维修与维修基金管理.pdf

第六章维修与维修基金管理一、异产毗连房屋修缮的资金来源按现行的物业管理法规规定，异产毗连房屋修缮的资金来源有如下：1)物业管理费。物业管理费中的一部分可以用于房屋的日常维护和小修。2)共用设施设备维修基金和共用部位维修基金。按中华人民共和国财政部1998 年 3 月 12 日颁布的 物业管理企业财务管理规定：“房屋共用部位维修基金”是指专项用于房屋共用部位大修的资金。房屋的共用部位，是指房屋的承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。“共用设施设备维修基金“是指专项用于共用设施、共用设备大修理的资金。共用设施设备，是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场，游泳池、各类球场等。二、维修基金的筹集1.商品住房维修基金的筹集商品房维修基金的筹集按照中华人民共和国建设部、财政部1998 年 11 月 9 日颁布的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴纳约定。购房者应当按购房款的2%3%的比例向售房单位缴交维修基金。维修基金全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。按深圳市 1997 年 39 号文件的规定：公用设施设备维修基金由房地产开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区建设总投资2%的比例，一次性向业主委员会划拨。（总投资含地价，公用设施配套费、建造成本，以人民币计价，可列入开发成本）。房屋本体维修基金由业主从自己购买的房屋竣工交付使用保修期过后的第一个月起，按自己购买的建筑面积按月向物业管理公司缴纳。缴纳的费用标准按政府制定的指导标准（每两年发布一次）执行，对开发建设单位的空置房，由开发建设单位缴纳。2.公有住房售后维修基金的筹集按国家建设部、财政部1998 年 213 号文规定：1)售房单位按一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%；2)购房者按购房款的2%的比例在购房时缴纳。三、维修基金管理和使用的一般规则1.维修基金的管理维修基金为代管基金，在房屋交付使用后，业主委员会成立前，一般由政府主管部门代管（公用设施设备维修基金一般按每个小区一个专用账户设立，本体维修基金则按每栋楼宇设置一个专用账户）。在业主委员会成立后，经业主委员会同意，可以交物业管理公司按上述要求代管。2.维修基金的使用规则1)维修基金一般用于房屋和公用设施的大、中修。2)维修基金一般只允许使用其存入银行或购买国债后的增值部分，如利息等。如果必须使用其本金部分，用后按“谁受益，谁承担”的原则由受益业主按比例分担出钱，立即补足其本金部分。3)物业管理处应当于每年的12 月 31 日前制定完第二年的维修基金使用计划与预算，经物业管理公司总经理审批后，报业主委员会审定，并按照使用计划实施。4)在具体使用维修基金时，一般由物业管理公司负责人和业主委员会主任共同签字后方可使用；如果双方有争议，由政府主管部门栽定，政府主管部门认为应当吏用的，即强制划拨使用。5)业主及业主委员会有权监督维修基金的使用状况，有权通过正当途径查询维修基金的使用账目。6)业主在转让房屋所有权时，维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。7)物业管理公司发生变换时，维修基金账目经业主委员会审核无误后，依法办理账目转移手续。四、异产毗连房屋的修缮1)异产毗连房屋在质量保修期内的自然性损坏，其修缮由房屋原施工单位和开发单位负责。a)物业管理处公共事务部在接到报修信息后，应立即按报修管理标准作业规程要求上报管理处经理。b)管理处经理在接到报修后的当日将报修内容通知施工单位并要求其及时修缮。c)在施工单位修缮后，公共事务部应将修缮情况填入报修申请表，并存档保存两年。d)施工单位未在规定时间（七个工作日）内前来维修，物业管理处经理应当即时进行书面催促，对催促后仍未来维修（一般最长不宜托过十五个工作日）的，上报公司总经理。e)公司总经理应当立即自行组织施工单位前往维修，并同时提请开发商协助进行，此项修缮的费用要求开发商从施工单位工程质量保证金中扣除，不足的可提时刻表业主向房地产主管部门投诉，要求赔偿，或直接向法院提起诉讼。此事处理的全过程物业管理公司均应形成记录。2)房屋最低质量保修期建设部的最新规定如下：a)房屋主体结构部分按设计年限或合理的使用年限保修；b)防水工程保修期为5 年；c)水电工程保修期为2 年；d)采暖/制冷工程报修期为两个采暖制冷期；e)装修工程报修期为2 年；f)其余部分由发展商和施工单位自定。3)房屋质量保修期过后的业主自用部分和自用设备的修缮按报修管理标准作业规程处理。4)对房屋的共用部位、共用设施设备在质量保修期过后的修缮工作，如果已建立起维修基金的，按维修基金的使用规则进行修缮。5)对未建立维修基金的房屋共同部位、共用设施、设备在质量保修期过后的修缮以及对维修基金本金部分的补足问题，按建设部1989 年 5 号令城市异产毗连房屋管理规定中规定的费用分摊原则处理（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏）。a)共有房屋主体结构中的基础、梁、柱、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。b)共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。c)楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部分由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。