2014年10月自学考试00169房地产法试题答案.doc

全国2014年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。1、下列不属于房地产法调整范围的是（C）A、城镇房地产关系B、建设用地使用权出让合同关系C、乡村房地产关系D、建设工程施工合同关系2.下列关于“宅基地使用权转让”的说法，错误的是（C）A、受让人为同一农民集体成员B、经本集体经济组织同意C、出让人拥有两处宅基地D、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配情况3.土地征收的实质是国家强行（A）A、有偿取得集体土地所有权B、无偿取得集体土地所有权C、有偿取得集体土地使用权D、无偿取得集体土地使用权4.不动产的权属（D）A、以权属证书为准B、以登记簿为准C、以当事人的约定为准D、以登记簿为准，但有证据证明登记簿确有错误的除外5.下列属于土地使用权出让中非公开竞价方式的是（C）A、招标出让B、拍卖出让C、协议出让D、挂牌出让6.挂牌出让国有建设用地使用权，挂牌时间不得少于（C）A、5日B、7日C、10日D、15日7.房地产开发企业一级资质由（B）A、国务院建设行政主管部门初审B、省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审C、市、州人民政府建设行政主管部门初审D、乡、镇人民政府建设行政主管部门初审8.招标出让国有土地使用权，招标人应当终止招标活动的情形是投标人少于（A）A、3人B、4人C、5人D、6人9.签订国有土地租赁合同的主体是（C）A、省级以上人民政府土地管理部门B、地市级以上人民政府土地管理部门C、县级以上人民政府土地管理部门D、乡镇以上人民政府土地管理部门10.居住用地的最高使用年限是（B）A、100年B、70年C、50年D、40年11.房屋屋面防水工程的最低保修期为（A）A、5年B、4年C、3年D、2年12.下列属于建设工程监理的特点的是（C）A、广泛性B、永久性C、服务性D、管理性13.商品房预售的条件之一是已经确定施工进度和竣工交付日期，投入开发商建设的资金达到工程建设总投资的（B）A、20%以上B、25%以上C、30%以上D、50%以上14.建设工程投标保证金一般不得超过总价的（B）A、1%B、2%C、5%D、8%15.房地产抵押合同在符合一般合同生效条件后，还应当（D）A、由房管部门认证才生效B、进行公证才生效C、将房地产转移占有才生效D、办理抵押登记才生效16.物业服务企业（A）A、受业主的委托提供服务B、受房地产开发商的聘用提供服务C、根据与开发商签订的代理合同提供服务D、受业主委员会的领导17.下列关于业主对建筑物区分所有权的共有权的说法，正确的是（D）A、仅为法定共有B、仅为约定共有C、任意共有D、既有法定共有部分，也有约定共有部分18.下列关于职工住房公积金的表述中，正确的是（D）A、由职工家庭的节余资金缴纳B、在职工及其家庭出现生活重大困难时可以使用C、由职工个人自愿缴纳D、可以用于职工及其家庭购买房屋19.下列属于公共租赁住房出租对象的是（D）A、城乡低收入阶层B、城镇单身职工C、家庭成员多的职工D、城镇中新就业的无房职工20.廉租房住户退回廉租房的情形之一是，无正当理由未交纳廉租住房租金累计达到（C）A、2个月以上B、4个月以上C、6个月以上D、8个月以上21.资质等级为二级的物业服务企业的注册资本应当不少于人民币（C）A、800万元B、500万元C、300万元D、200万元22.业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日内向（A）A、物业所在地区的区、县级人民政府房地产行政主管部门备案B、物业所在地区的区、县级工商行政管理部门备案C、所在地居委会备案D、物业所在地区的区、县级人民政府宣誓就职23.下列可以设定抵押的房地产是（D）A、所有权、使用权有争议的房地产B、土地所有权C、普通高等学校教学用房地产D、房屋及其他地上附着物24.信托公司发放贷款的房地产项目的项目资本金不低于申请贷款项目总投资的（D）A、20%B、25%C、30%D、35%25.住房公积金管理委员会设置于（B）A、国务院B、省级人民政府所在地的市C、不设区的市D、城镇26.房产出租的，房产税的计税依据是（A）A、房产租金收入B、房产评估价C、房产市场价D、房产建造成本价27.