商业管理协议.pdf

Xxx 时尚魔方项目 商业经营管理协议 本协议由以下双方于2012年_月 _ 日签署:委托方 _ 受托方 _ 鉴于（A）委托方与位于湘潭市建设北路 5号（暂定名“时尚魔方”，以下简称“该 项目”）的业主。（B）现委托方希望委任受托方经营和管理该项目的经营、市场推广和开业后 的租赁业务（详见后述定义）。双方一致同意达成如下协议：2.受托方的委任 2.1 受托方的委任在符合本协议之条款和条件的前提下，委托方在此委任 受托方且受托方在此接受委托方的委任，在有效期内根据本协议之条款 和条件由受托方对物业进行经营、管理、市场推广和开业后商铺租赁，委托由贰零壹叁年壹月壹日 至 贰零壹陆年壹贰月叁拾壹日（2013年 元月1日至2016年12月31日）。2.2 续约选择权：根据后述限制条款的规定，受托方应有权选择按委托方 与受托方同意的费用或和条件及委托方的管理成本和支出将本协议再续 延一个五（5）年的期限，但前提条件是：（i）受托方应在有效期届满前不早于9个月且不迟于6个月的期间内，将其续延本协议的意愿以书面形式通知委托方；（ii）在受托方发出通知之时，不应存在任何违反或未遵守本协议中所 包含的针对受托方一方之任何条款的事项；（iii）委托方应在有效期届满前不早于9个月且不迟于6个月的期间内，将其续延本协议的意愿以书面形式通知委托方；3.受托方的服务和职责 3.1 管理服务：受托方应在有效期内负责物业的经营、市场推广和开业后租 赁并提供附件B内所列出的服务；3.2 受托方的具体职责：3.2.1 在委托方提出书面要求的情况下，在合理的时间内向委托方提供 委托方所要求之有关该项目的经营、市场推广和开业后租赁情况 的信息和文件；3.2.2 应在每个月份结束之日起的约 21 天期间内向委托方提交反映该 项目经营状况的损益表以及该月之所有相关运营统计数据；3.2.3 向委托方提交月度市场推广和开业后租赁报告（包括但不限于向 委托方提供其订立的所有租赁合同的每月清单，及委托方所要求 的资料和租赁合同副本）；3.2.4 受托方自行承担开支和费用的前提下，协助委托方取得和维持使 受托方得以按照本协议之条款从事物业之经营、管理、市场推广 和开业后租赁所必需的所有政府批文、执照和许可；3.3 在履行其在本协议项下之责任和行使其在本协议项下之权利、授权的过 程中，受托方应以委托方的最大利益并采用一个具有同样能力并熟悉该 等事务之谨慎行事的人在向相类似之购物中心大厦提供购物中心管理 服务的情况下所采用之仔细、技能、谨慎和尽职标准行事；3.4 受托方应有权作为委托方的代理人、以委托方的名义且代表委托方根据 委托方不时之书面授予的权限，与包括但不限于租赁人和被许可人在内 的第三方，签署协议；3.5 受托方承担本合同附件 D 中所列项目的费用。4.委托方之义务 4.1 支付税款和债务：委托方应就物业的任何抵押或其他担保权益支付任 何和所有到期应付之本金及利息的分期付款以及所有有关委托方在物业 中之权益的任何性质的税款及评估费；4.2 支付顾问费：在委托方以书面形式要求受托方委任或者在委托方批准 受托方所提出的要求委任任何顾问就物业管理人职责范围之外的事项提 供咨询的情况下，委托方应支付该等顾问的顾问费及其合理发生的开支 和费用（包括机票和住宿费，但该等费用应有正式的收据、发票、声明 和票券）。4.3 提供办公场所：委托方应允许附表中的指定员工适当地占用物业中 的办公场所而无需支付任何租金、服务费或其他费 4.4 承担费用：委托方承担本合同附件C中所列项目的费用。4.5 物业之开业：委托方应在起始日前自费安排，为物业开业而完善、装 备和装饰物业所必需进行的工作以及所必要之运营设备的安装。