东北财经《资产评估(第二版)》计算题答案 南审用书.doc

参考答案 第3章 计算题1.评估对象评估值参照物成交价格 ´（评估对象生产能力 ¸ 参照物生产能力）1 500 ´（1 000¸1 200）1 250（元）2.解法（1）：逐年折现加总评估值=20×0.909122×0.826424×0.751325×0.683026×0.620927×0.564527×0.513227×0.466527×0.424127×0.3855120×0.3855=18.18218.18118.031217.07516.143415.241513.856412.595511.45110.4146.26=197.427（万元）=1 974 270（元）解法（2）：前5年逐年折现加和，后5年另算。评估值=20×0.909122×0.826424×0.751325×0.683026×0.620927÷10%×1-1/（1+10%）10-5×0.6209+120×0.3855=1 974 254（元）第5章 计算题1.参照物A的时间因素修正系数=102.3%×101.2%×103.4%×101.6%×99.8%×104.1%=113% 参照物B的时间因素修正系数=98.6%×102.3%×101.2%×103.4%×101.6%×99.8%×104.1%=111.4% 参照物C的时间因素修正系数=99.8%×104.1%=103.9% 参照物A的区域因素综合得分=98×0.4+105×0.35+103×0.25=101.7 参照物B的区域因素综合得分=92×0.4+96×0.35+98×0.25=94.9 参照物C的区域因素综合得分=108×0.4+97×0.35+104×0.25=103.2评估值=（9 518+9 661+9 395）÷3=9 525（元/平方米）2. 1）估测建筑部分价值 管理费用=800×3%=24（万元） 投资利息=824×60%×（1+6%）1.5+40%×（1+6%）0.5 -824=54.9（万元） 开发利润=824×25%=206（万元） 重置成本=800+24+54.9+206+50=1134.9（万元） 不可修复部分贬值=（1 134.918）×=223.38（万元） 评估值=1134.9223.3818=893.52（万元） 2）估测装修部分价值 成新率= 评估价值=200×40%=80（万元） 3）估测设备部分价值 成新率= 评估价值=110×20%=22（万元） 4）估测建筑物总价值评估值=893.52 +80+22=995.52（万元）3.估测某房地产价值，通过预测得知其未来5年的各年纯收益分别为200万元、215万元、240万元、255万元、280万元，假设从第6年开始每年的纯收益将稳定在300万元；国债利率为6，风险报酬率为安全利率的30%，试评估该宗房地产的价值。（1）折现率=6%+6%×30%=7.8%4.运用假设开发法评估某成片荒地的价值。有关资料如下：该荒地的面积为1200亩，适宜进行“七通一平”的开发后分块转让，可转让土地面积的比率为70%，附近地区与之位置相当的“小块”、“七通一平”熟地的单价为850元/平方米；将该荒地开发成熟地的开发期预计2年；开发成本、管理费用测算为15万元/亩；贷款年利率为8%；项目开发利润率为15%，销售税费为转让价格的7%。运用上述资料，估算该成片荒地的总价和单价。设该宗土地评估时点的土地总价为P，开发完成时点的土地总价为Pn,则 总开发成本（包括管理费）=1 200×15=18000(万元)投资利息=P×（1+8%）21+ 18000×（1+8%）1=P×0.17+1440（万元）开发利润=P+18 000×20%=P×0.2+3600（万元）销售税费=47 600.24×7%=3332.02（万元）Pn=47 600.2418 000（P×0.17+1 440）（P×0.2+3 600）3 332.02土地单价=（13 435.58×10 000）÷（1 200×666.67）=168（元/平方米）第6章 计算题1.设备的离岸价=8.5×（1+12%）=9.52（万欧元） 国外运费=9.52×5%=0.48（万欧元） 保险费=（8.5+0.48）×0.3%=0.03（万欧元） 到岸价（外汇计价）=8.5+0.48+0.03=9.01（万欧元） 到岸价（人民币计价）=9.01×8.76=78.93（万元人民币） 关税=78.93×15%=11.84（万元人民币） 增值税=（78.93+11.84）×17%=15.43（万元人民币） 银行财务费=8.5×8.76×0.8%0.6（万元人民币） 外贸手续费=78.93×1.2%0.95（万元人民币） 国内运杂费=78.93×1%0.79（万元人民币） 安装费=78.93×0.5%0.39（万元人民币） 基础费=78.93×1.5%1.18（万元人民币） 进口设备重置成本=78.93+11.84+15.43+0.6+0.95+0.79+0.39+1.18 =110.11（万元人民币）2.， 折现率=5%+3%=8% ， 评估值=851.85×80%16.96=664.52（万元）3.参照物A修正后的价格为： 参照物B修正后的价格为： 参照物C修正后的价格为： 评估对象价值=（174.43+174.77+176.26）÷3=175.15（万元）第7章计算题1.（1）超额收益=120×60%×(125%)=54（万元）（2）2.（1）计算商标权未来5年的超额收益第1年：1100×4%×(125%)=33（万元）第2年：1150×4%×(125%)=34.5（万元）第3年：1180×4%×(125%)=35.4（万元）第4年：1200×4%×(125%)=36（万元）第5年：1220×4%×(125%)=36.6（万元）2）估测商标许可使用权价值3.（1） （2） （3）评估值=210.6×30.56%+60+18=142.36（万元）第9章 计算题1.解法（1）：逐年折现加和： 评估值=20×0.909122×0.826424×0.751325×0.683026×0.620927×0.564527×0.513227×0.466527×0.424127×0.3855120×0.3855=18.18218.18118.031217.07516.143415.2415 13.856412.595511.45110.4146.26=197.427（万元）=1 974 270（元） 解法（2）：前5年逐年折现加和，后5年另算： 评估值=20×0.909122×0.826424×0.751325×0.683026×0.620927÷10%1-1/（1+10%）10-5×0.6209+120×0.3855=1 974 254（元）2.（1）运用年金法估测企业整体价值接近于1 414.82万元，具体计算过程如下：企业整体价值=（100×0.9091120×0.8264150×0.7513160×0.6830200×0.6209）×（AP，10%，5）÷10% =（9199.168112.695109.28124.18）×0.2638÷10% =536.323×0.2638÷10% =141.482÷10% =1 414.82（万元） （2）采用分段法估测企业整体价值接近于1 778万元，具体评估过程如下：企业整体价值=100×0.9091120×0.8264150×0.7513160×0.6830200×0.6209200÷10%× =536.3232 000×0.6209 =536.3231241.8 =1 778（万元）5