北京酒店-市场分析报告.pdf

北京商务酒店市场报告 一、北京商务连锁酒店开展趋势 二、北京连锁商务酒店价格趋势 三、北京连锁商务酒店国内几大品牌、店面数量、价格特性 四、北京商业性质租金范围 五、北京商务连锁酒店租赁方式 一、北京商务连锁酒店开展和趋势 酒店业作为效劳业三大支柱产业之一，为了适应国外客源和市场需求也必然优先开展高档酒店，使我国的中、高档酒店开展一直处于酒店业开展的主流。尤其我国酒店审批体制的不完善，酒店的开展数量、档次、地区布局、规模，很大程度上过于超出实际的需求程度和应有效益的标准。做为中国文化和经济中心的北京，无论在商务，政治，经济等方面，多方位的层次交流，酒店消费市场巨大。但高星级酒店因其前期投入高、维持酒店正常运转的本钱和费用高，所以经营价格相对较高，而数量庞大的社会酒店、个体酒店由于效劳质量、卫生质量、平安措施等也不尽人意。尤其近几年的时间里，国内旅游业、商务化高速、持续开展，但目前我国居民的人均消费还处于一个相对较低的位置，中等消费的工薪阶层占较大局部。因此出现既能满足商务、旅游、和多层次群体的需要商务酒店，近几年无论是国际化大酒店集团品牌，和国内几大著名商务连锁集团，以及地方的外乡品牌均在迅速扩张。同时北京是全国政治、经济、文化交流中心，是一个经济活泼、开展迅速的城市，外商投资企业众多，投资前景看好。北京这种得天独厚的地位决定了其中高层次的商务客源、会议客源占有相当大的数量和比例。北京经济总体良好开展，各类政府接待，中高端会议和商务也将会持续上升。酒店未来的开展趋势必然走向连锁化经营模式、标准化、信息化和智能化。商务酒店相对于国内五星级酒店的豪华和三星级酒店的简陋，表达了众多优势：1、本钱优势 高星级酒店初建本钱较高，回益率较慢，经济型酒店环境简陋，功能简单，无法满足商务化群体，而商务型酒店的硬件产品功能配置表达实用性，便捷性，不需要多余的摆设，节省了初建本钱。2、价格适中 商务型酒店的消费价格，能够迎合我国大多数国内消费者、一般公务、商务旅客等群众旅游消费者的实际消费需求，具有较强的价格竞争优势和广阔的市场优势。3、网点众多 连锁化开展的商务酒店分布广泛，极大地方便了顾客的就近入住，而且随着北京城市规模的不断扩大，网点众多的优点也会更为突出。同高星级酒店、普通旅馆一样，商务连锁型酒店也存在着相对固定的、数量巨大的客源。特别是某些政府招待所，商务群体更是如此。4、客源优势 由于商务连锁型酒店以其价廉、舒适的住宿设施、优质的效劳，最大限度满足了客户的需求。北京作为首都，经济持续增长，交通便利，区域旅游开展成熟。因此，在经济型酒店和高星级酒店、普通社会旅馆一样，商务连锁型酒店也存在着相对固定的、数量巨大的客源背景优势。所以商务型连锁酒店将其客源定位在社会群众、一般商务人士中小企业主和普通自费旅游者，其本身已赢得了客源市场优势。商务酒店迎合了既能住宿、又可办公、满足商务人士的办公需求，还可以满足简单的用餐，无论在价格、环境、便捷等方面，均优于高星和普通型酒店。并且投资少，回报率高。随着社会交往、商务往来增多。市场的分源化，众多的酒店品牌市场将延伸，并注重精品化。例如如家集团的连锁从当初的群众连锁，为满足群众和高端群体之间的消费人群，适应社会需求趋势，拓展了如家和颐酒店，来融合和稳固自己的品牌和消费群。格林豪泰集团的格林东方酒店，将目标人权锁定于商务，非正式接待的广阔群体，既提高了收益率。有提升了品牌。即使一些地方小的单店，也会据实地群体不同，位置不同作以定位的调整，经营方式较灵活。二、北京连锁商务酒店市场价格趋势 作为北京来讲，全国政治交流中心，市场竞争必然剧烈。目前北京连锁酒店品牌众多，包括国际许多大的酒店集团也在进军连锁化酒店业，如海逸、速8、宜必思、锦江。国内知名的如家、格林豪泰、汉庭、7 天等等，就连国内一些知名集团，如绿地集团，等等地方外乡品牌，都在大力进军连锁酒店业。由于北京地理位置的特殊性，市场环境的冲击，连锁商务酒店在大的环境下，未来几年也将根本是供大于求，以及企业在选址、租金、投资、社会本钱增加等情况下，市场价格会继续上升。例如：如家、汉庭从 2021 年到 2021 年，经过 3 年的开展，目前平均房价已由130 元提升到目前的 170 元左右。根据行业趋势和中国旅游形式数据分析，未来我国效劳业还将有至少 30 年的再增长，这对于连锁酒店来说，是一个非常好的背景，所以连锁商务型酒店市场还有数十倍的增长空间。以下例举北京几大商务连锁酒店的价格门市价：7 天连锁商务酒店 四环内价位：大床商务间门市价 280-380 元/天 四环外及非核心区大床间门市价 237-327 元/天 群众商务 247 元/天 如家连锁酒店 经济型连锁 四环内标准商务 309-349 元/天 四环外商务间 289 元/天 如家和颐 商务标准房 399 元/天 速 8 四环内门市价商务大床 298358 元 四环外商务大床间 258 元/天，标准房 218 元/天 格林豪泰 格林豪泰商务型酒店 门市价 269 元/天，五环外 230 元/天。