4.6 委托人向受托人提供资料：委托人承诺将在合理时间内向受托人提供 其因提供本协议规定的服务而合理要求的任何批准、文件或资料。4.7 保险：委托人同意投保一般公共责任、盗窃、物业财产损失、业务受阻、员工责任保险。5.年度商业计划和预算 5.1 提交计划 5.1.1 受托方应在有效期内每一年度开始前的 60 天内向委托方提交该 年度的年度商业计划和预算；5.1.2 各方应在受托方向委托方提交年度商业计划和预算后 30 天内讨 论年度商业计划和预算的所有细节并澄清与之有关的任何问题；5.2 年度商业计划和预算的内容：就该物业而言，每个年度以及年度内的 每个月之拟议年度商业计划和预算应包括以下内容：5.2.1 有关物业的市场推广和开业后租赁的年度计划以及（由受托方提 供）有关物业经营、维护和管理的年度计划；5.2.2 开业后物业的租赁策略；5.2.3 在湘潭市区内商业项目、商场竞争者的市场分析资料；5.2.4 有关入驻率、平均租金水平和平均租赁期的预测；5.2.5 委托方根据年度商业计划和预算方案临时要求受托方增加的所有 项目费用由委托方承担：5.2.6 物业的损益估计和现金流量的推算等信息的完整性将依据物业 管理人和资产服务人根据受托方提出的合理要求而提供的信息 和资料；5.2.7 回顾年度之计划与实际业绩完成的比较，该等信息的完整性将依 据物业管理人和资产服务人根据受托方提出的合理要求而提供 的信息和资料；5.2.8 物业管理人提供的经营、维护及管理该项目的年度计划书；5.2.9 预测代收的租户分担费用。5.3 营运细则 5.3.1 受托方应本着诚信的原则，与委托方磋商、议定营运细则，并通 过与委托方的协商不断对营运建议细则作必要的调整。5.3.2 营运细则应列明受托方代表委托方根据本协议就该项目提供服 务(包括决定任何有关物业的租约、许可证、选择权、安排获任 何其他协议的重要条款)的权利范围和程度。5.4 年度商业计划和预算的批准 5.4.1 委托方应自其收到受托方提议之年度商业计划和预算的 30 天 内，(a)批准年度商业计划和预算；或者(b)对提议的年度商业计 划和预算的拟出修改；并将修改意见通知受托方，否则，委托方 应被视为已经接受并批准了该年度商业计划和预算。5.5 受托方遵守年度商业计划和预算 5.5.1 在每年年度期间内，受托方应尽其所能遵守该年度之年度商业 计划和预算；5.5.2 根据在一个年度期间，受托方可通过书面形式向委托方提出对 该年度之年度商业计划和预算的修订或修改建议，但应注明该 等修订和修改的支持理由以及相关事实依据；委托方应在自接 到受托方之建议的 14 天内告知受托方该修订或修改的建议是否 获批准。委托方不得无理拒绝或拒绝部分所提议之修改的内容 或其任何部分；6.人员聘任 6.1 受托方将通过指定的员工，从受托方的总部指派员工为委托方提供其服 务。受托方将根据附表A所列派驻一支训练有素的团队在该项目内。7 收款帐户 7.1 收款帐户：委托方将以其名义在受托方推荐的银行为该项目开立及持有 收款帐户(“收款帐户”)。7.2 收款帐户的收入：受托方应将基于该项目产生的全部收入存入收款帐户 如果收款帐户的币种与该等收入币种不同，则受托方应采取下列措施：7.2.1 将该等收入存入受托方向委托方推荐的并由委托人指示的其他 帐户中；7.2.2 将全部或部分该等收入，依据委托方（基于受托方的推荐）的要 求，以最优汇率兑换成收款帐户的币种，并将兑换后的收入立即划 入收款帐户中。8.