XX年7月成都房地产市场月度分析报告19页.pdf

XX 年 7 月成都房地产市场月度分析报告 19 页 本月重点提示：整体供需双双反弹回升 但住宅市场依然冷淡 由于受调控政策的影响，相当多楼盘均采取推迟开盘时间为当时对应办法，但新政已过三月，出于资金压力部分楼盘不得不开始销售。以至于在当前市场处于淡季的情况下，成都主城区市场推盘量大幅增长，本月商品房供应量突破100万方，排行本年度供应第三位。尽管新开项目较多形成集中供应，但是本月商品住宅成交量却出现了约21的降幅，要紧原因供需双方未能就价格调整预期不尽一致，观望情绪仍然浓厚，成交持续低位徘徊。只是在本月的后两周，主城区住宅市场成交量有明显的回升，至于住宅市场能够持续走高还需要继续观察。而非住宅类物业，由于信贷政策对住宅物业的严厉导致一部分投资客转向非住宅类投资，以至于本月非住宅类物业大幅提高，从而从整体上拉动了商品房的成交量，使本月商品房成交量增幅达到18。本月成都市共供应土地8宗，成交7宗，流标1宗，总成交面积为407.42亩，环比下降约3，走势平稳，平均成交单价147万/亩。其中，主城区成交土地2宗，成交面积132.56亩，环比增加了17.8；平均交易价格为209万/亩，郊区（县）共计成交土地5宗，面积为274.85亩，环比减少了10。广告方面，在市场持续低迷的背景下，“优惠”成为各大开发商的广告主旋律，相对恒大、博雅新城等项目一贯较大幅度的“优惠牌”外，其他项目优惠幅度较小。同时本月新开盘项目较多，因此本月广告投放量与投放金额环比上月环比大幅上升，增幅分别达到了63.3、74.5。二手房成交量：本月成都市共成交二手住宅2970套，二手住宅成交继续呈小幅下滑态势，环比上月减少了33套，环比降幅为1.1。在六个区域中，二手住宅成交套数最多的仍然是武侯区，本月共成交了680套，占成交总量的22.9；其次是金牛区，共成交了550套，占成交总量的18.52，成交最少的是高新区，共成交了328套，占成交总量的11.04。新开楼盘：本月成都市主城区共有27个项目开盘，总推售套数为7184套。广告：本月各楼盘在要紧媒体上共投放了356个广告，总金额约4587万元。热点信息：一线城市房租短期内纷纷暴涨 北京涨幅近20 住建部否认楼市调控将松动 全国房价16个月来首现环比下降 北京正式执行认房又认贷 一、成都房地产市场本月商品房供需情况 1.1成都市主城区本月商品房交易情况 关键词:成交套数 成交面积 新增供应套数 新增供应面积 重要贴示:成都市本月新增供应面积1005744.87平方米。本月商品房成交面积为742989.32平方米，其中商品住宅为3795套，商品住宅成交面积为351252.59平方米。供应方面，本月成都市主城区共申领了44个预售证。成都市主城区新增商品房供应面积为1005744.87平方米，较上月，主城区申领的预售证共增加了23个，新增供应面积也呈大幅回升态势，较上月增长了442934.11平方米，环比增幅为78.7。成交方面，本月商品房成交面积为742989.32平方米，其中商品住宅成交套数为3795套，成交面积为351252.59平方米。较上月，商品房成交面积呈大幅回升态势，较上月增长了113968.43平方米，环比增幅为18。只是，本月商品住宅却继续出现大幅下滑，成交套数与成交面积分别减少了1041套、93155.81平方米，环比降幅分别为22、21。由于受调控政策的影响，相当多楼盘均采取推迟开盘时间为当时对应办法，但新政已过三月，出于资金压力部分楼盘不得不开始销售。以至于在当前市场处于淡季的情况下，成都主城区市场推盘量大幅增长，本月商品房供应量突破100万方，排行本年度供应第三位。尽管新开项目较多形成集中供应，但是本月商品住宅成交量却出现了约21的降幅，要紧原因供需双方未能就价格调整预期不尽一致，观望情绪仍然浓厚，成交持续低位徘徊。只是在本月的后两周，主城区住宅市场成交量有明显的回升，至于住宅市场能够持续走高还需要继续观察。而非住宅类物业，由于信贷政策对住宅物业的严厉导致一部分投资客转向非住宅类投资，以至于本月非住宅类物业大幅提高，从而从整体上拉动了商品房的成交量，使本月商品房成交量增幅达到18。