d)屋盖的修缮：不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共有，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，由使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按份额比例分担。e)楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担；为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人份额比例分担。f)房屋共有部位必要的装饰，由受益的房屋所有人份额比例分担。g)房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人份额比例分担。h)房屋拆除，其拆卸支付或残值回收，由房屋所有人份额比例分担或分配。i)上款所述的份额一般是指业权份额。6)对人为使用不当或破坏造成的房屋损坏，物业管理处应在验证查明下依据住户违章处理标准作业规程要求行为人出钱修复或赔偿后由物业管理处组织修复。五、公共设施设备的报修处理1)公共事务部管理员接到公共设备设施的报修信息后，应立即按 公共设施设备报修记录表要求填写报修内容，并在3 分钟内将报修内容填入公共设施设备安装/维修工程通知单（一式二联），在 5 分钟内通知机电维修部前来领单。2)公共事务部管理员将公共设施设备安装/维修工程通知单（第二联）交给机电维修部，机电维修部维修人员应在公共设施设备报修记录表上签收。3)机电维修部主管按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于20 分钟内赶到现场进行维修。4)完成维修工作后，维修人员应在公共设施设备安装/维修工程通知单上注明维修有关事项。5)维修人员将公共设施设备安装/维修工程通知单（第一联）交机电维修部主管签名确认后返还公共事务部作为月底统计费用的依据。六、住户报修1)公共事务部管理员在接到住户报修要求时，应立即填写住户报修记录表。2)管理员在 3 分钟内将记录的报修内容（包括：住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等）填入住户家庭安装/维修单（一式四联）相应栏目，并在两分钟内通知机电维修部前来领取维修单，机电维修部领单人在住户报修记录表上签收，将住户家庭安装/维修单（第一、二、三联）领回机电维修部。3)机电维修部主管按照报修内容，安排维修人员的工作。a)如住户报修内容属维修项目收费标准中的项目，住户要求尽快前去维修的，应安排维修员在接单后10 分钟内带齐工具、备件到达维修现场。b)报修内容维修项目收费标准中的项目，住户另有预约维修时间的，维修人员应按预约的维修时间到来前5 分钟带好维修工具、备件到达维修现场。c)对于不属于维修项目收费标准中的报修项目，由机电维修部主管在接单后15 分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审，回复住户是否可以维修，经征得住户对维修费用的认可及同意维修后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。4)机电维修部维修人员到达现场后，应轻叩门三下或轻按门铃，在有应答时，应使用标准语言：“我是管理处的维修工，这是我的工作证和您的报修单”。在住户确认无误后，说：“我可以进来维修了吗？”在住户同意后，换上一次性鞋套进入住业主家中。5)维修人员在维修时应首先对报修项目进行对比确认，不相同的，在住户家庭安装/维修单上如实填写实际的维修项目及收费标准，并向住户解释清楚。6)维修人员向住户出示收费标准、住户同意维修后开始维修；如住户不同意维修的应提醒住户考虑同意后再行报修，并及时返回机电维修部向机电维修部主管说明情况，与机电维修部主管一同在住户家庭安装/维修单上注明原因并签名确认后交还公共事务部备案。7)如果维修材料是住户提供的，维修人员应对材料质量进行验证，并将验证结果（“合格”、“不合格”、“质量不佳”等）填写在备注栏内。对于验证不合格的材料，维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果，但应注意尊重住户的选择。8)维修工作完成后，维修人员应按维修项目收费标准在住户家庭安装/维修单上注明应收的各项费用金额。并请住户试用或检查合格后，在住户家庭安装/维修单上签名确认。维修人员将住户家庭安装/维修单（第三联）交给住户作为缴费依据。9)维修人员将 住户家庭安装/维修单（第一、二联）交回机电维修部主管确认后再将住户家庭安装/维修单（第一联）送财务部作为计收服务费用的依据。10)对业主的家庭维修可采取月底统一结算的形式进行扣款；对租户的家庭维修应在维修工作完成后的当日（最迟不超过第二天），由租户到财务部交款。七、维修服务费用的结算1)公共事务部管理员于每月月底前将当月住户家庭安装/维修单及公共设施设备安装/维修工程通知单费用分别统计在有偿便民服务收费表的相应栏目及公共设施设备安装/维修费用统计表内。2)公共事务部管理员将住户报修记录表、住户家庭安装/维修表、公共设施设备报修记录表、公共设施设备安装/维修工程通知单附在有偿便民服务收费表或公共设施设备安装/维修费用统计表后，报公共事务部主管审核。审核无误后，公共事务部主管在有偿便民服务收费表及公共设施设备安装/维修和统计表内签名确认后报管理处经理审批。3)公共事务部管理员将管理处经理审批后的有偿便民服务收费表及公共设施设备安装/维修费用统计表报财务部。财务部依据有偿便民服务收费表向业主收取有偿服务费用；并将公共设施设备安装/维修费用统计表存档备案。八、附录?住户报修记录表?住户空庭安装/维修单?公共设施设备报修记录表?公共设施设备安装/维修工程通知单?公共设施设备安装/维修费用统计表?中华人民共和国财政部物业管理企业财务管理规定（1998 年 3 月 12 日财基字 19987号）?中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部关于印发的通知（建住房 1998213号，1998 年 11 月 9 日）?中华人民共和国建设部令?