改动、添加及改良；物业维修 8.1 改动、添加及改良：受托方可以根据已获批准的年度经营计划及预算（或 开支不属年度经营计划及预算之列，而是属应获根据委托方的建议行事 的受托方事先书面批准之列，该批准不可被不合理地拒给）在协定期因现 时或将来有效的任何适用法律、命令、法令或法规的要求，或有必要或 应确保目标物业的租户、访客、被邀请人、获许可人或目标物业的雇员 的安全，或使受托方可以根据本协议条款管理、营运或维护目标物业，不时对目标物业或其部分进行改动、添加或改良。因上述原因而对目标 物业进行的任何改动、添加或改良的费用应由委托方承担。8.2 物业维修和复原：受托方应根据经批准的年度经营计划及预算（或开支不 属年度经营计划及预算之列，而是属应获根据委托方的建议行事的受托方 事先书面批准之列，该批准不可被不合理地拒给）酌情决定完成、或促使 完成对目标物业的所有必要的维修和复原及修补以保持目标物业处于良 好的及安全的营运状态并符合现时或将来有效的任何适用法律、命令、法 令或法规。对目标物业完成任何维修或复原及修补的费用应由委托方支 付。9.保险 在协定期，除 4.7 条规定的保险外，委托方应根据受托方的建议，以受 托方、委托方、物业管理人及由委托方指定的其它任何第三方的共同名 义为其各自的利益而为目标物业投保、续保和保有以下保险：9.1 适用于受托方、委托方或物业管理人可能须向第三方包括目标物 业的租户、访客、被许可人及被邀请人因任何人的任何方式的行为 或疏忽或因目标物业的营运而承担的所有责任的一般公众责任险 和汽车责任及身体损害险；9.2 适用于盗窃属于目标物业、目标物业的任何租户、访客、被邀请人 或被许可人的财产的入屋犯法及盗窃险；9.3 适用于在目标物业内、现场及运往银行途中及从银行运回途中的任 何金钱发生损失的保险；9.4 适用于因第 9.7、9.8 和9.9 条所述的财产损失险而导致利润损失 的业务中断或后果损失险；9.5 适用于受托方、委托方和物业管理人的责任包括根据中国法律因任 何雇员、受雇人员或代理人遭受损失、损害、死亡或受伤而须承 担的责任的雇主责任险；9.6 适用于因受托方及/或委托方及/或物业管理人的任何雇员、受雇人 员或代理人的任何欺诈或不诚实行为导致受托方及/或委托方及/或物业管理人须承担责任而使受托方及/或委托方及/或物业管理 人遭受损失或承担责任的互保保险。9.7 适用于目标物业及用于目标物业营运及目标物业供应的所有经营 设备和财产清单、车辆预防所有风险和严重危险（包括因火灾、爆 炸、电力损害、水损害、玻璃爆裂、动乱、罢工、民众暴动、恐怖 行为、风暴、闪电、飓风、龙卷风、地震、洪水、火山爆发引致的 实质损失或损害及其它情况引致的其它类似风险）的财产损失险；9.8 适用于因计算机、锅炉、电子仪器、压力器、加热及空调设备、发 电机、电梯及其它任何设备故障引致的损失或损害及修复上述设 备的费用的机器故障险；9.9 适用于本条未提及的任何风险及与目标物业或目标物业的融资相 关的任何贷款协议、按揭或租赁条款要求的其它任何保险。10.资料之保密性 10.1 各方应在任何时间均尽其最大努力对与该项目、对方或其各自之客户、顾客和供应商有关之任何保密信息进行保密且促使其各自的员工和代理 人对该等信息保密，以及不得使用或泄露该等保密信息，除非：10.1.1 取得对方的事先书面同意；10.1.2 遵照有司法管辖权之法院出具之庭令或遵照有合法授权行事的 政府机构所发出的命令；10.1.3 仅为且专门为该项目经营、维护、管理和市场推广之目的作出的；10.1.4 该信息已为公众所知；10.1.5 是一方在其正常经营过程中已经知晓、拥有和使用的信息；10.1.6 对其各自之专业顾问作出的；10.1.7 根据适用法律、法规或任何证券交易所的规则作出的。11.