银行授信调查报告适用于房地产开发贷款23221.pdf

.银行授信调查报告 适用于房地产开发贷款 客户名称:工程名称：授信金额：授信期限：授信定价：担保方式：担保人全称：经办机构:客户经理：产品经理:=声明：本人对该授信工程进展了深入调查，并在调查的根底上完本钱报告的撰写，本人对调查报告所述事实和数据的真实性承当责任。客户经理签名：产品经理签名：贷前调查时间：地点：调查访问的对象：访问人：调查访问方式及容：调查报告目录：第一局部 授信申请人的根本情况.第二局部 房地产工程的根本情况.第三局部 授信方案.一、授信申请人的根本情况 一授信申请人.1、申请房地产开发贷款客户以下简称客户成立时间，营业执照和组织机构代码证，企业性质国有、民营、其他，注册资本，注册地址，法定代表人等。对于 2006 年 7 月 11 日后批准成立的外商投资的房地产公司，应根据国家关于规房地产市场外资准入和管理的意见规定，了解总投资在 1000 万美元以上的工程，开发商的注册资金是否全额到位且到达总投资的 50。客户的建筑资质，建筑施工技术能力；2、客户的股东构成情况，主要股东名称，股份绝对额及占比。如控股股东对该客户的人员、资金、物资有重要影响的，须对主要股东的资本构成、生产经营、资金财务等根本情况作必要说明。对控股股东的分析，应上溯至最终实际控制人。3、客户的组织体系 A、客户为非集团公司性质，应阐述贷款客户部管理，工程报建、施工管理、财务筹资、技术质量、工程营销等设机构的情况。同时附客户机构体系图说明；如果客户为房地产工程开发而成立的工程公司，须说明客户与实际控制公司在人员任免、资金调度和计价、财务本钱核算、施工设施材料使用等方面的处理规则；B、客户为集团公司制，须说明主要参股或控股公司名称，主营业务，资金负债，经营状况等情况。如果其中的下属公司对本次授信有重要影响的，必须详细表达；分析集团公司对属下子公司的控制、管理情况；4、客户的员工情况：人数，职称，文化构造，管理和生产人数。有无特殊人员。5、法定代表人及其他高层管理人员介绍：，年龄，文化程度，政治面貌，职业经历，业绩和道德评价。职业经历特别是房地产从业经历要详细说明。6、公司法人治理构造评价。信贷调查人员认为其它需要说明的情况。同时附表说明，推荐表格如下：客户主要股本构造和主要股东情况 单位：万元、%股东名称 出资 额度 股权 比例 经营 围 资产 净资产 资产 负债率 销售 收入 净利 现金 流量.客户对外控参股企业主要情况 单位：万元、%参控股 企业名称 注册 资本 客户 出资 股权 比例 主营 业务 资产 净资产 资产 负债率 销售 收入 净利 经营 现金 流量 净现金流量 二工程法人开发能力与经营业绩 1、主要阐述客户的开发资质、资金实力、行业背景、同业地位、施工水平、工程运作等方面的情况；2、表达客户近年度的主要经营指标，如收入、盈利情况等；客户主要经营指标统计分析表 年度 年度 年度 调查期 主营业务收入 主营业务利润 净利润 3、简述客户近三年主要房地产工程开发的情况，已开发楼盘名称、施工面积、投资额、销售收入、利润、市场销售情况、目前物业管理情况、行业与市场评价、工程业主评价。已开发完工的房地产工程的，有无欠付土地款、工程款、规费等情况、有无遗留问题；近三年开发完工房地产工程情况 工程 1 2 3 开发楼盘名称 建筑面积 投资额 工程工期时间起止 已销售比例 销售均价 工程开盘销售时间 已开盘销售月数 销售收入 净利润 有无欠付土地款、工程款、规费等情况 有无其它遗留问题 4、客户在建或拟建工程，须表达相关工程的根本情况，如土地面积、建筑.面积、工程市场定位与设计、工程投资、筹资方案、已投资情况、后期筹资方案、工程形象进度等情况；在建和拟建房产地工程情简要情况 1 2 3 房产工程名称 市场定位与设计 土地面积亩 建筑面积平方米 预算投资 其中：土地费用 已投资额度 后期需投资 其中：需向外借款 工程方案工期时间起止 方案开盘预售时间 形象进度简要描述 上述所列的工程中，必须在调查的根底上，分别就已完工正在实现销售的工程、在建但已进入预售阶段的工程、在建并预计在授信期进入预售阶段的工程、在建拟建并在我行授信期不能进入预售阶段的工程、房地产开发商用于土地储藏或在我行授信期方案进展的土地储藏与工程开发等情况进展说明。