缘由2.项目发展概况2.1 已进行的调查研究项目及成果2.2 项目地块初勘及初测工作情况2.3 项目建议书编制、提出及审批过程3.项目投资的必要性第三部分市场研究1.市场供给1.1 所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2 所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3 其他替代性产品供给量情况调查研究2.市场需求2.1 所在区域内商业用房的租用情况调查2.2 所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3 其他替代性产品租售情况调查3.市场价格3.1 所在区域内商业用房销售价格情况调查3.2 所在区域内商业用房租赁价格情况调查4.市场预测4.1 未来该区域内商业用房需求预测4.2 销售及租赁价格预测-可编辑5.市场推销5.1 推销方式及措施5.2 产品推销费用预测第四部分项目研究1.地块特征分析1.1 项目区位分析1.2 项目交通分析1.3 项目人流分析1.4 项目周边规划2.项目 SWOT 分析2.1 项目优势分析2.2 项目劣势分析2.3 项目机会分析2.4 项目威胁分析3.项目定位方案3.1 项目产品方案3.2 主要功能建筑规模3.3 主要技术经济指标第五部分投资估算房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：1.土地费用2.前期工程费用-可编辑3.建筑安装工程费用4.基础设施建设费用5.公共配套设施建设费用6.管理费用7.销售费用8.财务费用9.各种税金支出10.其他成本支出估算第六部分开发进度第七部分资源供给1.资金筹集与使用计划2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式3.施工力量组织计划4.项目施工期间的动力、水电等供应5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应第八部分财务评价1.获利性评价1.1 成本利润率1.2 销售利润率2.效率评价2.1 经营比率-可编辑2.2 资金利用率3.信誉评价3.1 流动比率3.2 杠杆比率4.静态获利分析4.1 投资收益率(R)4.2 投资回收期(Pt)5.动态获利分析5.1 财务净现值（FNPV）5.2 财务净现值率(FNPVR)第九部分风险评价1.盈亏平衡分析2.敏感性分析2.1 变动因素一2.2 变动因素二第十部分综合评价1.经济评价（定性）2.社会评价（定性）3.环境评价4.存在问题与建议5.总体结论及建议-可编辑估 算一 土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金3%二 建安费用810 元/M2-1260元/M2 含建设及基本安装三 前期费用中高档楼盘约 80 元/M2-100元/M2 别墅 约 180 元/M2 1 规划设计费建安费3%2 设计招投标管理费总投资0.02%3 勘查费设计概算0.5%4 设计监理规划设计费2%5 施工监理建安费1.4%6 施工证费7 规划证费建安费0.6%四 配套费用190 元/M2-230元/M2 1 住宅配套费用用地红线外2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等五 其它费用1 管理费用（建安+前期+配套）3%2 销售推广费用按销售收入约1.53%计3 不可预见费用（建安+前期+配套）3%或以上六 营业税费销售收入6.1%1 营业税销售收入5%2 城市维护建设税营业税7%3 教育附加税营业税4%-可编辑4 印花税销售收入0.05%5 交易管理费销售收入0.5%杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%33%=4.95%七 融资成本清 单序号费用名称取费标准1 土地使用权取得费附加1.1 国土契税土地评估价格3%1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。1.3 拆迁管理费1.4 国土勘测费1.5 拆迁代办费1.6 现状实测费2 前期工程费中高档楼盘约 80 元/M2-100元/M2 别墅 约 180 元/M2 2.1 方案设计费多层 1.8 元/M2，高层 2.2 元/M2 2.2 水文地质勘察设计费多层 3.1 元/M2，高层 3.6 元/M2 2.3 施工图设计费多层 18-22元/M2，高层 35 元/M2，别墅 100 元/M2 2.4 施工图图审费多层 1.8 元/M2，高层 2.2 元/M2 2.5 基础设施设计费2.5.1 市政工程设计费多层 1.8 元/M2，高层 2.5 元/M2 2.5.2 电信设计费1 元/M2 2.5.3 有线电视宽带设计费0.4 元/M2 2.5.4 管煤/给水/给电工程设计费3.4 元/M2 2.6 施工用电供配电贴费1.2-2.7 元/M2 2.7 测绘定点费+灰线验费0.85 元/M2 2.8 晒图费0.5 元/M2 2.9 编标费及委托编制标底费用3.2 元/M2 2.10 工程招标管理费0.42 元/M2 2.11 环保费/日照分析费0.5 元/M2 2.12 建筑地方高等教育费12 元/M2 2.13 人防费多层 15 元/M2（旧城10 元/M2）-可编辑2.14 商品房测绘费0.8 元/M2(住宅)1.2 元/M2（商业用房）2.15 白蚁防治费1.6 元/M2 2.16 散装水泥专项基金墙改10 元/M2 3 建筑安装工程费810 元/M2-1260元/M2 3.1 建安成本多层 800 元/M2，高层 1250 元/M2 3.2 监理工程招标费管理费多层 0.1 元/M2，高层 0.14 元/M2 3.3 土建工程监理费多层 8.4 元/M2，高层 10 元/M2 3.4 土建工程质检费多层 1.5 元/M2，高层 2.1 元/M2 4 基础设施建设费190 元/M2-230元/M2 4.1 市政工程建设费多层 70 元/M2，高层 100 元/M2 4.2 市政工程质检费多层 1 元/M2，高层 1.5 元/M2 4.3 小区供电工程费22 元/M2 4.4 小区给水工程费供水基金15 元/M2 接水15 元/M2 4.5 小区供气工程费14 元/M2 4.6 有线电视宽带工程费6 元/M2 4.7 小区路灯工程费双路 64 万/公里 单路 39 万/公里4.8 小区绿化费25-30元/M2 4.9 小区通讯通邮费16 元/M2