深圳市房屋本体维修基金管理规定住户报修记录表年月日No：时间住户地址住户姓名联系电话报修内容维修单 号记录人接收人备注审核：制表：住户家庭安装/维修单年月日No：住户名称住址栋（座）楼号联系电话报修项目预约维修时间记录时间记录人维修内容接单时间接单人住房确认维修项目及计费签名开工时间时分维修工时完工时间时分维修员使用的维修材料名称材料提供方规格数量单价（元）计价（元）备注服务费（元）合计大写：住户认可签名维修人员主管确认公共设施设备报修记录表年月日No：时间维修单号报修内容记录人接单人备注审核：制表：公共设施设备安装/维修工程通知单No：维修地点报修人报修时间报修项目维修人员维修日期维修项目开工时间完工时间总工时使用的维修材料名称规格数量单价（元）计价（元）备注检查情况检查人检查时间公共设施设备安装/维修费用统计表月份No：序号时间维修单号维修内容使用材料费用结算备注审批：审核：制表：中华人民共和国财政部物业管理企业财务管理规定（1998 年 3 月 12 日财基字 19987号）第一章总则第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公司竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。除本规定另有规定外，物业管理企业执行施工、房地产开发企业财务制度。第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业以及有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。第二章代管基金第三条代管基金是指企业接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的基金。共用设施设备是指共用的上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、共用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。第四条代管基金作为企业长期负债管理。代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主委员会或物业产权人、使用人的检查与监督。代管基金利息净收入应当经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用与管理。第五条企业有偿使用业主委员会或物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查账薄单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。管理用房是指业主委员会或物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。商业用房是指业主委员会或物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。第六条企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金，企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用设施设备维修基金。第三章成本和费用第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资奖金及职工福利费等。直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。第九条企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。第十条企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用。第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用。第十二条企业可以于年度终了，按照年末应收账款余额的0.3%0.5%计提坏账准备金，分期摊入营业成本或管理费用。企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金。收回已核销的坏账，增加坏账准备金。不计提坏账准备金的企业，发生的坏账损失，计入管理费用。收回已核销的坏账，冲减管理费用。第四章营业收入及利润第十三条营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所得到的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。第十四条主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物为产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务收入和特约收入。物业经营收入是指企业经营业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收主，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接受业主委员会或物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。第十五条企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或协议所规定的付款日期认为营业收入的实现。第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。第五章附则第二十一条本规定自 1998 年 1 月 1 日起实施。第二十二条本规定由财政部负责解释和修订。