三授信申请人财务分析 主要以客户近三年和调查期的财务报表 资产负债表、损益表、现金流量表为根底，结合贷款客户的总分账务，重点对贷款客户偿债能力、盈利能力、现金流量和本钱利润进展分析，形成对该客户的财务综合评价。资产负债表的说明：主要表达客户资产负债表中主要科目的余额情况，在认真阅读经审计的客户会计报表及审计附注，核查企业总分账务的根底上，对存货、预付账款、借款、预收货款、应收账款等重要科目进展重点阐述。对存货反映不真实、本钱结转不配比、销售入账不规、对外融资反映不全面、资本金到位不充分、利润核算不合理等情况，要详细说明上述事宜对本次授信的影响。对账务反映不规的情况，应依据会计规则进展账务调整，然后对其进展财务分析。财务报表科目反映、规性问题足以影响财务报表真实性的，应慎重选择是否.对其授信。资产负债情况 年度 年度 年度 调查期 调查期科目说明 总资产 流动资产 货币资金 应收票据 应收账款 存货 其中：在建工程 原材料 预付账款 其他应收款 长期投资 固定资产 无形资产 总负债 流动负债 短期借款 应付票据 应付账款 预收账款 其他应付款 未交税金 长期负债 其中：长期借款 所有者权益 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 如果企业有正式经审计的会计报表与审计注释，授信调查人员可对相关重要科目进展简要说明；如企业不能提供会计报表的审计注释或注释不全，授信调查人员须对相关重要科目进展调查与询问，并进展详细说明；偿债能力及盈利能力分析：主要对客户的资产负债率、流动比率、速动比率、利息保障倍数、销售利润率、净资产利润率等指标进展数据比照和文字分析说明，数据比照和文字说明要言之有物，符合实际。.A、偿债能力分析 年度 年度 调查期 流动比率 速动比率 资产负债率 利息保障倍数 负债/有形资产 分析：对偿债能力指标进展详细分析。B、营运能力分析 年度 年度 调查期 应收账款周转天数 存货周转天数 总资产周转率 固定资产周转率 分析：对营运能力指标进展详细分析。C、盈利能力分析 年度 年度 调查期 销售利润 营业利润 投资收益 净利润 总资产利润率 净资产收益率 分析：对盈利能力指标进展详细分析。现金流量分析：为动态掌握客户资金使用情况，信贷调查人员同时应对客户的现金流量表进展数据比照和文字分析，阐述经营、投资、筹资活动中变动事项，相互平衡调剂过程及变动特点。如果变动事项重大，必须说明。信贷调查人员认为其它需要说明的情况。同时附表注释，推荐表格如下：年份 期初现金 经营现金流量 投资现金流量 融资现金流量 期末现金 年度 年度 分析：对现金流量增减趋势进展原因说明和分析。对外担保分析：总额：采用调查方式：企业说明财务报表明细账合同或函证实地调查政府或媒体统计数据其他方法.调查方式说明：被担保单位 借款数量 期限 反担保措施 是否面临诉讼 分析：对担保情况风险程度以及对借款人的影响进展分析和说明。授信申请人与银行往来情况：A、借款人与我行关系 存款户开户日期 账户性质 自年初至上月在我行日均存款 上月末在我行贷款余额 上月末在我行存款余额 上月末在我行其他授信余额 其中保证金账户余额 现有综合授信额度 额度用途 历史授信情况 日期 金额 到期日 还款日期 付息情况 说明 分析：B、金融机构对授信申请人授信情况统计表 序号 金融机构名称 已支用额度 授信额度 授信期限起止 担保或授信条件 存款余额 表达客户的融资借款情况、融资渠道与可靠性、相关金融机构对其授信政策与条件；表达人行信贷查询系统的查询结果情况，如查询结果与调查数据不一致，请说明原因。二、房地产工程的根本情况 一工程概况 概要表达房地产工程的地点、用地面积、建筑面积、市场定位与设计、投资预算、自有资金额度及比例、平均本钱与销售均价、销售收入与利润、授信需求。工 程 主要指标 用地面积 建筑面积 市场定位与设计 总投资 资本金投入及占比 销售收入 投资利润率 部收益率 投资回收期 贷款额度 贷款归还期 二工程地段区域与配套情况 房地产工程具有很强的地域性，工程所处的地段和区域配套是一个工程成功开发最重要的因素。因此对局部的情况，授信调查人员要深入实际，细致调查，.广泛收集资料与数据，合理分析与判断，以得出可信度较高的结论。该局部主要表达工程所在地的规划、土地的使用权属、土地等级、用途和使用年限、工程用地的面积与形状、工程所在地的交通通讯、水电汽供给、医疗设施、教育文化、购物娱乐、环境卫生、采光通风等情况；三工程市场定位与规划设计 房地产工程的市场定位与规划设计是适应市场需求、实现顺利销售的关键步骤。