交通银行房地产开发贷款项目评估指南.pdf

附件：交通银行房地产开发贷款项目评估指南 根据商业银行房地产贷款风险管理指引、建设项目经济评价方法和参数（第三版）及房地产开发项目经济评价方法，房地产开发贷款项目评估，应结合房地产开发贷款特点，从以下几个方面进行调查评估：一、项目主要关系人资信评估（一）借款人及项目主要关系人资信评估。要通过对借款人及项目主要关系人（如其母公司、主要投资人）经营情况、财务状况、信用情况考察，对其资信状况进行综合分析。应评价借款人主营业务开展情况，近三年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率；目前企业规划项目、在建项目开发规模、开发进度；企业近三年销售业绩，在同行业中所处竞争地位及竞争能力。土地储备贷款借款人，还要综合分析当地政府土地储备资金收支管理、预算执行情况。（二）项目主要关系人关系评估。对所评估贷款项目，须针对项目各关系人之间产权及其他控制关系作详细深入了解，必要时绘制项目有关各方关系树形图，并作文字说明。二、项目概况和建设情况评估（一）项目概况和建设情况评估。要对项目建设基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。（二）项目建设基本情况评估。要调查项目地理位置、四至、用途、主要建设指标（占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等）、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发政策环境、发展规划、发展状况和环保政策等，并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域发展战略及交行信贷投向政策等。土地储备项目，需对土地性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中用途和预计开发计划是否相符等土地整体情况进行认真调查分析。（三）项目建设条件评估。要调查项目是否得到政府有关部门立项批复，明确土地使用权获取方式、使用年限，核查房地产开发相关证件：包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。审核项目资本金是否达到项目总投资 35%，外商投资房地产企业注册资本是否达到国家规定比例要求。考察项目动迁安置计划及补偿政策，是否存在拆迁纠纷；施工期间原材料、动力、水等条件保障程度，项目建设及投入使用后所需水、电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优惠政策。（四）项目建设实施进程评估。要对申请贷款项目从立项及批复、可行性研究报告、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、取得建筑工程施工许可证直至开工、竣工、销售进展情况评估。对未开工项目要掌握其开、竣工时间及进度安排；对已开工项目要说明工程建设形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况，未到位资金及原因，项目预计竣工时间。取得商品房预（销）售许可证要说明预（销）售情况；对调整投资项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件批复情况，调整概预算后资金缺口和相应资金落实方案以及调整可能对施工进度、成本、销售情况影响。（五）项目建设设计、施工、监理情况评估。要调查项目工程建设招投标方式是否符合国家有关部门规定；调查分析设计、施工企业和建设监理企业资质等级、资信业绩。（六）项目建设环境保护条件评估。要调查项目建设地区环境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境变化，审查项目为节能环保所采取措施、环境影响评价报告批复情况及当地环保主管部门对该项目环保要求。三、项目市场情况评估 项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式分析，通过市场调查和预测，对房地产贷款项目市场竞争能力、销售前景作出判断。（一）房地产投资环境评估。要了解项目所在地区政治、经济、文化、自然资源等方面情况，调查项目所在区域自然条件、城市规划、基础设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区服务条件等方面情况。