2013年10月全国自学考试00169房地产法试题答案.doc

中国自考人() 有重点方能脱颖而出!官方QQ:800002864 客服电话:400-682-9391 VIP会员试题 绝密考试结束前全国2013年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题本大题共30小题，每小题1分，共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。1、依据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，我国工业用地使用年限最高为（C）A、20年B、30年C、50年D.70年2、征收基本农田以外的耕地不足35公顷的，由（B）A、国务院批准B、省、自治区、直辖市人民政府批准C、市级人民政府批准D.县级人民政府批准3、下列有关房屋预售条件的表述中，不符合法律规定的是（D）A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B、持有建设工程规划许可证C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15%以上，并获得房地产管理部门批准4、国有土地租赁是出让方式的补充，其不得适用的情形是（A）A、利用原有建设用地进行经营性房地产开发B、原有建设用地因发生土地转让后依法应当有偿使用C、原有建设用地因企业改制后依法应当有偿使用D、原有建设用地因改变土地用途后依法应当有偿使用5、根据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，被征收入在补偿方式上（C）A、应当采取货币补偿B、应当采取房屋产权调换C、既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换D、县政府必须提供改建地段房屋6、房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的（B）A、勒令拆除B、不予补偿C、处以罚款D、补办手续7、国有土地上房屋征收与补偿条例要求市县级人民政府在作出房屋征收决定前要进行的评估是（B）A、社会福利评估B、社会风险评估C、商业利益评估D、房屋价格评估8、下列土地所有权，只能归国家所有的是（A）A、城市市区土地B、农村和城郊土地C、宅基地D、自留地、自留山9、不动产物权转让时办理的登记叫做（C）A、初始登记B、总登记C、转移登记D、他项权利登记10、房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有（A）A、优先购买权B、阻止权C、优惠购买权D、拒绝交租金的权利11、被征收人在法定期限内对补偿决定不申请复议或者不提起行政诉讼的，在补偿决定的期限内又不搬迁的，由作出房屋拆迁决定的县、市人民政府申请（C）A、仲裁机构执行B、行政机关执行C、人民法院执行D、社会机构执行12、房地产抵押合同的生效时间是（B）A、签订之日B、登记之日C、履行之日D、约定之日13、业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日以内（C）A、向物业所在地居民委员会备案B、向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案C、向物业所在地区、县级人民政府房地产行政主管部门备案D、向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职14、下列不得设定抵押的房地产是（C）A、出让取得的国有土地使用权B、张某的个人房屋C、我国某名牌大学的教学楼D、某私营企业的国有土地使用权15、按房地产管理办法、城市房地产开发经营管理条例的规定，下列符合设立房地产开发企业应具备资本条件的是（A）A、注册资本100万元人民币以上B、注册资本50万元人民币以上C、注册资本30万元人民币以上D、注册资本10万元人民币以上16、召开业主大会会议（B）A、应当于会议召开1个月前通知全体业主B、应当于会议召开15日前通知全体业主C、应当于会议召开5日前告知居民委员会D、每位业主应当作好业主大会会议记录17、下列关于住房公积金提取和使用的表述，不正确的是（C）A、职工死亡，其继承人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额B、职工提取住房公积金账户内的存储余额的，应由所在单位核实并出具提取证明C、住房公积金管理中心可以向他人提供担保D、申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保18、我国房产税中依照房屋租金计算缴纳的税率为（B）A、1.2%B、12%C、15%D、20%19、依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括（C）A、房地产转让B、房地产抵押C、房地产开发D、房屋租赁20、限价商品住房，对多次参加摇号均未摇中且轮候3年以上（不含3年）的申请家庭，区县住房保障管理部门可以（C）A、优先配售B、重新摇号配售C、直接配售D、暂缓配售21、土地增值税采用四级超率累进税率，下列表述正确的是（A）A、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%C、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%D、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为70%22、依据房地产开发企业资质管理规定，注册资本100万元人民币、具备从事房地产开发经营时间1年、有已竣工的建筑工程、专业管理人员职称结构及人数符合规定标准的房地产开发企业，可达到资质评定标准是（D）A、一级资质B、二级资质C、三级资质D、四级资质23、为了保障建设工程质量和安全，法律禁止建筑工程（C）A、招标发包B、直接发包C、肢解发包D、承包24、张三将在A市某住宅小区购得的房屋卖给王五，该行为实际上是完成了（D）A、房产交易B、地产交易C、土地所有权转让D、房产交易和地产交易25、下列关于住房公积金管理委员会的主任的表述，正确的是（A）A、应当由具有社会公信力的人士担任B、是管理委员会的法人代表C、应当由政府负责人担任D、应当由人大代表担任26、职工个人缴存的住房公积金，缴存的方式是（B）A、由职工个人每月向受托银行缴存B、由职工所在单位每月从其工资中代缴C、由住房公积金管理委员会每月向受托银行缴存D、由设区的市级人民政府财政部门每月向受托银行缴存27、未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处罚款，其罚款的幅度为人民币（B）A、15万元B、520万元C、1015万元D、1020万元28、房地产相邻关系的客体是（D）A、两个以上房地产所有人或使用人的房地产B、一个房地产所有权C、不动产本身D、相邻关系人因行使所有权引起的经济利益或其他利益29、房地产经纪机构，必须到所在直辖市、市、县人民政府房地产主管部门备案的时间是领取营业执照之日起的（D）A、5日以内B、10日以内C、15日以内D、30日以内30、下列关于商品房包销的描述，错误的是（C）A、包销商一般是房地产经纪机构B、包销商拥有该商品房的独家销售权C、包销商对商品房的价格无任何决定权D、包销可以帮助开发商化解风险二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。