全国2017年4月自考00169房地产法试题及答案.doc

全国2017年4月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。错涂、多涂或来涂均无分。1、城市的整体规划、对公有房屋和私有房屋的管理反映了（C）（理解）A、城市物业管理关系B、土地承包和管理关系C、城市房地产管理关系D、城市建筑设计管理关系2、征用基本农田50亩进行房地产开发的，其批准机关是（D）A、县级人民政府B、市级人民政府C、省级人民政府D、国务院3、房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权的，该块土地下的矿产资源所有权属于（B）A、开发商B、国家C、业主委员会D、业主大会4、超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，该土地使用权（A）A、可以无偿收回B、只能有偿收回C、应当无偿收回D、应当有偿收回5、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地（A）A、转用审批手续B、征用审批手续C、出让审批手续D、转让审批手续6、房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增减时，所进行的登记属于（B）A、原始登记B、变更登记C、转移登记D、他项权登记7、通过房地产权属登记建立产籍资料，为房地产的规划、税收提供依据，属于房地产权属登记的（B）教材上找不到答案A、产权确认功能B、管理功能C、宣示功能D、保障功能8、以划拨方式取得的土地使用权（C）/90A、均有期限限制B、一般有期限限制C、原则上不允许进入房地产市场D、原则上允许进入房地产市场9、根据我国相关法律规定，房地产开发资质一级企业的拥有流动资金为（A）教材上找不到答案A、2000万元以上B、3000万元以上C、4000万元以上D、5000万元以上10、对于房地产开发企业通过依法申请所获得的建设用地，国家依然享有该片土地的（B）A、使用权B、所有权C、占有权D、出让权11、在我国现行法律制度下，对征收补偿形式（B）A、当事人不可以选择B、当事人可 以选择C、一律实行货币补偿D、主要实行产权置换12、根据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当进行（D）A、征收范围内各项活动的冻结B、被征收房屋权属调查C、被征收房屋建筑面积登记D、社会稳定风险评估13、在城镇房屋征收补偿过程中，要对被征收的房屋进行补偿，（A）教材上找不到答案A、对附属物也应当进行补偿B、对附属物不予补偿C、对超过了用地期限的临时建筑也应予以补偿D、对宅基地也应当予以补偿14、下列情形不属于房地产转让的是（B）教材上找不到答案A、房地产赠与B、国家对集体土地所有权的征收C、以房地产抵债D、一方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房15、根据我国现行法律制度，商品房预售（A）A、必须交付全部土地出让金B、必须取得建设规划许可证，但不需要施工许可证C、必须取得土地使用证，但不需要施工许可证D、必须取得土地使用证，但可以只缴纳部分土地出让金16、房地产抵押权是一种（C）教材上找不到答案A、独立权B、优先权与独立权C、价值支配权D、独立权与价值权17、职工以成本价购买的公有住房，其产权所有人是（C）教材上找不到答案A、单位B、居委会C、个人D、国家18、房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的（A）教材上找不到答案A、货币工资B、绩效工资C、实物工资D、补发工资19、公有住房的出售带有很强的政策倾向性，主要是为了解决职工家庭的（A）教材上找不到答案A、居住问题B、经济问题C、工作问题D、使用权问题20、在物业管理的整个环节中，起主导作用的主体是（D）A、开发商B、物业管理企业C、政府房地产管理部门D、业主21、下列不属于业主大会职责的是（B）A、选聘、解聘物业管理企业B、自主成立物业管理企业C、决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施D、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作22、业主与物业管理企业间的物业管理关系是基于（A）A、双方的服务合同而产生B、开发商的指定丽产生C、开发商的聘任而产生D、政府的任命而产生23、纳税人建造普通标准住宅出售，免征土地增值税的条件是增值额未超过扣除项目的（C）A、10B、15C、20D、2524、开征房产税的工矿区须经特定的管理机关批准，该管理机关是（D）A、乡镇税务所B、县级税务局C、地、市级税务局D、省级税务局25、甲向乙购买房屋一套，所缴纳契税的计税依据为（A）A、成交价格B、卖方报价C、政府定价D、买方报价26、国有土地使用权转让合同的转让方，应当依法取得（C）A、施工许可证B、建设工程规划许可证C、国有土地使用权证D、商品房预售许可证27、房地产项目转让的条件之一是房屋建设工程完成开发投资总额的（B）A、15以上B、25以上C、35以上D、50以上28、房地产法律责任的主要形式不包括（A）A、经济责任B、刑事责任C、行政责任D、民事责任29、下列行为中应受行政处罚的是（D）教材上找不到答案A、不履行商品房预售合同B、不按期支付购房贷款本息C、不按时交付商品房D、无照经营房地产开发30、对于土地复垦，应遵循的原则是（C）教材上找不到答案A、谁主张，谁举证B、谁受益，谁负责C、谁破坏，谁复垦D、谁使用，谁付费二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符会题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。31、根据房屋登记办法第7条的规定，房屋登记的程序主要包括（ABCDE）A、当事人申请B、登记机构受理C、登记机构审核D、记载于登记簿E、发证32、房地产开发的特征主要包括（BCDE）教材上找不到答案A、利润丰厚B、投资量大C、建设周期长D、涉及面广E、工程项目多33、物业管理关系的特征主要包括（BD）教材上找不到答案A、具有无偿性B、具有有偿性C、是不平等关系D、是民事关系E、等同于行政意义上的管理与被管理关系34、住房公积金所具有的特征主要有（ABCD）教材上找不到答案A、社会性B、互助性C、保障性D、政策性E、自愿性35、房地产契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，主要包括（ABCD）A、房屋买卖B、房屋交换C、土地使用权转让D、国有土地使用权出让E、农村集体土地承包经营权的转让三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）36、宅基地使用权答：是指农村集体及组织的成员依法享有的，（1分）在农民集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利。