项目统筹工作时间表9876.pdf

项目整体统筹工作计划总表 第一部分 项目前阶段工作总结（一）前期初步调研工作 序号 项目 工作内容 时间 责任人 备注 一 前期开展之初步调研工作 1、对区域宏观经济初步了解研究 2、对区域房地产市场初步了解研究 3、对区域商业地产、零售业市场初步了解研究 4、对区域土地市场进行初步调研分析 重点了解同类竞争性楼盘的工程进度、入市时机、价格水平、建筑结构与成本的关系论证，为后期地块规划提供参考依据 （二）项目前期调研工作 序号 项目 工作内容 时间 责任人 备注 二 宏观市场研究 1、区域概况研究 1）历史沿革 2）自然地理与生态环境 3）自然资源与国土资源 2、区域宏观经济研究 1）区域经济现状 2）区域经济发展趋势 3）区域经济发展潜力 4）区域产业结构 3、区域消费力研究 1）社会零售总额分析 2）区域人口结构构成 3）区域消费力构成 4）区域消费水平及消费发展趋势 5）区域人口发展变化趋势 4、区域房地产市场研究 1）区域房地产市场现状（1）住宅市场（2）商业物业开发 2）区域房地产市场现状分析 3）区域房地产市场发展趋势以及潜力分析 序号 项目 工作内容 时间 责任人 备注 三 项目区域分析 1、项目区域结构与城市发展 1）公共设施状况 2）交通体系状况 3）道路状况、通行量 4）区域性质与功能特点 5）城市规划 2、项目土地条件调研 1）道路类别及交通状况 2）项目地块自然与社会条件分析 3）顾客是否容易达到商业区 4）周边环境和公建设施 5）项目周围经济条件分析 （三）项目策划工作 序号 项目 工作目标 工作时间 责任人 备注 一 项目策划（一）项目整体策划 1、项目分析 2、项目 SWOT 分析 3、项目开发策略研究 （1）项目定位分析 （2）地块价值综合分析 （3）项目滚动开发策略 4、项目文化及产品文化定位 5、产品定位 （1）核心产品定位 （2）形式产品定位 （3）延伸产品定位 6、业态定位 7、价格定位 8、目标客户定位 9、总体规划思路 10、物业管理 11、项目经济分析 12、项目开发统筹计划书 13、项目管理构架及经营管理大纲 （四）项目规划设计及方案论证修改工作 序号 项目 工作目标 工作时间 责任人 备注 一 方 案 设 计 前准备工作 1、项目地块地质勘探 工程部 二 方案设计 1、方案初步设计 设计院 第一次方案讨论会 2、方案深入设计 第二次方案讨论会 3、方案成果 第三次方案讨论会 序号 项目 工作目标 工 作 时间 责任人 备注 三 方案设计 1、设计图 1）区位图 2）总平面图（含公园的控规在内）3）总平面消防布置图 4）总平面人防布置图 5）标准层平面图 6）其它层平面图 7）立面图 8）剖面图 9）人行主出入口设计 10）车辆主出入口设计 11）设计说明方案（二）效果图 1）总体效果 2）主要商业街效果图 3）大商业效果图 4）住宅效果图 5）公寓效果图 6）景观环境效果图 设计院 （五）方案报批 序号 项目 工作目标 工 作 时责任人 备注 间 一 方案报批 1、方案报批前政府公共关系设定 1）区域市政府主要领导 2）区域各主要职能部门 2、区域市政府、政府主要领导对项目方案的认可与论证 3、区域各相关职能部门对项目方案可行性论证 1）规划局 2）消防 3）人防 4）环保 5）水电、燃气 6）国土局 7）建设委员会 8）地质局 9）商贸局 工程部 二 方 案 报 批 论证修改 方案报批论证修改工作 第三部分 项目工程进度统筹 序号 项目 内容 负责人 工作周期 工作方式 备注 1 土 建 