预测国家及地方经济政策和产业政策、已经发生或将要发生重大事件及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目影响程度以及本项目对周边环境影响。（二）项目市场定位评估。要根据房地产项目用途、未来获取收益方式及所在地区具体情况评价项目市场定位准确性。针对项目物业类型（如居住、商业、办公和其他等物业类型）及其特点进行分析，以判断评估项目所具有档次及其面向主要消费群体。（三）房地产产品经营方式评估。要通过对开发项目资金压力、开发商自身经营能力以及房地产产品市场接受程度等内容了解，分析房地产项目采取出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营（指出售、出租以外经营方式）等不同经营方式市场情况。（四）房地产市场状况评估。应在房地产投资环境调查和预测基础上进行，具体内容包括：供求状况分析。要分析项目所在地社会经济发展水平和房地产市场发育程度，项目主要消费或使用群体收入水平、居住水平以及对同类项目需求情况及变化趋势；周边地段具有相似用途、规模、档次、价格、设计房地产项目（包括已完成项目、在建项目、已审批立项项目、潜在竞争项目）供给状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。价格分析。要对周边地段同类房地产商品售价、租金和租售情况进行分析。成本分析。要分析同类房地产开发和经营成本、费用、税金种类及其支付标准和时间等。项目竞争能力分析。要分析和评价项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面和周边区域同类项目比较优势，综合得出项目在市场上竞争能力。项目销售前景分析。要调查项目销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施制定和落实情况，分析和评价其可行性，估算出项目未来各时段内租售进度安排、租售面积及租售价格水平。四、项目投资估算和融资方案评估（一）项目投资估算。房地产项目总投资主要包括开发建设投资，出租、自营房地产项目还要包括经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。经营资金是指开发企业用于该项目日常经营周转资金，是企业流动资产和流动负债差额分摊到该项目部分。进行项目投资估算分析和审查，要分析各项项目工程内容和成本费用是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析投资构成比例合理和否。在此基础上，调整项目成本费用，填列项目总投资估算表和开发产品成本估算归集表。各项费用内容如下：1.房地产项目土地费用，包括为取得房地产项目用地而发生费用，主要有下列几种：划拨或征用土地土地征用拆迁费、出让土地土地出让地价款、转让土地土地转让费、租用土地土地租用费、股东投资入股土地投资折价。2.房地产项目前期工程费用，包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段费用支出。3.基础设施建设费，包括进行项目基础设施建设所发生费用，具体包括建筑物 2 米以外和项目用地规划红线以内各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施和市政设施干线、干管、干道接口费用。4.建筑安装工程费，包括建造房屋建筑物所发生建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。5.公共配套设施建设费，包括居住小区内为居民服务配套建设各种非盈利性公共配套设施(又称公建设施)建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。6.开发间接费用，包括房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生各项费用。7.管理费用，包括房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用。8.财务费用，包括房地产开发企业为筹集资金而发生各项费用。主要包括借款利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。9.销售费用，包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生各项费用，以及专设销售机构各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。