房地产行纪属于（D）A、代理行为B、居间行为C、咨询服务行为D、买卖或出租行为28.房地产经纪人执业资格注册有效期一般为（C）A、1年B、2年C、3年D、4年29.直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他社区的市应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的（A）A、决策机构B、执行机构C、监督机构D、领导机关30.经一定比例的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，该比例是（B）A、10%以上B、20%以上C、30%以上D、40%以上二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共1O分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。31、相邻关系的特征有（ABCDE）A、相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的所有人之间B、相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的使用人之间C、相邻关系的客体一般不是不动产本身D、相邻关系的客体是由行使不动产所有权而引起的与邻人E、相邻关系的发生常常与不动产的自然条件有关32.国有土地上房屋征收与补偿条例规定的房屋征收的补偿方式有（AD）A、货币补偿B、实物补偿C、安置就业D、房屋产权调换E、给予生活补贴33.建筑物区分所有权的特征包括（ABCD）A、权利构成的复合型B、权利客体的特定性与观念性C、权利存续与处分的整体性D、属人性强E、社会性强34.下列对我国住房置业担保的特征理解正确的是（ABCDE）A、我国的住房置业担保具有垄断性B、住房置业担保公司由建设行政部门主管C、住房置业担保公司的设立必须经过审核批准D、住房置业担保公司具有较充分的专业优势E、住房置业担保公司的业主活动必须遵循一定的原则35.下列机构中，既受一般工商管理，同时受住房城乡建设部门行业管理的房地产中介机构是（BC）A、房地产咨询机构B、房地产价格评估机构C、房地产经纪机构D、律师事务所E、投资银行三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）36.房地产市场答：是指国有建设用地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。37.土地使用权出让答：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。38.狭义的项目公司兼并答：是指在市场机制作用下，企业通过产权交易获得其他企业的产权，使这些企业的法人资格丧失，并获得它们控制权的经济行为。39.业主委员会答：是业主大会的执行机构，是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。40.城镇土地使用税答：是指对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据而征收的一种房地产税。四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）41.简述土地征收的程序。答：土地管理法规定了集体土地征收的程序，征收土地需由市、县人民政府拟定“一书四方案”，逐级上报有批准权的人民政府批准。（2分）“一书四方案”是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。（1分）批准后，由市、县人民政府组织实施。（2分）征地方案的实施要经过“两公告一登记”的程序。（1分）42.简述建设工程施工合同发包人的一般义务。答：（1）按照合同约定做好施工前准备工作。包括提供资金、原材料、设备、技术资料和施工所需证件及各项施工批准手续、使场地具备施工条件及保证施工道路的畅通等。（2分）（2）与承包人相互配合，保证工程建设顺利进行。（1分）（3）组织工程验收。发包人接到承包人的隐蔽工程验收通知后，应及时对其检查。