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招商运营管理规定修订版 TPMK standardization office【TPMK5AB-TPMK08-TPMK2C-TPMK18】金科股份 商业招商、运营管理办法（修订版）第一章 总则 第一条 目的 为加强集团商业物业招商工作的内部管控，规范商业的招商和运营管理，使招商、运营工作更符合集团的经营现状，根据集团相关工作会议要求，特修订金科股份商业招商、运营管理办法（修订版）。第二条 适用范围 本办法适用于集团总部商业地产部、所属各公司商业地产部（或地区商业管理公司）商业物业之招商及运营。第二章 分则 第三条 商业系统职能划分 一、商业招商管理职能（一）集团商业地产部 1、招商总任务、阶段性招商任务、特定招商任务的分解和下达；2、招商方案、租赁政策的审核批准；3、招商进度、执行过程、任务达成率、费用控制率的指导、管理和考核；4、视情况参与或直接开展招商执行工作。（二）各公司商业地产部（区域商业管理公司）1、项目定位阶段对周边项目商业进行市场调研，分析周边楼盘的商业形态与租金水平，形成可行性报告；2、拟订商业项目的招商方案、租赁政策；3、进行各项目的商业招商工作，签订商业租赁合同；4、根据项目销售情况进行补位招商;5、商家关系的维护协调。二、商业运营管理职能（一）集团商业地产部 1、年度租金总收入、年度新增租金收入、季度租金收入的分解和下达；2、租金收取率的督导、考核；3、运营方案的审核批准；4、按季度定期检查各项目运营情况。（二）各公司商业地产部 1、收取租金、保证金、定金，对拖欠金额进行催收；2、租赁文件存档，包括：权利义务转让协议、放弃优先购买权声明等；3、定期对进驻商家进行回访，了解商家经营状况，及时处理纠纷；4、建立月度租金收取报表，并按季报集团商业地产部备案。（三）商业管理公司 1、统一运营，根据运作进度和供求市场影响，不定期举办各种类型的促销活动，统一折扣优惠或部分商品折现等，既可以项目整体为单位，也可以部分品牌为单位，在适当范围内进行造势宣传；2、协调职能，协调解决开发商与租赁户之间的矛盾，搭建两者间的桥梁，及时沟通、反馈各方信息；3、关注租赁商家的经营情况，针对经营不善的个别商家，及时运用调研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑，若仍不能很好适应市场，及时清理，更换新鲜血液，保持市场竞争力和良性循环轨道。第三章 细则 第四条 商业形态划分 商业类型 面积 定位 辐射范围 是否销售 购物中心 6 万至10 万 集购物、餐饮、娱乐为一体的商业中心 整个市区或单个片区 以持有为主 主题商业街 2 万至 6万 有主题特色的商业街 周边 5.8 公里以内 以销售为主 社区商业 根据地块临街面排布 社区底商 本小区及周边 2 公里内居民 销售 第五条 商业招商原则 一、购物中心（一）在项目拿地前了解主力店的进驻意向，取得主力店的物业设计标准，为项目商业设计提供支持；（二）在项目开盘前满足销售宣传要求，以合同、确认函、意向协议等形式取得主力商家的初步确认；（三）编制招商方案时重点写明主力店的业态、面积、在整个商业中的位置并用图形示意，其他非主力店的招商在招商方案中不用体现；（四）租赁合同中须用加粗字体注明：“租赁期内，甲方有权将该商铺抵押、转让，甲方抵押、转让该商铺时不再另行通知乙方，乙方自愿同意放弃该商铺的优先购买权”；（五）主力店招商执行标准 业态 面积 楼层 年限 超市 5000 至 10000 负一层或顶层 12 年 百货 10000 至 20000 价值最低楼层 20 年 品牌快餐 300 至 600 一层、二层 15 年 普通餐饮 300 至 800 四层及以上 6 年 零售 100 至 500 四层以下 5 年 影院 4000 至 7000 负一层或顶层 15 年 二、主题商业街（一）招商面积不超过商业总体量的 30%（含超市）；（二）在项目开盘前满足销售宣传要求，以合同、确认函、意向协议等形式取得主力商家的初步确认；（三）主题商业街只对主力店进行招商，编制招商方案时列明主力店的招商计划、面积、位置，根据后期销售的需要再对非主力店进行补位招商；（四）超市、百货、电影院等大中型主力店原则上以清水房形式进行交付，我司不提供空调、电梯、扶梯等专用设施设备；（五）租赁合同中须用加粗字体注明：“租赁期内，甲方有权将该商铺抵押、转让，甲方抵押、转让该商铺时不再另行通知乙方，乙方自愿同意放弃该商铺的优先购买权”；（六）主力店招商执行标准 业态 面积 楼层 租赁年限 超市 3000 至 8000 负一层 15 年 品牌快餐 300 至 600 一、二层 15 年 影院 2500 至 4000 顶层 15 年 娱乐 1000 至 2000 负一层及顶层 12 年 三、社区商业 原则上社区商业不进行招商，根据后期销售需要进行招商，但招商面积不超过商业体量的 5%。第六条 商业运营管理原则 一、租售并举商业（一）租售并举的商业是指在商铺销售之前已经签订了租赁合同（即先租后售的商业），当商铺销售时应签订三方权利义务转让协议；（二）租售并举商业的运营主要是租金收取，各公司商业地产部（区域商业管理公司）于每月 5 日前将上月的租金收取情况上报至集团；（三）租赁商家发生欠租行为时，应按照以下原则处理：预警机制 预警时间 介入部门 处理方式 绿色预警 缴纳日的前五日 商业地产部 电话提醒 蓝色预警 拖欠 15 日以上拒不缴纳 商业地产部 上门催收 黄色预警 拖欠 30 日以上拒不缴纳 商业地产部，法务部 律师函送达 红色预警 拖欠 40 日以上拒不缴纳 商业地产部，法务部 律 师 介 入，进 入 司 法 程序 二、持有型商业（一）持有型商业是指商业物业只租赁不销售，通过收取租金获益，主要体现为购物中心，由项目所在公司成立商业管理公司负责运营管理；（二）商业管理公司全权负责持有型商业项目的运营，以及对物业服务过程中所涉及到的服务事项（含商业、仓库、车位等相关配套物业）进行统一管理和收费；（三）持有型商业项目的物业服务工作人员的由商业管理公司统一管理，劳动关系挂靠项目物业管理公司，相关人员的薪酬由商业管理公司负责发放。第四章 附则 第七条 本管理办法以 2011 年发布的金科集团商业招商、运营管理办法（试行）为蓝本，并结合集团商业发展的现状进行的修订，本修订办法解释权归集团商业地产部 金科地产集团股份有限公司 二一二年四月二十七日