10.开发期税费，包括项目所负担和房地产投资有关各种税金和地方政府或有关部门征收费用，主要包括：土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。11.其他费用，包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。12.不可预见费，根据项目复杂程度和前述各项费用估算准确程度，以上述各项费用3一 7估算。（二）资金来源评估。对项目资金来源评估，应对项目资金来源合理性、可靠性进行分析论证。房地产项目资金来源通常包括项目资本金、预租售收入及银行贷款和其他资金来源四种渠道。对开发项目资金来源评估主要侧重于对交行贷款以外其他资金来源合理性、可靠性进行评估。1.项目资本金，项目资本金（所有者权益）为借款人或项目发起人、其他关系人对项目投入资本金。评估项目资本金（所有者权益），对已到位资金，须审查验资情况；对未到位资金，结合各投资者提供财务报表和分年度资金安排承诺函，分析近三年财务变动，了解投资者债务及其在建或拟建项目资金运用，确定投资者可用于本项目资金数额及分年度计划。对以实物、工业产权、非专利技术或土地使用权作价出资非债务类资金进行评估，主要审查是否经过有资格资产评估机构进行评估，估价方法是否符合法律、法规要求，所占比例是否符合有关规定。2.预租售收入，包括房地产产品预销售收入、租金收入和土地转让收入等。评估预租售收入，要根据项目工程进度计划以及项目租售计划，在对附近区域同类物业类型租售情况（包括价格、租售率）进行调查基础上进行。3.银行贷款，评估银行贷款，重点考察借款人获得除交行贷款以外其他金融机构贷款数额、融资条件及资金到位安排。4.其他资金，包括发行债券、股东借款、融资租赁及其他需要还本付息资金。在对项目各项资金来源进行调查分析基础上，确定项目切实可行融资计划，填列投资计划和资金筹措表。五、财务效益评估 财务效益评估应在进行基础财务数据测算和分析基础上，根据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估指标，考核项目盈利能力。基础财务数据，包括项目总投资、计算期、成本和费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额和利润分配等。项目评估时应对房地产项目经营方案、各项基础财务数据确定进行认真、细致、科学预测和审查，并说明确定理由和依据。（一）房地产项目经营方案审查。审查内容应包括：借款人出售、出租、自营等计划(以下简称经营计划)是否符合政府有关房地产租售和经营规定，并和开发商投资策略相结合；房地产项目经营计划中是否包括拟租售房地产类型、时间和相应数量、租售价格、租售收入及收款方式等内容；经营房地产类型和相应数量，是否在房地产项目可供经营房地产类型、数量基础上确定，并考虑了经营期内房地产市场可能发生变化对租售数量影响；租售价格测算是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供求状况，以及已建成、正在建设和潜在竞争项目对房地产项目租售价格影响，并和位置、规模、功能和档次等方面可比交易实例相比较。通过对租售方案审查，确定其是否客观合理，并进一步对其进行修正。（二）基础财务数据测算和分析。1.项目计算期，包括项目建设期和经营期，确定项目计算期应充分考虑开发商经营业绩和实力，考核承担项目策划、设计、施工企业实力，考虑市场供求状况、资金供应以及项目房屋、土地使用权年限等因素。2.经营成本和费用估算，应在对经营成本和费用各细项进行调查分析基础上，确定合理项目经营成本和经营费用，并填列经营成本和费用估算表。3.开发产品成本，是指房地产项目产品建成时，投放于某项房地产产品开发建设投资。当房地产项目有多种产品时，可分别估算每种产品成本费用，但应注意开发建设投资在不同开发产品之间合理分摊。4.经营成本，是指经营（包括出售、出租、自营）房地产产品时，由开发产品成本分摊至当期开发产品成本及当期经营所需运营费、管理费等。对于分期收款房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入比例，计算本期应结转经营成本。5.运营费用，包括以出租或自营方式获得收益房地产项目在项目经营期间发生各种运营费用。主要包括：管理费用、销售费用等。6.修理费用，包括以出租或自营方式获得收益房地产项目在项目经营期间发生物料消耗和维修费等。7.房地产项目收入，包括房地产产品销售收入、租金收入和自营收入。