中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知（建住房 1998213号 1998年 11 月 9 日）各省、自治区建委（建设厅）、财政厅、直辖市、计划单列市建委、房地局、财政局：为了贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，我们制定了 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法，现印发给你们，请认真贯彻执行。住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第一条为了贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发 199823号），保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。第二条在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括以济适用住房，以下简称“商品住房“）和公用住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。本办法所称公用住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公用住房。第三条本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电干线、照明、锅炉、暖气干线、煤气线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条凡商品住房和公用住房出售后，都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金“）。维修基金的使用执行物业管理企业财务管理规定（财政部财基字19987号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、改造。第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府地产行政主管部门确定。第六条公有住房售后的维修基金来源于两部分：1.售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，该部分基金属售房单位所有。2.购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。第七条维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。维修基金一般按单幢住宅设置，具体办法由市、县房地产行政主管部门制定。第八条维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。第九条在业主办理房屋权属登记证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。第十条业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门可将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。第十一条业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拔。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划。经业主委员会审定后实施。第十二条物业管理企业发生变换时，代管的维修基金账目经业主委员会审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。第十三条业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第十四条因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按个人缴交比例退还业主。第十五条各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基金使用计划、报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对账制度等。第十六条业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向促裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。第十七条公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房地产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。第十八条维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。第十九条本办法实施前，商品住房和公有住房出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法的，当地房地产行政主管部门和财政部门应当按照本办法规定制度建立或补充维修基金的具体办法。第二十条公有住房出售后维修基金的财务管理按照财政部的有关规定执行。第二十一条省、自治区、直辖市人民政府地产行政主管部门会同财政部门可以根据本办法制定实施细则。第二十二条非住宅商品房维修基金的管理可以参照本办法执行。第二十三条本办法自 1999 年 1 月 1 日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。中华人民共和国建设部令房屋建设工程质量保修办法（第 80 号2000 年 6 月 30 日）第一条为保障建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，根据中华人民共和国建筑法和建设工程质量管理条例，制定本办法。