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装修管理装修管理序言序言l l关于装修管理的法律依据关于装修管理的法律依据l l装修管理中有关注意事项装修管理中有关注意事项l l装修主要存在问题装修主要存在问题l l装修管理小技巧装修管理小技巧装修管理的实质l住住宅宅装装修修的的含含义义：是是指指住住宅宅竣竣工工验验收收合合格格后后，业业主主或或者者住住宅宅使使用用人人对对住住宅宅室室内内进进行行装装饰饰装装修修的建筑活动。的建筑活动。l是是对对业业主主（住住户户）装装修修活活动动的的现现场场管管理理，维维护护业主的合法权益业主的合法权益l是为业主（住户）提供的一种服务是为业主（住户）提供的一种服务 装装修修管管理理基基础础知知识识装修管理的实质l住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法第十六条：第十六条：装装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。议。装修管理的法律依据装修管理的法律依据l住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法l湖南省城市住宅区物业管理条例l湖南省物业服务收费管理办法装修管理流程及法律依据装修管理流程及法律依据l申报登记申报登记l现场管理现场管理l竣工验收竣工验收申申 报报 登登 记记l住宅室内装饰装修管理办法第十三条：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。l住宅室内装饰装修管理办法第十四条：申报登记应当提交：申申 报报 登登 记记1、房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；2、申请人身份证件；申请人身份证件；3、装饰装修方案；装饰装修方案；4、变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；5、涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案计方案或者施工方案；6、委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件证书的复印件。非业主的住宅使用人，还需提供业主非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明同意装饰装修的书面证明。申申 报报 登登 记记l住宅室内装饰装修管理办法第十六条装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：l（一）装饰装修工程的实施内容；l（二）装饰装修工程的实施期限；l（三）允许施工的时间；l（四）废弃物的清运与处置；l（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；l（六）禁止行为和注意事项；l（七）管理服务费用；l（八）违约责任；l（九）其他需要约定的事项。现现 场场 管管 理理l住宅室内装饰装修管理办法第十七条：物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。l住宅室内装饰装修管理办法第二十条：装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。现现 场场 管管 理理l住宅室内装饰装修管理办法第二十一条：任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。竣竣 工工 验验 收收l住宅室内装饰装修管理办法第三十条：住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。费用收取费用收取l第二十三条业主（使用人）对房屋进行装修，装修人在室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业申报。业主、装修人或者装饰装修企业，需要物业服务企业提供特别服务的，可以与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，物业服务企业按照室内装饰装修管理服务协议可向业主（使用人）收取以下费用：（一）装修服务费：按房屋建筑面积和装修工期在装修管理服务协议签订时一次性向业主收取。装修服务费主要用于装修期间各种设备、设施的能源消耗、装修管理服务、各种资料的制作等费用。