表1.1:本月成都市主城区商品房新增供应情况 图1.1:本月成都市主城区商品房供需面积 1.2成都市主城区本月商品房户均成交面积走势 按照商品住宅口径计算，户均成交面积为93平米，比上月增长了1平米。1.3成都市各行政区商品房供需情况 关键词:新增供应面积 成交面积 重要贴示:本月新增供应面积最多的是锦江区，商品房成交面积则仍然以高新区为首。从成都五城区与高新区本月整体新增供应情况来看，本月整体供应较上月呈回升态势，六城区中，供应量最大的是锦江区，本月新增供应面积为302079.67平方米，环比上月成倍增长，环比增幅达到7242。其次是高新区，本月新增供应面积为250981.58平方米，环比增幅为52。新增供应量最小的是金牛区，本月新增供应量为43873.4平方米，是本月各区域唯一一个新增供应量小于10万方的区域，环比降幅为70.8。从成都五城区与高新区本月整体成交情况来看，本月商品房成交面积以高新区为首，本月此区域共成交了193236.64平方米，环比上月出现了较大幅度的增长，环比增幅为39.2。其次是成华区，本月共成交了176001.17平方米，环比增幅为64.5。成交量最小的是青羊区，本月共成交了62725.76平方米，环比降幅为41.5。图1.4:本月各区域商品房供需情况 1.4成都市本月二手房成交情况 关键词:二手商品住宅 成交套数 重要贴示:本月成都市共成交二手住宅2970套，二手住宅成交继续呈小幅下滑态势，环比上月减少了33套，环比降幅为1.1。在六个区域中，二手住宅成交套数最多的仍然是武侯区，本月共成交了680套，占成交总量的22.9；其次是金牛区，共成交了550套，占成交总量的18.52，成交最少的是高新区，共成交了328套，占成交总量的11.04。图1.5:本月各行政区二手房成交量 二、成都房地产市场本月新开楼盘统计 2.1新推项目统计 关键词：保利、成都 A 区、二十四城、半岛城邦等 重要贴示:本月成都市主城区共有27个项目开盘，总推售套数为7184套。表2.1:本月新开楼盘一览表 2.2新推住宅数量统计 关键词:行政区 方位 环域 新推套数 重要贴示:从行政区域看，各区域均有新开房源。其中，成华区新开房源套数最多，本月新增房源2540套。其次是锦江区，本月新增房源套数为1703套。从方位来看，各方位均有新开房源。其中，以东边最集中，推售住宅套数为3963套。其次是南边与西边，推售套数分别为1789套、1152套。三个方位占总推售房源的96.1。从环域上看，各环域均有新推房源。新开房源要紧集中在2-3环，本月共推售房源套数达到4210套，占总推售房源的58.6。1-2环推售房源最少，仅547套。2.2:本月新开楼盘量一览表 三、成都房地产市场本月广告信息统计 关键词:方位 开盘信息 楼盘 重要贴示:本月各楼盘在要紧媒体上共投放了356个广告，总金额约4587万元。较上月，广告投放增加了138个，金额增加了约1959万元左右，环比增幅分别为63.3、74.5。表3.1:本月广告公布开盘信息的楼盘 四、成都房地产市场本月热点信息 关键词:一线城市房租短期内纷纷暴涨 北京涨幅近20 住建部否认楼市调控将松动 全国房价16个月来首现环比下降 北京正式执行认房又认贷 一线城市房租短期内纷纷暴涨 北京涨幅近20（2010年7月2日人民网）6月30日,链家地产公布的上半年北京住宅租金情况显示,2010年上半年全市套均租金2792元/月,同比上涨18.5左右。尽管有媒体报道,北京住宅租金近日略有下调,但难改上半年涨势。此外，深证、上海、广州等一线城市的房屋租金价格也有较大的涨幅。分析：受新政影响，上半年商品房成交量下跌，特别是一线城市，部分楼盘甚至出现了零成交的情况。市场观望气氛浓厚、毕业生集中离校租房、楼市新政调控、长期相对滞后的租金补涨等因素叠加，共同推动了房租的上涨。若房地产调控政策短期未见成效，这种现象将会持续。