物业经营管理成本测算说课讲解974.pdf
物业经营管理成本测算 一、物业概况 1、用地面积：9984.85m2 2、总建筑面积：23470m2 3、地上建筑面积：19970 m2 4、地下建筑面积：3500 m2 5、建筑占地面积：4450m2 6、建筑密度：44.6%7、建筑容积：2.00 8、绿化率：30.4%9、商铺：9000 m2 10、商务公寓：10970 m2 11、停车位：92 二、人员配置架构设置 说明：1、商务间共计 214 间，在初期按 40%的入住计算，即 85 间。按每个服务员做 13 间计算则需 7 名/班2 班=14 人。2、总人数控制在 65 人以内。三、物管费的成本测算 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序 号 项 目 人 数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一 管理人员 13 2346.00 30500.00 四 维修人员 5 1000.00 5000.00 二 收费员 3 800.00 2400.00 五 治安员 20 750.00 15000.00 三 服务员 14 600.00 8400.00 六 保洁员 6 550.00 3300.00 七 合计 61/64600.00(2)费用测算 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序 号 项 目 金额（元/月）依 据 测算结果（元/月.M2）一 基本工资 64600.00/3.234 二 福利费 20341.50 注(1)1.148 三 加班费/暂不计 四 服装费 1625 注(2)0.081 五 合计 79166.50/4.463 注(1)：福利费为工资总额的 35.5%,其中福利基金占工资总额的 14%；教育基金占工资总额的 1.5%；社会保险占工资总额的 20%。注(2)：服装按年均 300 元/人计算，则每月分摊为：65300 元/人/年12 月=1625(元/月)2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1）采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按 1200 元/M2 计算，公共设施、设备建造成本统一按 30%计取，折旧年限按 25 年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：维修保养费=（1200 元/M230%）（25 年12月/年）40%=（360300）40%=0.48 元/月.平方米(2)公共照明所用电为（晚间 19：00 分至次日清晨 7：00 分为开灯时间，共计 12 小时，如本物业有 200 盏灯60 瓦计算）。则：每日所用电费为：（60 瓦/盏200 盏12 小时30 日/月）1.10 元/千瓦/小时=4320 千瓦/小时1.10 元/千瓦/小时=4752.00 元/月 分摊到每平方米的费用为:4752.0019970=0.237元/平方米/月。(3)电梯运行电费为:每部电梯按 5 千瓦/小时每天运行 12 小时计算则运行电费为：（4 部5 千瓦/小时12 小时30 天/月）1.10 元/千瓦/小时=7200 千瓦/小时1.10 元/千瓦/小时=7920 元/月 分摊到每平方米的费用为:792019970=0.396 元/平方米/月。维修保养费用为;每层每月按 50 元计算则为：（4 部7 层）50 元/层/月=2850=1400 元/月 分摊到每平方米的费用为:140019970=0.070 元/平方米/月。3、绿化管理费：小区绿化面积为 3035M2,绿化管理费测算见表（3）绿化管理测算表（3）序 号 项 目 测算依据 金额（元）测算结果（元/月.M2）1 绿化工具费 400 元/年 400.00 0.010 2 劳保用品费 400 元/年 400.00 0.010 3 绿化用水费 1吨/M2.年,1.35元/吨 4097.25 0.017 4 农药化肥费 0.10 元/M2.年 303.50 0.001 5 景观再造费 0.10 元/M2.年 303.50 0.001 6 合 计/0.039 4、清洁卫生费 清洁卫生费测算见表（04）清洁卫生费测算见表（04）序 号 项 目 测算依据 金额（元）测算结果（元/月.M2）1 工具购置费 300 元/人.年 1800.00 0.008 2 劳保用品费 300 元/人.年 900.00 0.008 3 化粪池清掏费(注 4)3000.00 0.013 4 垃圾外运费 2880 元/年 2880.00 0.012 5 水箱清洗/6 合 计/0.041 注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000 元。5、保安费：保安费用测算见表（05）保安费测算表（05）序 号 项 目 测算依据 金额（元/年）测算结果（元/月 M2）1 装备费 250 元/人.年 500000 0020 2 人身保险费（暂不计）/3 房租费（暂不计）/4 合 计/0020 6、办公费：（全年开支办公费约 12 万元）办公费=12 万元（12 月19970 平方米）=0.501 元/月.平方米 7、固定资产折旧费：固定资产总额为 100 万元，平均折旧年限为 5 年，即：固定资产折旧费为：100 万元（12 月/年.月5 年19970M2）=0.834 元/月.平方米 8、利润：利润取 5%，则 利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）5%=7.045%=0.352 元/月.平方米 9、法定税费：两税一费为前八项之和的 5.75%，则 税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）5.57%=7.3925.75%=0.425 元/月.平方米 10、合计：经营管理服务费汇总表见（06）经营管理服务费汇总表（1-6）序 号 项 目 金 额（元/月.平方米）费用所占比例 1 工资福利费 4.463 57%2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%3 绿化管理费 0.039 05%4 清洁卫生费 0.041 0.5%5 保安费 0.020 0.2%6 办公费 0.501 6.4%7 折旧费 0.834 10.5%8 利 润 0.352 4.5%9 法定税费 0.425 5.4%10 合 计 7.817 100%11、车场管理费收入的补贴：机动车辆车位约为 92 个，每个车位管理费为（平均）50 元/月/位，则每月的停车收入为：4600 元。分摊物业管理费=460019970m2 =0.230 元/月.平方米 用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：经营管理费=7.817-0.230=7.587 元/月.平方米