（二）装修垃圾清运费：业主可以委托物业服务企业清运装修产生的垃圾（不包括拆除墙体产生的建筑垃圾），也可以按照规定时间自行清运；委托物业服务企业清运的，清运费标准在政府指导价范围内由业主和物业服务企业协商确定。（三）出入证件工本费：对出入人员实行证件或登记查询管理的小区，物业服务企业可对装修工人出入实行持证限期管理，并收取证件工本费。费用收取费用收取l（四）装修押金：根据室内装饰装修管理服务协议一次性向业主和装饰装修企业收取。在装饰装修工程完成后应当立即退回。但是，装修期间损坏的共用部分（公共走廊、墙面等）、共用设施设备(电梯、对讲门等)的修复由损坏责任人承担，当责任人拒绝修复时，物业服务企业可扣取相关装修押金进行修复，其余部分应在装饰装修工程完成后退回。除上述费用以及实际提供了资料复制服务可以依照市场价格合理收取复印费外，物业服务企业不得另行收取诸如电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其它任何费用。上述收费标准由当地价格主管部门会同房产主管部门制定并公布。装修管理注意事项l申报登记申报登记 要点要点1 1：申报材料：申报材料 1：装修（申请人）资格 2：装修者（施工企业）资格 3：装修内容 4：计划工期要点要点2 2：审批过程：审批过程 1：审批权限 2：审批时限 3：审批依据装修管理注意事项l装修内容审批装修内容审批要点要点1 1：有关法规明文禁止的行为：有关法规明文禁止的行为 1 1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；方案，变动建筑主体和承重结构；2 2、破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层；将没有防水要求、破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；3 3、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体和门窗等；土墙体和门窗等；4 4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；5 5、使用不符合消防要求的装修材料；、使用不符合消防要求的装修材料；6 6、其他影响建筑结构和使用安全的行为、其他影响建筑结构和使用安全的行为装修管理注意事项要点要点2 2：必须经过有关部门（单位）批准方能进行的行为：必须经过有关部门（单位）批准方能进行的行为 1 1、搭建建筑物、构筑物；搭建建筑物、构筑物；2 2、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；3 3、拆改供暖管道和设施；、拆改供暖管道和设施；4 4、拆改燃气管道和设施。拆改燃气管道和设施。第第1 1项、第项、第2 2项行为，应当经城市规划行政主管部门项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第批准；第3 3项行为，应当经供暖管理单位批准；第项行为，应当经供暖管理单位批准；第4 4项项行为应当经燃气管理单位批准。行为应当经燃气管理单位批准。装修管理注意事项要点要点3 3：关于外观和公共区域：关于外观和公共区域住宅室内装饰装修管理办法第十二条：装装修修人人和和装装饰饰装装修修企企业业从从事事住住宅宅室室内内装装饰饰装装修修活活动动，不不得得侵侵占占公公共空间，不得损害公共部位和设施。共空间，不得损害公共部位和设施。1 1、外外墙墙门门窗窗不不得得随随意意改改动动。如如需需要要统统一一更更换换的的，由由管管理处按小区统一规格、统一色调的原则协调安排。理处按小区统一规格、统一色调的原则协调安排。2 2、安安装装内内壁壁式式防防盗盗网网，应应按按管管理理处处规规定定的的统统一一式式样样、材质、位置进行安装。材质、位置进行安装。3 3、进进户户门门可可以以改改装装防防盗盗金金属属门门，但但不不得得改改变变原原有有门门洞洞的设计，不得妨碍楼道通行及违反消防管理规定。的设计，不得妨碍楼道通行及违反消防管理规定。4 4、晒衣架的安装不得影响外观、晒衣架的安装不得影响外观 装修管理注意事项l要点要点4 4：关于防火和安全施工：关于防火和安全施工 1 1、房房屋屋装装修修期期间间，装装饰饰装装修修企企业业从从事事住住宅宅室室内内装装饰饰装装修修活活动动，装装修修申申请请人人应应要要求求承承建建商商配配置置必必要要的的消消防防设设备备，并并确确保保装装修修施施工工人人员员遵遵守守防防火火的的有有关关规规定定，应应当当遵遵守守施施工工安安全全操操作作规规程程，按按照照规规定定采采取取必必要要的的安安全全防防护护和和消消防防措措施施，如如不不得得将将电电源源线线直直接接插插入入插插座座中中，严严禁禁在在室室内内吸吸烟烟、烹烹煮煮食食物物等等。