工程（一）七通一平（二）施工测量 A、轴线测量 B、高程测量 沉降观测点确定（三）围墙（四）土方及护坡工程 A、人工挖土方 B、机械大开挖，人工修边坡（五）桩基础工程 A、垫层 B、基础 C、打孔 D、打桩（六）人防工程 施工单位 现场施工 序号 项目 内容 负责人 工作周期 工作方式 备注 2 地 面 建筑工程（一）架空层工程（二）标准层墙体工程（三）钢筋混泥土工程 A、模板 施 工 单位 B、混泥土（四）防水工程（五）砌体工程 A、砖基础 B、砖内、外墙 C、砌块墙 D、女儿墙及压顶 E、围墙及其他 F、砌石（六）楼地面工程 A、垫层 B、楼地面整体面层、块料面层 C、砖砌阳台栏板 D、明沟、台阶（七）商铺的建筑工程 现场施工 序号 项目 内容 负责人 工作周期 工 作 方式 备注 3 屋面工程（一）瓦屋面或预制板屋面（二）刚性防水屋面（三）隔热层 施工单位 现 场 施工 按 设 计方 案 而定 4 装饰工程（一）内装饰工程 A、墙面 B、地面 C、顶棚（二）外装饰工程 A、整体抹灰面层 B、镶贴块料面层 C、涂料 D、外立面建筑细部处理 施工单位 现 场 施工 按 设 计方 案 而定 5 门窗工程（一）门的安装 A、房门 B、户门（二）窗的安装 A、窗户的款式、用料 B、窗户的安全性能 施工单位 现 场 施工 按 设 计方 案 而定 序项目 内容 负责人 工作周期 工作方备注 号 式 6 安装工程（一）供水安装工程 A、住宅供水系统安装 B、小区供水系统安装 C、设备供水系统安装（二）排水、排污安装工程 A、住宅排水、排污工程 B、小区排水、排污工程 C、设备排污工程（三）电气安装工程 A、供电系统安装工程 B、供气系统安装工程（四）通讯安装工程 A、电话 B、有线 C、宽频 D、智能化系统（五）消防工程（六）电梯安装工程 施工单位 现场施工 单 项 工程 可 与土 建 施工同步，要 求 施工 单 位在 项 目施 工 计划 中 详细提交。序号 项目 内容 负责人 工作周期 工作方式 备注 7 配 套 工程（一）小区道路工程 A、车行道 B、人行道 C、车行出入口（二）区内供排水工程（三）区内变电工程（四）区内路灯工程（五）区内公共设施 A、休闲区域 B、运动区域 C、其他（六）区内景观工程（七）区内绿化工程 A、公共休闲区域绿化 B、小区外绿化工程 C、停车场的绿化工程 D、架空层的绿化工程 施工单位 现场施工 序项目 内容 负责人 工作周期 工 作 方备注 号 式 8 附属工程（一）拆除工程 A、外手脚架拆除 B、施工梯拆除 C、塔吊拆除（二）室外环境细部处理 A、建筑外立面细部处理 B、绿化带处理 C、建筑小品处理 D、地下设备铺盖处理 E、垃圾筒处理 F、其他细部处理（三）小区围墙工程 施 工 单位 现 场 施工 9 竣工验收 （一）工程竣工报告书（二）工程竣工验收证明书 施 工 单位 报 请 验收 序项目 内容 负责人 工作周期 工作方式 备注 号 10 工 程 管理 （一）土建物料管理 A、制定工程中使用的物料及规格 B、土建物料质量控制（二）施工过程监理 A、物业建筑施工计划 B、建筑过程施工监察 C、建造工艺质量检定 D、竣工验收（三）施工问题跟进 监理单位 现场管理 1、建立完善的质量管理奖惩制度 2、提高建筑施工单位的质量意识 3、确定综合管理的组织模式、强化管理职能 第四部分 协作单位招标（一）装饰公司招标 序项目 工作目标 工作时间 责任人 工 作 方备注 号 式 二 装 饰 公司招标 1、前期装饰公司选择 方 案 设计 会 议 评审 2、装饰公司招标工作展开 标书内容 