第二条在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建设工程（包括装修工程）的质量保修，适用本办法。第三条本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。第四条房屋工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。第五条国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。第六条建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。第七条在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 年。3.供热与供冷系统，为2 个采暖期、供冷期。4.电气系统、给排水管道、设备安装为2 年。5.装修工程为2 年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。第八条房屋建筑工程保修从工程竣工验收合格之日起计算。第九条房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发现涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。第十条发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。第十一条保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。第十二条施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。第十三条保修费用由质量缺陷的责任方承担。第十四条在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。第十五条因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。第十六条房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行城市房地产开发经营管理条例和其他有关规定。第十七条下列情况不属于本办法规定的保修范围：1.因使用不当或者第三方造成的质量缺陷。2.不可抗力造成的质量缺陷。第十八条施工单位有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令改正，并处以 1 万元以上3 万元以下的罚款。1.工程竣工验收后，不向建设单位出具质量保修书的。2.质量保修的内容、期限违反本办法规定的。第十九条施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正，处以10 万元以上20 万元以下的罚款。第二十条军事建设工程的管理，按照中央军事委员会的有关规定执行。第二十一条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。第二十二条本办法自发布之日起施行。深圳市房屋本体维修基金管理规定第一章总则第一条为加强房屋本体维修基金（以下简称“本体基金”）管理，维护房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称“共用部位”），保障房屋安全使用，根据深圳经济特区住宅区物业管理条例（以下简称条例）及深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则和有关物业管理法规政策，制定本规定。第二条本体基金属住宅区、工业区及各类楼宇物业业主的共有资产，以每栋房屋为单位，由该栋房屋的所有业主按各自房屋的建筑面积分担和享有，本体基金的主管部门是市住宅主管部门。各区住宅管理部门对辖区内各类物业的本体基金的使用和管理进行具体指导和监督。第二章本体基金的建立第三条业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起，按月向物业管理公司下属的管理处缴交本体基金。业主发生变更时原业主所交的本体基金不予退还。条例 实施之前已入住并超过保修期的房屋的本体基金，由业主自条例实施之日起按月缴交，但经业主委员会或多数业主同意，可以缓自本规定实施之日起缴交。因开发单位的原因造成空置的房屋，其本体基金由开发单位缴交。第四条本体基金缴交的标准，执行本规定所附的指导标准。指导标准每二年制定和发布一次。各业主委员会可根据房屋的使用状况和本体基金积累状况，经与物业管理公司协商后，对本体基金缴交标准作适当调整。本规定实施之前已收取的本体基金，按本规定进行管理和使用。第三章基金的使用第五条本体基金按照取之于民、用之于民的原则，用于房屋本体共用部位的维修养护。第六条共用部位的维修养护由管理处组织实施，其费用从本体基金中支出。共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、抗震结构部位（包括造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水管道、共用防盗监控设施等。第七条本体基金的30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修，其余的70%用于房屋本体共用部位中修以上维护工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上维护工程时，须经业主委员会或该栋50%以上业主书面同意。房屋共用部位的大、中、小修标准执行国家建设部有关标准。整个小区（大厦）本体基金不够支出时，经业主委员会决定，由全体业主分摊；单栋房屋本体基金不够使用时，经业主委员会或该栋50%以上业主书面同意，由该栋各业主按规定分摊。第八条管理处应于每年12 月 31 日前提出下年度使用本体基金的计划及预算，提交业主委员会审议通过。