房地产定价方法15666.pdf

楼盘定价方法 一、成本导向定价法 1、成本价成定价法：就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）2、目标收益定价法 是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。3、售价加成定价法 以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）二、需求导向定价 1、理解值定价法 是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。2、区分需求定价法 是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价 三、竞争导向定价 1、随行就市定价法 就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。2、追随领导者企业定价法 有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。四、可比楼盘定价法 根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。表一、定级因素、指标与分值 定 级 因素 指标 分值 位置 A、距所在片区中心区的远近，B、商业为临街或背街，C、写字楼为临街或背街，D、住宅为距所在片区中心区的远近 A、最差（远）1，B、很差（远）2，C、一般 3，D、很好（近）4，E、最好（近）5 价格 A、百元以上为等级划分基础B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少 C、价格是否有优势 A、最高 1，B、很高 2，C、一般 3，D、很低 4，E、最低 5 配套 A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：A、最不完善 1，B、不完善 2，C、一般 3，D、很完善 4，E、文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地 最完善 5 物 业 管理 A、保安 B、清洁卫生 C、机电D、绿化率及养护状况 E、物业管理费 F、是否人车分流 G、物业管理商资质 A、最差 1，B、很差 2，C、一般 3，D、很好 4，E、最好 5 建 筑 质量 A、是否漏雨水 B、门窗封闭情况 C、内墙 D、地板 E、排水管道 A、最差 1，B、很差 2，C、一般 3，D、很好 4，E、最好 5 交通 A、大中小巴士路线数量 B、距公交站远近 C、站点数量 D、大中小巴舒适程度 A、最少（远）1，B、很少（远）2，C、一般 3，D、很多（近）4，E、最多（近）5 城 市 规划 A、规划期限（远中近期）B、规划完善程度 C、规划所在区域重要性程度 D、规划现状 A、最不完善 1，B、不完善 2，C、一般 3，D、很完善 4，E、最完善 5 楼 盘 规模 A、总建筑面积 B、总占地 C、户数 A、最小 1，B、很小 2，C、一般 3，D、很大 4，E、最大 5 朝向 A、按方向 B、按山景 C、按海景 D、视野 A、西（西北、西南）1，B、东（东南、东北）2，C、北（东北、西北）3，D、南（东南、西南）外观 A、是否醒目 B、是否新颖 C、A、最差 1，B、很差 2，C、一是否高档 D、感官舒适程度 般 3，D、很好 4，E、最好 5 室 内 装修 A、高档 B、实用 C、功能是否完善 D、质量是否可靠 A、最差（远）1，B、很差（远）2，C、一般 3，D、很好（近）4，E、最好（近）5 环保 A、空气 B、噪音 C、废物 D、废水 A、最差 1，B、很差 2，C、一般 3，D、很好 4，E、最好 5 发 展 商实 力 及信誉 A、资产资质 B、开发楼盘多少C、楼盘质量 D、其他 A、最差（少）1，B、很差（少）2，C、一般 3，D、很好（多）4，E、最好（多）5 付 款 方式 A、一次性付款 B、分期付款 C、按揭付款 D、品牌 A、最差（少）1，B、很差（少）2，C、一般 3，D、很好（多）4，E、最好（多）5 户 型 设计 A、客厅与卧室的结构关系 B、厨房和厕所的结构关系 C、是否有暗房 D、实用率大小 A、最差 1，B、很差 2，C、一般 3，D、很好 4，E、最好 5 销 售 情况 A、销售进度 B、销售率 C、尾盘现状 A、最差 1，B、很差 2，C、一般 3，D、很好 4，E、最好 5 广告 A、版面大小 B、广告频率 C、广告创意 A、最差 1，B、很差 2，C、一般 3，D、很好 4，E、最好 5 停 车 位数量 A、停车位数量 B、住户方便程度 A、最差 1，B、很差 2，C、一般 3，D、很好 4，E、最好 5 表二、可比楼盘综合因素量化统计表 权重 序号 楼盘名称 楼盘名称 楼盘名称 备注 位置 1 价格 2 配套 3 物业管理 4 建筑质量 5 交通 6 城市规划 7 楼盘规模 8 朝向 9 外观 10 室内装饰 11 环保 12 发展商信誉 13 付款方式 14 户型设计 15 销售情况 16 广告 17 停车位数量 18 合计 楼盘因素定级公式 P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+Wn*Fn 楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格 由此算出楼盘价格