1）售楼处装修方案 2）各单元样板房装修 3）服务方式 4）装修费用预算 3、装饰评标及方案修改 4、装饰公司确定 （二）园林公司招标 （三）模型公司招标 序号 项目 工作目标 工作时间 责任人 工 作 方式 备注 三 园 林 公司招标 1、前期园林公司选择 委托设计院已完成 方 案 设计 会 议 评审 2、园林公司招标工作展开 标书内容 1）设计方案表现 2）文化象征表现 3）服务方式 4）园林设计及成本价格 3、园林方案评标及方案修改 4、园林公司确定及园林施工图设计 （五）园林施工公司招标 序号 项目 工作目标 工作时间 责任人 工作方式 备注 四 模 型 公司 招标 1、前期模型公司选择 2、模型公司招标工作展开 1、标书内容 1）技术标书部分 A 满足技术文件制作工艺 B 合理的施工程序 2、商务标书内容 A 项目制作预算 B 所附合同草案 3、模型方案评标及方案修改 4、模型公司确定 （六）承建单位招标 序项目 工作目标 工 作 时责任人 工 作 方备注 序号 项目 工作目标 工作时间 责任人 工作方式 备注 五 园 林 施工 公 司 招标 1、前期园林施工公司选择 实地考察 会议评审 2、模型公司招标工作展开 1、标书内容 1）技术标书部分 A 满足技术文件的施工工艺 B 合理的施工程序 C 完整的工程管理体系 2、商务标书内容 A 项目施工预算 B 所附合同草案 C 项目工程进度表 3、园林施工方案评标及方案修改 4、园林施工公司确定 号 间 式 一 承 建 单位 招标 1、标书内容 1）预审承建商所提供的资料 A 企业营业执照 B 企业资质证书 C 企业简介 D 自有资金情况 E 技术人员数量及等级 F 自有施工机械设备 G 承建的主要工程及质量 H 现有的施工任务 2）标书审查及评标、开标 1）技术标书部分 A 满足技术文件的施工工艺 B 合理的施工程序 C 完整的工程管理体系 3）商务标书 A 项目施工预算 B 所附合同草案 C 项目工程进度表 工程部 实 地 考察 会 议 评审 序号 项目 工作目标 责任人 工 作 时间 工 作 方式 备注 二 消 防 工程 选择与落实确定 工程部 会 议 评审 前期相关协作单位确定后，开始进场做前期施工准备工作。强 电 工程 选择与落实确定 弱 电 工程 选择与落实确定 给 排 水工程 选择与落实确定 智 能 化管 理 工程 选择与落实确定 其它 选择与落实确定 （七）监理单位招标 序号 项目 工作目标 责任人 工 作 时间 工 作 方式 备注 七 监 理 单位 招标 1、标书内容及程序 1）建设项目工程监理报建登记 2）领取工程监理招标申请书 3）编制工程监理招标文书 4）发布工程监理招标公告 5）招标单位资格预审 6）确定评标决标小组成员 7）发布招标文件 8）招标答疑 9）召开开标会议 10）组织评标、初定中标单位 11）公布招标结果 12）签定工程监理合同 13）签发中标通知书 14）合同监证 工程部 会 议 评审 第五部分 协作单位例会召开 第六部分 协作单位统筹（一）广告统筹 序号 项目 内容 责任人 工作周期 工作方式 备注 1 协 作例 会的 召开 承建商、监理商与开发商对工程进度的对接会议 会议讨论 开发商严格制定出内部认购前的工程进度，监理商进行监管，承建商进行保质施工 园林公司、监理商与开发商对园林工程进度的对接会议 会议讨论 开发商与代理商严格制定内部认购前园林工程进度，园林公司监管施工工程质量 销售工作的对接会议 会议讨论 公司对销售问题进行会议讨论 项目各协作单位例会的召开 不定期举行 会议交流 