在对房地产项目各项收入进行审查、调整基础上，填列经营收入和经营税金及附加估算表。（1）租售收入等于可供租售房地产数量乘以单位租售价格。应注意可租售面积比例变化对租售收入影响；空置期(项目竣工后暂时找不到客户时间)和租售率对租售收入影响；规划设计原因导致不能租售面积比例增大对租售收入影响。（2）自营收入是指开发企业以开发完成后房地产为其进行商业和服务业等经营活动载体，通过综合性自营方式得到收入。在进行自营收入估算审查时，应充分考虑目前已有商业和服务业设施对房地产项目建成后产生影响，以及未来商业、服务业市场可能发生变化对房地产项目产生影响。分析审查确定收款方式是否应考虑了房地产交易付款习惯和惯例，以及分期付款期数和各期付款比例。8.编制项目全部投资现金流量表和利润表。应根据项目投资计划、资金筹措计划及经营收入和支出计划，编制全部投资现金流量表和利润表。（1）项目全部投资现金流量表应反映房地产项目开发经营期现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产项目全部投资盈利能力。（2）利润表应反映房地产项目开发经营期内各期利润总额、所得税及各期税后利润分配情况，用以计算投资利润率等评价指标。利润总额计算公式如下：利润总额经营收入一经营成本一管理费用一销售费用一财务费用一经营税金及附加一土地增值税 经营收入销售收入+租金收入+自营收入 销售收入土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 租金收入出租房租金收入+出租土地租金收入 经营税金及附加营业税+城市维护建设税+教育费附加 经营成本土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本（三）盈利能力分析。盈利能力分析，应计算投资利润率、财务净现值及财务内部收益率等指标，并和行业基准水平相比较，分析判断项目盈利能力。1.投资利润率，是指项目年平均利润总额和项目总投资比率，计算公式为：投资利润率建设经营期年平均利润总额/项目总投资100 2.销售利润率，是指项目年平均利润总额和项目年均销售收入比率，计算公式为：销售利润率建设经营期年平均利润总额/建设经营期年平均销售收入100 3.财务净现值，指将项目方案各年净现金流量折现到同一时点净效益累加现值。计算公式为：计算期；r折现率；tCOCI)(第年净现金流量；CI 指现金流入量，包括：项目经营（包括租售和自营）收入、回收固定资产余值、回收流动资金等部分；CO 指现金流出量，包括固定资产投资、流动资金投入、经营成本、销售税金及附加、所得税等部分；根据需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容。4.财务内部收益率，是指项目在计算期内各年净现金流量差额现值累计等于零折现率，它反映项目所占用资金盈利水平，计算公式为：IRR财务内部收益率 5.投资回收期，主要适用于出租和自营房地产项目。投资回收期是指以房地产项目净收益抵偿总投资所需要时间。一般以年表示，并从房地产项目开发期起始年算起。其表达式为：投资回收期可根据项目全部投资现金流量表中累计净现金流量求得，其详细计算公式为：投资回收期（累计净现金流量开始出现正值年数1）（上年累计现金流量绝对值当年净现金流量）（四）贷款偿还能力分析。贷款偿还能力分析，应计算贷款偿还期、利息保障倍数、本息保障倍数等指标，分析判断项目贷款偿还能力。贷款偿还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止时间，即：贷款偿还期（年）贷款偿还完毕年份贷款开始支用年份当年偿还贷款数额/当年可用于还款资金。1.对于除本贷款项目外无其他在建项目借款人，单纯以本贷款项目投产后自身效益中可用部分用于还贷，填列项目贷款偿还期计算表，测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标；对新建项目外借款人有在建项目，除了测算项目贷款偿还期外，还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担。2.项目贷款偿还期，应以新建项目投产后自身效益中可用于还贷资金偿还项目自身全部贷款本息所需要时间。亦即以项目建成投产后可用于还款利润、无形资产及递延资产等摊销费及其他还款资金偿还贷款本金和利息所需要时间。在测算贷款偿还期时，应将借款人各类还贷资金和各类债务负担综合考察，分析所需还款时间。各类还贷资金包括借款人已有现金流量、未来可具备现金流量，及项目建成后可新增现金流量。各类债务负担包括此笔贷款本息、原有债务本息或其他可能承担债务本息负担。