房地产开发企业适税流程11074.pdf

房地产开发企业适税流程 This manuscript was revised by JIEK MA on December 15th,2012.房地产开发企业适税流程 签订土地出让合同，办理土地证阶段 契税：土地价格*3 城镇土地使用税：土地面积*税额 印花税：合同金额*税率 建筑施工阶段 印花税：合同金额*税率 销售阶段 营业税：预收款*5 城建税：营业税*7 教育费附加：营业税*3 地方教育费附加：营业税*1 土地增值税（预缴）：预收款*1 印花税：合同金额*税率 项目汇算清缴阶段 土地增值税：（收入-扣除项目）*税率 企业所得税：（收入-扣除）*25 房产税：见附注 附录：一、契税：（一）参考税法：1.中华人民共和国契税暂行条例 1997 年 7 月 7 日 国务院令第 224 号 2.中华人民共和国契税暂行条例细则 1997 年 10 月 28 日 财法字【1997】52 号 二、城镇土地使用税：（一）参考税法：1.中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例2006 年 12 月 31 日 国务院令第483 号 2.关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定1988 年 10 月 24 日（88）国税地字第 015 号（二）附注：1.税率：单位：元/平方米 市、县 一级土地 二级土地 三级土地 四级土地 济南市市区 16 8 4 2.房屋销售后，办理完毕土地分割手续，该房屋所应分摊的土地不需缴纳城镇土地使用税。三、印花税：（一）参考税法：1.中华人民共和国印花税暂行条例1988 年 8 月 6 日国务院令第 11 号 2.中华人民共和国印花税暂行条例施行细则1988 年 9 月 29 日（88）财税字第 255 号 3.国家税务局关于印花税若干具体问题的规定1988 年 12 月 12 日（88）国税地字第 025 号（二）附注：1.税率：税 目 范 围 税 率 纳税义务人 说 明 购销合同 包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同 按购销金额万分之三贴花 立合同人 加工承揽合同 包括加工、定作、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同 按加工或承揽收入万分之五贴花 立合同人 建设工程勘察设计合同 包括勘察、设计合同 按收取费用万分之五贴花 立合同人 建筑安装工程承包合同 包括建筑、安装工程承包合同 按承包金额万分之三贴花 立合同人 财产租赁合同 包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机 械、器具、设备等 按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花 立合同人 货物运输合同 包括民用航空、铁路运输、海上运输、内河 运输、公路运输和联运合同 按运输费用万分之五贴花 立合同人 单据作为合同使用的，按合同贴花 仓储保管合同 包括仓储、保管合同 按仓储保管费用千分之一贴花 立合同人 仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花 借款合同 银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同 按借款金额万分之零点五贴花 立合同人 单据作为合同使用的，按合同贴花 财产保险合同 包括财产、责任、保证、信用等保险合同 按投保金额万分之零点三贴花 立合同人 单据作为合同使用的，按合同贴花 技术合同 包括技术开发、转让、咨询、服务等合同 按所载金额万分之三贴花 立合同人 产权转移书据 包括财产所有权和版权、商标专用权、专 利权、专有技术使用权等转移书据 按所载金额万分之五贴花 立据人 营业帐簿 生产经营用帐册 记载资金的帐簿，按固定资产原值与自有流动资金总额万分之五贴花。其他帐簿按件贴花五元 立帐簿人 权利、许可证照 包括政府部门发给的房屋产权证、工商 营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证 按件贴花五元 领受人 四、营业税及附加（一）参考税法：1.中华人民共和国营业税暂行条例1993 年 12 月 13 日 国务院令第 136 号 2.中华人民共和国营业税暂行条例实施细则1993 年 12 月 25 日（93）财法字第 040 号 3.营业税税目注释（试行稿）1993 年 12 月 27 日 国税发【1993】149 号 4.中华人民共和国城市维护建设税暂行条例1985 年 2 月 8 日 国发【1985】19号 5.国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知1994 年 2 月 7 日 五、土地增值税：（一）参考税法：1.中华人民共和国土地增值税暂行条例1993 年 12 月 13 日 国务院令第 138 号 2.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则1995 年 1 月 27 日 财法字【1995】006 号 3.国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知2007 年 1 月 16 日 国税发【2006】187 号（二）附注：1.计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。2.土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%。增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%。增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。3.土地增值税的清算条件：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。六、企业所得税：（一）参考税法：1.中华人民共和国企业所得税法2007 年 3 月 16 日 主席令【2007】63 号 2.中华人民共和国企业所得税法实施条例2007 年 12 月 6 日 国务院令【2007】第 512 号 3.关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知2006 年 3 月 6 日 国税发【2006】31 号（二）附注：1.开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。2.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%；开发项目位于其他地区的，不得低于 10。七、房产税：（一）参考税法：1.中华人民共和国房产税暂行条例1986 年 9 月 15 日 国发（1986）90 号 2.关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定1986 年 9 月 25 日 财税地字第008 号（二）附注：1.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。2.自用房产按房产原值减除 10-30后的余值乘以税率计征；出租的房产按出租收入乘以 12计征。