受托方之费用及补偿 11.1 应向受托方支付之费用：委托方应向受托方支付而受托方有权就其 为该项目提供的服务，在合同有效期内按年度向委托方每年收取服务费 用（下称 管理服务费”。全部管理服务费由以下三种方式进行结算：方式一：按照商场实际总租赁及经营收入之 20%结算；方式二：商业推广、经营管理、租赁佣金费按贰佰万元全包结算；方式三：按照商场实际总租赁及经营收入之 10%加高出开业前租金底价 部分的全年溢价50%5个部分结算。管理服务费选择上述任一方式，由委托方按11.2.1条款向受托方进行支 付。每期付款应依据该年度当期实际的营业收入计算。11.2 费用支付 11.2.1在每一年度的每月底，受托方应依据该月之损益表以人民币计 算该月的管理服务费用总额并向委托方提交该费用报表。委托 方应于收到该报表之日起14日内以人民币向受托方支付管理服 务费用。11.2.2 受托方所有管理服务费均未包含税费，故不提供发票，如委托 方 需要发票需补偿由此产生的费用。11.3 费用偿付：就物业而言，委托方应于收到受托方该月的报表之日起的 14 日内，就每个月的管理服务费支出进行全额偿付。受托方可以书面形式 要求委托方将根据本协议应付之款项付至受托方的关联公司，委托方应 在收到受托方之书面要求时进行前述付款，委托方按照本协议规定作出 的该等付款后应视为委托方已充分且完全履行委托方的前述付款义务。11.4 未付款项的利息：尚欠受托方或委托方（视情况而定）的任何到期未 付款项，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的 0.1%计算利息。12 各方保证 12.1 关于授权之保证：各方在此向另一方或其权利继承人声明、保证和承诺 如下：12.1.1其有完全的权力和授权以签署本协议且本协议之条款对其构成 有效且具有约束力的义务；12.1.2 任何一方签署、提交本协议以及履行其在本协议项下的义务将不 会：(i)导致违反其组织大纲或章程的任何条款；(ii)导致对其作为一方或受之制约的任何法院、政府机构或 立法机构之任何命令、判决或法令的违反。12.2 关于技能之保证：受托方保证，在其履行本协议项下作为受托方之职责 或在行使其在本协议项下之权利、权力和授权时，其在本协议存续期内 应始终：10.2.1 做到完全谨慎尽责和高度警惕；10.2.2 按一个类似的专业管理人有关本协议规定应具有的关注、技能和 判断之水准行事。为了避免疑义，受托方未就该项目之业绩或者就受托方将达到年度商业 计划和预算中所述的收入目标或预测做出任何保证。12.3 免责条款：受托方无需就委托方或与提供服务有关的任何其他人的任何 错误判断，或者，就受托方依照有关规定做出或疏忽未做出的任何事项(无论是否已产生任何损失)承担任何责任；除非该等损失或不利因素 是由于受托方在履行或未履行其在本协议项下的义务时之欺诈、故意违 反或严重疏忽造成的。13 终止 13.1 终止事件：本协议可因以下事件终止：13.1.1 如果另一方自愿或非自愿地清盘或被宣布破产、无力还债或实行 破产，或者，如果与针对另一方委任行政管理人或进行清盘(集 团成员为真正的并购或重组之目的自愿清盘除外)，或另一方与 其债权人订立债务重组协议，或就另一方资产的所有或任何重要 部分委任一名接管人，或就另一方委任一名司法管理人，或另一 方停止从事业务有关的庭令已做出或有关的决议已通过或为通 过决议而召开会议的通知已发出，则委托方或受托方可通过向对 方发出书面通知终止本协议；13.1.2 受托方以提前 90 日书面通知或委托方与受托方可能书面同意之 更短时间通知的方式向委托方提出终止本协议。