住建部否认楼市调控将松动 称坚决贯彻国十条（信息来源：2010年7月12日住房与城乡建设部网站）针对近日部分网络媒体称房地产市场调控有关政策可能取消的报道，住房与城乡建设部有关负责人表示：国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发201010号)下发后，各地区、各部门认真贯彻落实，当前房地产市场运行整体上呈现积极变化，部分城市房价过快上涨的势头到了遏制。下一阶段，住房与城乡建设部将督促各地继续坚定不移地贯彻国发201010号文件及有关配套政策措施，严格执行差别化的住房信贷政策，在支持居民合理住房消费的同时，坚决遏制投资投机性购房；继续采取积极措施，促开工、促销售，努力增加普通商品住房供应，加快推进保障性住房建设与各类棚户区改造；继续加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康进展。分析：此报道要紧是从政策预期方面加强房地产调控对市场的影响，在新政以后，房地产市场有了一定的松动，效果初现，市场上开始频繁传出“经济二次探底论”、“调控政策将松动”、“部分城市放松三套房贷”等等消息。住房与城乡建设部与银监会在这个时候给出具体的回应能够表达政策调控的决心与力度，对房地产市场的长远健康进展产生有利的影响。全国房价16个月来首现环比下降（2010年7月13日经济参考报）6月份70个大中城市房价涨幅继续回落，房价环比在通过连续15个月上涨后，首次出现环比下降。国家统计局12日公布的数据显示，6月份、全国70个大中城市房价环比下降0.1，较5月份回落0.3个百分点。专家认为，70个大中城市房价环比下降0.1，说明全国房价“拐点”正式确立。估计下半年房价将会维持下跌态势，预期明年一季度会触底。分析：从上面的数据能够看出调控已经起到了一定的效果，由于对市场预期的不明确，导致开发商放慢了推盘的速度与节奏，而消费者也选择了持币观望。量滞导致了价跌。但更加明显的成效还需要更长的时间才能充分表现出来。能够明确的是，下半年房价下降的趋势已经形成，但具体的降价力度则与区域与宏观经济走势密切有关。北京二套房认定细则出台 正式执行认房又认贷（消息来源：2010年7月16日中国新闻网）已全款购得首套房，贷款买第二套房时，将视为二套房，不享受“首付二成”、“利率打折”等优惠。7月15日，北京市住建委、央行管理部、北京市金融工作局等五部门公布关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知，该通知已于7月7日下发各银行，并要求从该日起，签订购房合同的商业贷款均按该通知执行。分析：2010年6月4日二套房贷新政出台以后，对二套房的标准有了明确的认定。但是由于实施过程中对二套房信息查询的难度与其他一些原因，二套房贷政策仍有一定的操作空间，部分地区还是只能认贷。北京在这个时候出台这个标准，是对国家标准的强化。北京细则的严厉程度居全国之首，一方面是由于其房价的前期上涨过，另一方面也说明了北京政府在调控楼市方面的决心。中央拨600多亿元加码保障房（信息来源：2010年7月19日成都日报）住房与城乡建设部部长姜伟新17日在哈尔滨出席“2010中国市长论坛”时表示，为了完成保障性住房建设任务，中央已经下达600多亿资金,将加快保障性住房建设，做好利用住房公积金贷款支持保障性住房的试点工作。分析：中央政府的这项措施说明中央不但要在政策指标上严格要求地方政府完成年度保障房供应目标，而且从资金上给予了大量的支持。加大保障性住房的供应力度是这一轮房地产调控的重要政策之一，其一方面其能够解决好中的收入人群的住房问题，另一方面也能够有效缓解单纯依靠商品房来解决住房而引起的楼市泡沫等一些列社会问题。五、成都房地产市场本月土地交易结果 关键词:土地交易 主城区 郊县 重要贴示:本月成都市共供应土地8宗，成交7宗，流标1宗，总成交面积为407.42亩，环比下降约3，平均成交单价147万/亩。其中，主城区成交土地2宗，成交面积132.56亩，环比增加了17.8；平均交易价格为209万/亩，郊区（县）共计成交土地5宗，面积为274.85亩，环比减少了10。表5.1：成都市土地成交情况