全国2018年10月自考00169房地产法试题及答案.doc

全国2018年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题：本大题共30小题，每小题l分，共30分。在每小题列出的备选项中只有一项是最符合题目要求的，请将其选出。1、从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征除具有基础性外，还具有（C）A、强制性B、有限性C、永续性D、阶段性2、根据房地产业基本术语标准，存量房屋的产权交易市场属于房屋（B）A、一级市场B、二级市场C、三级市场D、四级市场3、下列属于房地产中介服务的是（D）A、房地产开发项目转让B、房屋设施管理C、房屋维修养护D、房地产估价4、国土资源部、中央农村工作小组办公室、财政部、农业部于2011年ll月发布的关于农村集体±地确权登记发证的若干意见对集体土地所有权的主体和代表作了具体的规定，凡是村民小组土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所有，发证到村民小组农民集体；由树内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。对于村民小组组织机构不健全的，可以由代理人代为申请登记、保管土地权利证书。该代理人是（C）A、村支部书记B、村委会主任C、村民委员会D、村党支部5、宅基地使用权的申请人必须具备（D）A、选民资格B、市民资格C、居民资格D、村民资格6、我国目前不动产登记，除海域使用权登记外，基本实现了（A）A、属地登记B、属人登记C、分级登记D、属地登记与分级登记相结合7、宅基地和自留地、自留山属于（B）A。国家所有B、集体所有C、集体占有D、个人所有8、规定城市土地的开发、出让、转让、抵押的法律是（C）A、土地管理法B、物权法C、城市房地产管理法D、城乡规划法9、城乡规划是各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，合理利用自然资源，维护社会公正与公平的重要依据，其根本任务是（A）A、促进城乡经济社会全面协调可持续发展B、促进土地科学使用C、促进入居环境根本改善D、促进土地法制环境根本好转10、根据国土资源部2001年发布的土地分类，下列属于公共建筑用地的是（C）A、餐饮旅馆业用地B、采矿业用地C、娱乐建筑用地D、民用机场用地11、根据国土资源部规范国有土地租赁若干意见的规定，对于部分用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。该部分用地是（D）A、原有建设用地发生土地转让B、企业改制C、原有建设用地发生场地出租D、经营性房地产开发12、建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，其建设用地使用权（C）A、自动续期B、由国家征收C、由国家无偿收回D、由国家有偿收回13、建设单位应当自领取施工许可证之日起一定期限内开工，该期限是（C）A、1个月B、2个月C、3个月D、6个月14、设立房地产开发企业，应当具有一定数量以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，该数量的最低限额是（C）A、2名B、3名C、4名D、5名15、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为（B）A、有效B、无效C、可变更D、效力待定16、房地产开发企业在交付商品住宅时，应当向买受人提供（A）A、住宅质量保证书B、房产权属证明书C、国有土地使用权证书D、建设用地规划许可证书17、房地产开发企业应当在商品房交付使用之曰起一定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。该期限是（C）A、30日B、45日C、60日D、90日18、下列关于房地产交易中房屋和土地关系的表述，正确的是（A）A、除有相反证据证明外，建设用地使用权人建造的建筑物的所有权属于建设用地使用权人B、房屋所有权人当然享有占用±地的所有权C、建设用地使用权转让，附着于该土地上的建筑物可以单独处分D、以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权不得抵押，但转让时可以一并转让，所得价款，相当于土地的部分，抵押权人不享有优先权19、下列关于房地产代理的表述中，不正确的是（A）A、经纪机构以自己的名义从事代理活动B、经纪机构必须在代理权限范围内从事房地产代理活动C、代理行为的法律后果直接由被代理人承担D、房地产经纪机构提供代办贷款服务的，应当向委托人说明服务的内容、收费标准等情况，经委托人同意后另行签订合同20、根据房地产经纪管理办法，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起一定期限内到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案，该期限是（B）A、15日B、30日C、45日D、60日21、根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，商品房包销是出卖人与包销齑订立商品房包销合同，约定出卖入将其开发建设的房屋交由包销商以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，除当事人另有约定外，由包销商按照合同约定的包销（D）A、时间购买B、方式购买C、程序购买D、价格购买22、物权法规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约以外，应当经有利害关系入（D）A、四分之一以上同意B、二分之一以上同意C、三分之二以上同意D、全体同意23、物业管理的本质是（A）A、服务B、管理C、经营D、监督24、下列属于业主大会职责的是（A）A、制定和修改管理规约B、监督管理规约的实施C、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同D、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况25、下列关于房地产按揭特点的表述中，正确的是（C）A、房地产按揭实质上是房屋买卖合同B、房地产按揭实质上包括房屋买卖合同和购房贷款合同两层法律关系C、房地产按揭实质上包括房屋买蜜合同、购房贷款合同和抵押合同三层法律关系D、房地产按揭实质上包括房屋买卖合同、购房贷款合同、抵押合同和开发商房屋质量保证四层法律关系26、房地产开发融资不包括（C）A、股权融资B、债权融资C、基金融资D、合作开发27、下列不属于个人住房抵押贷款特点的是（A）A、安全性B、风险性C、流动性D、效益性28、经济适用住房购买后一定期限内不得上市交易，确需转让的，由政府按照原价并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，该期限是（D）A、1年B、2年C、3年D、5年29、廉租住房由公共财政出资建设，建筑面积不超过（C）A、30平方米B、40平方米C、50平方米D、60平方米30、下列关于土地增值税构成要素的表述中，不正确的是（D）A、土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人B、土地增值税的计税依据是纳税入转让房地产所取得的增值额C、因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税D、纳税人应当自转让房地产合同签订之日起l5天内向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报二、多项选择题：本大题共5小题，每小题2分，共l0分。在每小题列出的备选项中至少有两项是符合题目要求的，请将其选出，错选、多选或少选均无分。