13.2 特别终止事项 13.2.1 如出售物业或转让房屋租赁合同项下之全部权利和义务时，委托 方有权16 通过事先向受托方发出不少于 90 天的书面通知以终止在 本协议项下委托方所承担的委任责任。13.2.2 如出售物业或转让房屋租赁合同项下之全部权利和义务之前，委 托方应尽其所能，在最早的时间通知受托方。13.3 终止之后果 13.3.1 一旦终止与该项目有关的本协议项下对受托方之委任，双方之间 与该项目有关之所有到期和欠付的款项均应立即到期并应予以 支付，双方必须根据中国政府届时的法律和法规自前述终止之日 起算的 30 日内向对方支付有关款项。13.3.2 终止本协议项下对受托方就该项目所作的委任，不应影响或解除 在终止之前或之时已累积的或产生的所有权利、义务和责任，除 非受托方在其作为受托方之权力范围内应可能合理地：(a)编制 最终帐目的财务报表并提交给委托方；(b)向委托方说明在最终 财务报表中所列的到期且应向委托方应付的所有款项；(c)转 交、转移给委托方或向委托方返还由受托方保留或控制之委托方 的所有帐簿、记录(如适用，包括电子记录)、资金、资产和财 产；且(d)准备并向委托方提交一份有关物业经营、市场推广和 维修情况的报告。14.不可抗力 如果一方履行本协议受任何不可抗力事件影响，则该方在受影响的范围 和时间内应豁免该等履行或准时履行，但前提条件是该方应尽其最大努 力减少该事件之损害后果以及在该事件发生后及时书面通知对方，并向 对方提供其所依赖之证据。15 双方的关系 15.1 本协议的任何规定均不应构成或被解释为(i)委托方和(ii)受托方之间 为合伙关系或合营关系。受托方不应对其在履行其职责过程中由该项目 或代该项目所产生的债务、义务或其他责任承担付款责任。15.2 委托方仅可表述该项目将由受托方进行管理，且在任何情况下委托方均 不能表示受托方或其关联公司可能以任何方式，就与该项目有关之委托 方的义务承担任何责任。赔偿 16.1 向委托方赔偿：受托方应针对因其在履行本协议项下的义务和职责时之 任何违约、疏忽或错误行为所导致委托方遭受或发生的所有诉讼、法律 程序、责任、索赔、要求、损失、损害、收费、开支和费用承担赔偿责 任。16.2 向受托方赔偿：委托方应针对因其违反本协议项下之任何义务和职责或 者因受托方履行其在本协议下之义务和责任，或者受托方根据委托方的 指示行事而导致受托方遭受或发生的所有诉讼、法律程序、责任、索赔、要求、损失、损害、收费、开支和费用承担赔偿责任，但是，如果有关 索赔主张是由于受托方的违约、疏忽或错误行为所产生的，则受托方不 得根据本赔偿条款要求任何索赔且本赔偿条款不应予以适用。17 其他 17.1 资产的改建、改善和增建工作：委托方同意，在本协议项下应向受托方 支付的费用并不包括项目开发和/或管理服务费，如果该项目或其任何部 分需要进行任何资产的改建、改善和增建工作，委托方将委任受托方或 其关联公司作为开发或项目经理，按照委托方与该公司之间达成之费用、条款和条件从事前述工作。17.2 适用法律 17.2.1 本协议应由中国法律管辖和解释并适用中国法律。如果在履行本 协议过程中产生任何争议，则要求解决争议的一方应向有关方发 出一份争议通知（“争议通知”）说明与争议有关的事实。一旦接 到该争议通知，双方应通过友好的谈判方式协商解决。17.2.2 如果在争议通知发出的 60 日内仍无法通过前述谈判达成任何解 决方案，则该争议应提交至当地仲裁委员会申请仲裁或当地人民 法院提起诉讼。17.3 可分割性 17.3.1 如果本协议的任何条款被认定为违反了任何适用法律，则该条款 应视为自本协议中删除，且本协议应如同从未包括该条款一样充 分有效。