31、按照土地用途，土地分为（ABC）A、农用地B、建设用地C、未利用地D、已利用地E、空闲地32、依据城市房地产管理办法，下列属于不得转让的房产是（ABCDE）A、司法机关依法查封的房产B、权属有争议的C、未依法登记取得权属证书的D、共有房地产未取得其他共有人书面同意的E、行政机关依法裁决限制转让的房产33、依据物业管理条例规定，下列属于业主大会职责的是（ABE）A、制定管理规约B、使用专项维修资金C、维修物业D、保养物业E、选举业主委员会34、根据物权法的规定，下列可以抵押的有（CD）A、土地所有权B、宅基地C、房屋D、土地承包经营权E、依法被查封的房地产35、目前，我国的房地产中介服务机构有（ABC）A、房地产咨询机构B、房地产价格评估机构C、房地产经纪机构D、房地产开发商E、房地产管理部门三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）36、房产税答：是指以城镇房地产为征税对象，（1分）以房产余值或者房产租金收入为计税依据而征税的一种房地产税。（2分）37、存量房答：是相对于房地产开发商投资新建造的商品房增量房而言，（1分）它是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，即通常所说的二手房。（2分）38、地役权答：是按照合同约定，利用他人的不动产，（1分）以提高自己的不动产的效益的权利。（2分）39、经济适用房答：政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，（1分）面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。（2分）40、个人住房贷款答：是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。（2分）个人住房贷款是担保贷款。（1分）四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）41、简述物业服务企业的法律地位。答：（1）物业服务企业的管理权来源于物业服务合同授予的权限。（2分）（2）物业服务企业与业主大会或业主在法律上的地位是平等的。（2分）（3）物业服务企业与业主大会、业主委员会必须是依法依约建立合作关系。（2分）42、简述土地管理制度的基本内容。-76答：（1）土地利用管理制度。（2分）（2）土地市场管理制度。（2分）（3）土地征收征用制度。（1分）（4）土地执法监察制度。（1分）43、简述房地产交易的特征。（1）是平等主体之间的法律关系。（2分）（2）房地产交易中的房地产抵押、转让等手续的完成，既要求当事人签订合同，还要求当事人办理权属登记手续。（2分）（3）房地产交易行为受到政府的管制和调控。（2分）44、简述房地产中介服务的主要特点。-161答：（1）房地产中介服务以中介机构的名义开展，房地产中介人员不得以个人名义承接房地产中介服务或收取费用。（2分）（2）房地产中介服务是一种委托服务。（2分）（3）房地产中介服务是一种有偿服务。（2分）五、论述题（本题10分）45、论述建设单位的前期物业管理义务。-195答：前期物业管理是指在物业管理区域内的业主大会成立之前由建设单位选聘的物业管理企业所实施的物业管理服务。（2分）前期物业管理是建设单位应负的义务，其义务主要有以下几个方面：（1）通过招投标方式选聘物业服务企业。招投标是法定竞聘方式，选聘物业服务企业应该签订书面的前期物业服务合同，合同中可以约定服务期限。（2分）（2）制定临时管理规约。临时规约必须对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益等事项依法做出约定。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。（2分）（3）物业共用部位、共用设施的权利保障和交接查验。（1分）（4）物业管理资料的移交。（1分）（5）物业管理用房的配置。（1分）（6）承担物业的保修责任。（1分）六、案例分析题（本题11分）46.2011年5月5日，白云公司与顺昌公司签订了一份房屋租赁合同，约定：白云公司将位于兴华路的一栋大楼出租给顺昌公司，每月租金180万元，每月1日收租，租期2年，从2011年6月1日到2013年5月31日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。顺昌公司交付了500万元押金和首月租金后，白云公司将楼房交付顺昌公司使用。此后，顺昌公司按期交租。2011年10月，白云公司因欠蓝天公司4000万元债务，便将该栋大楼抵押给蓝天公司，双方订立了抵押合同，约定：如白云公司不能在2011年12月底还债，蓝天公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2011年12月，白云公司仍然无钱清偿对蓝天公司的债务。2012年1月，蓝天公司要求顺昌公司向其缴纳租金，顺昌公司拒绝。从2012年1月至2013年3月，顺昌公司以白云公司与蓝天公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向白云公司交租，也不向蓝天公司交租。2013年4月，蓝天公司以抵押合同纠纷诉至法院。问题：（1）白云公司能否将已出租的房屋抵押给蓝天公司？是否需要取得顺昌公司的同意？为什么？答：白云公司将已出租给顺昌公司的房屋抵押给蓝天公司，不需要获得顺昌公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（3分）（2）如果白云公司与蓝天公司签订的抵押合同没有进行登记，抵押权成立吗？为什么？答：不成立，因为抵押权自登记之时设立。（2分）（3）如果白云公司与蓝天公司的抵押有效，那么蓝天公司在债务履行期限届满时如何实现其抵押权？如顺昌公司提出异议能否成立？为什么？答：蓝天公司可以将房屋拍卖、变卖、折价，以所得价款优先受偿。承租人的异议不能成立，因为我国有关法律规定，蓝天公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（3分）（4）蓝天公司是否有权向顺昌公司收取租金，以充抵白云公司的债务？为什么？答：蓝天公司无权向顺昌公司收取租金来充抵自己对白云公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中白云公司是出租人，拥有租金请求权。（3分）中国自考人2014年保过精华版课程 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