业主委员会应在收到管理处的计划及预算后15 日内作出签复，逾期视为同意；急修工程应在7 日内答复，逾期视为同意，第九条如业主委员会或该栋房屋50%以上业主同意吏用本体基金用于中修以上维修工程，管理处认为有充足理由使用，或该项目实施与否涉及国家或特区城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的，可由特业管理公司申请，经区住宅管理部门核准后实施。第十条管理处使用本体基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后，日常维护和零星小修由管理处主任签证，作为本体基金支出记账凭证；中修以上工程应出具“施工项目清单”，由业主委员公主任或该栋楼长（或20%以上业主）、管理处主任签字，作为本体基金支出记账凭证。第四章本体基金的管理第十一条管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专（记）账管理，并设立专用账号存储本物业的本体基金。第十二条本体基金的收支项目，由管理处每三个月公布一次。基金账目列明基金应用的部位、费用支出及证明人、基金余额（单位和全部），并接受有关部门和业主的监督和质询。第十三条管理处使用本体基金实施对房屋本体共用部位维修养护时，按支出额执行相应工程的费用定额标准。第十四条业主不按规定缴纳基金的，管理处可按法规政策规定或委托管理合同、业主公约规定采取相应催缴措施。第十五条物业管理公司及其管理处有下列行为之一的，市、区住宅主管部门可依法规、规章规定予以处罚。1.擅自提高本体基金收费标准的。2.改变本体基金的用途，挪作它用的。3.未按规定期限公布本体或业主查询的。4.拒绝接受业主账目或拒绝查询的，业主可以拒缴本体基金。第十六条经业主委员会或所维修养护单栋房屋50%以上业主同意，日常小修可以超出本规定规定的本体基金比例，超出部门可以下年度本体基金的小修费用里冲抵，或经业主委员公决定提高本体基金标准弥补。第五章附则第十七条本规定由市住宅主管部门负责解释。第十八条本规定自公布之日起实施。个人工作业务总结本人于2009 年 7 月进入新疆中正鑫磊地矿技术服务有限公司(前身为“西安中正矿业信息咨询有限公司”)，主要从事测量技术工作，至今已有三年。在这宝贵的三年时间里，我边工作、边学习测绘相专业书籍，遇到不懂得问题积极的请教工程师们，在他们耐心的教授和指导下，我的专业知识水平得到了很到的提高，并在实地测量工作中加以运用、总结，不断的提高自己的专业技术水平。同时积极的参与技术培训学习，加速自身知识的不断更新和自身素质的提高。努力使自己成为一名合格的测绘技术人员。在这三年中，在公司各领导及同事的帮助带领下，按照岗位职责要求和行为规范，努力做好本职工作，认真完成了领导所交给的各项工作，在思想觉悟及工作能力方面有了很大的提高。在思想上积极向上，能够认真贯彻党的基本方针政策，积极学习政治理论，坚持四项基本原则，遵纪守法，爱岗敬业，具有强烈的责任感和事业心。积极主动学习专业知识，工作态度端正，认真负责，具有良好的思想政治素质、思想品质和职业道德。在工作态度方面，勤奋敬业，热爱本职工作，能够正确认真的对待每一项工作，能够主动寻找自己的不足并及时学习补充，始终保持严谨认真的工作态度和一丝不苟的工作作风。在公司领导的关怀以及同事们的支持和帮助下，我迅速的完成了职业角色的转变。一、回顾这四年来的职业生涯，我主要做了以下工作：1、参与了新疆库车县新疆库车县胡同布拉克石灰岩矿的野外测绘和放线工作、点之记的编写工作、1:2000 地形地质图修测、1:1000 勘探剖面测量、测绘内业资料的编写工作，提交成果新疆库车县胡同布拉克石灰岩矿普查报告已通过评审。2、参与了库车县城北水厂建设项目用地压覆矿产资源评估项目的室内地质资料编写工作，提交成果为库车县城北水厂建设项目用地压覆矿产资源评估报告，现已通过评审。3、参与了新疆库车县巴西克其克盐矿普查项目的野外地质勘查工作，参与项目包括：1:2000 地质测图、1:1000 勘查线剖面测量、测绘内业资料的编写工作；最终提交的新疆库车县康村盐矿普查报告已通过评审。4、参与了新疆哈密市南坡子泉金矿2009 年度矿山储量监测工作，项目包括：野外地质测量与室内地质资料的编写，提交成果为新疆哈密市南坡子泉金矿2009 年度矿山储量年报，现已通过评审。6、参与了新疆博乐市五台石灰岩矿9 号矿区勘探项目的野外地质勘查工作，项目包括：1:2000 地质测图、1:1000 勘探剖面测量、测绘内业资料的编写工作，并绘制相应图件。7、参与了新疆博乐市托特克斜花岗岩矿详查报告项目的野外地质勘查工作，项目包括：1:2000 地质测图、1:1000 勘探剖面测量、测绘内业资料的编写工作，并绘制相应图件。通过以上的这些工作，我学习并具备了以下工作能力：1、通过实习，对测绘这门学科的研究内容及实际意义有了系统的认识。加深对测量学基本理论的理解，能够用有关理论指导作业实践，做到理论与实践相统一，提高分析问题、解决问题的能力，从而对测量学的基本内容得到一次实际应用，使所学知识进一步巩固、深化。2、熟悉了三、四等控制测量的作业程序及施测方法，并掌握了全站仪、静态GPS、RTK等测量仪器的工作原理和操作方法。3、掌握了GPS控制测量内业解算软件（南方测绘 Gps 数据处理）以及内业成图软件（南方cass）的操作应用。能够将外业测量的数据导入软件进行地形图成图和处理。4、在项目技术负责的指导下熟悉了测量技术总结的编写要求和方法，并参与了部分项目测量技术总结章节的编写工作。5、在项目负责的领导下参与整个测量项目的组织运作，对项目的实施过程有了深刻理解。通过在项目组的实习锻炼了自己的组织协调能力，为以后的工作打下了坚实基础。二、工作中尚存在的问题从事测绘工作以来，深深感受到工作的繁忙、责任的重大，也因此没能全方位地进行系统地学习实践，主要表现为没有足够的经验，对于地形复杂的地段理解不够深刻；理论知识掌握不够系统，实践能力尚为有限。以上问题，在今后工作中自己将努力做到更好。三、今后的工作打算通过总结四年来的工作，我无论从工作技术上，还是从世界观、人生观、价值观等各个方面，都有了很大的提高。今后，我会在此基础上，刻苦钻研，再接再厉，使自己在业务知识水平更上一层楼，为测绘事业的发展，贡献