31、乡（镇）土地利用总体规划经依法批准后，乡（镇）人民政府应当在本行政区域内对规划的一定事项进行公告，这些事项包括（ABDE）A、规划目标B、规划期限C、规划原则D、规划范围E、地块用途32、根据我国城市房地产开发经营条饲的规定，房地产项目转让应具备一定的条件，这些条件包括（ACDE）A、转让方应具备房地产开发经营资格B、受让方应具备房地产开发经营资格C、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书D、转让交易的房地产项目，必须按照转让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25以上E、转让交易的房地产项目，必须按照转让合同的约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件33、设立住房景业担保公司应当具备的条件包括（ABCD）A、有自己的名称B、有自己的组织机构C、有固定的服务场所D、有一定数量的周转住房E、有不少于5000万元人民币的实有资本34、下列关于买卖不破租赁规则的表述中，正确的有（ACD）A、房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖房屋的，原房屋租赁合同继续有效B、房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖房屋的，由于合同主体发生变更，原房屋租赁合同应当随之变更C、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不适用买卖不破租赁规则D、房屋在出租前已被人民法院依法查封的，不适用买卖不破租赁规则E、房屋在出租前房屋权属有争议的，不适用买卖不破租赁规则35、城镇土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，其中所称的单位包括（ABDE）A、国有企业B、私营企业C、个体工商户D、国家机关E、军队三、名词解释题：本大题共5小题，每小题3分，共l5分。36、不动产权属证书答：是指权利人享有不动产物权的证明，（2分）包括房屋所有权证和房屋他项权利证书。（1分）37、国有土地租赁答：是指国家将国有土地出租给使用者使用，（1分）由使用者和县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。（2分）38、质量保修期答：是指建筑企业保障交付的房屋在该期限内符合国家或行业标准，或者符合开发商房屋质量保证书等材料中承诺的质量标准，（2分）若在该期限出现质量问题，建筑企业负责免费维修。（1分）39、房产税答：是指以城镇房产为征税对象，（1分）以房产余值或房产租金收入为计税依据而征税的一种房地产税。（2分）40、无追索权的项目融资答：是指贷款的还本付息完全依靠项目的经营效益，贷款银行为保障自身的利益，以该项目拥有的资产做担保。（1分）如果该项目未能建成或经营失败，其资产或受益不足以清偿全部的贷款时，贷款银行无权向该项目的主办人追索。（2分） 四、简答题：本大题共4小题，每小题6分，共24分。41、简述物权公示公信原则。答：（1）公示原则要求物权变动，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。（2分）（2）民法上以“登记”为不动产物权变动的公示方式，以“交付”为动产物权变动的公示方式。（2分）（3）公信原则包括两方面的内容：一是除非有相反的证据证明，登记权利人推定为该不动产的权利人，动产的占有人推定为该动产的权利人；二是凡善意信赖公示的表象而为一定的行为，在法律上应当受到保护。（2分）42、简述项目公司股权收购的优点。答：（1）转让手续简单。（2分）（2）转让费用节省。（2分）（3）项目开发速度加快。（2分）43、简述房地产估价的原则。答：（1）独立、客观、公正原则。（2分）（2）合法原则。（1分）（3）最高最佳原则。（1分）（4）替代原则。（1分）（5）估价时点原则。（1分）44、简述政府房地产主管部门统一建设的房地产经纪网上交易平台服务的对象和内容。答：（1）服务对象是备案的房地产经纪机构。（1分）（2）服务的内容包括：房地产经纪机构备案信息公示；（1分）房地产交易与等级信息查询；（1分）房地产交易合同网上签订；（1分）房地产经纪信用档案公示；（1分）法律、法规和规章规定的其他事项。（1分）五、论述题：本题l0分。45、试述房地产合作开发利润分配和责任承担。答：（1）房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。（2分）对增如的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。（2分）（2）当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；（2分）过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。（1分）（3）合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。（2分）（4）合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。（1分）六、案例分析题：本题ll分。46、2015年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金l50万元，按月收取，租期2年，从2015年4月1日起到2017年3月31日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付首月租金后，甲公司将楼房交与乙公司使用。2015年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定如甲公司不能在2015年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是，直到2015年l2月底，甲公司仍然未清偿丙公司的债务。2016年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2016年1月至2017年3月，乙公司以甲公司与丙公司之间存在抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租，并要求甲公司将该房屋出售给自己，甲公司同意但丙公司不同意。问题：（1）甲公司将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意？为什么？（2分）（2）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以实现自己的债权？若乙公司提出异议能否成立？为什么？（3分）（3）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务？为什么？（3分）（4）如果乙公司代为清偿了甲公司的债务，房屋管理部门是否准予办理该房屋的过户手续？（3分）答：（1）甲公司将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意？为什么？（2分）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要取得乙公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（2分）（2）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以实现自己的债权？若乙公司提出异议能否成立？为什么？（3分）丙公司可以将房屋拍卖，乙公司的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（3分）（3）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务？为什么？（3分）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。（3分）（4）如果乙公司代为清偿了甲公司的债务，房屋管理部门是否准予办理该房屋的过户手续？（3分）如果乙公司代为清偿了甲公司的债务，则不论丙是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户。根据物权法的规定，如果受让人代为清偿了转让方的债务，那么该转让行为有效，房屋管理部门应当准予过户。（3分）