A、表达当地的社会经济开展情况：国民生产总值、财政收入、居民收入情况及变动率、居民平均居住面积等；B、表达当地房地产政策：土地供给模式、土地供求状况和土地拍卖成交价格历史记录、开发商土地储藏情况；C、表达工程所在地的房地产整体供需情况、价格行情走势、市场特征、购房者对本区域房地产工程的需求特点；开工建立的商品房面积及销售、空置情况等。此次授信工程的市场定位与规划设计：主要表达建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率；主要房型、面积、套数等；推荐表格如下：工 程 楼盘 情 况简 要 描述 楼盘类型 类型 面积或代表类型面积 户数 平均本钱 销售均价 合计 工 程 用地 及 规划情况 土地面积 建筑面积 土地等级 土地规划用途 土地费用 土地平均本钱万元/亩 土地密度 容积率 绿化率 土地费用付款情况 四楼盘比照情况 为使工程授信调查更具有可信度，应对授信工程所在区域有可比性的工程和虽处于其它区域但有参照价值的楼盘工程进展调查与统计，并对工程之间的地段与配套、市场定位与设计、本钱与售价、销售情况进展比照分析和说明；.比照楼盘工程根本情况统计表 比照工程 名称 土 地 等 级规划用途 建筑面积 容积率 预算投资 工程进度 平均本钱 平均售价 开盘时间 已 销 售比例 其它 情况 五工期安排及工程形象进度 1、表达工程的工期安排、目前已进展的工期、其控制工程的工期安排；2、施工单位与工程监理情况：简要表达施工单位的施工资质、经营实力、施工能力与施工业绩；对本工程的垫资条款与付款进度；监理单位的监理资质等根本情况；3、目前工程的形象进度，工程报批、桩基处理、建筑安装、装饰配套等子工程的实际进展；4、要依据可行性研究报告和施工预算，了解方案的工期，分析实际工程进度和方案的差距及原因。5、收集、提供工程所在地的交通地图或规划地图。6、工程开发手续办理情况：说明土地出让协议、土地使用权证、建立用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证和预售许可证的详细容，对上述证件中存在不一致之处进展解释。7、分析在工程施工期间，由于天气、交通、环境管制、原材料供给等因素对工期可能造成的影响；六工程投资 序号 工程 投资 缺口 1.1 土地费用 1.2 前期工程费用 1.3 根底设施建立费 1.4 建筑安装工程费 1.5 开发间接费 1.6 管理费用 1.7 销售费用 1.8 开发期税费 1.9 其他费用 1.10 不可预见费 1.11 财务费用 合计 工程总投资 表达土地取得本钱和工程投资的构成、土地单价和工程各房型的平均本钱，.分析土地本钱、建筑本钱、装修本钱的构成，与工程所在地的其它工程开发对应本钱相比，有无不合理差异，如有，请分析原因。对于经过转手获得的土地，要说明历次交易的合法性、对价支付情况。七工程筹资 序号 资金来源 方案额度 占工程总投资比例 已到位资金 占 方 案比例 后期预计到位资金 1 资本金 2 银行借款 其中 银行借款 其他行贷款 5 施工单位垫资 6 预租售收入回款 其中 销售收入回款 出租收入回款 经营收入回款 7 其它资金来源 5 合计 1、工程筹资方案：表达工程筹资方案中资本金、银行借款、施工单位垫资、预租售收入回款的额度，说明上述资金来源确实定性，相关的附加条件如银行抵押措施、利润分成条款等。预租售收入回款额度要与房地产工程销售方案预测表为依据，经实证测算后，确定期可回款的进度与额度。工程筹资方案中各项来源的资金本钱与合理性。自有资金要重点说明，根据人民银行 121 号文的规定，自有资金为开发商的所有者权益。对于工程公司，所有者权益只对应一个工程，比拟容易确定工程自有资金。对于同时开工几个工程的非工程公司，所有者权益就要对应开发商正在开发的所有工程的总投资。对所有者权益的构成应予以调查核实，比方资本公积较大的，应说明资本公积的构成，对于股东超额注资形成的，须要求股东出具在归还我行贷款前不收回相应资金的书面承诺。2、已到位资金情况 表达已到位资金的额度与构成；分析实际到位资金与筹资方案差异的原因；特别说明施工欠款、原材料欠款的数量。3、后续资金来源.