17.3.2 当 17.3.1 条适用时，双方应通过真诚协商达成双方可相互接受 并满意的替代条款以取代依照前述条款删除的条款。17.4 协议完整性：本协议、附表和附件包含了双方之间就本协议标的所达 成的全部协议。17.5 委托方如转让或部分转让目标物业所有权，或在目标物业上设置其他第 三方权利而有可能影响到本协议的履行的，委托方应保证第三方权利人仍 应与受托方履行本协议。如因上述原因导致本协议无法履行的，委托方应 赔偿受托方根据本协议所能获得的全部预期收益。17.6 费用：各方应承担其所发生的与本协议有关之各自的法律和其他费用。17.7 文本：本协议一式四份，双方各执两份。附表 A 指定员工 第一部分 1.管理中心：客服、收银、监督等 2.招商租赁：退铺、租赁等 3.市场推广：商业活动、广告设计、市场调研、品牌推广、媒体发布等 4.项目工程：设备设施维护、水电服务、装修监督等 5.租户服务：租户的经营情况、租户的产品和经营调整建议等 6.委托方和受托方之间可能不时协议的其他类似职能。附件 B 管理服务 受托方在合同有效期内应就该项目提供如下服务：市场推广 负责该项目广告和推广方案的计划、设计、筹备及合同签署 为该项目组织开展市场推广和商业公关活动并执行到位 负责应对承租人、顾客、受许可使用人的所有投诉、建议和询问并就此保留 适当记录 负责当地市场同类竞争对手的调查和研究 负责选择合适的媒体合作单位以及设法建立并提高商场的品牌形象 租赁业务 监督、指导和控制该项目之任何部分的租赁和租金事宜并确定应向承租人和 受许可使用人提供的服务 负责按照有关条件进行该项目任何部分出租及许可使用之新合约或续约的 协商谈判工作，包括给予承租方或受许可使用方任何性质的优惠措施；负责就该项目的任何部分推荐或提议合适的承租方和受许可使用方，包括负 责向现有的承租方或受许可使用方推荐或提议任何续租条件 负责就该项目的其他任何部分推荐或提议出租条款、许可使用条款和租金条 款（包括对现有的或新的承租方或受许可使用方给予任何性质的激励措施）租务管理 监督和控制客户、承租人、受许可使用人、特权持有人及其员工的活动，包 括如果发生未支付租金或其他收费或其他原因而驱逐客户、承租人和租屋 人，或者因类似原因而终止受许可使用人和特权持有人的权利；对承租方和受许可使用人授予或限制信用，并与信用卡或收费卡机构就接受 用其卡支付承租方或受许可使用人应支付的租金和任何收费进行协商并签 署协议 以委托方的名义，就该项目的出租和使用许可针对承租人和受许可使用人采 取法律行动；管理中心 监督物业管理仍在招聘、培训和领导物业在营运、维护和管理所有员工过程 中的工作；为妥善维持物业的市场推广和租赁所需之所有员工的招聘、培训和监管；监督物业管理人（按照有关物业运营、管理和维护所合理需要或适当之，经 委托方批准的该等重要条款和条件进行）合同的谈判过程；监督物业有关通讯和数据处理系统所使用之设备的设计和挑选过程；监督物业管理人对物业的使用、维护或运营中的任何有关事项是否根据具有 管辖权之任何政府及权力部门、委员会及其官员的所有法律、法规、规章和 条例、命令和要求，采取必要或适合的任何行动；监督物业管理人代表委托方对因物业管理、运营和维护过程中所引起的任何 和所有索赔或诉因进行抗辩或法定诉讼检控程序中的工作；审核物业管理人就物业运营、维护和管理所编制的年度商业计划和预算，该 等年度预算包含以下内容：（a）运营费用；（b）维修和养护；（c）对物业内或对物业进行更新、替换、重建、重置、添加和改善；（d）添加和重置运营设备；以及（e）为委托方和物业管理人一致同意的保险方案所需投保的费用 审核就物业的运营、维护和管理所作的估计损益和现金流量预算；维修保养 