集中了解各协作单位的工作进度以及存在的问题，并予以解决 与政府召开协作例会 不定期举行 会议交流 与政府进行沟通，解决实际问题 序号 项目 内容 责 任人 工作周期 工作方式 备注 1 广告公司 工作计划 1、确定中心广告语 2、提交核心广告策略 3、提交 VI 系统样稿 4、提交 LOGO 样稿 5、提交阶段性推广计划 6、提交事件营销计划 7、提交软文思路 8、户外广告牌的选址及分析 9、影视系统的建议 10、分销场选址及装修建议 11、媒体组合建议 12、视觉冲击宣传载体的选择 13、礼品的设计 14、售楼处装修风格及布局建议 15、样板房装修风格建议 16、内部认购前广告预算 广 告公司 文案 设计稿件 17、咨询展示会详细企划案 广告公司物料制作 序号 项目 内容 责任人 工作周期 工作方式 备注 2 广告公司 物料制作 完成项目销售百问中涉及到广告的部分 广告公司 文案 协助开发商项目销售 1、宣传单张 2、折页、DM 3、海报 4、户型单张 5、手提袋 6、礼仪用品 7、项目说明书 8、邀请函 9、部分能指示牌 10、工作人员工作牌 11、部分展板及彩旗 12、客户登记本 制作 以上物料是为咨询展示会作准备，同时也是正式销售时的销售物料 广告公司物料制作 序号 项目 内容 责任人 工作周期 工作方式 备注 2 广告公司 物料制作 1、合同书 2、售楼认购书 3、售楼文件袋 4、VIP 卡及说明书 5、楼书 6、生活手册 7、VCD 宣传资料 8、售楼处及分销场展板 9、售楼处及分销场挂旗 10、户外广告牌 11、公交站台广告 12、看楼车车体广告 13、报版广告稿 制作 以上物料是正式销售后需要的宣传物料以及销售物料，需保质按时完成其制作 14、软文文章 广告公司协助工作 广告公司协助工作 序项目 内容 责任人 工作周期 工 作 方备注 序号 项目 内容 责任人 工作周期 工 作 方式 备注 3 广告公司 协助工作 装修方案评审 会 议 讨论 确定装修最终方案 模型方案评审 会 议 讨论 确定最终模型方案 影视脚本作品评审 会 议 讨论 确定最终影视作品 咨询展示会方案汇报 汇报会 向开发商提交展示会详细方案及预算 咨询展示会展场布置 现 场 布置 经开发商验收 咨询展示会宣传 宣传 针对展示会宣传 咨询展示会物料准备 制作 协助开发商的物料准备 园林最终方案评审 会 议 讨论 确定最终方案并上报开发商 号 式 3 广告公司 协助工作 承建商对接会议 开发商及所有项目协作单位 会 议 讨论 确定施工细节问题 园林施工对接会议 开发商及所有项目协作单位 会 议 讨论 确定施工细节问题 提交影视脚本思路及预算 影视制作 广告公司协助 文案 提交影视制作思路及预算 影视制作 影视制作公司 广告公司协助 拍 摄 制作 根据项目的主题进行创作性的影视制作 影视制作作品评审 会 议 审定 最终确定制作作品 影视片刻录及广告片剪接 制作 保证刻录及剪接质量 多媒体安装调试 调 试 安装 协助项目销售 （二）模型公司统筹 模型公司工作统筹 （三）装饰公司统筹 序号 项目 内容 责任人 工作周期 工作方式 备注 1 装 修公 司工 作主题讨论 文案、效果图 提交装修设计主题，并由各协作方讨论 序号 项目 内容 责任人 工 作 周期 工作方式 备注 1 模 型 公司 工 作统筹 全套模型的设计方案及费用预算 模型公司 文案、效果图 进行设计并提供效果图和文案及预算 参与方案评审 设计院 会议审定 最终确定模型方案及费用预算 项目模型及一期部分户型的模型制作并安装 模型公司 制作安装 保证咨询展示会按时顺利进行 