房地产项目策划方案.ppt

张掖市南二环路房地产项目张掖市南二环路房地产项目房地产策划方案房地产策划方案 机机 密密ZHANGTIANFA1一、为什么要搞一、为什么要搞“房地产策划房地产策划”1、经济发展社会进步，人们需要多样化的精品房地产；2、个人消费越来越成熟；3、房地产市场越来越规范化、理性化，竞争越来越激烈；4、房地产多功能、多领域、多专业的特点，以及商业房地产风险大的特点；5、房地产开发的品牌效应和开发商的品牌诉求。2二、房地产策划的误区二、房地产策划的误区1、炒概念，把策划简单化、概念化；2、后期营销，广告万能论；3、脱离实际，搞形式主义。3三、策划公司的选择策划公司的选择1、策划公司的实力：各专业领军人才的水平和专业结构；一体化各专业协同作战的整合能力；各类信息资源享有能力；公司的资质和业绩；公司的信誉。2、策划公司的专长与本项目对口；3、收费标准：咨询；全程。4四、商业房地产策划的几个环节1、七个环节：调查分析；商业定位；商业规划设计；建筑设计；招商及市场营销；经济效益分析；经营管理。2、要点：商业规划设计在先，建筑设计在后；招商引进主力店在先，工程建设在后。5五、调查分析五、调查分析（附调查表）（附调查表）1、市场调查分析：消费者、投资者、竞争对手、招商资源、区域商圈。2、SWOT（优势、劣势、威胁、机遇）分析；3、建设成本调查分析：地价、拆迁安置、建安、地质、抗震烈度、预算定额。4、城市规划要求调查分析：用地性质、容积率、建筑密度、层高、退红线、绿地率、建筑间距、建筑风格；5、基础设施及城市配套调查分析：水、电、暖、气、路、通讯、学校、医院、文化娱乐、体育、公园、服务。6六、商业定位六、商业定位1、目标市场，市场细分，市场定位；2、规模；3、档次；4、主题概念。7七、商业规划设计七、商业规划设计1、业态及组合；2、主力店；3、分区功能；4、动线设计；5、对建筑设计的要求：层高、楼板承重、柱网、设备设施、停车。8八、建筑设计八、建筑设计1、满足当地城市规划要求；2、满足商业规划设计对使用的要求；3、满足各项设计规范的要求；4、满足管理及安全的要求5、满足开发单位节约投资及工期要求。9九、招商及市场营销九、招商及市场营销1、引进主力店；2、租、售方式及租、售比例的确定；3、租、售定价；4、制订营销计划与策略；5、售（租）楼书的制作；6、媒体的选用及广告推广；7、样板房及形象营销计划。10十、十、社会、社会、经济效益分析经济效益分析1、投资与成本费用估算；2、收入估算与资金的筹措；3、项目的财务评价：现金流量表、损益表、财务盈利能力评价指标（内部收益率、净现值、投资回收期）；4、项目的不确定分析；5、项目的社会效益；6、项目的多方案比选。11十一、经营管理、经营管理1、经营模式；统一管理、引进品牌管理公司；2、组织架构，3、建立规章制度。12十二、策划成果策划成果1、全部市场调研报告；2、商业规划设计方案；3、市场推广及营销策划与策略的整体方案；4、项目建议书（报批通过）。13十三、确立项目的特别提示十三、确立项目的特别提示1、项目的法律地位要稳固：土地的取得和建设的审批均应符合法定的程序；合作的伙伴（包括政府机关）必须是在本身的职权范围内行事。2、项目在技术上可行：符合城市规划要求；符合各类技术规范和法规的要求；有足够的自备资金和通畅的融资渠道。3、项目的收益预期，在底线以上。14