表达后期资金来源的构成，资金额度与进度的方案安排；预租售收入回款额度要与房地产工程销售方案预测表为依据，经实证测算后，确定后期可回款的进度与额度；相关重要融资渠道确实定度。八市场需求与销售预测 工 程 销售情况 方案工期 工期起止 开发期数及相应工期 首期开盘时间 整体方案销售月数 可销售面积 预计销售收入 已销售面积 已实现销售收入 按揭银行 拟按揭总额度 最长按揭期限 最高按揭成数 1、工程所在区域附近有可比性的房地产开发工程建立进程、销售价格、销售情况 如在工程所处地段与配套中可比楼盘比照局部已进展表达，此局部可不再作说明；2、本工程的销售方案、销售价格、预售情况、按揭销售方案、销售资金回笼预测；3、按揭销售方案：方案按揭银行、条件、办理笔数，金额，对象等。4、如果授信工程已局部实现销售，应对其情况进展调查与说明 A、已经售出面积：应当区分住宅、商业用房、办公用房和车库，分别表达已经售出的面积和套数。销售收入金额：表达已实现的销售收入中，全款、按揭、支付定金、销售返租的各 自金额与比例。销售收入现金回款：说明与销售收入金额形成差距的原因。前期工程销售情况统计表 房型类别 方案销售面积 方 案销 售户数 已 销 售面积 已 销售 户数 其中 销售收入 其中 全付款 按揭 订购 其它 全付款 按揭 订购 其它 合计 三、授信方案.一工程法人的授信需求 表达客户的授信具体需求，包括额度、期限、用途、支用方案、还本付息方案。分析客户产生资金缺口的原因，评价其对额度、期限、支用进度的合理性。二我行授信还本付息的预测 序号 名称 年 年 上半年 下半年 上半年 下半年 借款余额 1 其中：银行借款余额 2 还款来源小计 其中 销售回款 其中：按揭销售回款 开发商利润 开发商自有资金 工程队垫资款 其它银行借款 其它资金来源 3 须归还支付的工程小计 其中 支付工程费用 其中：支付工程队垫资 支付其它事项 4 支付借款利息 其中：支付银行借款利息 5 归还银行借款 其中：归还我行借款 6 归还后银行借款余额 其中：归还后银行借款余额 归还银行借款期限 授信还本付息预测必须在综合分析工程销预情况、客户资金情况、垫资情况、其它银行授信情况等根底上，按照慎重原则，确定我行授信归还的进度、额度和期限。还款可靠性分析：除说明还款来源外主要是售楼收入，还要说明我行控制这些收入的方法和可靠度，例如如何确保在抵押权不在我行或我行不能办理公积金贷款的情况下确保销售收入进入我行。三授信担保方案 抵押物情况分析：如是用工程用地抵押、在建工程抵押，须说明工程用地的面积、地段、在建工程形象进度、抵押物评估价格、抵押率、变现能力等。表达如有工程垫资款，施工单位是否放弃了施工欠款优先受偿权；.四授信风险分析与控制措施 逐项分析主要授信风险，并提出风险控制措施 A、市场定位和销售风险 B、同类楼盘竞争风险 C、资金缺乏停工风险 D、资金挪用风险 E、平安质量风险 F、法律纠纷风险 G、国家政策调控风险 H、集团客户风险 I、担保风险 J、封闭操作方案风险 H、其他风险 五授信封闭管理方案 封闭管理方案主要包括结算账户和保证金账户的开立，工程全部资金归集，资金使用逐笔审批，在建工程解押，销售回款按照多少比例提取保证金，归还我行贷款的时间进度安排等容，确保在工程销售到 70比例时全部归还我行贷款本息。封闭方案与此不完全一致的，要对设计的封闭管理方案进展详细说明。如果预计销售价格会有较大幅度波动，也可按销售面积提取还款保证金，即工程每销售一平方米，需要提取的最低还款保证金数额。对于未按规定纳税的开发商，保证金账户有被税务机关查封的可能，为防风险，对于金额较大、且期限超过 1 年的贷款，要求设计分期还款方案。对于土地增值税清算管理，为了减小清算支付时的资金压力，应要求开发商定期每月或每笔销售从销售回款中预提应纳税款，并对预提的应纳税款进展看管，防止应纳税款资金被挪用，确保工程按时足额纳税。不能做到土地增值税预提和并对其进展看管的，要详细说明原因，并对当地土地增值税清算管理现状进展详细说明。六调查结论 应填写明确的调查意见及详细的授信方案，包括客户准确全称、授信金额、授信品种、期限、担保方案、风险控制措施以及资金封闭管理方案等。七经办机构主要负责人意见.我单位调查人员已按照我行制度对该授信工程进展了深入调查，本人已对上述调查报告容进展了审核，并同意调查容和结论。经办机构主要负责人：日期：