所有户型的模型制作并安装 制作安装 保证项目内部认购时模型安装到位 模型的保养和维修 保养维修 协助项目销售 统筹 提交主题及设计理念、服务套餐的具体实施方案并讨论 会议审定 讨论装修公司提交的各项方案的内容 入围公司提交详细工作进度表及服务方式 文案 以文案形式提交 确定装饰公司及合约 会议 最终确定装修公司及合约 装修公司工作统筹 （四）园林统筹 序号 项目 内容 负责人 工作周期 工 作 方式 备注 序号 项目 内容 责任人 工作周期 工作方式 备注 1 装修公司工作统筹 售楼处及样板房的装修设计，费用预算 装修公司 文案、效果图 进行设计并提供效果图和文案及预算 参与方案评审 会议审定 最终确定装修方案及费用预算 售楼处施工 装修公司 现场施工 保证开始咨询展示时，售楼处开放 一期住宅样板房施工 现场施工 保证在项目开盘时，住宅的样板房开放 完成项目销售百问中的涉及到装修部分的问题回答 文案 协助项目销售 1 园 林 施工 及监理（一）绿化工程施工 A、草皮种植 B、树木种植（二）建筑小品施工 施工场地清理 园林施工监理 第七部分 销售统筹（一）咨询展示会工作计划表 咨询展示会工作计划表 序号 项内容 负责人 工作周期 工作方备注 序 号 项目 内容 负责人 工作周期 工作方式 备注 1 咨 询 展示会 咨询展示会时间确定 咨询会构想讨论并确定 咨询展示会展场选址 咨询展示会展场布置 咨询展示会展场外环境布置 咨询展示会宣传 目 式 1 咨询展示会 咨询展示会物料及人员准备 接待桌椅 工作人员服装 饮水机 其它相关物品 宣传单张 折页、海报、DM 户型单张 手提袋 礼仪用品、邀请函 10、项目说明书 11、部分指示牌 12、工作人员工作牌 13、部分彩旗、展板、条幅等 14、客户登记本 15、问卷、抽奖箱 16、项目总体模型 17、项目一期户型模型 18、现场保安、保洁人员 物 业 管 理公司 19、现场工作人员 序号 项目 内容 责 任人 工作周期 工作方式 备注 序号 项目 内容 责 任人 工作周期 工作方式 备注 2 销售物料准备 咨询展示会销售物料准备：1、接待桌椅、会场座椅 2、工作人员服装 3、饮水机 4、其它相关物品 5、名片 6、便笺纸 7、信纸 8、传真机 9、电话机 10、电脑 11、桌椅 12、计算器 13、音像设备 开 发商 制作、采购 3 销售前需提供相关资料 完成项目销售百问中涉及到的公司介绍部分问题 文案 协助项目销售 1、建筑规划许可证 2、建筑施工许可证 3、预售（销售）许可证 4、土地使用证 5、建筑开工许可证 按揭银行及方式 入伙时间 购房保险资料 法律咨询的相关资料 10、付款的各种方式 提供复印件 为保证项目销售的合法性，在销售的同时需向购房客户提供以上相关证件的复印件 （二）销售队伍组建工作计划表 序号 项目 内容 责 任人 工 作周期 工作方式 备注 1 招聘营销 人员（一）确定销售主任 前期考察 （一）面向社会招聘项目营销人员（二）确定展示会现场营销人员 报刊 现场招聘 2 营销人员进行市场调研（一）竞争项目调查内容计划 规模 户型及面积比例 价格 目标客户 推广策略 周边配套 交楼标准 销售周期 竞争项目优、劣势 售楼处、样板房特色（二）销售队伍调查方式 普通采盘方式 竞争项目深度访谈 C、竞争项目客户访谈 实地调研 根据营销人员工作安排进行不定期的市场调查工作。