不不得得擅擅自自动动用用明明火火和和进进行行焊焊接接作作业业，保保证证作作业业人人员员和和周周围围住住房房及及财财产产的的安安全全。进进行行电电焊焊作作业时，应持证上岗并采取有效的防护措施防止火灾。业时，应持证上岗并采取有效的防护措施防止火灾。2、油漆等易燃材料必须和电源、火源隔离油漆等易燃材料必须和电源、火源隔离l 3 3、瓶瓶装装易易燃燃、易易爆爆气气体体进进入入小小区区必必须须向向管管理理处处申申请请并并采采取取有效的防护措施有效的防护措施 4 4、现场必须配备灭火器、现场必须配备灭火器装修管理注意事项要点要点5 5：关于：关于燃气管道燃气管道 1 1、未未经经燃燃气气公公司司批批准准，禁禁止止擅擅自自拆拆、改改动动燃气管道和设施。燃气管道和设施。2 2、禁禁止止将将燃燃气气管管道道和和设设施施封封入入橱橱柜柜中中，且且燃燃气气表表、接接头头、阀阀门门等等处处必必须须留留出出足足够够的的通通风风、维修空间维修空间。装修管理注意事项要点要点6 6：关于给排水：关于给排水 1 1、给给排排水水管管道道的的改改造造和和施施工工必必须须保保证证其其他他住住户户家家中中管管道道的的安安全全使使用用。装装修修时时应应对对卫卫生生洁洁具具、地地漏漏、下下水水管管道道等等采采取取有有效效的的防护措施。防护措施。2 2、在改造排水管道时，严禁将生活污水排入雨水管道。、在改造排水管道时，严禁将生活污水排入雨水管道。3 3、对对厨厨房房、洗洗手手间间等等需需防防水水部部位位应应做做好好防防水水处处理理。在在地地面面铺铺设设瓷瓷砖砖或或安安装装其其它它设设施施之之前前应应通通知知管管理理处处前前来来验验收收，经经管管理理处处试试水合格后方可进行下一步工序。水合格后方可进行下一步工序。4 4、改改动动卫卫生生间间、厨厨房房间间防防水水层层的的，应应当当按按照照防防水水标标准准制制订订施施工方案，并做闭水试验。工方案，并做闭水试验。装修管理注意事项l要点要点7 7：关于：关于空调空调 1 1、空空调调室室外外机机必必须须在在小小区区的的统统一一规规定定位位置置上上安装安装 2 2、空调冷凝水必须排放到冷凝水收集管内、空调冷凝水必须排放到冷凝水收集管内 3 3、空空调调室室外外机机架架的的外外型型和和颜颜色色必必须须符符合合小小区区的统一要求，并做好防锈处理的统一要求，并做好防锈处理 装修管理注意事项l要点要点8 8：关于装修材料：关于装修材料 1 1、装装修修材材料料必必须须采采用用防防火火材材料料。如如有有特特殊殊情情况况，装装修修申申请请人人须须向向消消防防主主管管部部门门提提出出申申请请，获获批批准准后后方方可可按按规规定定进进行行防防火火处处理理。同同时时装装修修申请人须向管理处提供相关证明。申请人须向管理处提供相关证明。2 2、地面装修材料不应超过、地面装修材料不应超过1010毫米。毫米。装修管理注意事项l要点要点9 9：关于装修时间和施工场地：关于装修时间和施工场地 1、家居装修施工作业时间为每天七时至十二时，十四时至十九时。2、家居装修者应自开工之日起的三个月内完成装修。3、公休假期间除有以上规定外，还应禁止噪音施工 4、装修施工应在业主房屋内进行，禁止占用公用地方加工或堆放材料，以免堵塞消防通道和影响他人。5、房屋装修不得影响周围住户的休息。装修施工时应尽量降低噪音（如关好门窗等），噪音较大的半成品加工须到小区外完成。装修管理注意事项l要点要点1010：关于环保要求和装修垃圾：关于环保要求和装修垃圾 1 1、工工沙沙土土必必须须袋袋装装进进场场，不不得得占占用用公公共共场所堆放，屋内不得集中码放堆砌砖石材料。场所堆放，屋内不得集中码放堆砌砖石材料。2 2、装装修修垃垃圾圾必必须须袋袋装装，出出户户的的垃垃圾圾应应立立即即运运走走，防防止止阻阻塞塞公公共共通通道道和和影影响响美美观观。垃垃圾圾必须袋装放在物业指定的地点必须袋装放在物业指定的地点。装修中存在问题装修中存在问题l1、施工人员进出小区管理难l2、装修材料随意堆放l3、不按照图纸施工l4、装修垃圾乱堆放l5、装修卫生脏乱差l6、不按规定封闭阳台l7、乱打墙l。装修存在问题装修存在问题l1、与业主沟通l2、与施工方沟通l3、装修现场管理l4、装修安全工作装修管理小技巧装修管理小技巧l如何处理楼道被装修施工清运沙子和水泥卫生问题？l如何处理道路装修沙子直接倒在道路上问题？卫生间窗户上方有梁如何开孔问题？l讨论还有什么问题？l装修管理是物业管理的第一步，也是关键的一步，如果没有在装修管理过程中处理好与业主的关系，将直接影响后期与业主的关系；l谢谢大家