格林东方 为精品商务酒店融合现代元素，时尚高雅 大多为 300600 元/间 格林联盟 为主要特许加盟和合作方式兼并三、四星酒店，合作方式灵活。汉庭 全季酒店 四环内高级大床间 389-489 元/天 四环外 299 元/天 汉庭连锁酒店 四环内 299-349 元/天 四环外 229-239 元/天 三、目前国内几大品牌连锁商务酒店在北京的店面数量和主要品牌、7 天连锁商务酒店 -北京 131 家分店 如家连锁酒店-134 家 经济型连锁 如家和颐 速 8-北京 78 家 格林豪泰 62 家 格林豪泰商务型酒店 格林东方 格林联盟 汉庭 北京店面 103 家 全季酒店 汉庭连锁酒店 四、北京各区域的商业租金范围 例举其中 10 个同行酒店承租店面情况 以下按每天平米价，由于商业气氛和地理位置，核心段不同，价位也会不同。1、北京主要 CBD 中心三环内根本 1012 元/平米 2、北京金融街商业店面 911 元。3、北京东四环商务流地带光环路商业门店11.8 元 4、北京丰台区七里庄南四环岳各庄附近3.5 元 5、北京朝阳区富力广场 9 元 6、北京朝阳区霄云路，燕莎核心近海航大厦9 元 7、北京朝阳酒仙桥 花园路 6 元 8、北京朝阳传媒大学朝阳北路 2.5 元、9、北京长安区东二环 8.5 元 10、北京海淀上地路 8.5 元 11、北京中关村人才市场附近 6 元 12、北京中关村苏州街 6 元 13、北京海淀中关村百度、联想附近 4.5 元 14、北京海淀区万柳中路路口 6.5 元 15、北京海淀万柳怡秀园近海剑大厦4 元 16、北京东城区东单大厦 CBD 区域 15 元 17、北京东城朝阳门二环口 7.5 元 18、北京海淀东二环内东四西大街 12 元 19、北京西城北三环裕民路附近 6 元 20、北京西城鼓楼大街 11 元 21、北京西城区新街口南大街 5.5 元 22、北京崇文区前门大街 9 元 23、北京崇文区前门步行街 15 元 24、北京宣武区宣武门长椿街 8 元 25、北京崇文三里河珠市口东大街 6 元 26、北京丰台大瓦窑 2.6 元 27、北京丰台科技园总部基地 3.5 元 28、北京丰台青塔大成路 6.8 元 29、北京丰台三环新城 3.75 元 30、北京丰台草场附近 3 元 31、北京通州宋庄艺术区 2 元 -7 天一起 32、北京通州梨园大马庄 2.5 元 -汉庭一起 33、北京通州九棵树蓝岛 3.9 元 -肯德基一起 34、北京通州北关环岛 2 元 -某连锁酒店 35、北京石景山苹果园附近 2.7 元 36、北京石景山鲁谷北方中惠附近 2 元 37、北京石景山古城 2.5 元 38、北京房山良乡苏宁广场 4.3 元 -肯德基 39、北京房山良乡拱辰南大街 1.9 元 40、北京房山良乡商业街 5 元 41、北京昌平立水桥 2.6 元 -立水桥宾馆 42、北京昌平东小口镇 2.5 元 -周边餐饮、茶楼、商超 43、北京大兴旧宫南小街 3 元 -周边宾馆、餐饮、洗浴、超市 44、北京大兴黄村三合里 4 元 45、北京顺义机场天竺保税区 1.8 元 46、北京顺义胜利东风小学 2.5 元 47、北京密云环岛 1 元 -附近有外乡品牌 47、北京怀柔华嘉 3.5 元 48、北京延庆县城区 2 元 -如家连锁酒店 48、北京延庆城区国美广场 1.8 元 49、北京平谷城区 1.5 元 50、北京门头沟区 1.45 元 注：以上信息侧重点在写字楼配套、商业街卖场、住宅商业门店，价位根据 2021年相关信息整合最新。六、北京商务连锁酒店租赁方式 酒店和其他企业一样，有并购和收购两种方式。目前国内的连锁酒店，许多是以并购和收购的形式，运作资本市场，到达迅速扩张，占领并以此到达借壳上市的目的。进一步嫁接资源。兼并收购模式是另一种酒店连锁经营模式，可以促进酒店开展，扩大经营规模，有效降低进入壁垒，并获得原有酒店的生产能力和各种资产、经验和市场份额。兼并收购模式主要适用于开展成熟、规模较大的经济型连锁酒店。目前国内并不常见，如家快捷，7 天连锁有资金承载力，完善的共享系统这样的品牌连锁酒店用过这种经营模式。酒店收购后的几点问题：1、企业收购的性质和法律形式 2、企业产权的转让及折算 3、收购主体转让费的来源、支付期限 4、被收购方的债务、债权处理 5、职工的安置及福利待遇 6、收购后的设备改造方案 7、收购后的经营管理 8、收购后的税务处理 酒店板块 陈来 2021.05.22