在项目评估时，须关注借款人偿还目前已有负债能力；充分考虑房地产项目新增效益是否可能部分或全部用于偿还借款人原有或可能发生其他负债。分析在项目自身不盈利或盈利能力不足情况下，借款人用整体效益偿还债务能力；及在借款人效益欠佳，但项目盈利能力较好情况下，项目效益用于偿还借款人其他负债能力。六、不确定性分析 房地产项目不确定性分析应分析不确定性因素对项目可能造成影响，并进而分析可能对贷款偿还带来风险。房地产项目不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析、敏感性分析。可进行不确定性分析因素主要有：租售量、租售价格、出租率、开发周期、项目总投资等。在对项目不确定性进行分析基础上，须对项目风险点作出判断并尽可能提出防范风险，控制项目不确定性措施。（一）盈亏平衡点分析。盈亏平衡点（BEP）是指项目在利润为零，保持不盈不亏时临界点，可用销售量、销售价格、销售额表示，一般用销售率表示，其盈亏平衡点计算公式为：C BEP（销售率）=-（PT）S 式中：C 总成本费用 P 单位销售价格 T 单位经营税金及附加 S 总可售面积 （二）敏感性分析。应列图表分析各种变化因素对内部收益率、投资回收期等各主要评估指标波动影响程度，确定项目抗风险能力。评估中须根据项目具体情况，对敏感性因素如租售价格、出租销售量、工期、总投资等进行单因素或多因素敏感性分析，以了解影响项目财务效益最敏感因素，预测项目潜在风险和抗风险能力。敏感性分析中，影响项目内部收益率、投资回收期主要因素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值正负向变动5、10和20计算。七、银行综合效益评估 银行效益评估应采用定性和定量分析方法，具体分析项目资金在交行结算情况及带给银行相关效益。（一）资金结算量评估。应分析借款人或项目在交通银行开立基本结算户或资金分流情况，分析因此为交行增加资金结算量。（二）相关效益评估。反映银行从贷款中获得间接利益，房地产项目贷款相关效益主要包括：对个人住房按揭贷款业务作用。重点分析房地产项目贷款是否可以为交通银行带来个人住房贷款优质房源。对中间业务作用。考察项目为交行带来各类中间业务收入增长。项目建设中和建成后结算业务增长情况，主要包括项目使用者（如住宅业主、写字楼租户、商业营业用房商户）给交通银行带来结算业务增长。八、风险防范措施评估 风险防范措施评估，应对借款人提供保证、抵押、质押等贷款担保措施可行性进行分析，判断项目贷款具有哪些主要风险，采取什么措施降低、规避、分散风险。（一）保证措施评估。主要对保证人主体资格和偿债能力进行分析。对保证人主体资格进行评估。主要审查保证人是否符合担保法有关规定，是否经国家工商行政管理机关核准登记并办理年检手续，信用良好，经营活动是否正常，有无重大债权、债务纠纷等。对保证人偿债能力进行评估。主要分析保证人资信、财务状况，进行代偿能力现实状况评估和代偿能力变动趋势分析。考察保证人现金流量和盈利能力，判断保证人是否具备代偿债务能力。（二）抵押措施评估。应对抵押人、抵押物、抵押物价值等进行评估审查。对抵押人主体资格进行评估。主要审查提供抵押物借款人或第三人是否是依法对抵押物享有所有权或处分权法人、其他组织或个人，产权证明文件上产权所有权人或处分权人是否和抵押人一致，抵押是否经有权机构批准等。对抵押物审查。主要审查抵押物是否符合担保法规定，是否具有坚固耐用、容易变现、价值稳定特点，以及抵押人是否将已设定抵押价值部分再作抵押。以共有财产为抵押物，应对抵押物共有状况进行审查。对抵押物进行评估。主要审查抵押物评估机构是否具有评估资格，是否经交通银行认可；评估报告是否合法、真实、科学；评估物和抵押物品种、数量是否相符；抵押时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期内。在此基础上，计算抵押率，并判断其是否合理：抵押率是否符合交通银行信贷手册规定，对通用性差、变现能力差、容易贬值抵押物，其抵押率是否偏高。（三）质押措施评估。应对出质人、质押财产、质押财产价值进行评估。对出质人主体资格进行评估。主要审查出质人是否是依法对质押财产享有所有权或处分权法人、其他组织或个人，质押财产权利证明文件上权利所有权人或处分权人是否和出质人一致，质押是否经国有资产管理部门、公司董事会等有权机构批准等。以共有财产为质押物，应对质物共有状况进行审查。对质押财产审查。主要审查质押财产是否符合担保法规定，是否属于可质押范围，是否具有易估价、易变现、易保管特点，权利证明文件是否真实、合法、有效。