（2分）37、商品房预售答：是指房地产开发经营企业将正在建设中的商品房预先出售给承购人，（2分）由承购人支付定金或者房价款的行为。（1分）38、房地产经纪服务合同答：是指房地产经纪机构与委托人订立的，（1分）由房地产经纪机构及其经纪人员向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的合同。（2分）39、业主大会答：是指由全体业主组成的，实施建筑区划内建筑物及其附属设施的共有部分和共同事务的自治管理，（2分）代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。（1分）40、经济适用住房答：是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，（1分）面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。（2分）四、简答题（本大题共4小题，每小题6分。共24分）41、简述地役权的特征。答：（1）地役权的客体不限于土地，而且不限于需役地所有权人与供役地所有权人之间，供役地、需役地的用益物权人也可以约定设立地役权。（2分）（2）地役权通过书面形式的地役权合同设立。（2分）（3）地役权具有从属性和不可分性。地役权的成立必须是需役地与供役地同时存在，从属于供役地与需役地，并与供役地、需役地不可分离。（2分）42、简述房地产合作开发的特征。答：（1）房地产合作开发中负责具体开发的一方必须具有房地产开发资质。（2分）（2）合作开发双方当事人共同投资、共享利润、共担风险。（2分）（3）合作开发的双方当事人在最终分配利润前，开发的项目在法律上属于提供开发载体的一方当事人。（2分）43、简述业主委员会的职责。答：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2分）（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（1分）（3）双时了解业主、物业使用人意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（1分）（4）监督管理规约的实施；（1分）（5）业主大会赋予的其他职责。（1分）44、简述免纳房产税的房产范围。答：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。（2分）（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（1分）（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（1分）（4）个人所有非营业用的房产；（1分）（5）经财政部批准免税的其他房产。（1分）五、论述题（本题10分）45、试述房地产开发的基本流程。答：房地产开发是一个复杂的生产过程，包含许多环节，大致要经过以下几个步骤：（1）项目备案房地产开发项目手册。房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后，到建设主管部门备案、领取房地产开发项目手册。（2分）（2）设计建设工程规划许可证。房地产开发企业应当在完成项目规划设计和建筑设计后，向有关部门申请建设工程规划许可证。（2分）（3）进行项目施工单位招标，确定项目工程施工单位。工程施工招标，一般由招标代理公司组织，完成招标以后，房地产开发企业应与中标人签订项目工程施工合同。（2分）（4）建设工程施工许可证的申领和开工建设。房地产开发企业应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。建设单位应当自领取工程施工许可证之日起3个月内开工。（2分）（5）建设项目的竣工验收和竣工备案。房地产开发项目竣工以后，房地产开发企业应当申请项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门组织进行验收，通过竣工验收后，房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案。（2分）六、案例分析题（本题11分）46、2014年8月，腾龙公司向A城市商业银行申请贷款5000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证书）进行抵押。于是A银行与腾龙公司签订了贷款合同，贷款期限2年，从2014年8月16日起至2016年8月15日止，对利息等相关事项进行了约定，并且办理了土地抵押的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，腾龙公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的8公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后腾龙公司无法按期偿还A银行的贷款，于是A银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。腾龙公司却提出，该地块的土地所有权属于国家，腾龙公司无权将其抵押，认为该土地抵押合同无效。A银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求腾龙公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给A银行。双方争执不下，于是A银行向人民法院起诉。问题：（1）腾龙公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押？为什么？（3分）（2）腾龙公司与B公司签订的租赁合同是否有效？为什么？（3分）（3）A银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利？为什么？（3分）（4）本案应如何处理？（2分）答：（1）腾龙公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押？为什么？（3分）腾龙公司能将以出让方式取得的土地进行抵押。根据我国法律规定，土地使用权属于可以抵押的财产权利，腾龙公司取得了该地块的土地使用权证书，拥有该地块的土地使用权，故可以将其作为对外债务的抵押物用于抵押。（3分）（2）腾龙公司与B公司签订的租赁合同是否有效？为什么？（3分）腾龙公司与B公司签订的租赁合同有效。根据我国法律规定，租赁合同并不以登记备案为生效要件。登记备案与租赁合同的效力并没有直接关系，未进行登记备案不影响租赁合同的效力。（3分）（3）A银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利？为什么？（3分）A银行不能对该土地抵押期间的租金收益主张权利。因为腾龙公司与A银行的贷款合同没有约定，也没有相应的法律依据，租金收益只能归出租人即腾龙公司所有，A银行不能直接取得该土地的租金收益。（3分）（4）本案应如何处理？（2分）可以将该抵押的土地使用权进行拍卖，用拍卖所得价款来偿还银行的贷款及利息，不足的部分由腾龙公司以其他财产予以偿还。（2分）