（1分）（4）接受建设工程并且按照约定支付工程价款。（2分）43.简述家庭申请经济适用房应具备的条件。答：申请经济适用住房的家庭必须同时符合下列条件：（1）具有当地城镇户口；（2分）（2）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收人家庭收入标准；（2分）（3）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。（2分）44.简述房地产估价的意义。答：（1）有利于规范房地产交易市场秩序，保障国家利益、维护房地产权利人的合法权益。（1分）（2）可以确认房地产基准价格，为建设用地使用权的出让和房地产的转让提供基础价格。（1分）（3）有利于促进房地产抵押业务的发展。（1分）（4）有利于国家的税收征收。（1分）（5）可以为房屋征收补偿、解决房地产纠纷案件、企业兼并、企业破产清算等提供依据。（2分）五、论述题（本题1O分）45.试述建筑物区分所有权中建筑物共有部分共有权的概念和特征。答：共有权，即区分建筑物的共有部分的所有权，是指业主依照法律的规定或管理规约及业主大会的决定，对建筑物内住房或经营性用房的专有部分以外的部分享有的占有、使用、收益和处分的权益。（2分）特征：（1）权利人的身份具有复合性。（2分）（2）此类共有权的客体非常广泛，不仅包括法定共有部分，还包括约定共有部分，而一般共有权客体仅限于一项财产。（2分）（3）这种共有权的变动取决于专有权的变动，而一般共有权的变动没有主从关系。一般共有权转让时，其他共有权人有优先购买权，但此种共有权随着专有权的转让而转让时，其他共有权人没有优先购买权。（2分）（4）这种共有权的行使要遵循法律和管理规约，常常采用共有持分的方式。（2分）六、案例分析题（本题11分）46.李某与邓某于2014年6月18日签订了一份房屋买卖合同，合同约定李某将其位于某市的一套房屋卖给邓某，房屋价款50万元，分两次付清，签订合同时先付30万元，企业20万元在办理房屋产权过户手续时付清。双方约定于同年8月10日到房地产管理部门办理房屋产权过户登记手续。邓某按约定交付了第一期房款，等着与李某去办理过户手续。同年7月9日，李某经人介绍与在该市做生意的钱某认识，钱某正欲在该市购买一套住房，得知李某有房屋出售的情况，愿意以60万元的价格购买该房屋，并在订立合同时一次付清全部房款。李某见有利可图，立即与钱某订立一份房屋买卖合同，并于7月18日一起到房地产管理部门办理房屋产权转移登记。同年8月10日，邓某要求李某一起去办理房屋产权过户登记手续时，李某称自己已将该房屋卖给他人，要求解除与邓某签订的房屋买卖合同，愿退还邓某的30万元。邓某则认为，自己与李某签订合同在先，而且自己已按约定履行了合同，而李某与钱某签订的合同在后，按理属无效合同，故要求李某按约定履行合同。双方争执不下，邓某诉至人民法院，要求人民法院确认李某与钱某的房屋买卖合同无效，并判决李某履行与自己签定的合同。问题：（1）李某与邓某签订的房屋买卖合同是否有效？为什么？教材上找不到答案答：李某与邓某签订的房屋买卖合同有效。因为李某与邓某签订房屋买卖合同属于双方真实的意思表示，合同主体具有完全民事行为能力，合同不具有法律规定的无效合同的情形。虽然双方尚未办理房屋过户登记手续，但根据我国有关法律的规定，登记只是房屋所有权转移的必经程序和要件，而不是房屋买卖合同生效的要件，故并不影响房屋买卖合同的成立和生效。（3分）（2）李某与钱某签订的房屋买卖合同是否有效？为什么？教材上找不到答案答：李某与钱某签订的房屋买卖合同有效。因为李某与邓某签订房屋买卖合同属于双方真实的意思表示，合同主体具有完全民事行为能力，合同不具有法律规定的无效合同的情形。（2分）（3）邓某与钱某之间，谁取得该争议房屋的所有权？为什么？教材上找不到答案答：钱某取得该争议房屋的所有权。因为钱某已与李某到房地产管理部门合法地办理了房屋过户登记手续，而邓某与李某尚未办理房屋过户登记手续。根据我国有关法律的规定，登记是房屋所有权转移的必经程序和要件，故钱某取得该房屋的所有权。（3分）（4）本案应如何处理？请说明理由。教材上找不到答案答：法院应判决房屋归钱某所有，李某对邓某已构成违约，应承担违约责任，故李某应退还邓某所付30万元房价款并支付同期银行利息，如果约定有违约金，则应向邓某支付违约金，给邓某造成其他损失的，应判决予以赔偿损失。（3分）