监督物业管理人根据物业的营运及维护所作的计划、执行、管理和对物业合 理必需的保养和维修所作的控制；审核物业管理人所作的物业日常保养工作方案，并协助物业管理人监管上述 方案的的实施情况及从承包商处取得就保养、维修、装修或改善工程所作的 预算；审核物业管理人为下列设备设施所制定的预防性保养方案：（a）电梯和自动扶梯；（b）空调；（c）电力设施 （d）管道设施、水泵、排污设施等；以及 （e）防火设施，包括火警装置、安全系统、湿式报警 及水泵、消火栓及喷 淋装置。监督物业管理人检查服务合同项下的各项工作已按合同完成及履行合同职 责；审核物业管理人制定的日常维护工作建立的服务流程，并帮助物业管理人监 管这些工作的实施，审核物业管理人统计的属委托方持有的备品备件并帮助 物业管理人对物品的采购和适当贮存安排；审核物业管理人对所有正在提供维护服务之承包商的评价和对变更和改进 工作的建议；审核物业管理人会同政府消防部门共同制作的任何安全和逃生手册，并帮助 物业管理人与指定的火灾监管人一起协调逃生程序；审核有关物业的安全和危机反应措施，包括物业管理人为物业准备的保安方 案的具体实施；财务管理 委托方指定员工收取、接收所有租金或任何性质的收入以及为此开具票据的 过程；按照委托方和受托方达成的协议，受托方为该项目运营、维护和管理所支付 的所有款项和杂费开支；保险 对由物业管理人代表委托方就所有保险险种的取消或维持在任何时间内进 行的协调、审核和主张予以监督；监督物业管理人处理根据任何保单需要做出的任何和所有索赔事宜，除非是 委托方认为有必要由损失核定员处理的重大索赔。附件 C 委托方承担费用 为了使物业（包括营运设备）处于良好状况所发生的修理和维护费 用；房产税、营业税及有关物业营运的相关税项；审计、法律、顾问费及相关费用；就公共责任、入室行窃和偷盗、现场或往返银行期间丢失钱财、营 业中断、由财产损害而导致的损失，员工责任和委托方或代委托方 保持的诚信所购买之保险保单的费用；在正常业务过程中取得的津贴，包括但不限于，租金调整、超额收 费、有争议的收费、折扣和退款；直接从物业的租户、赞助人及来客收取的作为租金或货物和服务售 价的组成部分的所有税收和政府收费；所有保险收益，但不包括属于总经营收入部分之营业中断保险的付 款；出售和/或处置物业（或其部分）和营运设备所产生的所有收益；租赁押金和其他可返还的保证押金；附件 D 受托方承担费用 所有广告、推广和公关费用；所提供服务之费用，包括合约清洁费；合约保安费；装饰以及景观 和水池、健康娱乐设施之维护费；阅读资料及打印和文具等费用；管理服务员工支出；供暖、供水、供电、供气、电话及其他公共事业费；由管理公司、其他实体或协会根据法律或协议(无论是作为维修服 务或其它收费或对任何基金的投入还是其他形式)所征收的与物业 有关的或归因于物业的所有款项；根据本协议规定所发生的由委托方就物业之经营、维护、管理和促 销而发生的及向任何人支付的所有其他合理费用；与物业经营有关的招待费和其它易耗品的所有开支和费用；和 但是，前述规定中的费用不应包括以下各项：对物业进行改建、增建和改善的所有支出；物业的所有非经营开 支或费用以及所有折旧或摊销成本；就财产损害、机械故障和其他风险所投保的保险费用；用于购买和更换营运设备的费用；就分期付款、设备融资或下述第(v)项中的任何信贷或贷款所收 取的利息；为以下事项贷款之本金还款：物业的收购、开发和完善；物业之收购、开发和完善所聘用之顾问的费用；除房产税以外的其他税赋；因货币兑换或浮动所引起的损失。1。8 兹证明，双方已在本协议所述日期签署本协议 委托方：授权代表 姓名：地址：受托方：授权代表 姓名：地址：