对质押财产价值进行评估。主要审查质押财产评估机构是否具有评估资格，是否经交通银行认可；评估报告是否合法、真实、科学；评估物和质押财产品种、数量是否相符；质押时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期内。在此基础上，计算质押率，并判断其是否合理，审查质押率是否考虑了各类质押担保不同情况，对通用性差、变现能力差、容易贬值质押财产，其质押率是否偏高。九、授信对象和授信业务风险评级 根据交通银行信贷手册有关“双十级”评级规定，对授信对象和授信业务进行风险评级。同时，进行内部评级体系PD 评级。十、总评估 在分项调查分析基础上，应对借款人基本情况、项目建设情况、市场状况、项目投资估算及资金来源筹措、项目财务效益、项目建设环保情况、银行效益和风险防范措施及风险评级等方面做综合性论述。对贷款项目当前存在有关问题进行阐述，并提出建议及解决措施。同时，必须对贷款项目提出最终评估结论，就是否发放贷款、贷款金额、条件、期限、利率等提出明确意见。土地储备贷款，应结合项目实际，比照上述九个方面评估内容作必要增删，进行简要评估描述，形成相应总评估意见。十一、评估报告 项目评估人员在对借款人及项目调查评估后，应根据信贷手册要求，将上述调查评估内容撰写成完整项目评估报告。项目评估报告应制作封面、目录，封面及扉页应标明项目名称、贷款项目承办单位名称、评估小组人员及评估日期，目录一般包含以下内容：借款人及项目主要关系人资信评估 项目概况和建设情况评估 项目市场情况评估 投资估算和融资方案评估 财务效益评估 不确定性分析 银行综合效益评估 风险防范措施评估 授信对象及授信业务评级 总评估 附表及附件。十二、附表（一）借款人应提交材料清单。（二）房地产开发贷款项目评估表。附表：1.借款人应提交材料清单 2.房地产开发贷款项目评估表 附表1：借款人应提交材料清单 材料名称 有或无 证书号 一、企业基本资料 公司章程及公司成立批复文件 公司成立验资报告 企业法人营业执照 事业法人登记证 法人代码证 贷款证（卡）法定代表人身份证 借款人近三年经审计财务报表及审计报告 资质等级证书 二、项目资料 项目立项文件 项目可行性报告 建设工程规划许可证 建设用地规划许可证 国有土地出让合同 国有土地使用证 建筑工程施工许可证 商品房预（销）售许可证（视情提供）投资估算调整表 投资计划和资金筹措表 贷款申请书 还款计划表 贷款行认为需要其他项目建设文件 三、担保资料 抵押人同意抵押证明（附抵押物清单）抵押物权属证明 抵押物资产评估报告 出质人同意质押证明（附质押财产清单）质押财产权属证明 质押财产评估报告 保证人同意担保证明 保证人营业执照 保证人法人代码证 保证人法定代表人身份证 保证人近三年经审计财务报表及审计报告 保证人公司章程、合同及公司成立批复文件 担保人贷款证（卡）四、主要关系人资料（同一）五、银行评审所需其他资料 附表2：房地产开发贷款项目评估表 评估表1 项目总投资估算表 单位：万元 序号 项 目 名 称 总投资 估算说明 1 开发建设投资 1.1 土地费用 1.2 前期工程费用 可行性研究费按建安工程总造价 0.15%0.2%计，住宅设计费按工程概算投资额 2.2%3.5%计 1.3 基础设施建设费 1.4 建筑安装工程费 1.5 公共配套设施建设费 1.6 开发间接费用 1.7 管理费用 1.8 财务费用 1.9 销售费用 1.10 开发期税费 1.11 其他费用 1.12 不可预见费 2 经营资金 3 项目总投资 评估表11：土地费用估算表 序号 项目 金额 估算说明 1 土地出让金 2 征地费 3 拆迁安置补偿费 4 土地转让费 5 土地租用费 6 土地投资折价 7 其他 合计 评估表12：前期工程费估算表 序号 项目 金额 估算说明 1 规划、设计、可研费 2 水文、地质勘察费 3 道路费 4 供水费 5 供电费 6 土地平整费 7 其他 合计 评估表13：基础设施建设费估算表 单位：万元 序号 项目 建设费用 接口费用 合计 1 供电工程 2 供水工程 3 供气工程 4 供暖工程 5 排污工程 6 小区道路工程 7 路灯工程 8 小区绿化工程 9 环卫设施 10 其他 合计 评估表14：建筑安装工程费用估算表 单位：万元 项目 建筑面积 建筑工程费 设备采购费用 安装工程费 金额合计 单价 金额 单价 金额 单价 金额 单项工程1 单项工程2 合计 评估表15：公用配套设施建设费估算表 单位：万元 序号 项 目 金额 估算说明 1 居委会 2 派出所 3 托儿所 4 幼儿园 5 公共厕所 6 停车场 7 其他 合计 评估表16：开发期税费估算表 