序号 项目 内容 责任人 工作周期 工作方式 备注 3 营销人员培训（一）公司背景及项目知识 公司背景、公众形象、公司目标 项目规模、定位、设施、买卖条件 物业周边环境、公共设施、交通条件 该区域的城市发展，宏观及微观经济因素对物业的影响情况 项目特点分析（二）业务基础培训课程 国家及地区相关房地产的政策法规、税费规定 房 地 产 基 础 术 模拟、讲课实践、考核 由 项 目 销售 经 理 以及 公 司 策划 部 工 作人 员 对 销售 员 进 行不 定 期 培训，并且由开发商、设计院、园林公 司 等 协作 单 位 协助 语、建筑常识 心理学基础 银 行 的 按 揭 知识，涉及房地产交易的费用 国家、地区的宏观政策，当地的房地产走势 公司制度、架构和财务制度 序号 项目 内容 责任人 工作周期 工作方式 备注 4 营销人员培训（三）销售技巧培训 售楼过程中的洽谈技巧 展销会场的气氛把握技巧 推销技巧、语言技巧、身体语言技巧（四）签订买卖合同的程序培训 售楼部签约程序 模拟、讲课实践、考核 由项目销售经理以及公司策划部工作人员对销售员进行不定期培训，并且由开发 展销会签订售楼合同的技巧与办法（五）销售模拟培训（六）营销人员学习岗位制度（七）项目销售百问（八）园林景观培训（九）礼仪培训（十）管理制度与薪金制度 商、设计院、园林公司等协作单位协助 （三）销售前期准备工作计划表 （四）项目销售及营销策划工作计划表 序号 项目 内容 责 任人 工 作 周期 工作方式 备注 5 销售物料 准备 价目表 预购协议书、认购书 认购须知、按揭须知、签约须知、入伙须知 销控表 客户档案表 客户咨询登记表 周、月、季、年报格式 广告统计表 促销记录表 各类结算表 制作、购买 6 样板房选址（一）样板房选址研究与确定 1、户型 楼层 朝向 景观（二）样板房施工（包括看楼通道）研讨 序号 项目 内容 责任人 工 作 周期 工作方式 备注 7 销售期 工作计划（一）内部认购期计划 销售率计划 销售策略计划 价格策略计划 营销费用计划 推出单位计划 根据销售和项目工程进度开展周期工作 （二）公开发售期计划 销售率计划 销售策略计划 价格策略计划 营销费用计划 推出单位计划 （三）销售扩张期计划 销售率计划 销售策略计划 价格策略计划 营销费用计划 推出单位计划 序号 项目 内容 责任人 工 作 周期 工作方式 备注 7 销售期 工作计划（四）强势销售期 销售率计划 销售策略计划 价格策略计划 营销费用计划 推出单位计划 根 据 销 售和 项 目 工程 进 度 开展 周 期 工作 （五）扫尾清盘期计划 销售率计划 销售策略计划 价格策略计划 营销费用计划 与 第 二期 销 售接轨 序号 项目 内容 责任人 工作周期 工作方式 备注 8 销售过 程控制（一）销售实施过程控制 顾客购买心理分析 项目情况介绍 签订认购书 客户档案记录 成交情况总汇 正式合同公证 签订正式合同 办理银行按揭 销售合同执行监控 成交情况汇总 销售全程 根 据 销 售和 项 目 工程 进 度 开展 周 期 工作 （二）合同执行监控 收款催款过程控制 按期交款的收款控制 延期交款的收款控制 入住环节的控制 客户档案 客户家访与感情培养 第八部分 销售条件具备 序号 项目 内容 责任人 工作周期 工作方式 备注 9 销售过 程控制（三）销售末期 销售资料的整理和保管 销售人员的业绩评定 销售工作中的处理个案记录 销售工作总结 根据销售和项目工程进度开展周期工作 序号 项目 内容 责任人 工作周期 工作方式 备注 1 销售部 1、销售部场地选择与落实 2、售楼部装修（见装修工作统筹）装 修 公司 实地勘察与会议讨论 2 样板房 样板房具备装修条件 工程部、装饰公司 设计施工 3 看楼通道 看楼通道设计 4 其它