单位：万元 序号 项 目 金额 估算说明 1 土地使用税 2 市政支管线分摊费 3 供电贴费 4 用电权费 5 分散建设市政公用设施建设费 6 绿化建设费 7 电话初装费 合计 评估表17：其他费用估算表 单位：万元 序号 项目 金额 估算说明 1 临时用地 2 临建费 3 施工图预算或标底编制费 1000 万元以上按0.1%4 工程合同预算或标底审查费 按合同预算造价0.05%5 招标管理费 按中标价格0.06%6 总承包管理费 7 合同公证费 按合同价款0.02%8 施工执照费 按建设工程设计概算总金额计收，1000 万元以上按 0.1%9 工程质量监督费 建安工程为预算造价0.25%10 工程监理费 按工程概算0.6%2.5%11 竣工图编制费 设计费7%12 工程保险费 按工程概算总额或工程概算加成0.2%0.3%合计 评估表2：投资计划和资金筹措表 单位：万元 序号 项 目 合 计 1 2 3 N 1 项目总投资 1.1 开发建设投资 1.2 经营资金 2 资金筹措 2.1 资本金 2.2 预售收入 2.3 预租收入 2.4 其他收入 2.5 借贷资金 评估表3：开发产品成本归集估算表 单位：万元 序号 项目名称 住宅 写字楼 商铺 其他 合计 出售 出租 自营 出售 出租 自营 出售 出租 自营 出售 出租 自营 1 土地费用 2 前期工程费用 3 基础设施建设费 4 建筑安装工程费 5 公共配套设施建设费 6 开发间接费 7 管理费用 8 财务费用 9 销售费用 10 开发期税费 11 其他费用 12 不可预见费 合计 评估表4：开发产品成本分摊估算表 单位：万元 序号 产 品 名 称 开发产 品成本 1 2.N 分摊 比例 分摊 成本 分摊 比例 分摊 成本.分摊 比例 分摊 成本 一 出售产品 1 住宅 2 写字楼 3 商铺 4 其他 二 出租产品 1 住宅 2 写字楼 3 商铺 4 其他 三 自营产品 1 住宅 2 写字楼 3 商铺 4 其他 产品分摊成本合计 评估表5：项目经营收入和经营税金及附加估算表 单位：万元 序号 项 目 合计 1 2 3 N 一 经营收入 1 销售收入 1.1 住宅 1.2 写字楼 1.3 商铺 1.4 其他 2 租金收入 2.1 住宅 2.2 写字楼 2.3 商铺 2.4 其他 3 自营收入 3.1 住宅 3.2 写字楼 3.3 商铺 3.4 其他 二 经营税金及附加 1 营业税 2 城市建设维护税 3 教育费附加 评估表6：项目利润表 单位：万元 序号 项 目 名 称 1 2 3 N 1 经营收入 1.1 销售收入 1.2 出租收入 1.3 自营收入 2 经营成本 2.1 产品分摊成本 2.2 运营费用 2.3 修理费用 3 经营税金及附加 4 土地增值税 5 利润总额 6 税前弥补亏损 7 所得税 8 税后利润 8.1 税后弥补亏损 8.2 盈余公积金 8.3 应付利润 8.4 未分配利润 8.5 注：本表适用于独立法人房地产开发项目（项目公司）。非独立法人房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等合理分摊。评估表7：项目全部投资现金流量表 单位：万元 序号 项 目 合 计 1 2 3 合计 1 现金流入 1.1 销售收入 1.2 出租收入 1.3 自营收入 1.4 其他收入 1.5 回收固定资产余值 1.6 回收经营资金 2 现金流出 2.1 开发建设投资 2.2 经营资金 2.3 运营费用 2.4 修理费用 2.5 经营税金及附加 2.6 土地增值税 2.7 所得税 3 净现金流量 4 累计净现金流量 财务内部收益率：折现率：财务净现值：注：1、本表适用于独立法人房地产开发项目（项目公司）。非独立法人房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等合理分摊；2、开发建设投资中应注意不含财务费用。3、在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。评估表8：项目贷款偿还期计算表 单位：万元 序号 项 目 建 设 期 经 营 期 1 2 3 4 5 一 借款偿还 1 年初借款累计 2 本年借款增加 3 本年应计利息 4 本年还本 5 本年付息 6 年末借款累计 二 还款资金来源 1 利润 2 折旧费 3 摊销费 4 其它还款资金 项目贷款偿还期 评估表9：项目敏感性分析表 序号 方 案 敏感因素变化幅度（%）敏感因素分析结果 因素一 因素二 财务 净现值 内部 收益率 投资 回收期 1 基本方案 2 变动方案1 3 变动方案2